Большому долгострою – большое будущее

Слепили из того, что было…
Эксперты отмечают, что советские гостиницы вообще очень сложно реконструировать под современные отели: из-за низких потолков, неудачного шага несущих конструкций, путаных коридорных систем – в общем, всего того, из-за чего теряется полезная площадь. «Исключение составляют случаи, когда основные элементы здания сделаны качественно и смогут прослужить долгие годы, а конструкция позволяет установить в здании современные инженерные системы без больших затрат, - отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Ольга Архангельская. - Тогда для инвестора будет целесообразнее не сносить, а модернизировать гостиницу… В «Сокольниках» первичная внутренняя планировка позволила завершить объект в соответствии с международными стандартами».
Все были очень удивлены, когда двадцатилетний долгострой в Сокольниках неожиданно подал признаки жизни. Строительство здания началось в 1988 году. К середине 90-х 25-этажная гостиница «Сокольники» была практически готова, но из-за нехватки денег и судебных разбирательств между собственниками в 97-м проект заморозили на неопределенный срок.
Но в 2001 году недостроенный отель выставили на торги, победителем которых была признана дочерняя компания Банка Москвы ЗАО «Лизингбизнес-сервис», заплатившая за здание и права долгосрочной аренды участка в 1,7 гектара около $20 млн. В 2002-м вышло распоряжение правительства Москвы о возобновлении строительства гостиницы, и на объекте вновь закипела работа. Безусловно, за время простоя многие конструкции устарели, и не только морально. Экспертиза показала, что оставить можно только бетонный остов. Чтобы возвести современный гостиничный комплекс, пришлось частично разобрать здание, полностью поменять проложенные инженерные коммуникации, переустановить необходимое оборудование, витражи, заново провести монтажные и отделочные работы…
«Реконструкцию начинали в январе при температуре минус 25 градусов. В самом здании было еще холоднее. Первым делом было необходимо было избавиться от строительного мусора, оставшегося с прошлых времен. На это понадобилось тридцать грузовиков…» - вспоминают строители.
Помочь с привлечением средств должна была контролируемая Умаром Джабраиловым «Группа Плаза», которая выступала в качестве управляющего проектом. В завершение строительства стороны собирались вложить около $30–40 млн. Однако компания «Лизингбизнес-сервис» вскоре расторгла с «Группой Плаза» договор на управление объектом. Чтобы продолжать работы после ухода «Группы Плаза», в сентябре 2002 года городские власти распорядились предоставить ЗАО «Лизингбизнес-сервис» кредит на сумму 46,4 млн. рублей. Кредитодателем выступил Банк Москвы. В качестве прямого управляющего привлекли международную компанию InterContinental Hotels Group, которая представлена в Москве четырьмя отелями. Двумя она управляет напрямую (Holiday Inn Moscow Sokolniki и Holiday Inn Moscow Vinogradovo), а другие два работают по франчайзингу (Holiday Inn Moscow Lesnaya и Holiday Inn Moscow Suchevsky).
Общий размер инвестиций в строительство и оснащение гостиницы составил около $70 млн. Впрочем, эксперты Ernst & Young говорят, что в целом затраты не превысили ожидаемый уровень, хотя точную стоимость столь затяжного проекта оценить невозможно.
Уже первые два месяца работы гостиницы дали хорошие показатели. По словам PR-менеджера Кристины Бушуевой, в сентябре, сразу после открытия, отель был загружен почти наполовину, а в некоторые дни октября оказались востребованы около 80% номеров. Среднегодовая загрузка гостиницы ожидается на уровне 60-80% при ставке за номер не менее 150-160 долларов в сутки. Соотношение доходов от номерного фонда и прочих доходов гостиницы (бары, рестораны, аренда и другие) мы прогнозируем как 65% к 35%. При таких показателях окупаемость инвестиций оценивается в 5-8 лет.
Управленцев поддерживает и Ольга Архангельская: «По нашим оценкам, доля доходов от номеров в общей выручке гостиницы «Сокольники» может составлять до 58%, а прочих доходов, соответственно, 42%. По последним данным, гостиница уже начинает завоевывать прочное место на рынке, а в условиях превышения спроса над предложением можно говорить о хорошей прибыльности проекта».

Восток столицы – дело тонкое…
Главным козырем инвесторов и девелоперов стало расположение гостиницы – рядом с метро Сокольники. По Русаковской улице стабильно ходит и наземный транспорт. На автомобиле добираться тоже удобно, поскольку отель стоит на оживленной радиальной магистрали города. По ней до съезда на Третье транспортное кольцо – минуты три, не больше. Расстояние от гостиницы до аэропорта «Шереметьево» – около 40 километров, до Третьего транспортного кольца – километр, до центра – около шести. Неподалеку от гостиницы расположен культурно-выставочный комплекс, да и близлежащий парк манит постояльцев перспективой экологичного и романтичного отдыха.
«Отель выходит непосредственно на Русаковскую улицу, а благодаря высоте и размерам выигрышно смотрится даже с большого расстояния. В целом, учитывая хорошую доступность, небольшая удаленность от центра не является существенным недостатком отеля, поскольку клиенты «трех звезд» требовательны не столько к престижности местоположения, как к удобству доступа, а с этим в данном случае проблем нет», – говорит Ольга Архангельская.
По словам исполнительного директора InterContinental Hotels Group в России и на Украине Маркку Валберга, 60% загрузки гостиницы обеспечат конференции и конгрессы, семинары предпринимателей - примерно 15-20%, а все остальное – тургруппы и индивидуальные туристы.

Продаются преимущества
Отель в Сокольниках не только удобно расположен, он имеет и массу других положительных характеристик.
Во-первых, удачна его внутренняя планировка: многочисленные гостевые холлы, широкие коридоры, просторные комнаты. Стиль внутренней отделки можно охарактеризовать как современный, над ним трудились дизайнеры из Италии, Австрии, Турции и Великобритании. Каждый привнес элементы своей культуры, не нарушая единого замысла - «повторить» и оттенить архитектуру здания в историческом контексте. В гостевых зонах стены украшены фотографиями красивейших мест Москвы 20–50-х – в этом отелю помог столичный музей архитектуры. А в номерах радуют глаз исторические картины на тему охоты (ведь в близлежащем парке «Сокольники» раньше были охотничьи угодья русских царей!). Наряду с этим дизайнеры прекрасно справились с задачей максимально наполнить гостиницу дневным светом.
От романтики – к прозе: все 525 номеров (1040 мест в общей сложности) оснащены электронными ключами-картой и кондиционерами, оборудованы двумя телефонными линиями, высокоскоростным выходом в Интернет, спутниковым ТВ, включая платные каналы, минибаром, сейфом, кофейно-чайной станцией и фенами. Помимо прочего отель располагает 13 конференц-залами и еще одним бальным, для вечерних мероприятий, способным вместить до 800 гостей. Один из двух ресторанов способен принять одновременно до 450 клиентов, а второй, поменьше, предлагает весьма «презентабельный» вид на Москву с высоты 25-го этажа. Стоянка и гараж для постояльцев рассчитаны на 260 машин.
Как и в гостинице на Лесной, в Сокольниках есть элементы апарт-отеля (большие по сравнению со стандартными гостиничными номерами для длительного проживания). Из 40 номеров категории Executive Suit к апартаментам можно причислить двадцать, по 78 кв. м каждый. В них есть прихожая, спальня, гостиная и кухня, где для постояльцев заранее подготовлен полный комплект посуды, микроволноволновая печь и электрический чайник. В каждом номере по два санузла.
Но главное, пожалуй, то, что руководство гостиницы в лице исполнительного директора InterContinental Hotels Group проводит сбалансированную и довольно гибкую ценовую политику.
«Не секрет, что турагентства при заключении контракта с нами получают определенные скидки по расценкам за проживание, - рассказывает г-н Маркку Валберг. – При этом гость, который планирует свою поездку самостоятельно, тоже может получить скидку. Например, если бронировать номер через Интернет, стоимость проживания может варьироваться в зависимости от времени бронирования и формы оплаты. Для постоянных клиентов существует особая система поощрения - Priority Club Rewards. Такая «программа лояльности» распространяется на все гостиницы системы InterContinental Hotels Group и считается одной из самых масштабных по количеству участников (может охватить до 27 млн человек). Система предполагает накопление очков, или «миль». Набрав определенное количество очков, гость может получить в подарок бесплатное проживание, ужин и прочие преференции. Преимущество программы перед остальными – в «несгораемости» очков, как это практикуют некоторые из наших сетевых конкурентов. И даже еще ничего не накопив, клиент все равно может получить такие льготы, как, например, ранний заезд и поздний выезд или же нераспространение black-out dates на его персону».
Спрос на московском гостиничном рынке сегодня превышает предложение, поэтому выигрывают в первую очередь крупные отели. Однако в них сложнее обеспечить индивидуальный подход к клиенту. Получается, что при прочих равных условиях московские гостиницы с большим количеством номеров позиционируются ниже тех, где номеров меньше, отмечают специалисты Ernst&Young.
По мнению экспертов, самый масштабный из четырех московских объектов сети Holiday Inn отличается от конкурентов в своем классе не только большим размером, но и лучшим соотношением «цена/качество». «Безусловно, клиентам Holiday Inn Moscow Sokolniki приятно сознавать, что по величине отель занимает третье место в мире среди объектов данного брэнда. При этом сопоставимое количество номеров международного класса и цен за проживание достигается разве что в гостиницах Renaissance (476 номеров) и Raddison (410 номеров), - уточняет Ольга Архангельская. - Однако обе они меньше по размеру, чем Holiday Inn в Сокольниках, хотя примерно так же удалены от центра…»

В регионе не одиноки…
Гостиничный рынок Москвы в последние годы все более привлекателен для международных операторов. На текущий момент в этом секторе спрос заметно превышает предложение. По словам Маркку Валберга, свое развитие в регионе и в России намерена продолжить и компания InterContinental Hotels Group. Так, в следующем году планируется открытие в Москве гостиницы Crown Plaza, а в Самаре – еще одной Holiday Inn. Параллельно ведутся переговоры об открытии отелей бренда в других городах.
«Бренд Holiday Inn уже достаточно хорошо известен в Москве благодаря ранее построенным гостиницам. Это, несомненно, дает определенное преимущество, но такое большое, чтобы другие бренды подобного класса не могли занять сильных позиций на рынке», - отмечает Ольга Архангельская.
Специалисты ГАО «Москва» и в дальнейшем прогнозируют поступательное вхождение иностранцев в отельный бизнес столицы. По словам директора Департамента реализации генеральной схемы размещения гостиниц в г. Москва до 2010 года Владимира Свистунова, сегодня на этом рынке, помимо Holiday Inn, представлены еще четыре известных международных оператора: «…Это Marioitte, Ritz, Haiat и Avrora. На подходе еще одна интересная марка категории de lyxe – Peninsula, принадлежащая «Гонконг энд Шанхай Хотелз Лимитед». Недавно они открыли свой восьмой отель в Токио. Любопытно, что еще прошлой весной компания ответила отказом на приглашение открыться в Москве, но уже через полгода, на сентябрьской выставке MIPIM Asia в Гонконге, сама вышла с конкретным предложением: построить объект на 200-250 номеров площадью не менее 50 кв. м каждый в пределах рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы». Об уровне звездности тут даже речь не идет – это точно будет высший пилотаж!»
По мнению экспертов Ernst&Young, гостиничный рынок Москвы уже сегодня развивается бурно, а отели международных марок наиболее активные участники этого рынка: «Рост предложения и конкуренции осложняет работу всех отелей, но в первую очередь страдают гостиницы, не имеющие международной поддержки. Известность брендов, стабильное качество и международные системы бронирования номеров позволяют таким объектам, как Holiday Inn Moscow Sokolniki, удерживать конкурентные позиции и демонстрировать достойные результаты на растущем рынке».