Борис Леонидович Фролов: «Законченный проект – это успешно работающий проект»

Борис Леонидович, с какой целью создавалась «Ассоциация инвесторов Москвы»? В начале 90-х годов участникам бизнес-процесса было сложно по одиночке решать масштабные проблемы освоения рынка, но что на тот момент могла предложить Ассоциация?
Цель «Ассоциации инвесторов Москвы» – и тогда и сегодня – объединение участников инвестиционного процесса. Стоит сказать, что название организации уже давно перестало быть актуальным. В начале 90-х, не до конца понимая специфику и системность рынка, мы придумали это обозначение. Но в скором времени стало понятно, что название не соответствует реальному положению дел. Сегодня участниками ассоциации являются не только инвесторы как таковые - инвестиционные компании и банки, но и строители, девелоперские структуры, производители строительных материалов, проектные институты, организации, обслуживающие инвестиционные процессы, такие как юристы, оценщики, консультанты и т.д. Фактически это все игроки рынка недвижимости.
В 1994 году ассоциация создавалась, прежде всего, для поиска новых возможностей в рыночных условиях. До этого мы все были заточены под одну колодку - плановую систему ведения хозяйства. У нас было бюджетное финансирование, генеральная линия, за нас наперед были приняты все решения. Но в одночасье все изменилось. Пришлось искать новые пути работы. Еще до появления ассоциации, я часто встречался с участниками рынка на тематических конференциях. Как правило, все подобные мероприятия сводились к тому, что представители компаний real estate рассказывали, как они будут работать в рыночных условиях. Мы поняли, что сталкиваемся с одинаковыми трудностями, но каждый решает их по-своему. Законодательства, кроме закона о собственности, никакого не существовало. В 1992 году возникла идея объединиться. Как всегда, мы начали действовать, как умели - создали группу ученых, которые, конечно, не знали специфики рыночных отношений, но которые прилежно стали готовить нам какую-то стратегическую программу действий. В результате в 1994 году 44 игрока рынка недвижимости объединились – была учреждена компания, я стал президентом Ассоциации. Конечно, мы не воспользовались трудом ученого совета, а путем проб и ошибок нарабатывали практический опыт работы в новой экономической реальности.

Какие практические вопросы сегодня решает ваша организация? Что она дает участникам Ассоциации?
Прежде всего, Ассоциация помогает решать общегородские задачи на взаимовыгодных – для правительства и инвесторов - условиях. Это лоббирование и защита наших интересов – с одной стороны, соответствие нашей деятельности интересам города – с другой. Когда была создана наша организация, нас очень здорово поддержало правительство Москвы. Мэр столицы подписал специальное распоряжение, в котором определялись наши взаимоотношения с органами исполнительной власти. Впоследствии – уже в 2002 году было заключено новое соглашение с властью, которое действует и по сей день. В нем оговорены права и обязанности Ассоциации, специфика, порядок и систематичность встреч с представителями правительства Москвы – для продвижения собственных инициатив Ассоциации, лоббирования интересов участников бизнес-процесса.

Известно, что без административного ресурса сложно претворять любые инициативы в жизнь. Как Ассоциация решает эту проблему? Какова роль столичной власти, которая так или иначе участвует в жизнедеятельности Ассоциации?
Когда Ассоциация создавалась, была идея включить в нее представителей власти. Но эту инициативу мы отклонили - по соглашению о сотрудничестве есть две стороны – мы и правительство, каждая из которых блюдет свои интересы. Замешай мы их в одну организацию, возник бы конфликт интересов. Сегодня наша деятельность соответствует интересам инвестиционно-строительного сообщества. Это не значит, что мы находимся в конфронтации с властью, но иногда нам приходится настойчиво отстаивать свои интересы. Говорить об однозначной необходимости административного ресурса в решении наших проблем я бы не стал. Как мы проводим в жизнь инициативы? Как я уже отметил, у нас есть возможность встречаться с представителями власти, продвигать определенные идеи, проекты и т.д. Стоит сказать, что вопреки расхожему мнению, правительство далеко не всегда воспринимает наши инициативы в штыки. Объективно правительству нужна помощь в развитии рынка, а кто как не ведущие компании отрасли могут знать, как правильно расставлять приоритеты.

Можете на конкретных примерах рассказать, какие законодательные инициативы – чаяниями Ассоциации – были притворены в жизнь?
Ассоциация приняла участие в разработке ряда ключевых постановлений Правительства Москвы. Среди них постановление правительства Москвы № 81, где впервые декларировалась возможность получения прав собственности в ходе реализации объекта, а не после завершения инвестиционного контракта. Объединение инвесторов участвовало в разработке нового инвестиционного контракта. Имевшийся ранее не устраивал инвесторов по целому ряду причин, и, прежде всего, потому, что в нем отсутствовали четкие определения, что является предметом контракта и фактором его завершения и каким образом должны оформляться его результаты.
В преддверии празднования 850-летия Москвы по инициативе Ассоциации вышло еще одно постановление – о ряде льгот для инвесторов, которые участвовали в реконструкции и строительстве объектов Москвы в зонах празднования 850-летия города. Тогда к нам обратился мэр и попросил продумать возможность увеличения количества объектов, которые бы финансировались не из бюджета города, а из частных источников. Мы подумали и предложили правительству России дать всем инвесторам, которые участвуют в реализации программы 850-летия города, налоговые каникулы до конца 1997 года. Но это предложение было отклонено. Тогда мы придумали другую схему. Известно, что все инвестиционные контракты заключаются на условиях разделения объектов – после реализации проекта часть площадей остается в собственности города, а часть – отдается инвестору. На тот момент площади в центре распределялись в соотношении 50/50. Мы предложили правительству увеличить долю инвесторов, которые работают в местах будущего проведения празднеств, до 60%, а на особо важных объектах до 70%. Это сразу позволило увеличить количество объектов с 266 до 440, из них 233 должны были реконструироваться или строиться за счет частных инвестиций. Подобная инвестиционная льгота действовала до проведения 850-летия Москвы, далее она была отменена, и рынок вернулся к старой схеме.
Мы участвовали в разработке постановления № 278, которое определило новый порядок подготовки исходно-разрешительной документации. Известно, что некоторое время назад каждая из согласующих организаций диктовала свои условия при подписании тех или иных документов. Причем все это проводилось под эгидой наполнения бюджета, на самом же деле организации просто вступили в сговор. За технические условия нужно было платить несколько раз, доходило до смешного – приходилось оплачивать даже заявку на получение технических условий. Мы выступили с предложением изменить это. Очень бурно прошло обсуждение, на тематическое мероприятие, которые было организовано для решения этого вопроса, были приглашены представители власть имущих. Результатом обсуждения стала аналитическая записка, подписанная Росляком, Музыкантским и мной, где мы изложили проблему и ее решения. Несмотря на активную поддержку мэра, это постановление рождалось полгода - так сильно было сопротивление тех людей, которые хотели оставить все по старому.
Идея сноса пятиэтажек тоже родилась в нашей Ассоциации. Мы были инициаторами распоряжения, запрещающего в центральной части реконструировать и строить объекты без использования подземного пространства для паркинга. Сегодня на базе этой инициативы город имеет общегородскую «гаражную» программу. Строительство высотных зданий, известная сейчас программа «Новое кольцо» - наша инициатива.
Сегодня Ассоциация активно участвует в подготовке закона «Об инвестиционной деятельности».

По какому принципу вы принимаете компании в Ассоциацию? Есть ли перечень критериев, которым необходимо соответствовать для получения членства?
Принцип один – чтобы компании а) не были аферистами; б) принимали активное участие в работе Ассоциации. Сегодня мы объединяем свыше 100 российских и зарубежных компаний, работающих на московском рынке недвижимости и в регионах. Среди них – «Ведис Девелопмент Групп», «Ингеоком», Главмосстрой, корпорация «Баркли», «СТ-Групп», Jones Lang LaSalle, группа компаний КРТ, «Пересвет-Инвест», «Усадьба-центр», Hines, Штрабаг и др.
В начале существования организации, было решение никого не исключать. Но позже стало понятно, что безынициативные компании не должны быть членами Ассоциации. Есть компании, которые сами выходят из Ассоциации. Например, которые уже все построили и переключились на другой вид деятельности. Несколько дней назад мне позвонил бывший член ассоциации и просил о помощи. Зачем, спрашивается, выходил? На договорной основе мы с компаниями не работаем, нам это не интересно. Мы существуем на взносы членов организации и работаем с компаниями комплексно, а не от проекта к проекту.

Ежегодно Ассоциация проводит конкурс «Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства». Расскажите о нем подробнее. Кто является членами жюри, по какому принципу оцениваются работы и т.д.?
Правильнее сказать, правительство Москвы проводит этот конкурс по нашей инициативе. Ее в свое время поддержали Москомархитектура, Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, журнал «Моя Москва». Конкурс существует с 2000 года. Основными показателями любого объекта участника конкурса является экономическая целесообразность, эффективность, востребованность проекта при качественных показателях проектирования, строительства и эксплуатации объектов. Членами жюри традиционно являются представители городской власти, известные строители, архитекторы. Конкурс, на мой взгляд, формирует новое представление о том, что считать реализованным проектом. Это не дата подписания Акта государственной комиссии, а момент, когда объект закончен и более того, успешно функционирует - пользователям предоставляются все предусмотренные проектом услуги. Все объекты, рассматриваемые на конкурсе, находятся именно в этой стадии готовности. В настоящий момент существует 15 номинаций, которые включают в себя жилые здания, объекты коммерческой недвижимости – торговые и офисные центры, объекты медицины, культуры, ландшафтной архитектуры, мосты, эстакады, транспортные развязки и т.д. В конкурсе «Лучший реализованный проект 2005 года в области инвестиций и строительства» впервые была введена номинация, оценивающая объекты, построенные москвичами в других регионах России и за рубежом. Победителями здесь стали две школы в Беслане, представленные концерном «МонАрх», «МонАрх и С», и жилой комплекс «Бригантина» в Сочи, построенный холдинговой компанией ГВСУ «Центр».
Лучшим торговым центром стал ТРЦ «Варшавский», в номинации «Лучшее офисный центр» победу одержало административное здание Управления внутренних дел Центрального административного округа, а награда за лучший многофункциональный комплекс была отдана гостинице Swissotel Красные Холмы.
Рынок развивается очень быстро, и, как мне кажется, подобные премии, равно как и конференции, семинары, выставки, способствуют его развитию, росту качества объектов недвижимости, делают строения более конкурентоспособными и инвестиционно привлекательными.