Инфраструктура

Что такое инфраструктура?
Инфраструктура окружает нас повсюду и постоянно меняется. Говоря об инфраструктуре, мы прежде всего имеем в виду дороги, коммунальные системы, важнейшие узлы общественного транспорта. Введение в эксплуатацию новых мощностей, совершенствование или модернизация указанных элементов или, напротив, их повреждение, сокращение, закрытие влияют на цену недвижимости, которую они обслуживают. Самый простой и очевидный пример: стоимость участка земли увеличится и он будут готов к застройке, если в районе, где он расположен, проложены новые или отремонтированы старые автодороги. Другой пример повышения спроса и одновременно полезности объектов недвижимости за счет элементов инфраструктуры – открытие новых станций метрополитена, что, несомненно, приводит к росту спроса на объекты коммерческой недвижимости, расположенные поблизости. То же можно сказать и о вводе в строй новых подстанций электрических сетей. Полезность обслуживаемых ими объектов, безусловно, вырастет.
«Коммерческая недвижимость живет (и умирает) благодаря качеству обслуживающей ее инфраструктуры». Эти слова принадлежат Дейл Энн Райсс, руководителю глобальной практики «Эрнст энд Янг» по вопросам недвижимости, работающей в Нью-Йорке, и находят подтверждение в самых разных странах мира. Например, в США в ближайшие пять лет необходимо вложить в строительство и ремонт автодорог, мостов, плотин, аэропортов, железных дорог и прочих объектов инфраструктуры колоссальную сумму – $1600 млрд. Только на ремонт и поддержание в эксплуатационном состоянии автомагистралей в Америке ежегодно требуется $176 мрлд.

Потребности России
Для России объем необходимых капитальных вложений в строительство и модернизацию автодорог, мостов, плотин, аэропортов и прочих объектов инфраструктуры, соответствующих быстро развивающейся рыночной экономике, не менее внушителен. Рынки недвижимости крупнейших российских городов в настоящее время во многих аспектах ограничены именно из-за отсутствия необходимой инфраструктуры. Многие объекты недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге падали в цене только потому, что не смогли обеспечить в нужном объеме энергоснабжение таких крупных потребителей электричества, как рестораны, гостиницы и другие дорогостоящие досуговые и рекреационные объекты. Другим примером служат транспортные пробки и отсутствие парковок – фактор, оказывающий серьезное влияние на стоимость недвижимости в центральных районах крупных городов.
Ввод в эксплуатацию новых объектов инфраструктуры меняет степень полезности расположенной поблизости недвижимости, а значит, и ее цену. Чаще всего такое изменение стоимости означает дополнительную выгоду и в конечном счете определяет перспективность строительства там коммерческой недвижимости.

Успешные проекты развития инфраструктуры в России
Если говорить о Москве и Московской области, то, безусловно, среди успешных инфраструктурных проектов следует назвать МКАД, проект «Москва-Сити», модернизацию и развитие аэропорта Домодедово, а также ведущиеся работы по расширению аэропорта Шереметьево. К перспективным проектам последнего времени относятся Третье транспортное кольцо, Центральная автомобильная дорога, проходящая по территории Московской области, а также строительство новых станций Московского метрополитена.
Деловая выгода от строительства объектов инфраструктуры по проекту «Москва-Сити» может быть рассчитана по чистой приведенной стоимости обслуживаемых зданий и сооружений за минусом чистых приведенных расходов на улучшение инфраструктуры. Стоимость строящихся здесь зданий и сооружений формируется за счет продажи арендуемых площадей, а степень их заполняемости определяется на этапе застройки. Расходы на улучшение инфраструктуры включают строительство моста «Багратион», продление линии и возведение станции метрополитена, строительство подстанций и прокладку дополнительных электросетей, новых водосточных и канализационных систем, подъездных дорог и развязок, парковочных площадей и сооружение подземной части центрального ядра проекта «Москва-Сити». Не обсуждая правильность тех или иных расчетов, совершенно очевидно, что чистая стоимость строящихся объектов на 11 площадках проекта «Москва-Сити» в сотни раз превосходит чистую стоимость имевшихся там до начала строительства объектов даже с учетом их возможной модернизации.
Московская кольцевая автодорога (МКАД) долгое время после завершения строительства оставалась невостребованной, за исключением разве что удобства объезда транспортных пробок на внутренних автомагистралях Москвы. В настоящее время МКАД обеспечивает транспортное обслуживание крупнейших супермаркетов, построенных на пересечении кольцевой автодороги с выходящими из города автомагистралями. А стоимость земли, прилегающей к МКАД, постоянно растет в цене по мере развития системы транспортных развязок и съездов.
Модернизация и развитие аэропортов Домодедово и Шереметьево повышает стоимость не только имущественных объектов, расположенных на территории аэропортов (за счет роста торговли, логистики, предоставления парковок и другой коммерческой деятельности), но и земли, становятся коммерчески привлекательными проекты строительства здесь складов, гостиничных комплексов, офисных зданий и даже торговых центров. Автомагистрали, соединяющие оба аэропорта с городом, также были отремонтированы и расширены, что не могло не сказаться на стоимости земельных участков в прилегающих районах.

Государственно-частное партнерство (ГЧП)
Новые формы привлечения финансовых ресурсов для реализации проектов в сфере инфраструктуры (т. н. государственно-частное партнерство) внедряются в настоящее время в России. Такая схема позволяет государству уже на ранних этапах привлекать частные инвестиции за счет совместного использования ожидаемых выгод от реализации проекта.
Финансовые механизмы, задействованные в рамках ГЧП, это тема отдельной статьи, но важно подчеркнуть, что основная задача здесь – привлечение средств частных инвесторов. Для этого необходимо, чтобы сроки и ожидаемые выгоды от реализации проекта были известны заранее. Проведение ТЭО проектов в сфере инфраструктуры необходимо для того, чтобы частные инвесторы смогли принять решения в отношении объемов и рисков, связанных с инвестициями.
Одним из примеров реализации инфраструктурных проектов по схеме государственно-частного партнерства является строительство платной автомагистрали Москва – Санкт-Петербург, осуществляемое Министерством транспорта. Минтранс привлек к проекту группу частных независимых консультантов и экспертов для расчета прогнозных показателей выручки и добавочной стоимости от строительства и эксплуатации новой автодороги. С этими выкладками частные инвестиционные банки обращаются к инвесторам для финансирования части капитала, необходимого при реализации данного проекта.
Решение инвесторов будет зависеть от сроков и прибыли, на которую они могут рассчитывать при реализации своих прав на участие в распределении будущих выгод от эксплуатации новой автомагистрали. Эти права могут предусматривать как прямое участие в тарифных доходах, так и передачу прав на землю вдоль строящейся автомагистрали в качестве обеспечения инвестиций, и прочие концессионные льготы.

Прогнозы на будущее
С учетом того, что потребности России в развитии инфраструктуры касаются обоих рассмотренных выше элементов, а также модернизации и капитального ремонта существующих и действующих объектов инфраструктуры, инвесторы имеют шансы воспользоваться складывающейся в результате этой работы позитивной конъюнктурой в сфере недвижимости. Застройщики и инвесторы, сознающие значение инфраструктуры и ее влияние на стоимость недвижимости, безусловно, выиграют в подобной ситуации. Для обеспечения дальнейшего экономического роста России необходимо в большей степени полагаться на опыт развития сектора коммерческой недвижимости, с тем чтобы максимально использовать факторы повышения стоимости от реализации инфраструктурных проектов и упрочить свое положение в глобальной экономике.