Хитрости двойной аренды

С тех пор многое изменилось, но жизнеспособность субаренды до сегодняшнего дня остается в силе. Здания научно-исследовательских институтов, по сути, трансформировались в коммерческую недвижимость, классифицировать которую не представляется возможным. Да и другие государственные учреждения, пригодные для невзыскательных арендаторов, уже давно превратились в офисные центры типа «Шанхай», состоящие из хаотичной нарезки наспех приспособленных для работы помещений. Именно на этих площадях сегодня и продолжает существовать субаренда. Впрочем, есть и примеры более цивилизованной субаренды…

Кому это надо
Существует ряд случаев, когда арендатор может прибегнуть к субаренде.
«Не секрет, что сегодня владельцы бизнес-центров предпочитают сдавать в долгочрочную аренду помещения большими блоками - около 500 кв.м. - или даже целыми этажами, площадь которых составляет порядка 1000 кв. м. В связи с этим, компании-арендаторы зачастую берут в аренду площади, превышающие необходимые им объемы, что называется «на вырост», - комментирует Ирина Жарова - Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group . Еще одна причина такого решения – это цель избежать в будущем проблем с расширением площадей в конкретном здании. Излишки площадей фирма временно сдает в субаренду другим предприятиям – иногда партнерам, иногда - компаниям, которые хотят находиться в этом бизнес-центре, но не могут арендовать целый этаж.
Во-втором случае, арендатор может прибегнуть к сдаче площадей в субаренду, когда по тем или иным причинам он переезжает в другой офис, а контракт с владельцем нынешнего помещения у него еще не закончился. Досрочное расторжение контракта может принести убытки - потеря страхового депозита, штрафные санкции и т.д. С помощью субаренды можно не только этого избежать, но и заработать, сдав помещения по более высокой ставке. «Таким образом, данная схема может оказаться выгодной как прямому арендатору площадей, так и субарендатору. Последний в данном случае получает возможность снять помещение в бизнес-центре класса «А» или «В», где напрямую можно арендовать только большой объем офисной площади на длительный срок, а первый – скидку при аренде большой площади и возможность расширения», - отметил Александр Аверкин, старший консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard.
Кроме того, на рынке существует ряд компаний, которые превратили подобные сделки в отдельный бизнес. «К примеру, компания «Регус» арендует большие офисные площади и сдает их в субаренду. Среди ее объектов бизнес-центр «Регус» на Смоленской площади, д. 3, бизнес-центры в «Capital Plaza» на 4-й Лесной переулок 4 и в комплексе «Аврора Бизнес Парк». При этом компания сдает не только площадь в чистом виде. Она проводит в помещениях отделочные работы, организовывает пространство, меблирует его, предоставляет различного вида услуги и сдает в субаренду в виде готовых рабочих мест», - рассказала Ирина Жидкова, аналитик отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Еще один распространенный вариант – это когда владельцы сдают помещения в аренду своим управляющим компаниям, которые в свою очередь, привлекают субарендаторов. Данная схема выгодна тем, что дает преимущество в виде экономии на налогах и перенаправлении денежных потоков. В выигрыше остается и владелец здания - если кто-то из арендаторов его не устраивает, всегда можно разорвать контракт с управляющей компанией, что повлечет за собой разрыв договоров субаренды.

Собственник – Арендатор – Субарендатор
Согласно закону арендатор вправе сдавать помещения в субаренду исключительно с согласия владельца-арендодателя. «Впрочем, в ряде случаев арендатор может быть наделен правом сдачи имущества в субаренду уже на начальном этапе заключения сделки с собственником, - замечает Сергей Лобкарев, начальник отдела коммерческой недвижимости компании МИАН. - В таком случае ему не нужно предварительного разрешения собственника на сделку».
«Если арендатором является управляющая компания владельца здания или помещения, то, конечно, нет необходимости встречаться с владельцем и получать его письменное согласие, потому что такой арендатор и есть прямой представитель собственника, и подпись о согласии на субаренду собственником ставится автоматически», - добавляет Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate.
По словам многих специалистов рынка, некоторые собственники бизнес центров крайне негативно относятся к возможности субаренды на их территории. «Многие собственники хотят контролировать ситуацию в офисном центре, и их не устраивает, что кто-то еще на их объекте будет зарабатывать деньги», - отметил Иван Татаринов, управляющий партнер компании MovEstate.
Как правило, владельцы требуют от арендаторов согласовывать кандидатуры всех субарендаторов, кроме тех, кто входит в структуру компании-арендатора. «Нормальному владельцу не может быть все равно, какая компания сидит на территории его офисного центра, как она будет перепланировывать офис, какая табличка будет висеть на фасаде здания. На некоторых объектах есть некие ограничения по подбору арендаторов: допустим по роду деятельности. Некоторым арендодателям важно видеть прозрачную финансовую отчетность арендатора», - рассказала Ирина Жарова – Райт.
Такая ситуация касается, в первую очередь, бизнес-центров класса «А», где существуют жесткие критерии отбора. «Например, в офисном центре «Аврора Бизнес Парк», могут арендовать площадь только компании с иностранным капиталом. То есть если я - арендатор с иностранным капиталом - снимаю помещение, а потом пересдаю его в субаренду не иностранной компании, собственник может отказать мне в заключении такой сделки», - прокомментировала Жидкова Ирина.
Безусловно, существуют способы, с помощью которых компании «обходят» позицию владельца стороной.
«Сложнее всего проконтролировать завуалированную субаренду, когда арендатор маскирует ее, представляя новую компанию, появившуюся на площадях арендатора, как новый департамент компании-арендатора. В этом случае арендатор может получать прямую, не облагаемую любыми налогами прибыль от субаренды «в конверте», - Сергей Храмов.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. А досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды.
Договор субаренды в сущности ни чем не отличается от договора аренды. Продолжительностью более года он по закону подлежит государственной регистрации. Нередко для того, чтобы ее избежать, стороны заключают договор на срок менее одного года. При этом они рассчитывают, что по истечении срока аренды ими будет подписан новый договор. Такой способ действительно позволяет обойти требование о госрегистрации. Однако при этом существует риск того, что арендные отношения в будущем прекратятся, либо арендные ставки значительно увеличатся. «Если компания хочет арендовать большую площадь, то, как правило, на длительный срок, так как не выгодно снимать 1000 кв. м. на 11 месяцев - переезд для компании всегда связан с некоторыми издержкам - транспортные расходы, демонтаж мебели, оборудования, адаптация на новом месте и т.д., - рассказывает Иван Татаринов. - Как правило, если речь идет о крупном субарендаторе, то он не пойдет на риск краткосрочного договора, потому что его могут не продлить или не компенсировать затраты на перепланировку, ремонт».
Однако в некоторых случаях собственник принципиально не хочет сдавать площадь в субаренду на длительный срок. Связано это, как правило, с тем, что у владельца здания есть какие-то планы в отношении его имущества, к примеру, его продажа. Субаренда и аренда в том числе - это обременение, которое фиксируется в государственных инстанциях. При продаже оно переходит к другому собственнику. Но бывают ситуации, когда покупатель хочет приобрести объект для себя, и ему не нужны арендаторы. Он хочет разместить свою компанию в этом здании целиком. В этом случае субарендаторы, впрочем, как и арендаторы, будут помехой для продажи объекта.
Основные риски, связанные с субарендаторами, несут прямые арендаторы данных помещений. Это связано с тем, что у компании-владельца здания при этом нет никаких взаимоотношений с субарендатором, а прямой арендатор, в случае необходимости, выступает как посредник между ними. «То есть в случае нарушения каких-либо правил, соглашений или порчи имущества, воздействовать на нарушителя можно только через того, кто именно сдал это помещение в субаренду. Риски для субарендаторов тоже существуют, так как договоры на субаренду находятся в полной зависимости от взаимоотношений между владельцем здания и основным арендатором. Понятно, что в случае его расторжения договор субаренды также будет автоматически прекращен. С другой стороны, выгода очевидна. «Как правило, субарендатор может не заключать долгосрочный договор или отделывать помещение, как требует большинство владельцев крупных бизнес-центров», - отметил Александр Аверкин.

Арендные ставки
Непосредственно в договоре между арендатором и субарендатором собственник, как правило, не участвует. «Предположим, я могу договориться с субарендатором об определенной цене. Если собственник увидит, что я каким-то образом пытаюсь «нагреть себе руки», он может попросту поднять мне арендную ставку. Хотя сейчас арендаторы при заключении договора пытаются зафиксировать арендную ставку на определенном уровне, чтобы она не менялась в течение года», - Ирина Жидкова. Как правило, владелец участвует только в процессе выбора субарендатора, определение ставки находится не в его ведении. Стоимость субаренды, по оценкам специалистов, примерно на 10-15% выше ставок аренды. Однако если речь идет о компаниях, которые профессионально занимаются субарендой, ставка может быть выше в несколько раз.
На рынке довольно часто можно встретить схему субаренды, которая позволяет собственнику снизить налог на прибыль. Как правило, это выглядит так: владелец сдает помещение своей структуре - аффилированной дочерней компании - а она уже сдает площади в субаренду другим предприятиям. При этом собственник может сдавать офис по 300 у.е. за кв. м, а так как арендатор – дочерняя компания, НДС составляет не 18%, а - по соответствующей упрощенной системе налогообложения - около 6%. В свою очередь аффилированная компания сдает площади в субаренду по 800 у.е. и платит НДС тоже по упрощенной системе.

Тенденции
На сегодняшний день особенно большим спросом у субарендаторов пользуются небольшие площади в бизнес-центрах класса «А» и «В». В свою очередь арендуют эти помещения, как правило, небольшие компании, которые не готовы заключать длительные договоры аренды, не хотят связываться с отделкой офиса и не могут найти небольшой блок в бизнес-центре класса «А» или «В», где к аренде предлагаются площади объемом не менее 500-1000 кв. м.
По мнению многих специалистов рынка, субаренда будет развиваться теми же темпами, что и сейчас. Однако будущее субаренды – за компаниями, которые смогут профессионально заниматься этим бизнесом и помимо пустых квадратных метров предлагать клиенту комплексный набор услуг.