Игры разума, или Ох уж эта парковка!

Секрет успеха
Всем известно, что парковка – одна из составляющих успеха торгового центра. Особенно если комплекс этот не «местного значения». Посетитель в первую очередь пойдет в тот ТЦ, где он без особых усилий припаркуется и сможет спокойно совершать покупки. К сожалению, московские моллы не могут похвастаться наличием идеальных парковок. Где-то она слишком мала, где-то отчаянно хромает навигация, а где-то парковка и вовсе отсутствует. Причина такого «невнимания» со стороны девелоперов, по словам Натальи Осиповой, члена совета директоров «Калужской управляющей компании», в том, что «правильных» ТЦ на рынке еще очень мало и о конкуренции между ними говорить просто не приходится. «Количество площадей растет на единицу населения, но девелоперы по-прежнему допускают большое количество ошибок в выборе концепции, функциональной архитектуры, по составу и расположению арендаторов и т. д., так что реальной конкуренции на сегодняшний день нет, – рассказывает Наталья Осипова. – Поэтому парковки не являются первоочередной проблемой. Но есть девелоперы, которые заботятся о долгой жизни своих объектов и уделяют большое внимание паркингу». Специалисты «Группы компаний ТЭН» «небрежное» отношение к «насущной» проблеме объясняют желанием девелоперов отдать как можно больше площадей арендаторам, увеличивая, таким образом, свой доход. «Но это неправильный подход. Торговых центров с каждым годом становится все больше, и разнообразием арендаторов они похвастаться не могут. Поэтому для посетителя удобная парковка станет одним из решающих факторов при выборе торгового комплекса», – отмечает управляющий ТК «Л-153» Алексей Романов. «Экономическую составляющую проекта формируют арендаторы ТЦ. Именно они приносят прибыль девелоперу. Чем больше площадь комплекса, тем больше приходная часть, поэтому девелоперы вынуждены отдавать больше площадей под арендаторов», – возражает Андрей Сухов, заместитель генерального директора УК «Охотный ряд».
Впрочем, готового рецепта идеальной парковки до сих пор не существует.
Специалисты отмечают, что самое важное в парковке – это ее удобство и практичность. «Она должна быть максимально удобной, с хорошими подъездными путями, достаточным для конкретного формата ТЦ количеством машино-мест, желательно с регулировщиком, распределяющим потоки машин», – говорит Юлия Кучеренко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Paul’s Yard. «Кроме того, на паркинге должна быть идеальная навигация, дабы водители не блуждали в поисках выезда, а также сама парковка должна быть видна подъезжающим», – добавляет Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar. Commercial Property.
Расположение паркинга относительно объекта также играет немаловажную роль в жизнедеятельности ТЦ. Так, по словам Натальи Осиповой, паркинг должен находиться перед торговым центром. Удобная и по большей части заполненная парковка привлечет потенциального посетителя именно в этот комплекс.
Еще одна немаловажная деталь, на которую советуют обратить внимание эксперты, – это удаленность ТЦ от метро. Андрей Королев считает: чем дальше комплекс находится от метро, тем больше должна быть территория паркинга. «Но площадь должна быть «разумна», поскольку посетителю довольно неудобно преодолевать большое расстояние от места стоянки машины до входа в ТЦ», – подчеркивает г-н Королев. В окружных ТЦ, расположенных, скажем, на МКАДе, при строительстве парковки следует учитывать ее наполняемость в рабочие дни. «В таких комплексах в рабочие дни парковка заполняется только наполовину, – рассказывает Андрей Сухов. – В этом случае управляющему следует подумать над «непрямым» использованием паркинга. Например, сдавать часть площадей под демонстрационные площадки или организовывать маркетинговые мероприятия».
Но из всего вышеизложенного не следует делать вывод, что парковка в ТЦ, находящихся в шаговой доступности от метро, должна быть крошечной.
Специалисты советуют при строительстве ТЦ и расчете количества машино-мест руководствоваться такими параметрами: 4 м/м на 100 кв. м торговой площади, если это окружной ТЦ, и 2,5–3 м/м на 100 кв. м торговых площадей при строительстве районного комплекса. Но при этом нужно учитывать множество нюансов, главный из которых – якорный арендатор комплекса. «В случае, если «якорем» является гипермаркет, коэффициент должен возрастать», – говорит Наталья Осипова. Особый случай наступает тогда, когда перед девелопером стоит трудноразрешимая задача – строительство ТЦ с нормальной парковкой на небольшом участке земли. И вот тогда успешность проекта зависит от фантазии проектировщиков и материальных возможностей девелопера.

Плоскостная или вертикальная?
Каким паркингом оборудовать ТЦ – плоскостным (наземным) или вертикальным? Если у девелопера достаточно места для строительства, такой вопрос перед ним не стоит. Однако как быть, если «размах» деятельности ограничивается всевозможными препятствиями, начиная от маленького земельного участка и заканчивая архитектурной гармонией конкретного места? Если финансовые возможности девелопера невелики – строится отдельно стоящий, вертикальный или кровельный паркинг. Если же финансов достаточно и участок «начинен» различными инженерными коммуникациями, девелопер возводит подземный паркинг. «Можно также рассмотреть вариант П-образной парковки», – добавляет Юлия Кучеренко.
Возведение как отдельно стоящего паркинга, так и подземного, по словам специалистов, дорогое удовольствие. Проект при этом в среднем дорожает на 30% от общего объема инвестиций. По данным компании «Стройинком-К», строительство одного машино-места в отдельно стоящем паркинге обойдется девелоперу в среднем в $600. Еще одна статья расходов – ежедневное обслуживание здания, в котором находится парковка. При этом необходимо учитывать и ее этажность. «Согласно исследованиям, на каждом следующем уровне торгового центра количество посетителей падает на 20–30%, – рассказывает Наталья Осипова. – В случае с многоярусным паркингом нужно руководствоваться теми же принципами». Чтобы привлечь больше посетителей, отдельно стоящий паркинг, по словам Натальи Осиповой, должен находиться перед торговым центром, но при этом не заслонять его.
Подземная стоянка также приводит к серьезному удорожанию проекта. Специалисты «Стройинком-К» называют цифры от $700 до $800 за одно машино-место. Но у этого вида парковки есть такие преимущества, как прямой выход в ТЦ, и, что немаловажно, погодные условия не создают неудобств. Однако существуют и минусы – это узкие развороты, а также несоответствие времени работы ТЦ времени работы кинотеатра, если таковой присутствует в комплексе. После последнего сеанса посетители зачастую вынуждены выходить на улицу, чтобы попасть в подземный паркинг, поскольку комплекс уже не работает и, соответственно, входы-выходы из него на парковку закрыты.
Вертикальная парковка, или «встроенная», как ее в шутку называют девелоперы, одна из самых экономичных. По словам Андрея Королева, строительство такого паркинга не требует серьезных расходов, так как он находится в составе ТЦ. «Это самый оптимальный вариант, и он очень распространен на Западе, где практически не осталось мест под застройку и зачастую ТЦ строятся на маленьком пятачке», – добавляет Андрей Сухов. Помимо прочего, такая парковка не требует ежедневных затрат на обслуживание. Располагаться вертикальный паркинг, по словам Юрия Мереминского, старшего консультанта компании Leeds Property Group, должен с наименее просматриваемой стороны ТЦ. «Если необходимо строительство многоярусной парковки, то ее нужно возводить с той стороны ТЦ, которая будет наименее просматриваемая, и, соответственно, парковка не будет перекрывать вид ТЦ. Но если это сделать невозможно, то фасад парковки можно использовать под наружную рекламу», – говорит г-н Мереминский. Но и здесь не обходится без подводных камней. Крутые спуски и подъемы, а также узкие развороты на парковке зачастую заставляют потенциальных посетителей комплекса искать другой торговый центр. «Некоторые комплексы стараются организовать большее количество машино-мест путем сокращения расстояния между машинами, что вызывает большие проблемы. Разметка паркинга должна осуществляться с запасом, чтобы можно быть не только припарковать машину, но и выйти из нее», – отмечает Юлия Кучеренко.
Кровельную парковку специалисты рекомендуют строить только в крайнем случае, так как она заполняется по остаточному принципу. «До верхних уровней посетители ТЦ не доезжают, предпочитая парковаться вблизи комплекса. Многим психологически тяжело подниматься по эстакаде», – говорит Наталья Осипова. «Зачастую в рабочие дни такая парковка пустует, не оправдывая себя», – отмечает Юрий Мереминский. Андрей Королев считает, что кровельная парковка начинает пользоваться популярностью у девелоперов, так как требует затрат на ежедневное обслуживание гораздо меньше, нежели многоярусный или подземный паркинг. «Но самый удобный вариант, когда комплекс оборудован и подземной, и кровельной парковками. В этом случае у посетителя есть возможность выбора: если ему нужен первый этаж комплекса – парковаться будет в подземном паркинге, и наоборот», – рассказывает Андрей Королев.
Есть на российском рынке еще один вид парковки. Девелоперы шутя называют ее «наземно-подземной». В этом случае ТЦ приподнимается на один этаж, отдавая первый под паркинг. Но такой вид парковки применяется нечасто. По словам Андрея Королева, по такому пути решил пойти девелопер гипермаркета Auchan. Компания IKEA также начинает применять этот метод.

Капризы «якорей»
Проектировать парковку, а точнее, ее параметры специалисты советуют на этапе проектирования ТЦ, когда уже известны якорные арендаторы комплекса. Объясняется это тем, что у каждого крупного арендатора есть требования не только к помещению, но и к паркингу, а вернее, к количеству машино-мест. «Принципиальным критерием является соразмерность количества парковочных мест с планируемой проходимостью, а также особенности расположения ТЦ относительно подъездных путей. Так, если комплекс расположен на пересечении двух улиц, то критичным будет наличие подъездов к парковке с обеих улиц. Самый же оптимальный вариант – это наличие регулируемых подъездов», – рассказывает Алексей Чураков, начальник отдела рекламы и внешних связей ОАО «Седьмой континент».
Вопрос парковки принципиален и для сети гипермаркетов «Мосмарт». «Наш концепт в большей мере ориентирован на автомобилистов, поэтому удобство парковки для нас очень важно, – говорит Семен Слуцкий, заместитель генерального директора ЗАО «Мосмарт». – Каждый год мы проводим опросы посетителей наших гипермаркетов, чтобы выявить возможные недочеты парковки (понятна ли навигация, хватает ли парковочных мест) и исправить их». По словам г-на Слуцкого, «Мосмарт» не участвует в проектах с парковкой менее 1200 машино-мест. «Для гипермаркета площадью 6 тыс. кв. м необходима парковка не менее 1200–1500 машино-мест. Когда нас приглашают участвовать в проекте, то в первую очередь мы исследуем парковочные возможности, и если они нас не устраивают, мы отказываемся от участия», – говорит Семен Слуцкий. У сети супермаркетов «Перекресток» тоже есть свои «капризы». «Для нового ТЦ в Теплом Стане, торговая площадь которого 28 тыс. кв. м, рассчитана парковка на 1000 машино-мест. Эти параметры устроили «Перекресток», с которым и было подписано соглашение о сотрудничестве», – рассказала Наталья Осипова.
Арендаторы торговой галереи, по словам специалистов, не предъявляют особых требований к парковке, однако подстраховывают себя подписанием договоров с девелопером о том, что данный ТЦ будет оснащен паркингом.

Налево пойдешь – в тупик попадешь
Жаркие споры среди профессионалов разгорелись по поводу того, стоит ли при строительстве вертикальной парковки делать выходы в комплекс с каждого уровня паркинга. Одни считают, что закончились те времена, когда покупателя можно было «вести» так, как хочется девелоперу. Люди начинают ценить свое время. Другие уверены, что если не «погонять» покупателя по комплексу, упадет прибыль. «Однозначно посетителя не нужно «прогонять» по всему ТЦ, до его конечной цели. Если покупатель вынужден кружить по комплексу, в конечном итоге это его разозлит и в этот ТЦ он больше не вернется. Но здесь следует учитывать, с какой целью люди посещают комплекс: одни приходят в ТЦ просто провести время, другие – за конкретными покупками. Поэтому то, что подходит для одних, неприемлемо для других, и сей факт тоже нужно учитывать», – категоричен Андрей Сухов. «Отсутствие выходов на многоуровневую парковку с каждого этажа ТЦ создает дополнительный неудобства покупателям», – отмечает Наталья Осипова. И приводит в пример западные города, где в силу жесткой конкуренции между объектами девелоперы прорабатывают все нюансы, в частности, выходы с паркинга на каждый уровень ТЦ. «На практике сделать это довольно трудно. Причина этого – невозможность совместить уровни ТЦ и парковки на одном горизонтальном уровне, а также требования технической и пожарной безопасности», – возражает г-н Мереминский. По мнению Андрея Королева, выходы с паркинга должны быть на те уровни ТЦ, в которых расположен продуктовый магазин. «Покупателям неудобно кружить по торговому центру с полной тележкой продуктов, ища выход на парковку, – отмечает Андрей Королев. – В таком случае ТЦ должен быть оснащен травалаторами, выходящими к машинам. Что касается людского трафика по объекту, конечно же, разумнее проводить покупателей через весь ТЦ. Поэтому выход в паркинг нужно делать только в местах скопления людских потоков». Специалисты «Группы компаний ТЭН», проект которых оборудован и кровельной, и подземной парковками, считают, что выходы с паркинга в торговый центр нужно делать, руководствуясь в первую очередь здравым смыслом. «Главное, чтобы не возникало проблем с проходом в торговую зону и обратно», – говорит Алексей Романов.
Одна из самых распространенных проблем при оборудовании проходов, соединяющих паркинг с этажом ТЦ, – скопление выхлопных газов. «На первом этаже комплекса при подходе к паркингу скапливается огромное количество выхлопных газов. И если в этих местах не предусмотрены мощные вентиляционные системы, воздушные завесы, определенный подпор воздуха, тогда создается настоящая газовая камера», – отмечает Андрей Королев.
Еще один предмет жарких баталий специалистов – плата за пользование парковкой. По мнению одних, платная парковка отпугнет потенциальных покупателей. Другие считают, что это вынужденная мера, к которой стоит прибегнуть, если паркинг объекта «облюбовали» сторонние организации, расположенные рядом с ТЦ. Многие московские моллы уже давно установили такие тарифы за пользованием парковкой, которые не отпугивают покупателей, но заставляют призадуматься сотрудников соседских компаний. Так, например, у ТЦ «5 Авеню» первые 3 часа пользования паркингом бесплатно, за каждый последующий час – 30 руб. ТД ГУМ также установил свою «таксу»: 100 руб./час. «Максимальное время, проведенное в ТЦ, – около 4 часов, и плата за пользование паркингом не сильно бьет по карману покупателя. Но довольно болезненна для сотрудников офисов, которые проводят на рабочем месте минимум 8 часов, – рассказывает Андрей Королев. – Парковочная плата – это своеобразный инструмент для управления потоком. А также и средство для окупаемости проекта, пусть и растянутое на длительный срок. А ведь отдельностоящий паркинг при ТЦ – это очень дорогое удовольствие, и скорее всего там плата за паркинг буде взиматься начиная с первого часа».
По словам ГК «ТЭН», существуют строительные нормы и правила на возведение парковок. «С учетом растущего парка автомобилей любая парковка в Москве по определению не может быть слишком большой. Поэтому чем больше – тем лучше», – считает Алексей Романов.