За пять лет онлайн-ретейл увеличил объем занимаемых складов с 1,27 до 8,41 млн кв. м — рост в семь раз, согласно исследованию NF Group. Эти цифры отражают не просто количественное расширение, а качественные изменения в структуре спроса на складскую недвижимость.

Крупный план

Безусловно, тренд последних лет — укрупнение логистических комплексов. Доминирующий запрос сейчас — крупные хабы площадью от 80 до 100 тыс. кв. м, так называемые фулфилмент-центры. Это основные перевалочные пункты e-commerce-игроков.

При этом существуют и относительно небольшие объекты — так называемые склады «последней мили», которые располагаются ближе к Москве или в пределах МКАД. У них разные функции: из крупных хабов товар развозится на склады последней мили, а оттуда — непосредственно к потребителю.

Руки вместо роботов

Однако стремительный рост площадей сталкивается с российской спецификой. Роботизация и автоматизация — это пока что история отдаленного будущего для российского рынка. В США и Европе активно развивают роботизированные высотные склады, но в России ситуация кардинально иная. У арендаторов логистических комплексов сегодня банально нет средств на развитие новых технологий. Их внедрение требует существенных финансовых вложений, другого горизонта планирования. Главная технология склада сейчас - по-прежнему рабочие руки.

Кроме финансовых ограничений есть проблема с технологиями. Подавляющее их большинство для коммерческой недвижимости приходят из-за рубежа. А с этим сейчас сложности.

Льготный маневр

В этих реалиях меняются и подходы к развитию складских проектов. Предоставление льготы по программе МПТ было одним из главных драйверов развития объектов складской недвижимости. Ее отмена определенно повлияет на планы девелоперов жилья, развивающих логистическое направление. Поэтому они начинают смотреть в сторону light industrial. Наша компания не исключение. Это не означает полный отказ от складского направления — при наличии интересных локаций и хороших предложений мы готовы их рассматривать. Но подход к таким инвестициям станет гораздо осторожнее.

Рост e-commerce будет продолжаться, но складской рынок входит в фазу более взвешенного развития — с учетом технологических ограничений и изменившихся условий инвестирования.