Марина Гордеева, руководитель Управления социально-экономического развития территории ГК «А101», о МФК на Садовом

Объект, в случае его одобрения Москомархитектурой, обещает стать ярким на рынке недвижимости г. Москвы как с архитектурной точки зрения, так и сточки зрения своего соседства (рядом расположен памятник архитектуры - здание Наркомзема).

Но, несмотря на уникальность проекта, апартаменты в нем вряд ли смогут позиционироваться в заявленном элитном сегменте. Причиной будет являться совокупность следующих факторов:

• расположение в непосредственной близости от крупной магистрали - Садового кольца (в данном месте пробки являются частым явлением, что влияет в том числе и на локальную экологию);
• отсутствие в ближайшем радиусе зеленых зон;
• отсутствие приватности - формат МФК, особенно с офисной составляющей, предполагает регулярный доступ в объект сторонних пользователей. Сюда же относится и значительное количество апартаментов (исходя из планируемой площади 28,3 тыс. кв. м);
• более слабые позиции Красносельского района по сравнению с другими районами ЦАО в сегменте элитной недвижимости.

Если говорить об апартаментах, то целесообразнее позиционировать их в классе бизнес и экспонировать по цене 250-300 тыс. руб., что обеспечит эффективный период экспозиции.

Среди положительных характеристик объекта можно выделить отличную транспортную и пешеходную доступность, которая является более актуальной для сегментов коммерческой недвижимости - офисов и торговли. Район Красносельский в целом характеризуется достаточно плотной офисно-административной застройкой, и офисы могли бы быть востребованы в данном месте. Это подтверждается в том числе более низким уровнем вакансии офисных объектов, расположенных в локации вдоль Садового кольца по сравнению со среднерыночным (до 7% против почти 15%). Объем офисной составляющей в проекте мог бы быть увеличен (по оценкам, он составляет не более 5 тыс. кв. м). Ставка по офисным помещениям в локации составляет 30-35 тыс. руб./ кв. м/ год, включая ОРЕХ и НДС. В случае продажи офисных блоков, цена была бы максимально приближена к указанной выше цене апартаментов.