Покупатели сориентируются по звездам

Унылая геометрия окраинных кварталов до недавнего времени не очень-то привлекала девелоперов. Торговые операторы, работающие в «спальной» глубинке, в основном довольствовались постройками советской поры: сетевики вселялись в бывшие универмаги, стандартные двухэтажные «стекляшки» превращались в непритязательные вещевые ярмарки.
Однако «козырные» места под застройку в центре и рядом с оживленными станциями подземки закончились. Поэтому инвесторы вынуждены обратить свой взор на обжитые окраины, все еще остающиеся непаханой торговой целиной. Кстати, облик самих «спальных» районов довольно динамично меняется благодаря «политике уплотнительной застройки», которую, невзирая на недовольство общественности, реализует городская администрация. В небогатых кварталах, застроенных типовой «панелью», один за другим вырастают новые жилые комплексы, которые заселяет не только пресловутый «средний класс», но и вполне состоятельная публика.
В результате на 2006 год в Петербурге запланирован ввод сразу нескольких ТРК, способных изменить стиль жизни обитателей не самых престижных районов города – Фрунзенского, Красносельского, Кировского.
«Южный Полюс» – первый в этой «обойме». Комплекс возведен на пересечении проспекта Славы и Пражской улицы, рядом со зданием районной администрации. До сих пор на этом месте был пустырь, каких все еще много в «спальном» Купчино. Так называется крупный жилой массив на юге Петербурга, который активно заселялся с 70-х годов прошлого века. При плановом социалистическом хозяйстве место особенно не экономили, зато сегодня город испытывает острый дефицит территорий, подготовленных под жилищное строительство. Девелоперы внедряются в любые лакуны. Неподалеку от «Южного Полюса» возводятся сразу несколько высотных жилых комплексов из кирпича и монолита («Новая Европа», «Славбург», «Новый Альпийский»), которые по плану сдаются в 2006–2007 гг.
Проспект Славы – одна из самых оживленных магистралей в этой части города, связывающая три района: Московский, Фрунзенский и Невский. Ежедневный трафик проспекта – примерно 100 тыс. автомобилей. Правда, значительную часть потока составляет грузовой транспорт.
«Два года назад мало кто верил, что в этом месте вообще можно торговать. Однако в «Южном Полюсе» нам удалось собрать бренды не хуже, чем, например, в ТРК «Сенная», расположенном в самом центре города. Я уверен, что торговые операторы, которые пришли в «Южный Полюс», умеют считать деньги. Значит, для них очевиден рост покупательской способности населения», – говорит Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп» (эта компания разработала концепцию «Южного Полюса», а также стала эксклюзивным агентом и управляющим комплекса).

Через «Лабиринт» на «Полюс»
Заказчик и инвестор этого проекта – ЗАО «Символ». Учредители компании – физические лица, прежде не имевшие опыта возведения торговых центров. Среди создателей «Символа» – предприниматели Евгений Шувалов и Ильдар Тенишев, а также актер и певец Михаил Боярский и его сын Сергей.
В 2002 году городские власти выделили застройщику участок площадью 2,68 га для проведения изыскательских работ. В 2003-м компания получила разрешение на проектирование и строительство. Плата в петербургский бюджет за право вести работы составила $650 тыс.
«Идею инвестировать в торговую недвижимость изначально прорабатывал я вместе с партнерами по бизнесу, – вспоминает управляющий партнер ЗАО «Символ» Сергей Боярский. – Отец ее одобрил и помог своими знакомствами и связями. Мы очень благодарны за поддержку администрации города. Сформировалась команда учредителей и примерно в одно время началась работа над двумя проектами. «Южный Полюс» удалось завершить первым».
Правда, изначально комплекс на Пражской улице носил название «Лабиринт» и на бумаге выглядел иначе, чем сейчас. Хотя инвестор работал с одним и тем же проектировщиком – архитектурным бюро «Студия 17», проект по ходу реализации изменился практически до неузнаваемости.
В исходной версии здание имело существенно меньшую площадь и было торгово-офисным. «Когда «Символ» привлек нас в качестве консультантов, концепция как таковая у комплекса отсутствовала. Речь шла о некоем торговом сооружении в стиле начала 1990-х, с двумя узкими проходами, магазинчиками площадью от 30 до 50 кв. м и третьим офисным ярусом. Мы занялись проектом в 2004 году. В этот момент монолитные работы шли на уровне второго этажа и для комплекса уже полностью закупили вентиляционные системы. Тем не менее заказчик выслушал наши доводы и согласился с необходимостью остановить стройку на этой стадии и снова заняться проектированием», – рассказывает Юрий Борисов.
«Это решение далось непросто, поскольку потребовало дополнительных вложений в размере $10 млн. Пришлось заново пройти ряд согласований, переделать некоторые системы жизнеобеспечения комплекса. Однако консультанты убедили нас в ошибочности многих конструктивных и планировочных решений и доказали, что еще не поздно их исправить», – поясняет Сергей Боярский.
Теперь «Южный Полюс» представляет собой трехэтажное здание неправильной формы с монолитным железобетонным каркасом и шагом колонн около 5,5 м. Его общая площадь – 35 тыс. кв. м. Арендопригодное пространство – 24 600 кв. м. «Соотношение общих и полезных площадей свидетельствует о том, комплекс получился удобным и современным», – считает г-н Борисов.
Два атриума (тоже изначально не предусмотренные в проекте) на уровне первого и второго этажей связывают классические променады шириной 8 м. Третий этаж отдан под развлечения и общепит.
Рядом со зданием расположен открытый паркинг на 700 мест.
Генподрядчиком строительства стала петербургская фирма «СБС-СервиС» (дочерняя структура Сбербанка). Витражное остекление фасада выполнила известная в городе компания «Панорама». Отделкой помещений занималась фирма «Строймода».
Интерьерные решения предложила петербургский дизайнер Мария Морозова. В оформлении галерей прослеживается тема странствий: на полу в атриуме орнаментом из мозаики выложены географические карты, над головами у посетителей мигает южными созвездиями ночное небо, около лифтов собрались пингвины, разглядывающие покупателей с мозаичных настенных панно. В общем, дизайн не назовешь функционально-минималистским.
Общая стоимость проекта достигла $34 млн. По словам Сергея Боярского, кредитные средства на этапе строительства не использовались. Зато соинвесторами выступили два крупных торговых оператора.

Торговая экспедиция
Под крышей «Полюса» собрано более 70 магазинов. Самые крупные из них – супермаркет «Перекресток» и гипермаркет бытовой техники «М.видео». Каждый занял по 3500 кв. м на первом и на втором уровне ТРК соответственно. Оба столичных сетевика приобрели площади в собственность еще на этапе строительства комплекса.
Точная сумма весьма крупных по питерским меркам сделок не разглашается. По словам Юрия Борисова, стоимость квадратного метра укладывалась в диапазон $1350–1500 (по курсу не ниже 30 рублей за доллар). Оплата договоров происходила в рассрочку в течение всего периода строительства. Дольщики получили помещения, подготовленные под финишную отделку.
Сергей Боярский считает, что, реализовав часть площадей, основной собственник комплекса все же не утратит над ним контроль: «Мы тщательно отбирали покупателей и приобрели в их лице добрых соседей. Продажа помещений основным «якорям» позволила высвободить часть законсервированных в стройке средств. А наиболее доходные площади (магазины на галереях) мы все равно оставили за собой».
По словам главы петербургского представительства «Перекрестка» Александра Скобелева, в проекте «Южный Полюс» сеть впервые выступила соинвестором строительства ТРК.
Среди крупных арендаторов «Полюса» – спортивный супермаркет Intersport (990 кв. м) на 2-м этаже и детский универмаг «Лукоморье» на 3-м.
Развлекательная часть представлена боулингом на 30 дорожек и первым в городе семейным игровым центром от компании Star Galaxy. Центр открылся в марте, заняв около 800 кв. м на верхнем уровне комплекса. По словам старшего вице-президента ОАО «Стар Гэлакси» Александра Кацмана, в Петербурге компания рассматривала примерно 10 площадок, но дебютировать решила на Пражской улице. До конца года запланировано открытие еще двух развлекательных центров в строящихся ТРК. Инвестиции в запуск таких объектов – от $1000/кв. м.
Игровой центр Star Galaxy в «Полюсе» выдержан в стиле «Морская фантазия». Аттракционы ориентированы как на детей от 4 лет, так и на подростков. Особая «изюминка» – венецианская карусель.
«Полярный» общепит – это фуд-корт на восемь операторов («Макдоналдс», Sbarro, «Крошка-Картошка», «Теремок» и др.), два концептуальных ресторана и три кофейни. Кстати, средиземноморские ресторанчики на первом этаже размещены с «изнанки» магазинной галереи. Таким образом удалось вовлечь в оборот не самые интересные для торговли территории и не допустить возникновения «мертвой зоны».
Стандартная площадь магазинов в ТРК – 100–350 кв. м. На момент открытия заполняемость комплекса достигла 96%.
Практически все арендаторы – сетевые компании. Среди них – «Бюстье», Мotivi, Axara, Camaieu, Mexx (360 кв. м), TJ Collection, Ille de Beaute, Savage, Springfield, Women’secret, Carlo Pazolini, Zolla, Reserved (460 кв. м), двухуровневый универмаг Peacocks (560 кв. м) и др. Причем Zolla и Reserved появились в Петербурге совсем недавно, а Peacocks с «Полюса» начал экспансию на российский рынок (чуть позже магазины этой марки заработают в ТРК «Гранд Каньон» и «Континент»).
Галерея первого этажа респектабельна, на втором уровне собраны более демократичные и молодежные товары. Диапазон арендных ставок для галерей «Полюса» – $700–1200/кв. м в год.
«Поскольку комплекс ориентирован на жителей близлежащих окрестностей, мы хотим придать ему оттенок домашности, – говорит ритейл-директор «АйБи Групп» Елена Андреева. – Одна из идей – пригласить на работу нескольких модных консультантов, которые бесплатно или за очень небольшие деньги помогали бы покупателям подобрать одежду и аксессуары так, чтобы получился стильный ансамбль. Около 300 кв. м в «заднике» комплекса предполагаем занять под художественный салон, где будут представлены не только творения профессиональных художников и дизайнеров, но и работы местных мастериц, которых мы обязательно пригласим к сотрудничеству. Если у покупательницы не хватит денег на вещь, которая понравилась ей в одном из магазинов комплекса, она сможет заказать что-нибудь подобное в нашем салоне. Здесь можно было бы устраивать мастер-классы для жительниц района и разместить наших постоянных консультантов. Получится своего рода женский клуб».
Сергей Боярский оценивает срок окупаемости ТРК как типичный для подобных проектов – семь лет.

Окраины просыпаются
Те же учредители, которые инвестировали в «Южный Полюс», объединившись в ООО «СИМЛ», ведут строительство еще одного торгового комплекса в другом «спальном» районе – Приморском. Комплекс называется «Променад» и по плану будет сдан в эксплуатацию в конце 2006 года. Трехуровневое здание (два этажа плюс цоколь) общей площадью 21 тыс. кв. м вытянуто вдоль Комендантского проспекта и находится недалеко от мощной торговой зоны, образованной гипермаркетами Metro, «Максидом» и др. Операторов в «Променад» также привлекает «АйБи Групп». На этом объекте тоже используется смешанная схема с долевым участием и арендой. В 2005-м, когда на площадке еще шли работы нулевого цикла, 2500 кв. м в будущем комплексе приобрела под супермаркет бытовой электроники торговая сеть «Техношок».
По расчетам г-на Боярского, стоимость этого проекта составит около $20 млн. Сейчас инвесторы подбирают площадку для третьего торгового центра – тоже на окраине.
Холдинг «Адамант», самый крупный игрок на городском рынке торгово-развлекательных комплексов, этой весной открывает в «спальном» Кировском районе ТРК «Континент» общей площадью почти 70 тыс. кв. м. В зоне 5-минутной транспортной доступности от нового комплекса обитают примерно полмиллиона человек. При этом метро рядом нет, а торговля в районе развита очень слабо. Так что «Континент» с его 7-зальным мультиплексом, боулингом, фитнес-центром, стандартным набором из нескольких супермаркетов – продовольственного, бытовой техники и товаров для дома, а также многочисленными магазинами, по всей видимости, станет меккой для жителей этого района.
В адресной программе «Адаманта» есть еще несколько сугубо «спальных» проектов, например, строящиеся ТРК на пересечении ул. Фучика и Бухарестской (Купчино), а также в районе бывшего Комендантского аэродрома.
«Ритейл – занятие бесовское, и покупателей, стало быть, лучше всего доставать из-под земли, то есть из метро, – шутит руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – «Оседлав» станцию, торговцы могут не печалиться о концепте и прочих премудростях. Так по крайней мере многие из них до сих пор полагают. Но что же получается: в городах, где нет метрополитена, с торговыми центрами надо повременить до его строительства? На самом деле покупатель «водится» не только в подземелье. «Южный полюс», оторвавшись от пуповины метро, состоялся в неизбалованном приличным ритейлом районе с небогатым населением, привыкшим к незатейливому шопингу в архаичных форматах «барахольного» типа. И выяснилось: наш покупатель все больше уважает себя – и ритейлеров, его уважающих. По концепции и набору брендов у «Южного Полюса» мало конкурентов в Петербурге. «Микс» торговли и развлечений конкурентоспособен (чувствуется рука создателей ТК «Сенная»). Словом, операция по разделению «сиамских близнецов» – метро и ТЦ – в данном случае прошла успешно».

Информация:

Торгово-развлекательный комплекс «Южный Полюс»

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Пражская, 46

Площадь земельного участка: 26 850 кв. м

Общая площадь: 35 тыс. кв. м, полезная – 24 600 кв. м

Количество уровней – 3

Размер паркинга: 700 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2002–2006 гг.

Заказчик и инвестор: ЗАО «Символ»

Генпроектировщик: архитектурное бюро «Студия 17»

Генподрядчик: ООО «СБС-СервиС»

Эксклюзивный агент и управляющая компания: компания «АйБи Групп» Объем инвестиций: $34 млн.