Пит-стоп для капитала: как трассы формируют новый рынок недвижимости
В реалиях 2026 года участки у автомобильных дорог, по сути, новый инвестиционный рынок, который долгое время оставался недооценённым крупными системными инвесторами. Однако с ростом внутренней мобильности, туризма, числа деловых поездок и с изменением топологии перевозок спрос на дорожную инфраструктуру заметно увеличивается. Автомобильные поездки становятся одним из самых стабильных и предсказуемых способов перемещения: авиарейсы подвержены переносам и ограничениям, железные дороги на многих направлениях перегружены. Трафик растёт, а вместе с ним и потребность в качественной сопровождающей инфраструктуре для автомобилистов — от заправок до мини-отелей и грузовых хабов. Дорожный сервис сегодня становится одним из наиболее устойчивых и предсказуемых видов бизнеса. Участок у трассы же нельзя оценивать просто как землю рядом с дорогой — это инфраструктурный актив: его стоимость определяется не только интенсивностью трафика, но и возможностью создать регулярный, предсказуемый и востребованный сервис для водителей, перевозчиков и пассажиров.
Колонка Анастасии Козловой, генерального директора «Автодор-Девелопмент», CCIM, MBA
НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ
Для земельных участков в придорожной зоне главным фактором, определяющим их экономический потенциал, является сама дорога. Дорожная сеть в России вышла на новый уровень развития: стало значительно больше действительно качественных скоростных трасс, в появление которых еще несколько лет назад многие просто не верили. Протяженность скоростных автодорог в стране составляет около 6 тыс. км, опорная сеть дорог — это 140 тыс. км. Только в 2025 году было построено, реконст руировано и отремонтировано 28,4 тыс. км федеральных и региональных дорог.
Мы оказались причастными к этому сегменту в удивительное время: в 2019 году открыли трассу М-11, в 2023-м М-12 — «Москва — Казань», а сегодня она уже дошла до Екатеринбурга. Параллельно все эти годы шло развитие М-4, появилась ЦКАД вокруг Москвы. Сейчас активно ведутся работы и на других направлениях: реконструируются участки М-1, М-3, появляются развязки. Дорожная сеть растет, и прежде всего она существенно прибавляет именно в качестве.
В России десятилетиями существовала поговорка про две беды. И вот с одной из них мы, мне кажется, все-таки справились. И это медленно меняет восприятие дорог с точки зрения конечного потребителя. Для кого-то все еще новость, что в России есть дороги потрясающего качества.
Но мы видим по статистике, как люди открывают для себя дороги и страну: растет количество поездок, увеличивается средняя продолжительность маршрутов. Мы видим тренд на рост автомобильного туризма, туризма выходного дня, активно развиваются каршеринги, которые уже начали предлагать тарифы для поездок между регионами и городами. Однако значительное количество людей до сих пор практически не выезжают за пределы своего региона. А значит, потенциал этого рынка огромен.
СЕРВИС НЕ МОЖЕТ БЫТЬ СЛУЧАЙНЫМ
На протяжении многих лет мы как потребители садились за руль и сталкивались с несистемным присутствием низкокачественных объектов сервиса. Такие объекты в основном создавались частными инвесторами и развивались в меру их собственного понимания того, каким должен быть сервис. Вкупе с ограниченными финансовыми возможностями многих частных инвесторов это далеко не всегда дает лучший результат.
Именно поэтому в 2019 году мы занялись разработкой концепции МФЗ (многофункциональных зон сервиса), чтобы поменять лицо дороги и сделать ее частью качественной среды для жизни каждого.
Мы пришли в дорожный рынок из девелопмента, с глубокой градостроительной базой, с огромными компетенциями в области урбанистики, качества среды, построения продукта, со стратегическим видением. Свою работу начали с исследования потребностей: выезжали на дороги, общались с автомобилистами и спрашивали, чего именно им не хватает, что они хотели бы видеть в дорожном сервисе и какие функции для них действительно важны.
Для городского девелопмента маркетинговые исследования и опросы потребителей давно стали естественной отправной точкой любого проекта. А вот для дорожников и операторов дорожной инфраструктуры сама идея начинать развитие с анализа потребностей людей тогда казалась чем-то непривычным. Также участники рынка совершенно не мыслили территориями, преобладала, да и до сих пор преобладает парадигма точечных объектов. А это тупиковый путь.
Фактически нам приходилось объяснять, что пользователи дорожной инфраструктуры — не какие-то «другие» люди, а те же люди, которые привыкли к определенному уровню комфорта в повседневной жизни, это мы с вами. И если человек хочет видеть в городе прогулочные пространства, безопасную среду, интересные кафе и рестораны, комфорт, то совершенно логично, что на дороге он ожидает того же.
Семь лет спустя нашей работы над этим вопросом многие компании пересмотрели подходы. Нам удалось разработать и реализовать совершенно новый формат — единое сервисное здание, найти для него ряд серьезных инвесторов. Но этот путь не оказался долгим. Причина довольно проста: такие решения точно отвечают реальной потребности, а значит, работают и экономически. Человек, который получил качественный сервис, запомнит локацию и вернется практически гарантированно.
Чтобы обеспечить потребителя сервисом, мы разработали системный подход к размещению МФЗ на дорогах. Наш ключевой принцип — постоянное присутствие объектов сервиса через равные промежутки на всем пути следования человека. Таким образом, мы исключили фактор хаотичности, когда водитель едет и не понимает, встретит ли он объект сервиса или, может быть, их будет десяток на километр, а потом тишина.
Места размещения МФЗ определяются заранее, еще на этапе планирования трассы, а значит, водитель может рассчитывать на регулярное и достаточное присутствие зон отдыха, заправок, объектов питания и других сервисов на протяжении всего маршрута.
Если раньше поездка воспринималась как определенное рискованное предприятие — я еду и не знаю, что меня ждет впереди, — то системное присутствие качественных объектов сервиса полностью изменило ситуацию. У нас на дорогах пользователь получает гарантированный уровень обслуживания на всем маршруте следования.
Мы ввели единую типологию подобных объектов. Очень важно, чтобы пользовательский опыт был одинаковым, а уровень сервиса равным для всех пользователей во всех регионах. И существенно, чтобы посещение МФЗ было легким и понятным и не превращалось каждый раз в новое задание по ориентированию на новой территории. На наших дорогах, заезжая на объект сервиса, человек оказывается в понятной, нативной и предсказуемой среде.
Независимо от конкретного инвестора или набора коммерческих функций, на каждой площадке сохраняется общая логика: понятная схема въезда и выезда, разделение транспортных потоков, безопасная пешеходная территория, зоны отдыха, территории для дальнейшего развития сервисов, в начале территории — единое сервисное здание, различные топливные объекты — на выезде. Типовые решения добавили комфорта и пользователям, и инвесторам, а также существенно увеличили темпы строительства.
Впервые такой подход был разработан и реализован на трассе М-12 «Москва — Казань». Это были «идеальные условия», так как мы работали с самого начала планирования дороги. Именно на этом участке нам впервые удалось спроектировать полностью типовые территории и внедрить инновационный формат площадок отдыха, которого ранее не существовало.
Кроме того, мы фундаментально изменили саму идею площадки отдыха. Если раньше она представляла собой небольшую стоянку с туалетом, то новый формат стал полноценным элементом дорожного сервиса. Такие площадки предусматривают разделение потоков транспорта, раздельные парковки для легковых и грузовых автомобилей, движение с комфортными радиу сами и только кабиной вперед, без лишних маневров. Благодаря новому планировочному решению удалось сразу интегрировать рекре ационные территории и заранее подготовленные участки для размещения заправок, кафе, торговых объектов, гостиниц и других сервисов. Это наконец стало единой, удобной и безопасной средой.
На наших МФЗ в обязательном порядке представлены детские игровые площадки, спортивные площадки для взрослых и площадки для выгула питомцев. Мы с инвесторами сделали первые качественные комнаты матери и ребенка, всепогодные детские игровые, прачечные, душевые. Все это казалось излишеством, но стало популярным у пользователей и получило самые высокие оценки. Разделение потоков позволило сформировать пешеходное ядро — пространство, в котором люди полностью отделены от движения автомобилей любого типа.
Для меня главное, что мы работали для людей. И поэтому нам удалось дорогу развернуть «к лесу задом, а к человеку лицом», и наши пользователи это увидели и приняли.
Кроме того, мы выделили отдельный маршрут для движения автобусов — прежде всего крупных туристических моделей, перевозящих по 40–50 человек, с местами безопасной посадки и высадки и возможностью заправляться без пассажиров. Удивительно, но такой инфраструктуры не было нигде вовсе.
Траты на комфорт потребителя даже в 2026 году часто счита ются чем-то избыточным, хотя цифры говорят сами за себя: прирост посещений на МФЗ у нас растет от года к году. В прошлом году, например, их посетили 19,8 миллиона человек. Прирост к 2025 году составил 48%. На наших объектах существенно выше конверсия, то есть доля заездов из общего трафика, больше и среднее время, которое человек проводит на объекте, и средний чек, как следствие, выше.
Для меня главное, что мы работали для людей. И поэтому нам удалось дорогу развернуть «к лесу задом, а к человеку лицом», и наши пользователи это увидели и приняли.
К сожалению, в масштабах России наших дорог и объектов очень мало, но мы, как я считаю, перевернули представление о дороге, об этом рынке, о его стандартах и возможностях. Люди уже увидели, какой может быть поездка по современной дороге с качественными МФЗ, поэтому рынку придется подтягиваться до этого уровня. Культура все же определяет бытие. Сегодня пользователь уже голосует рублем. Если еще вчера можно было халтурить, то сегодня объект, сделанный некачественно или исключительно ради прибыли, работать не будет.
БИЗНЕС ТАМ, ГДЕ ПОКА СЕРВИСА НЕТ
В целом в стране структура инвестиционных сделок с участками у дороги складывается, как и в случае с сервисом, хаотично: инвесторы опираются на личные представления о том, где нужно и выгодно покупать землю, а потом годами борются с последствиями своих управленческих решений.
Например, непрофессиональные инвесторы любят «хватать» участки возле развязок. Им кажется, что там должно быть идеальное место для сервиса. Но проблема в том, что примыкание к дороге должно быть по дорожным нормативам, то есть сооружения для заезда и выезда с объекта сервиса, например переходно-скоростные полосы, размещаются строго по нормативам. В зоне развязки, к слову, их делать нельзя. Такая покупка «на глаз» приводит к появлению очередного неликвидного участка и к годам попыток что-то согласовать. Это типичная ошибка инвестора, который не разобрался в особенностях рынка, а затем решил, что «все против него».
Другая распространенная ошибка — пытаться вписаться туда, где объектов уже достаточно много, как правило, у городов вдоль так называемых «старых» трасс, которые долгое время развивались бессистемно. К сожалению, там объекты иногда располагаются буквально в 500 метрах друг от друга, они стоят практически стеной. Это мешает потоку, проехать невозможно, скорость падает, аварийность растет, и, честно говоря, сомневаюсь, что объекты, стоящие буквально друг на друге, действительно окупаются.
Во что же сегодня выгодно инвестировать? Во-первых, в подготовленные участки на МФЗ, с уже существующими примыканиями, где гарантированно есть трафик и где инвестор может наиболее эффективно распределить свои усилия, не тратя годы на согласования, неизвестные процедуры и прочие административные сложности.
А во-вторых, лучшие возможности для бизнеса открываются там, где еще нет плотной концентрации объектов сервиса или их качество кардинально низкое. Именно там сейчас имеется заметный инвестиционный потенциал. Для развития таких объектов, рассчитанных на межрегиональный трафик, на турис тические и логистические маршруты, на заполнение лакуны по качеству, наша команда работает с некоторыми регионами Российской Федерации. Нужно отметить, что есть региональные управленческие компании, которые очень хотят импортировать компетенции, чтобы сервис у них был наравне с федеральным. Мы их очень поддерживаем и делаем МФЗ уже за пределами сети дорог ГК «Автодор».
ВРЕМЯ ПИОНЕРОВ
Системных игроков в масштабах России все еще катастрофически мало. Именно сейчас рынок находится в той точке, когда такие бизнесы только формируются. Через несколько лет уникальное окно возможностей может уже закрыться.
Мы сегодня общаемся со многими пионерами рынка, которые видят эту лакуну, но все еще ищут: кто-то инвестиции, кто-то — свою нишу и концепцию, кто-то — компетенции. И пока идет этот момент поиска, именно сегодня, именно сейчас есть возможность создавать серьезный, устойчивый бизнес на долгие годы вперед.
Например, крупного системного игрока, который занимался бы качественным и интересным питанием на автомобильных дорогах, сегодня просто нет. Нет компании, которая уверенно сама оперировала бы несколькими видами бизнеса. Нет практически никакой компетенции в системном оперировании. Есть попытки, есть отдельные концепции, но это пока все еще не выглядит как целостный рынок, а скорее как единичные случаи.
К сожалению, инвесторам психологически проще заходить на рынок, когда там уже сформировалось профессиональное сообщество и появились понятные ориентиры. Но тогда ведь одновременно растет и конкуренция, и риски.
Сейчас же в дорожной инфраструктуре ровно тот момент, когда в авангард выйдут пионеры. Люди и компании, которые точно видят, что будет развиваться в дальнейшем, уже чувствуют, что спрос равен качеству. За ними — будущее.
