Альфа Капитал остается едва ли не самым эффективным управляющим деньгами HNWI многие годы (могу это подтвердить и личным опытом), однако, как и все управляющие компании этого типа, они также сталкиваются с дефицитом предложения в продуктовой линейке, которую могли бы предложить клиентам.

Поэтому управляющие компании всё чаще обращаются к форматам ЗПИФ — закрытых паевых инвестиционных фондов - сфокусированных на недвижимости. Это позволяет предоставлять возможность клиентам получить доступ к доходности объектов, которые в ином случае они не смогли бы купить, и через количество эмитированных паев дробить крупные активы и реализовывать их в розницу, передавая доходность и риски частному инвестору.

Соответственно, все УК идут в создание продуктов на базе ЗПИФ, эффективность которых строится на наборе допущений. Предложение инвестировать в складскую недвижимость на этапе девелопмента может выглядеть как уникальный шанс для частных клиентов, но давайте оценим возможности и ограничения этого продукта подробнее:

Например, фондом выкупается объект на ранней стадии с заложенной в модель высокой терминальной стоимостью. Эта оценка, в свою очередь, базируется на предпосылке дальнейшего роста рынка. Но способен ли сектор складов оправдать ожидания? По данным JLL и IBC Real Estate, рост ставок аренды в сегменте складов в России начал замедляться еще в 2023 году, а вакансия в отдельных локациях впервые перестала снижаться. К середине 2025 года в Московском регионе доля свободных складов снова превысила 3%, что косвенно говорит о входе в фазу насыщения. При этом юридическая структура продажи паев предполагает, что весь риск недостижения плановой доходности ложится на инвестора, а не на управляющего. Другими словами, есть вероятность, что терминальная стоимость проинвестированного объекта будет не так хороша, как предусматривала ее модель - что закладывает риск недополученной доходности для инвестора.

Загрузка...