Новая точка входа: зачем девелоперу индустриальная недвижимость в Московском регионе

На этом фоне фокус внимания девелоперов смещается с классических жилых проектов на менее привычные, альтернативные форматы. Один из таких инструментов — индустриальная недвижимость: особые экономические зоны и индустриальные парки, в которых могут разместиться объекты light industrial, производственные базы и BTS-проекты.

Не складами едиными

Индустриальная недвижимость конкурирует уже не только площадью и ставкой, но и степенью готовности площадки к запуску конкретного бизнеса. Поэтому разница между складом, производственным корпусом, индустриальным парком и ОЭЗ становится принципиальной.

Классический склад закрывает прежде всего логистическую функцию — хранение продукции и распределение товарного потока. У парковых форматов другая логика: такие площадки продают не квадратные метры, а подготовленную промышленную среду с инженерными мощностями, готовой инфраструктурой, услугами управляющей компании и целым набором сервисов. В ОЭЗ к этому добавляются налоговые и таможенные льготы. Именно поэтому сегодня выбор локации для размещения производства становится частью производственной и финансовой модели проекта, а не только вопросом стоимости площадки.

«Наиболее активно на территории индустриальных кластеров развивается формат light industrial, который позволяет объединить под одной крышей производство, склад и офис. Для девелопера это понятный продукт: его можно строить очередями, делить на блоки, продавать или сдавать в аренду. Более масштабный формат — производственные базы и BTS-проекты, создаваемые под задачи конкретного пользователя. Как правило, это крупные капитальные здания или территории со складами, цехами и административными корпусами, которые разнесены по отдельным объектам» — рассказывает Роман Мусин, директор по развитию особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Максимиха», расположенной в городском округе Домодедово.

И спрос на такие проекты уже заметен. Так, по данным NF Group, рынок качественных light industrial объектов Московского региона по итогам 2025 года составил почти 900 тыс. кв. м, а в 2026 году должен превысить 1 млн кв. м. Причем в Москве, подсчитали в Nikoliers, 24% от заявленных на 2025 год 560 тыс. кв. м light industrial составили проекты жилых девелоперов, например, «Кувекино» от Parametr, технопарк «Алабушево» от Capital Group и ЦИИ Остафьево от ГК «Самолет».

Девелоперы уже здесь

Индустриальная недвижимость постепенно перестает быть нишевым сегментом для девелоперов. Об этом говорят не только аналитические прогнозы, но и стратегии крупнейших российских игроков, которые не просто включают индустриальные проекты в свои портфели, но и создают для их развития отдельные продуктовые бренды.

Один из наиболее заметных примеров — RBNA, индустриальный девелопер полного цикла, связанный с MR Group. В портфеле компании — свыше 650 тыс. кв. м и более десяти проектов. Среди них логопарк «Парк М-4» в Домодедове площадью 90 тыс. кв. м с инвестициями 5,2 млрд рублей, индустриальный парк «Шишкин Лес» на 300 тыс. кв. м, комплекс «Весна» площадью 75 тыс. кв. м, а также новый проект в Пушкино площадью 50 тыс. кв. м, который включает и блоки light industrial. Инвестиции в него оцениваются примерно в 4 млрд рублей. 

Двойная выгода

Традиционно жилой и индустриальный девелопмент существуют в разных финансовых моделях: участок под жилье работает на продажи квартир, участок под склад или производство — на арендный поток либо реализацию промышленного объекта.

Но сегодня объединить эти механизмы, по крайней мере в Московском регионе, позволяет программа создания мест приложения труда. В Москве она действует с 2020 года и предполагает создание объектов, формирующих новые рабочие места, в обмен на снижение затрат девелопера при изменении назначения участка под жилую застройку.

По сути, речь идет не о льготе в привычном понимании, а о взаимовыгодном обмене. За время действия программы к строительству уже согласовано более 290 объектов общей площадью около 9,5 млн кв. м. С 2020 года создано порядка 30 тыс. рабочих мест, а в перспективе их количество должно вырасти до 400 тыс. Значительная часть площадей приходится именно на складскую и производственную недвижимость, включая light industrial и производственные объекты.

В Подмосковье действует схожая логика, хотя юридически она оформлена через механизм инвестиционных проектов и соглашений с Правительством Московской области. Для девелопера смысл остается тем же: промышленный объект может работать не только как самостоятельный актив, но и как инструмент улучшения экономики жилого проекта.

Площадка имеет значение

На первый взгляд самостоятельная покупка или аренда участка может выглядеть более выгодным решением: земля у трассы, понятная локация, рыночная цена. Однако в промышленном девелопменте реальные риски часто проявляются уже после запуска проекта — на этапе подключения сетей, согласований, уточнения градостроительных ограничений и юридических нюансов. В результате первоначальная экономия может быстро обернуться ростом затрат и переносом сроков реализации.

Поэтому на практике все чаще девелоперы рассматривают размещение производственного объекта на территории индустриальной площадки. Здесь эффект достигается за счет готовой инфраструктуры, налоговых и таможенных льгот, более предсказуемых сроков реализации и спроса со стороны резидентов и пользователей площадки.

Кроме того, новые ОЭЗ в Московской области появляются не в случайных локациях, а рядом с ключевыми транспортными коридорами, что снижает логистические издержки резидентов и упрощает доступ к рынкам сбыта, поставщикам и трудовым ресурсам. ОЭЗ «Максимиха», созданная в начале 2020-х годов, — один из примечательных примеров такого подхода: площадка расположена вблизи ЦКАД и трассы М-4 «Дон».

Помимо всего прочего, у особых экономических зон есть ряд дополнительных преимуществ. Например, для резидентов ОЭЗ, расположенных в Московском регионе, на 49 лет закреплен особый льготный режим: 0% по налогу на землю и транспорт в первые пять лет, 0% по налогу на имущество в первые десять лет, а также пониженная ставка налога на прибыль — 2% в первые пять лет, 7% с шестого по десятый год и 15,5% в последующий период.

В Московском регионе уже сформировался ряд таких площадок: помимо уже упомянутой ОЭЗ «Максимиха», это «Дубна», «Ступино Квадрат», «Исток», «Кашира» и московская ОЭЗ «Технополис Москва». Размещение в одной из таких зон может быть на 60–95% выгоднее по сравнению с территориями без налоговых льгот.

Реклама, 16+. Рекламодатель: ООО «Агропарк — Инфраструктура», ИНН 5009108110. ERID 2SDnjdvt962