Владимир Матвеев, Руководитель департамента управления коммерческой недвижимостью УК Zeppelin: Особенности управления и эксплуатации образовательных учреждений

1107

Что входит в обслуживание
 
Образовательные учреждения по сложности эксплуатации сегодня вышли на уровень бизнес-центров: обслуживать в вузах и школах необходимо инженерные, электрические и слаботочные системы, вентиляцию и кондиционирование, сантехническое и отопительное оборудование. В нашей практике самое большое количество заявок на ремонт возникает по микроклимату, освещению и технологическим вытяжкам. Одновременно в нескольких аудиториях могут проходить занятия по разным направлениям, и в каждом помещении важно успеть создать определенные условия, что нелегко даже при наличии абсолютно рабочей системы мониторинга BMS. Также эксплуатация включает в себя обеспечение надлежащего содержания таких объектов, как библиотеки, лаборатории и игровые площадки.
 
Отдельный блок для обслуживания — это бассейны и помещения для спортивных мероприятий. В них необходимо проверять не только параметры микроклимата, но и вести работы по производственному контролю с точки зрения санитарно-эпидемиологических показателей — как правило, с проверкой от медицинской службы заказчика и ФМБА.
 
 
Требования к управляющей компании
 
Образовательные учреждения должны содержаться в чистоте, чтобы предотвратить распространение болезней и создать здоровую среду для учащихся и сотрудников. Важна регулярная уборка учебных аудиторий, коридоров, лабораторий и санузлов. Требования к уборке и остальным параметрам прописаны в СанПиН и разъяснениях Роспотребнадзора. Кроме этого, во время пандемии были ужесточены правила дезинфекции вентиляции и кондиционирования, введены обязательная телеметрия и ограничение по перемещению внутри образовательного учреждения.
 
Главные требования к персоналу УК, кроме профессиональной подготовки  — отсутствие судимости, вредных привычек, наличие медицинской книжки, прививок в соответствии с правилами образовательного учреждения. Также в сотрудниках ценятся трудолюбие, исполнительность и ответственность.
 
Среди других требований можно выделить: опрятный внешний вид, приветливость, дружелюбие по отношению к учащимся и преподавателям, умение грамотно ответить на вопросы представителей заказчика.
На этапе закупок наши потенциальные заказчики не всегда сразу доверительно настроены. Они тщательно изучают наш опыт, посещают действующие объекты УК  и только потом, убедившись, что нам можно доверять такие проекты, принимают решение. Сегодня у Zeppelin уже многолетний опыт в этом направлении. Мы уверенно ждем новых клиентов и готовы расширять свое портфолио в управлении инфраструктурой образовательных учреждений.

 
Особенности управления образовательными объектами
 
Чтобы поддерживать здания, оборудование и другие учебные объекты в надлежащем состоянии, необходимо проводить регулярные работы по ремонту и техническому обслуживанию. Сложность заключается в ограниченном времени работы ввиду постоянного пребывания учащихся в помещениях. В школах дети очень любознательны и непоседливы, поэтому приходят разные заявки: от засоров раковин и незакрывающихся дверей до сломанных радиаторов отопления и вырванных карнизов. Кстати, со студентами ситуация аналогичная.
 
Эксплуатация школ и вузов всегда подстраивается под учебный процесс, независимо от графика планово-предупредительного ремонта (ППР), поэтому его приходится смещать и гибко перерабатывать. Подготовки к всевозможным мероприятиям с участием гостей разного уровня в режиме онлайн повышает рабочую нагрузку. Это происходит потому, что нередко на мероприятия приглашают известных персон, и нужно молниеносно решать задачи: от переноса места подключения звукового оборудования до ручного управления системами здания, чтобы мероприятие прошло на высшем уровне, и зрители ничего не заметили.
 
Важная особенность эксплуатации учебных заведений — повышенные требования к пожарной безопасности, включая время реагирования. УК должна безоговорочно соблюдать алгоритмы при возникновении нештатных ситуаций, даже если на первый взгляд они кажутся «неправильными». Отдельного внимания требуют праздники на свежем воздухе, когда устраивают, например, «шашлыки», сжигают чучело на Масленицу или проводят концерты для учащихся.

 
Лето — не время отдыхать
 
Как правило, когда ученики уходят на каникулы, учебное заведение продолжает работать, но немного в другом формате. В нем проходят олимпиады, встречи выпускников, а на территории организовывают бизнес-школы, дневные летние лагеря. Поэтому перерывов в обслуживании инженерных систем и объекта в целом нет. Более того, на летние длинные каникулы всегда заранее планируются масштабные ремонтные и регламентные  работы, которые требуют больших финансовых, технических и человеческих ресурсов. Например, восстановительные работы спортплощадок, водоприемных решеток, гранитных лестниц, брусчатки дорожек, деревянных перил, уличных скамеек, забора и др.
 
В нашей практике были запросы и на необычные дополнительные услуги. Например, заказчик попросил реализовать систему поднятия флагов в спортивном зале школы. Самая большая сложность – придумать и закрепить систему на высоте в 14 метров. Время для выполнения работы — ночь, когда залом не пользуются. Нашим инженерам и техникам удалось подготовить и реализовать эту задачу за короткий период, и мы получили благодарность от заказчика.

 
Как обслуживается территория: газоны, деревья, детские площадки
 
Обслуживанием территории в образовательных учреждениях занимается, как правило, сторонний подрядчик, который привлекает специалистов аграрного или ландшафтного профиля. Мы работаем всегда бок о бок с ними, так как отвечаем за все инженерные системы, позволяющие поддерживать их работу. Например, школьные детские площадки всегда находятся на отдельном контроле. Мы контролируем и ремонтируем все: от светильников до последнего болта, крепящего ступеньку на детской горке. 
 
Обслуживание учебных учреждений отличается по сложности и многозадачности от большинства объектов. Они требуют максимально детализированного подхода и быстрого реагирования на возникающие проблемы. Работы выполняются не только внутри здания, но и вокруг него: на спортивных и игровых площадках, где каждый болтик — гарантия безопасного пребывания на территории.


2023-06-07 13:32:58



подпишись НА эксклюзивные новости cre