Как лайт индастриал меняет рынок частных инвестиций

Управляющий партнер Parametr Александр Манунин — о преимуществах инвестиций в формат лайт индастриал и перспективах его дальнейшего развития.

Сегмент, о котором важно громко говорить

Этой весной мы сделали необычный ход и запустили нестандартную для рынка индустриально-складской недвижимости рекламную кампанию на внешних носителях Москвы с призывом инвестировать в формат лайт индастриал. На следующий день после старта кампании я получил огромное количество сообщений от партнеров: кто-то увидел нашу рекламу в аэропорту Шереметьево, кто-то в «Москва-Сити», кто-то на «Доме Книги» на Арбате. Все они были удивлены таким неожиданным подходом к продвижению инвестиций в складской сегмент.

Действительно, в подобной рекламе гораздо привычнее видеть квартиры или офисы, но мы решили, что формат лайт индастриал, который совершил практически революцию на рынке частных инвестиций, достоин того, чтобы о нем говорили громко. Только представьте: еще лет пять назад о лайт индастриал знали только узкие специалисты, а сегодня это не только самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости, но и серьезный конкурент офисам и стрит-ретейлу в борьбе за капитал розничных инвесторов.

«Окно возможностей» для частных инвесторов

Ни для кого не секрет, что складская недвижимость уже давно закрепила за собой статус одного из самых привлекательных активов для инвесторов. Причем как у институциональных, так и у розничных. По оценке консультантов, индустриально-складской сегмент уверенно входит в ТОП-3 по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Порядка 80% активов фондов ЗПИФ приходится именно на индустриально-логистическую недвижимость. А кто как не последние лучше всех разбираются, где нужно хранить деньги?

Кстати, похожие процессы происходят не только в России. Складская недвижимость является одним из самых популярных инвестиционных активов в мире. Так, по данным компании Knight Frank (автора отчета The Wealth Report 2025), производственно-логистическая недвижимость — второй по инвестиционной привлекательности сектор для «мировых семейных офисов» (управляют активами в среднем на $560 млн). Более того, опрошенные авторами отчета представители семейных офисов единогласно заявили о своем твердом намерении увечить вложения в этот сегмент в ближайшие 18 месяцев.

Если раньше рынок складской недвижимости был практически закрыт для частного капитала, будучи сферой интересов крупных фондов и корпораций (погод входа в сегмент в среднем начинается от 2 млрд руб.), то с появлением формата лайт индастриал ситуация кардинально изменилась. Формат лайт индастриал в прямом смысле слова «открыл дверь» для частных инвестиций в складской сегмент. Сегодня стоимость качественного объекта лайт индастриал класса А в хорошей локации — это 80 млн рублей, что вполне себе адекватная цена за возможность войти в один из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. Мы, например, также предлагаем варианты совместной покупки в долях с партнёром (и такие сделки у нас есть!), что позволяет еще больше снизить порог входа.

Неудивительно, что количество инвесторов, отдающих предпочтение формату лайт индастриал, растет из года в год. Так, по нашим данным, в 2025 г. доля инвесторских запросов на объекты этого формата увеличилась в три раза по сравнению с 2024 г. Здесь особенно стоит обратить внимание на один важный тренд: если два-три года назад формат привлекал исключительно профильных инвесторов, т. е. тех, кто имеет понимание складского рынка, владеет собственным бизнесом, связанным с производством или логистикой, то сегодня мы видим, что в сегмент лайт индастриал стали активно приходить непрофильные инвесторы. Они, как правило, уже имеют богатый опыт инвестирования в другие форматы коммерческой недвижимости, их основная мотивация — диверсифицировать вложения с целью увеличить капитал. Приход таких инвесторов в сегмент — прямое подтверждение того, что лайт индастриал окончательно закрепил за собой статус перспективного и высокодоходного инвестиционного актива на рынке коммерческой недвижимости.

4 в 1 для инвестора

Я часто выступаю на разных мероприятиях, посвященных лайт индастриал, где постоянно говорю о том, что главное преимущество формата для конечных пользователей — это возможность совмещать до четырех разных функций в пределах одного блока (производство, офис, хранение, шоурум). Думаю, что «формула 4 в 1» хорошо работает и в контексте инвесторов, только в ней будут немного другие слагаемые.

Первое, что лайт индастриал дает инвестору, — стабильность. В текущей ситуации турбулентности на рынке, да и вообще везде, наверное, это одно из самых важных сегодня. Так как этот формат коммерческой недвижимости прежде всего связан с инфраструктурой для производства (более 50% запросов на такие объекты приходится на производственные компании), он в меньшей степени подвержен колебаниям рынка и изменениям потребительского поведения. Дополнительную гарантию надежности для инвестора здесь также обеспечивают долгосрочные договоры аренды на срок не менее 3 — 7 лет с ежегодной безусловной индексацией арендной ставки. Это выгодно отличает лайт индастриал, например, от стрит-ретейла, где собственник никак не защищен от ухода арендатора и где арендная ставка часто привязана к товарообороту.

Второе преимущество формата для инвесторов — время. Всем известно, что время — это деньги. Лайт индастриал позволяет экономить и то, и другое. Мы, например, передаем все объекты лайт индастриал полностью готовыми к заезду и наши клиенты это очень ценят. Думаю, что каждый из нас хоть раз сталкивался в своей жизни с ремонтом и понимает, с каким количеством сложностей это сопряжено. Поэтому, когда ты покупаешь объект в формате «заезжай и живи», — это важно не только для конечных пользователей, но и для инвесторов, ведь они могут быстро начать арендный бизнес без дополнительных инвестиций и простоя помещения.

Третье значимое качество формата для инвесторов — выбор. Розничным инвесторам очень важно иметь возможность выбора, они привыкли к этому в других сегментах недвижимости. Это им предлагает и формат лайт индастриал, который подходит для любых стратегий инвестирования. Самая интуитивная стратегия — рост стоимости актива за время девелопмента. У производственной недвижимости есть очень важное преимущество: она строится быстро, порядка 12-18 месяцев. Еще несколько лет назад на ранней стадии развития рынка такая стратегия позволяла получать до 40% роста стоимости актива за время строительства объекта. Сегодня рост стоимости актива достигает 20 — 25%, но даже при таких показателях доходности инвесторы предпочитают «игру в долгую» и выбирают стратегию организации арендного бизнеса. В этом случае ежегодная арендная доходность может составить около 14-16% годовых без учета роста стоимости актива, который дорожает в среднем на 8% в год. Для «осторожных инвесторов» есть варианты готового арендного бизнеса. Здесь показатели доходности будут порядка 13%, однако эта стратегия обеспечивает инвестору максимальную защищенность, потому как он получает актив с заселенным арендатором и стабильным потоком арендных платежей.  

Четвертый элемент в нашей формуле — сервис. Лайт индастриал — единственный формат коммерческой недвижимости, где, как и в жилье, можно вообще не вникать в управление объектом, а просто получать свой арендный доход. Всю «головную боль» по поиску арендатора, заключению договора с ним и управлению помещением можно доверить девелоперу. Мы, например, за два месяца нашли арендатора для объекта инвестора в нашем промпарке Сенькино. При этом переговоры с арендаторами мы начали еще до введения объекта в эксплуатацию и подписали договор ровно под получение РНВ, т. е. у инвестора вообще не было «простоя» помещения. Я часто говорю, что мы не просто девелопер, а инвестиционный бутик, предлагающий широкий выбор ликвидных объектов с возможностью управления «под ключ».

Что же дальше?

Тема дальнейшего развития формата лайт индастриал волнует сегодня многих. Лично я регулярно получаю такие вопросы от партнеров, клиентов и СМИ. Особенно всех интересует, есть ли предел такому взрывному росту.  

Думаю, что в ближайшие годы формат лайт индастриал продолжит свое активное развитие, и для этого есть объективные предпосылки. Во-первых, мы все знаем про программу КРТ, которая в буквальном смысле «вытесняет» производства из старых промок. Объем заявленного промышленного строительства в рамках этой программы — «капля в море» в масштабе города. Очевидно, что компании, выселяемые из старых промок, будут рано или поздно вынуждены искать «новый дом» для бизнеса, и лайт индастриал может стать для них хорошей альтернативой.

Во-вторых, по нашим данным, примерно половина запросов на площади лайт индастриал связана с расширением бизнеса. Эту тенденцию подтверждают и данные правительства Москвы. С 2020 года индекс промышленного производства в столице вырос более чем вдвое: в городе работает более 4,5 тыс. предприятий и ежегодно открывается около 150 новых. Наиболее высокую динамику показывают отрасли пошива одежды, производства оборудования, компьютерной техники, медицинских изделий, продуктов питания. Все эти отрасли являются наиболее частыми клиентами формата лайт индастриал. Их активное развитие создает базу для долгосрочного роста спроса. 

Ну и, конечно же, я не могу обойти стороной инвесторов, учитывая, что это главная тема нашего разговора. Полагаю, что их доля в сегменте продолжит расти и это будет влиять на развитие формата. Все мы знаем, что инвесторы — весьма требовательная категория покупателей, которая отличается высокими запросами не только в отношении локации и технических характеристик объектов, но и качества пространства, эстетики, благоустройства. Им также важны гибкие финансовые инструменты и сервисы, позволяющие получать пассивный доход. Думаю, что в ближайшие годы можно ожидать активного внедрения цифровых решений в сферу управления промпарками, а также развития кастомизированных финансовых продуктов для инвесторов.

Кроме того, приход инвесторов напрямую связан с необходимостью развития рынка аренды и вторичной продажи, которые сегодня практически отсутствуют. Это еще одно из направлений работы девелоперов на ближайшие годы. Сегодня мало строить просто качественные здания лайт индастриал, нужно развивать комплексную экосистему услуг и сервисов, что обеспечит инвесторам по-настоящему ликвидный и востребованный продукт на рынке.

Реклама, 16+. Рекламодатель: ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость», ИНН 9703115273. ERID 2SDnjchm1kE