Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости России достигли своего абсолютного рекорда в 2023. При этом значительно изменился и портрет инвестора. Пришедшие в этот сегмент новые игроки вынуждены проходить ту же школу жизни, которую прошли здесь теперь уже профессиональные девелоперы, консультанты и управляющие компании.

В 2009 году при запуске бизнес-линии по управлению недвижимостью в JLL мы ориентировались прежде всего на иностранных клиентов, внедряя наиболее передовые международные практики и руководствуясь западными стандартами управления и оценки. С 2013 внимание консультантов стало постепенно переключаться на российских девелоперов, а рост портфеля департамента по управлению недвижимостью Colliers International, который я на тот момент возглавляла, уже в основном происходил за счет проектов российских девелоперов. С 2022 года в условиях репатриации капитала, максимальной рискованности вложений зарубежом и постепенного внедрения программы стимулирования создания МПТ (мест приложения труда), количество иностранных инвесторов на рынке стало максимально низким за период с начала нулевых одновременно с ростом числа непрофильных девелоперов.

Разогнать усталость

Сегодня несмотря на то, что собственники большинства новых объектов, вводящихся в эксплуатацию, имеют свои управляющие компании, и многие прежние заказчики услуг по управлению в условиях роста себестоимости FM услуг и оптимизации затрат уже не всегда склоняются в пользу аутсорсинговой модели, рост количества потенциальных заказчиков консалтинговых услуг и услуг по управлению весьма ощутим. Происходит это еще и потому, что в последние годы развития рынка коммерческой недвижимости сформировался целый пул новых собственников, зачастую не имеющих опыта в этой новой для них отрасли либо выходящих в непрофильный для себя сегмент недвижимости.

Активное развитие программ комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда заставляет многочисленных застройщиков жилья расширять свои компетенции и застраивать целые районы новыми для себя форматами. Вместо жилых комплексов теперь проектируются и строятся полноценные многофункциональные комплексы (МФК), включающие в себя офисные и торговые составляющие. Такие гиганты как ПИК, «Гранель», «Самолет» и прочие сегодня активно осваивают сопутствующие инфраструктурные проекты в рамках строительства новых ЖК. Отсутствие свободных от застройки участков заставляет девелоперов не только возводить здания после освобождения территории от застройки, но и разрабатывать и реализовывать проекты джентрификации устаревших территорий в крупных городах, перестраивая существующие объекты. Порой конструктив зданий не позволяет реализовывать исключительно жилые проекты и требуется комплексная реконцепция «уставших» объектов либо целых районов. Без привлечения профессионального консалтинга это практически невозможно.

Даже опытные девелоперы часто обращаются за консалтингом к сторонним компаниям, чтобы получить иной взгляд на объект и территорию и тем самым повысить эффективность работы своей команды.

Новое заселение

В торговой недвижимости в условиях высокой стоимости денег и строительства, а также ориентации развития проектов в направлении МФК наиболее перспективным инвестиционным направлением будет являться редевелопмент старых объектов.

Активное развитие внутреннего туризма также приводит новых игроков из совершенно иных форматов бизнеса в гостиничную недвижимость: создаются новые базы отдыха, строятся гостиницы высокого класса. Все эти объекты требуют специфического управления в индустрии гостеприимства. Существующие операторы подобных объектов, работающие на рынке гостиничной недвижимости России, буквально «выстрадали» опыт успешного управления. А те, кто только приходит в эту сферу, скорее всего пройдут через собственные «огонь, воду и медные трубы» управления отелями, ресторанами и прочими объектами рекреационной инфраструктуры. Несмотря на это, с частичным уходом иностранных операторов постепенно растет количество желающих попробовать этот новый среди профессиональных УК сегмент управления.

Девелопмент на заре

При выборе способа управления, наиболее правильным вариантом для непрофильных инвесторов по-прежнему остается привлечение сторонних экспертов, позволяющих сократить время наработки опыта в управлении активами, как в своё время поступил Morgan Stanley, заходя на рынок РФ и привлекая нас, JLL, для постановки всех бизнес-процессов на объекте, несмотря на то что комплекс на тот момент уже был открыт и функционировал.

Особенно актуальны консалтинговые услуги для сферы раннего девелопмента. Детальная проработка концепции и знание особенностей как локального рынка, так и специфики выбранного профиля недвижимости позволяют в итоге сократить общие расходы на проект, найти быстрые пути увеличения выручки. Но так поступают не все. Некоторые пробуют применять знания, уже послужившие им в реализации проектов другого профиля или в другое время. На этом этапе вполне возможны ошибки, которые в лучшем случае быстро обучают всех вовлекаемых в проект под новые реалии, в худшем - приводят к переносу сроков реализации, заморозке объектов или даже банкротству. Собственники и инвесторы, реализующие проекты самостоятельно либо привлекающие для управления новых и неопытных участников рынка, должны понимать и принимать эти риски.

Разглядеть горизонт

Отсутствие надлежащей квалификации может стать существенным «камнем преткновения» на пути к успешной реализации проекта у любой компании. К новичкам можно отнести и уже сложившихся девелоперов и управляющих компаний, которые не имели ранее опыта по управлению другими профилями недвижимости. Если в жилой недвижимости управление сводится в основном к Facility management и чуть реже к Property management, то в коммерческой недвижимости цели и задачи более глобальные. Качественный скачок перехода к Project management и Asset management может оказаться непосильной задачей для специалистов, ранее не фокусировавшихся на общей картине проекта. Без привлечения профильных специалистов и управленцев здесь не обойтись. Консультанты имеют огромный опыт и экспертизу в вопросах управления самыми разными объектами и в самых различных условиях. Они уже пережили несколько кризисов на рынке коммерческой недвижимости и знают, что более всего необходимо собственнику и инвестору в той или иной ситуации. К примеру, если рынок растет, необходимо своевременно начинать новые проекты, востребованные, с хорошей растущей выгодой для собственника. Если рынок стагнирует, необходимо продвигать проект, не позволять ему уйти в застой и потеряться среди конкурентов. Если же рынок падает, то консультанты вовремя предупредят о необходимости перепрофилировать или диверсифицировать бизнес. Консультанты с помощью своих наработок и успешной практики их реализации позволяют легко решать или избегать многие рутинные вопросы и задачи, с которым сталкиваются управляющие компании в своей ежедневной деятельности. Мощный аналитический потенциал консультантов позволяет предвидеть и предсказывать тренды в длительной перспективе, к которой в том числе относятся и горизонты планирования девелоперских проектов.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс