Автор: Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства
Для собственников коммерческой недвижимости земля под объектом — часть экономической модели проекта. Однако закон не дает понятного алгоритма определения площади публичного участка, который бизнес имеет право выкупить под своим зданием.
На практике собственники обычно исходят из экономически понятной логики: если участок стоит на кадастровом учете, он выкупается в существующих границах; если нет — в границах фактического землепользования. Госорганы, напротив, предпочитают отказывать в выкупе, опасаясь претензий контролирующих инстанций. В итоге споры массово уходят в суды. Для бизнеса это означает дополнительный барьер в управлении активами, а в условиях девелоперских проектов такая неопределенность ведет к прямым финансовым потерям.
Закон фиксирует общий принцип: собственник здания имеет исключительное право приобрести земельный участок под ним. Но вопрос размера приобретаемого участка и правил его определения остается без ответа. Бремя доказывания нужной площади ложится на собственника, а пробелы восполняются неоднородной судебной практикой.
Фактически возможны две ситуации:
Проблема заключается в том, что площадь участка для строительства может не совпадать с площадью, необходимой для эксплуатации (цели различны). Даже если земля выдавалась под застройку, ее выкуп в тех же границах не гарантирован. С историческим землепользованием ситуация аналогична: промышленные и складские площадки используются в фактических границах десятилетиями, но юридически оформлены не всегда. Власти отказывают, ссылаясь на несоразмерность участка параметрам здания, а суды подтверждают, что само по себе наличие кадастрового учета не доказывает необходимость всей территории для эксплуатации объекта.
Согласно текущей практике, размер выкупаемого участка обосновывается индивидуально, исходя из необходимости обеспечить «функциональное использование» здания. Суды анализируют общую площадь объекта и его назначение.
При этом закон не дает бизнесу понятного критерия, как именно оценивать «функциональное использование» здания, а также не объясняет, как устанавливать «обеспеченность функционального использования». Близкая по смыслу формулировка есть в Гражданском кодексе: при продаже здания покупателю передаются права на участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Однако эти нормы работают для сделок со зданиями и напрямую не решают вопрос выкупа земли из публичной собственности.
На практике этот пробел закрывается судами. Суды исходят из того, что площадь участка должна соотноситься с параметрами и назначением расположенного на нем здания. Анализируется как общая площадь здания, так и его функциональное использование. Участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости в размере, необходимом для такой эксплуатации. Иными словами, выкуп без торгов обусловлен не самим фактом нахождения здания на земле, а необходимостью обслуживания и использования объекта по назначению.
Для собственника ключевым становится качество доказательной базы. Сильнейший аргумент — утвержденная градостроительная документация (проекты планировки и межевания, градостроительные регламенты, сведения о территориальных зонах). При расчете учитываются нормы градостроительного проектирования (например, парковки) и исторически сложившиеся границы (от 15 лет). Для промышленных объектов именно фактическое использование десятилетиями отражает реальную потребность в земле (инженерные сети, зоны разгрузки, проезды).
В итоге действующее регулирование явно не соответствует потребностям рынка. Отсутствие методики создает барьеры, снижает предсказуемость инвестиций и провоцирует суды. Законопроект № 803202-8, предлагающий ориентир в виде минимального соотношения площади здания и участка — не менее 10%, решает проблему лишь частично, не объясняя, как определять площадь в остальных 90% случаев.
Регулирование должно стать прикладным и понятным для рынка. Логично закрепить несколько базовых сценариев: право выкупа в фактически сложившихся границах землепользования, существующих более 15 лет; при отсутствии таких обстоятельств — в границах утвержденной градостроительной документации; а при ее отсутствии — безусловный выкуп, если площадь здания составляет не менее 50% площади выкупаемого земельного участка.
И только если бизнес-процессы в границах спорного участка требуют иного соотношения площадей здания и земли, их соразмерность должна доказываться индивидуально путем представления соответствующих заключений.
Реклама, 16+. Рекламодатель: АО «НФ ГРУПП», ИНН 7710656907.
ERID 2SDnjebKQyG