Назад
11 Февраля 2007, 13:23
Офисный рынок Москвы – итоги 2006 года
Прошел еще один год. Он был весьма насыщенным и для участников рынка офисной недвижимости не прошел зря. Мы в очередной раз говорим о том, что офисный сегмент продолжает развиваться и пока ничто не предвещает замедления темпов строительства. Растущие потребности бизнеса и в наступившем году не будут удовлетворены, поэтому девелоперы продолжат возводить все более масштабные здания, осваивая новые территории за пределами центра Москвы.
Общая ситуация
Рынок коммерческой недвижимости Москвы активно развивается уже не первую пятилетку, с каждым годом приближаясь к тому, чтобы по праву считаться цивилизованным, т. е. прозрачным и предсказуемым. Однако путь этот не прост, и при строительстве офисных зданий, а также и других объектов недвижимости, девелоперы продолжают сталкиваться с проблемами. Например, с нехваткой качественных участков под застройку, трудностями с получением этих участков, оформлением всей необходимой документации. В связи с этим большинство объектов выходит на рынок позже заявленных сроков, а это, учитывая распространенную практику предварительной аренды, невыгодно не только девелоперам, но и арендаторам строящихся зданий. Тем не менее ситуация улучшается с каждым годом. И об этом свидетельствует тот факт, что все больше западных девелоперов и инвесторов выходят на московский рынок. О своих планах инвестирования в строительство коммерческой недвижимости в минувшем году объявили такие компании, как сингапурский девелопер CapitaLand, ирландский частный инвестиционный фонд Sean Quinn Group, греческий холдинг Michaniki, один из крупнейших девелоперов Объединенных Арабских Эмиратов Tameer Holding, шведский девелопер Northern European Properties Limited и другие.
Несмотря на постепенное снижение ставки капитализации в офисном секторе, интерес к покупке бизнес центров со стороны российских и западных инвесторов продолжает увеличиваться. По оценкам компании DTZ для сделок инвестиционных продаж офисных объектов международного качества ставка капитализации составляет сейчас около 10%, что, тем не менее, гораздо выше соответствующего показателя на рынках офисной недвижимости Западной и Восточной Европы. Однако развитию инвестиционного рынка в России препятствует почти полное отсутствие проектов на продажу, способных удовлетворить запросы институциональных инвесторов. Хотя качество вводимых объектов растет с каждым годом, девелоперы не спешат расставаться со своими зданиями, предпочитая получать стабильную прибыль от сдачи их в аренду.
Вот некоторые из значимых сделок с участием западных компаний, заключенные в 2006 году на рынке офисной недвижимости (данные компании Knight Frank):
• приобретение частным ирландским инвестиционным фондом Sean Quinn Group проекта строительства бизнес-центра на ул. Ивана Франко;
• покупка британским инвестором London & Regional Properties офисного центра Ducat Place II;
• продажа офисного здания компании McDonald’s в Газетном переулке компании Eastern Value Partners Limited (российское подразделение Exelor Limited).
По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, объем инвестиций в офисный сектор в 2006 году составил около $500 млн. Это примерно 21% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, который в минувшем году достиг $2,3 млрд., в 6,5 раза превысив аналогичный показатель 2005 года. Офисный сегмент по объему вложений по-прежнему уступает торговой недвижимости (см. диаграмму 1).
2006 год ознаменовался крупнейшей сделкой за всю историю развития российского рынка коммерческой недвижимости: Внешторгбанк приобрел для собственных нужд более 60 тыс. кв. м на 32 этажах делового комплекса «Федерация», возводимого корпорацией Mirax Group на территории ММДЦ «Москва-Сити».
В сфере административного влияния на рынок можно отметить ограничения правительства на строительство офисных площадей в центре города. Эта инициатива направлена на сохранение исторического облика центра столицы. Также ведется разработка градостроительного регламента, который позволит выделять участки вдоль МКАД на более выгодных инвестиционных условиях.
Одним из самых заметных событий на рынке офисной недвижимости в минувшем году стала разработка новой классификации офисных зданий. Осенью Московский исследовательский форум представил новою классификацию офисов, согласно которой качественные офисные здания можно разделить на 3 класса: А, В+ и В-. Ранее качественные помещения подразделялись на классы А и В, однако с тех пор рынок существенно изменился. Новая классификация предъявляет более жесткие требования к офисным зданиям, в связи с чем некоторые из них, ранее относившиеся к классу А, перейдут в класс В. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, пока рано судить о влиянии новой классификации на рынок офисов, но в дальнейшем она послужит ориентиром как для девелоперов, так и для арендаторов, сформировав у них более четкое понимание сегодняшних реалий рынка.
Предложение
В истекшем году продолжилось смещение строительства за пределы ТТК. Появляются проекты офисных центров вблизи МКАД. Среди них можно отметить офисно-деловой комплекс в Мякининской пойме, деловой центр «Резиденция» на Рублево-Успенском шоссе, офисный центр компании IKEA в Химках. По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, от того, как эти проекты будут восприняты рынком, зависит дальнейшее развитие строительства офисов вблизи и за пределами МКАД. «Аналогичная ситуация наблюдалась и с бизнес-парками, – отмечают в компании. – На момент строительства бизнес-парка «Крылатские Холмы» было неизвестно, как воспримут арендаторы такой формат офисов. Но проект оказался весьма успешным, и это послужило стимулом к дальнейшему развитию данного направления офисной недвижимости».
Дефицит площадок под строительство в Москве заставляет девелоперов искать все новые возможности. Так, в минувшем году было объявлено о совместном проекте корпорации Mirax Group, ОАО «Российские железные дороги» и правительства Москвы по созданию перекрытия над участками Киевского направления Московской железной дороги и комплексной застройке надпутевого пространства и освобождающейся прилегающей территории. По предварительной оценке, на образовавшейся площади можно будет построить до 1 млн. кв. м объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Новые проекты офисных комплексов отличаются все большим размахом – сегодня заявление девелопера о строительстве объекта площадью более 100 тыс. кв. м уже не является событием для рынка. В качестве примера приведем несколько объектов, заявленных или стартовавших в минувшем году:
• Многофункциональный комплекс «Метрополис», возводимый на месте завода «Радикон» на Ленинградском шоссе. Девелопер проекта – Capital Partners, генеральный подрядчик – компания ENKA, эксклюзивный маркетинговый агент – компания Jones Lang LaSalle. Общая площадь проекта составит 330 тыс. кв. м, из них 112 тыс. кв. м приходится на 3 офисных здания. Два из них должны быть построены к концу 2007 года, а ввод в эксплуатацию третьего офисного здания и торгово-развлекательного комплекса намечен на II квартал 2008 года.
• Деловой комплекс «Миракс-Плаза» общей площадью 368 тыс. кв. м на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева, напротив ММДЦ «Москва-Сити». Комплекс будет представлять собой микрорайон, состоящий из высотных зданий переменной этажности (41 и 47 этажей). Проект корпорации Mirax Group официально стартовал 29 августа 2006 года, завершение строительства намечено на 2012 год.
• Деловой комплекс Nagatino-i-Land, возводимый на территории АМО «ЗиЛ». Общий объем строительства составляет около 1 млн. кв. м, первая очередь состоит из нескольких офисных зданий различной этажности общей площадью около 140 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на III квартал 2008 года. Эксклюзивным консультантом проекта выступает компания Knight Frank. Комплекс в Нагатинской пойме – один из первоочередных объектов «Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004–2010 годы». Московскими властями одобрено создание новой транспортной инфраструктуры района и развитие прилегающей улично-дорожной сети, а также строительство в Нагатинской пойме новой станции мeтpoпoлитeнa «Технопарк» на Замоскворецкой линии. Ее открытие намечено на IV квартал 2008 года.
• Бизнес-парк «Сетунь-хиллс», представленный компанией «Интеко» на международной выставке MIPIM 2006 в Каннах. Комплекс из четырех 12-этажных зданий будет включать торговые площади, офисы, гостиницу и досугово-развлекательную составляющую. Месторасположение – на пересечении Минской и Староволынской улиц, общая площадь составит 570 тыс. кв. м, завершение строительства намечено на 2010 год.
Количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 году, приблизилось к 1 млн. кв. м. Однако эксперты рынка расходятся в оценках этого показателя, так же как и соотношения офисов класса А и В в новом предложении:
• По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, в минувшем году было построено около 900 тыс. кв. м качественных офисных помещений, доля офисов класса А в которых не превышает 14%.
• По оценкам Colliers International, площадь нового предложения составила 975 тыс. кв. м, при этом доля класса А в нем – 22%.
• Аналитики компании Knight Frank оценивают количество введенных в 2006 году площадей в 1 млн. 100 тыс. кв. м, доля помещений класса А составляет 38%.
Необходимо отметить, что на конец года консультанты не подразделяли офисы класса В на подклассы В+ и В-, как того требует новая классификация. В настоящий момент аналитики рынка обрабатывают существующую информацию и будут готовы предоставить обновленную статистику в конце I квартала 2007 года.
Значительную часть нового предложения составляют проекты реконструкции, среди которых можно отметить деловой квартал «Новоспасский двор», офисные комплексы «Кругозор», «ЛеФорт», «Фабрика Станиславского» и другие. По мнению специалистов компании «Промсвязьнедвижимость», девелопера проекта «Новоспасский двор», «проекты редевелопмента промышленных зон, как правило, достаточно сложные, со своей спецификой, однако именно этим они и привлекательны».
Общий объем существующих офисов классов А и В в Москве на конец 2006 года, по оценкам Colliers International, достиг 5,3 млн. кв. м, из них офисов класса А – 1,5 млн. кв. м, класса В – 3,8 млн. кв. м. «Ожидалось, что доля офисных зданий класса А в общем объеме существующих качественных офисных зданий на конец 2006 года достигнет 30%, – отмечают в компании. – Но из-за задержек строительства ввод в эксплуатацию нескольких зданий был перенесен на начало 2007 года, в связи с чем доля класса А в объеме предложения составила 27%, что чуть ниже уровня прошлого года (29%)».
По данным компании Becar Commercial Property, на 2007 год запланирован ввод 1,6 млн. кв. м офисных площадей класс А и В, однако традиционные задержки строительства могут значительно скорректировать эту цифру.
Объекты, намеченные к сдаче в 2007 году, представлены в таблице 2.
Спрос
По данным Becar Commercial Property, в 2006 году количество сданных и проданных площадей класса А и В достигло 1,3 млн. кв. м, доля сделок купли-продажи составила около 33% от общего объема сделок.
Наиболее значимые сделки 2006 года на рынке офисных помещений представлены в таблице 3.
Среди компаний, формирующих спрос на офисные помещения, по-прежнему доминируют российские фирмы: их доля, по оценкам аналитиков рынка, составляет 75–80%.
Продолжает увеличиваться запрашиваемая арендаторами площадь офисных помещений: вполне привычными стали сделки по аренде помещений площадью 1–3 тыс. кв. м. Тем не менее, по оценкам специалистов GVA Sawyer, наиболее востребованными являются помещения площадью 300–500 кв. м.
В сложившихся благоприятных для бизнеса экономических условиях компании постоянно растут, требуя все больших площадей для своих офисов. И в связи с этим нередко арендуют площадь, превышающую текущие потребности, а излишки предлагают в субаренду на небольшой срок. В качестве примера можно привести такие компании, как Salans Hertzfeld & Heilbronn в «Балчуг Плаза», «Энергогарант» в Gorky Park Tower, Boston Consulting Group в Ducat Place III и другие (данные CB Richard Ellis Noble Gibbons).
Для многих арендаторов фактор транспортной доступности становится одним из главных при выборе офисного помещения, поэтому спрос децентрализуется вслед за предложением. По оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, большинство арендаторов, готовых разместить свой офис вне центра города, предпочитают западное, северо-западное и юго-западное направления. Тем не менее, несмотря на сложную транспортную ситуацию, офисные помещения в центральном районе города до сих пор пользуются высоким спросом – уровень свободных площадей здесь намного ниже, чем в других районах города, а ставки аренды и цены на покупку офисных площадей выше. Это можно объяснить преимуществами центра, где хорошо развиты и система общественного транспорта, и инфраструктура (близость к отелям, ресторанам, музеям и магазинам). Нельзя не отметить и престижность местоположения: в компании Blackwood отмечают, что «вид на Кремль» с лихвой перевешивает такие недостатки, как дефицит парковочных мест, загруженность транспортных магистралей, плохая экология и прочее.
Продолжая тему вакантных площадей в офисных зданиях, отметим, что в минувшем году она, как и предсказывали год назад эксперты рынка, оставалась крайне низкой:
• по оценкам GVA Sawyer, доля свободных помещений составляла 2,9% для класса А и 4,8 для класса В;
• по данным Colliers International, этот показатель составил 1,2% для класса А и 3,5 для класса В.
Столь низкий процент свободных площадей означает, что, несмотря на большое количество вводимых офисных площадей, у арендаторов при подборе офиса фактически нет выбора, поэтому поиск подходящего помещения под офис может оказаться очень долгим и трудным. Как следствие – качественные удачно расположенные объекты сдаются в эксплуатацию почти полностью арендованными.
Ставки
По оценкам аналитиков рынка, в минувшем году ставки аренды офисных помещений классов А и В выросли на 12–17%. В существующих условиях серьезного дефицита такой рост ставок представляется весьма умеренным.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень средневзвешенной арендной ставки для помещений класса А в 2006 году сохранялся в диапазоне от $700 до $750/кв. м в год. Тем не менее на рынке были зафиксированы сделки на существующие офисные помещения класса А по ставкам от $900 до $1500/кв. м в год. Средневзвешенная ставка для помещений класса В в различных микрорынках варьировалась в минувшем году от $370/кв. м в год в микрорынках Северо-восток и Юго-восток до $720/кв. м в год в Центральном деловом районе и на Замоскворецком микрорынке. «Разрыв почти в два раза в уровне арендных ставок говорит о постепенном разделении класса В на две части, что и нашло отражение в новой версии классификации офисных зданий», – отмечают в компании.
На рынке купли-продажи офисных зданий в 2006 году также наблюдается значительный разброс цен – в зависимости от качества и расположения объекта. По оценкам аналитиков компании Blackwood, цены продажи помещений в бизнес-центрах класса А находились в диапазоне $4800–5600/кв. м, класса В – $3500–4200/кв. м. По данным GVA Sawyer, цена продажи помещений в пределах Садового кольца в среднем составляла $7000 для класса А и $5500 для класса В.
Эксперты Colliers International подсчитали, что эксплуатационные платежи в среднем составляют $100–120 для класса А и $70–90 для класса В.
Что касается стоимости строительства офисных зданий, то, по данным корпорации Mirax Group, в настоящее время себестоимость строительства бизнес-центров класса А и В колеблется от $1500 до $3500/кв. м. Цена зависит от месторасположения объекта и его сложности.
Тенденции
• Приход в Россию значительных иностранных капиталов дал новый импульс тенденции укрупнения масштабов офисных проектов.
• Сталкиваясь с нехваткой участков под застройку, московские девелоперы ищут нестандартные решения: освоение участков, где в данный момент расположены линии электропередач, которые планируется убрать под землю, а также застройка надпутевого пространства железной дороги.
• Тенденция децентрализации получила свое развитие: наметилось формирование деловых зон, которые тяготеют к аэропортам, крупным загородным поселкам, а также логистическим комплексам.
• В прошлом году наблюдался рост интереса к рынку коммерческой недвижимости непрофильных компаний, таких как промышленная группа «Евразхолдинг» и холдинг по производству масложировой продукции «Букет». Также коммерческий девелопмент привлек участников рынка жилой недвижимости, таких как «Интеко», «ДОН-Строй», ГК «ПИК».
Прогноз
В наступившем году сохранится дефицит качественных офисных помещений. Арендные ставки, по оценкам аналитиков, вырастут на 7–10%, уровень свободных помещений не изменится.
По мнению экспертов, насыщения офисного рынка не произойдет еще по меньшей мере в течение трех лет. Заявленные масштабные проекты начнут выходить на рынок к концу десятилетия – тогда, возможно, и можно будет наблюдать некоторую стабилизацию. Но в ближайшей и среднесрочной перспективе рост арендных ставок продолжится, а уровень свободных площадей останется низким. В основном это относится к центральному деловому району, где новое строительство ограничено, а спрос не иссякает. Даже в случае насыщения рынка в центре города останется острый дефицит офисных помещений.
Повышение качества строящихся офисных зданий будет способствовать дальнейшему росту интереса западных инвесторов к российскому офисному рынку, в связи с чем можно ожидать увеличения объема иностранных инвестиций в офисную недвижимость.
Рынок коммерческой недвижимости Москвы активно развивается уже не первую пятилетку, с каждым годом приближаясь к тому, чтобы по праву считаться цивилизованным, т. е. прозрачным и предсказуемым. Однако путь этот не прост, и при строительстве офисных зданий, а также и других объектов недвижимости, девелоперы продолжают сталкиваться с проблемами. Например, с нехваткой качественных участков под застройку, трудностями с получением этих участков, оформлением всей необходимой документации. В связи с этим большинство объектов выходит на рынок позже заявленных сроков, а это, учитывая распространенную практику предварительной аренды, невыгодно не только девелоперам, но и арендаторам строящихся зданий. Тем не менее ситуация улучшается с каждым годом. И об этом свидетельствует тот факт, что все больше западных девелоперов и инвесторов выходят на московский рынок. О своих планах инвестирования в строительство коммерческой недвижимости в минувшем году объявили такие компании, как сингапурский девелопер CapitaLand, ирландский частный инвестиционный фонд Sean Quinn Group, греческий холдинг Michaniki, один из крупнейших девелоперов Объединенных Арабских Эмиратов Tameer Holding, шведский девелопер Northern European Properties Limited и другие.
Несмотря на постепенное снижение ставки капитализации в офисном секторе, интерес к покупке бизнес центров со стороны российских и западных инвесторов продолжает увеличиваться. По оценкам компании DTZ для сделок инвестиционных продаж офисных объектов международного качества ставка капитализации составляет сейчас около 10%, что, тем не менее, гораздо выше соответствующего показателя на рынках офисной недвижимости Западной и Восточной Европы. Однако развитию инвестиционного рынка в России препятствует почти полное отсутствие проектов на продажу, способных удовлетворить запросы институциональных инвесторов. Хотя качество вводимых объектов растет с каждым годом, девелоперы не спешат расставаться со своими зданиями, предпочитая получать стабильную прибыль от сдачи их в аренду.
Вот некоторые из значимых сделок с участием западных компаний, заключенные в 2006 году на рынке офисной недвижимости (данные компании Knight Frank):
• приобретение частным ирландским инвестиционным фондом Sean Quinn Group проекта строительства бизнес-центра на ул. Ивана Франко;
• покупка британским инвестором London & Regional Properties офисного центра Ducat Place II;
• продажа офисного здания компании McDonald’s в Газетном переулке компании Eastern Value Partners Limited (российское подразделение Exelor Limited).
По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, объем инвестиций в офисный сектор в 2006 году составил около $500 млн. Это примерно 21% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, который в минувшем году достиг $2,3 млрд., в 6,5 раза превысив аналогичный показатель 2005 года. Офисный сегмент по объему вложений по-прежнему уступает торговой недвижимости (см. диаграмму 1).
2006 год ознаменовался крупнейшей сделкой за всю историю развития российского рынка коммерческой недвижимости: Внешторгбанк приобрел для собственных нужд более 60 тыс. кв. м на 32 этажах делового комплекса «Федерация», возводимого корпорацией Mirax Group на территории ММДЦ «Москва-Сити».
В сфере административного влияния на рынок можно отметить ограничения правительства на строительство офисных площадей в центре города. Эта инициатива направлена на сохранение исторического облика центра столицы. Также ведется разработка градостроительного регламента, который позволит выделять участки вдоль МКАД на более выгодных инвестиционных условиях.
Одним из самых заметных событий на рынке офисной недвижимости в минувшем году стала разработка новой классификации офисных зданий. Осенью Московский исследовательский форум представил новою классификацию офисов, согласно которой качественные офисные здания можно разделить на 3 класса: А, В+ и В-. Ранее качественные помещения подразделялись на классы А и В, однако с тех пор рынок существенно изменился. Новая классификация предъявляет более жесткие требования к офисным зданиям, в связи с чем некоторые из них, ранее относившиеся к классу А, перейдут в класс В. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, пока рано судить о влиянии новой классификации на рынок офисов, но в дальнейшем она послужит ориентиром как для девелоперов, так и для арендаторов, сформировав у них более четкое понимание сегодняшних реалий рынка.
Предложение
В истекшем году продолжилось смещение строительства за пределы ТТК. Появляются проекты офисных центров вблизи МКАД. Среди них можно отметить офисно-деловой комплекс в Мякининской пойме, деловой центр «Резиденция» на Рублево-Успенском шоссе, офисный центр компании IKEA в Химках. По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, от того, как эти проекты будут восприняты рынком, зависит дальнейшее развитие строительства офисов вблизи и за пределами МКАД. «Аналогичная ситуация наблюдалась и с бизнес-парками, – отмечают в компании. – На момент строительства бизнес-парка «Крылатские Холмы» было неизвестно, как воспримут арендаторы такой формат офисов. Но проект оказался весьма успешным, и это послужило стимулом к дальнейшему развитию данного направления офисной недвижимости».
Дефицит площадок под строительство в Москве заставляет девелоперов искать все новые возможности. Так, в минувшем году было объявлено о совместном проекте корпорации Mirax Group, ОАО «Российские железные дороги» и правительства Москвы по созданию перекрытия над участками Киевского направления Московской железной дороги и комплексной застройке надпутевого пространства и освобождающейся прилегающей территории. По предварительной оценке, на образовавшейся площади можно будет построить до 1 млн. кв. м объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Новые проекты офисных комплексов отличаются все большим размахом – сегодня заявление девелопера о строительстве объекта площадью более 100 тыс. кв. м уже не является событием для рынка. В качестве примера приведем несколько объектов, заявленных или стартовавших в минувшем году:
• Многофункциональный комплекс «Метрополис», возводимый на месте завода «Радикон» на Ленинградском шоссе. Девелопер проекта – Capital Partners, генеральный подрядчик – компания ENKA, эксклюзивный маркетинговый агент – компания Jones Lang LaSalle. Общая площадь проекта составит 330 тыс. кв. м, из них 112 тыс. кв. м приходится на 3 офисных здания. Два из них должны быть построены к концу 2007 года, а ввод в эксплуатацию третьего офисного здания и торгово-развлекательного комплекса намечен на II квартал 2008 года.
• Деловой комплекс «Миракс-Плаза» общей площадью 368 тыс. кв. м на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева, напротив ММДЦ «Москва-Сити». Комплекс будет представлять собой микрорайон, состоящий из высотных зданий переменной этажности (41 и 47 этажей). Проект корпорации Mirax Group официально стартовал 29 августа 2006 года, завершение строительства намечено на 2012 год.
• Деловой комплекс Nagatino-i-Land, возводимый на территории АМО «ЗиЛ». Общий объем строительства составляет около 1 млн. кв. м, первая очередь состоит из нескольких офисных зданий различной этажности общей площадью около 140 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на III квартал 2008 года. Эксклюзивным консультантом проекта выступает компания Knight Frank. Комплекс в Нагатинской пойме – один из первоочередных объектов «Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004–2010 годы». Московскими властями одобрено создание новой транспортной инфраструктуры района и развитие прилегающей улично-дорожной сети, а также строительство в Нагатинской пойме новой станции мeтpoпoлитeнa «Технопарк» на Замоскворецкой линии. Ее открытие намечено на IV квартал 2008 года.
• Бизнес-парк «Сетунь-хиллс», представленный компанией «Интеко» на международной выставке MIPIM 2006 в Каннах. Комплекс из четырех 12-этажных зданий будет включать торговые площади, офисы, гостиницу и досугово-развлекательную составляющую. Месторасположение – на пересечении Минской и Староволынской улиц, общая площадь составит 570 тыс. кв. м, завершение строительства намечено на 2010 год.
Количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 году, приблизилось к 1 млн. кв. м. Однако эксперты рынка расходятся в оценках этого показателя, так же как и соотношения офисов класса А и В в новом предложении:
• По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, в минувшем году было построено около 900 тыс. кв. м качественных офисных помещений, доля офисов класса А в которых не превышает 14%.
• По оценкам Colliers International, площадь нового предложения составила 975 тыс. кв. м, при этом доля класса А в нем – 22%.
• Аналитики компании Knight Frank оценивают количество введенных в 2006 году площадей в 1 млн. 100 тыс. кв. м, доля помещений класса А составляет 38%.
Необходимо отметить, что на конец года консультанты не подразделяли офисы класса В на подклассы В+ и В-, как того требует новая классификация. В настоящий момент аналитики рынка обрабатывают существующую информацию и будут готовы предоставить обновленную статистику в конце I квартала 2007 года.
Значительную часть нового предложения составляют проекты реконструкции, среди которых можно отметить деловой квартал «Новоспасский двор», офисные комплексы «Кругозор», «ЛеФорт», «Фабрика Станиславского» и другие. По мнению специалистов компании «Промсвязьнедвижимость», девелопера проекта «Новоспасский двор», «проекты редевелопмента промышленных зон, как правило, достаточно сложные, со своей спецификой, однако именно этим они и привлекательны».
Общий объем существующих офисов классов А и В в Москве на конец 2006 года, по оценкам Colliers International, достиг 5,3 млн. кв. м, из них офисов класса А – 1,5 млн. кв. м, класса В – 3,8 млн. кв. м. «Ожидалось, что доля офисных зданий класса А в общем объеме существующих качественных офисных зданий на конец 2006 года достигнет 30%, – отмечают в компании. – Но из-за задержек строительства ввод в эксплуатацию нескольких зданий был перенесен на начало 2007 года, в связи с чем доля класса А в объеме предложения составила 27%, что чуть ниже уровня прошлого года (29%)».
По данным компании Becar Commercial Property, на 2007 год запланирован ввод 1,6 млн. кв. м офисных площадей класс А и В, однако традиционные задержки строительства могут значительно скорректировать эту цифру.
Объекты, намеченные к сдаче в 2007 году, представлены в таблице 2.
Спрос
По данным Becar Commercial Property, в 2006 году количество сданных и проданных площадей класса А и В достигло 1,3 млн. кв. м, доля сделок купли-продажи составила около 33% от общего объема сделок.
Наиболее значимые сделки 2006 года на рынке офисных помещений представлены в таблице 3.
Среди компаний, формирующих спрос на офисные помещения, по-прежнему доминируют российские фирмы: их доля, по оценкам аналитиков рынка, составляет 75–80%.
Продолжает увеличиваться запрашиваемая арендаторами площадь офисных помещений: вполне привычными стали сделки по аренде помещений площадью 1–3 тыс. кв. м. Тем не менее, по оценкам специалистов GVA Sawyer, наиболее востребованными являются помещения площадью 300–500 кв. м.
В сложившихся благоприятных для бизнеса экономических условиях компании постоянно растут, требуя все больших площадей для своих офисов. И в связи с этим нередко арендуют площадь, превышающую текущие потребности, а излишки предлагают в субаренду на небольшой срок. В качестве примера можно привести такие компании, как Salans Hertzfeld & Heilbronn в «Балчуг Плаза», «Энергогарант» в Gorky Park Tower, Boston Consulting Group в Ducat Place III и другие (данные CB Richard Ellis Noble Gibbons).
Для многих арендаторов фактор транспортной доступности становится одним из главных при выборе офисного помещения, поэтому спрос децентрализуется вслед за предложением. По оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, большинство арендаторов, готовых разместить свой офис вне центра города, предпочитают западное, северо-западное и юго-западное направления. Тем не менее, несмотря на сложную транспортную ситуацию, офисные помещения в центральном районе города до сих пор пользуются высоким спросом – уровень свободных площадей здесь намного ниже, чем в других районах города, а ставки аренды и цены на покупку офисных площадей выше. Это можно объяснить преимуществами центра, где хорошо развиты и система общественного транспорта, и инфраструктура (близость к отелям, ресторанам, музеям и магазинам). Нельзя не отметить и престижность местоположения: в компании Blackwood отмечают, что «вид на Кремль» с лихвой перевешивает такие недостатки, как дефицит парковочных мест, загруженность транспортных магистралей, плохая экология и прочее.
Продолжая тему вакантных площадей в офисных зданиях, отметим, что в минувшем году она, как и предсказывали год назад эксперты рынка, оставалась крайне низкой:
• по оценкам GVA Sawyer, доля свободных помещений составляла 2,9% для класса А и 4,8 для класса В;
• по данным Colliers International, этот показатель составил 1,2% для класса А и 3,5 для класса В.
Столь низкий процент свободных площадей означает, что, несмотря на большое количество вводимых офисных площадей, у арендаторов при подборе офиса фактически нет выбора, поэтому поиск подходящего помещения под офис может оказаться очень долгим и трудным. Как следствие – качественные удачно расположенные объекты сдаются в эксплуатацию почти полностью арендованными.
Ставки
По оценкам аналитиков рынка, в минувшем году ставки аренды офисных помещений классов А и В выросли на 12–17%. В существующих условиях серьезного дефицита такой рост ставок представляется весьма умеренным.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень средневзвешенной арендной ставки для помещений класса А в 2006 году сохранялся в диапазоне от $700 до $750/кв. м в год. Тем не менее на рынке были зафиксированы сделки на существующие офисные помещения класса А по ставкам от $900 до $1500/кв. м в год. Средневзвешенная ставка для помещений класса В в различных микрорынках варьировалась в минувшем году от $370/кв. м в год в микрорынках Северо-восток и Юго-восток до $720/кв. м в год в Центральном деловом районе и на Замоскворецком микрорынке. «Разрыв почти в два раза в уровне арендных ставок говорит о постепенном разделении класса В на две части, что и нашло отражение в новой версии классификации офисных зданий», – отмечают в компании.
На рынке купли-продажи офисных зданий в 2006 году также наблюдается значительный разброс цен – в зависимости от качества и расположения объекта. По оценкам аналитиков компании Blackwood, цены продажи помещений в бизнес-центрах класса А находились в диапазоне $4800–5600/кв. м, класса В – $3500–4200/кв. м. По данным GVA Sawyer, цена продажи помещений в пределах Садового кольца в среднем составляла $7000 для класса А и $5500 для класса В.
Эксперты Colliers International подсчитали, что эксплуатационные платежи в среднем составляют $100–120 для класса А и $70–90 для класса В.
Что касается стоимости строительства офисных зданий, то, по данным корпорации Mirax Group, в настоящее время себестоимость строительства бизнес-центров класса А и В колеблется от $1500 до $3500/кв. м. Цена зависит от месторасположения объекта и его сложности.
Тенденции
• Приход в Россию значительных иностранных капиталов дал новый импульс тенденции укрупнения масштабов офисных проектов.
• Сталкиваясь с нехваткой участков под застройку, московские девелоперы ищут нестандартные решения: освоение участков, где в данный момент расположены линии электропередач, которые планируется убрать под землю, а также застройка надпутевого пространства железной дороги.
• Тенденция децентрализации получила свое развитие: наметилось формирование деловых зон, которые тяготеют к аэропортам, крупным загородным поселкам, а также логистическим комплексам.
• В прошлом году наблюдался рост интереса к рынку коммерческой недвижимости непрофильных компаний, таких как промышленная группа «Евразхолдинг» и холдинг по производству масложировой продукции «Букет». Также коммерческий девелопмент привлек участников рынка жилой недвижимости, таких как «Интеко», «ДОН-Строй», ГК «ПИК».
Прогноз
В наступившем году сохранится дефицит качественных офисных помещений. Арендные ставки, по оценкам аналитиков, вырастут на 7–10%, уровень свободных помещений не изменится.
По мнению экспертов, насыщения офисного рынка не произойдет еще по меньшей мере в течение трех лет. Заявленные масштабные проекты начнут выходить на рынок к концу десятилетия – тогда, возможно, и можно будет наблюдать некоторую стабилизацию. Но в ближайшей и среднесрочной перспективе рост арендных ставок продолжится, а уровень свободных площадей останется низким. В основном это относится к центральному деловому району, где новое строительство ограничено, а спрос не иссякает. Даже в случае насыщения рынка в центре города останется острый дефицит офисных помещений.
Повышение качества строящихся офисных зданий будет способствовать дальнейшему росту интереса западных инвесторов к российскому офисному рынку, в связи с чем можно ожидать увеличения объема иностранных инвестиций в офисную недвижимость.
Назад
Загрузка...