Теория вероятности: особенности оценки коммерческой недвижимости в условиях кризиса

Несмотря на то что все три подхода в условиях кризиса применимы, их результаты различаются между собой настолько, что согласовывать их становится некорректно. Приходится выбирать, какой из приведенных результатов отражает рыночную стоимость, а какой больше искажает ее. Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо понять суть трех подходов, используемых в оценке, а также определить проблемы, которые возникают в связи со сложившейся ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в процессе применения этих подходов.

Доходный подход

Результат, получаемый в результате применения доходного подхода, обусловлен потоком доходов, которые способен генерировать объект недвижимости. Доходы объекта недвижимости большей частью формируются из арендной платы за объект. Практически во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от жилой и заканчивая производственно-склад­ской недвижимостью, зафиксировано снижение арендных ставок. Доля вакантных площадей, непосредственно определяющая доходность объекта, во всех типах недвижимости в настоящее время возрастает – различными темпами по разным сегментам.

Следующим важным фактором, влияющим на результат доходного подхода, является величина коэффициента капитализации, или ставки дисконтирования, которые определяются в том числе рисками, обусловленными конкретным типом недвижимости, динамикой изменения стоимости актива во времени, стоимостью заемного капитала. И все эти риски в настоящее время возрастают.

Исходя из практики работы «Оце­ночной компании ГЦБ», доходный подход дает минимально возможный результат рыночной стоимости и отражает большей частью ожидания инвесторов на ближайшую перспективу. Кроме того, если рассматривать результаты доходного подхода в динамике, то они продолжают снижаться с сентября 2008 года.

Затратный подход

Результат данного подхода обусловлен стоимостью земельных участков, затратами на строительно-монтажные работы, прибылью предпринимателя. Главным фактором, отражающим применимость затратного подхода к согласованию при определении рыночной стоимости коммерческой недвижимости, является наличие строящихся объектов на рынке недвижимости. И не просто находящихся в процессе строительства, а завершаемых и востребованных потенциальными покупателями и арендаторами. В настоящее время все объекты, которые могли быть заморожены на начальной стадии строительства, заморожены. Те объекты, которые находятся на финальной стадии, испытывают явный недостаток спроса на аренду или покупку. Девелоперы вынуждены идти на снижение прибыли, в том числе посредством снижения цен реализации возведенных объектов и арендных ставок в них.

С другой стороны, существует и заметное снижение стоимости земельных участков. А также очень большие скидки на торг, которые являются скорее следствием невостребованности недавно построенных объектов. Но даже стремительно снижающаяся земля не может восполнить брешь в прибыли девелоперов, которые привыкли к значительно большим процентам.

Таким образом, остановка в стро­ительстве коммерческой недвижимости говорит о том, что затраты на строительство в условиях кризиса существенно превосходят затраты на покупку готового объекта или на аренду недвижимости при необходимости. И результат, получаемый в рамках затратного подхода, значительно превосходит результаты, получаемые доходным и сравнительным подходами. Если рынок находится в стадии роста, то результат затратного подхода показывает минимально возможное значение рыночной стоимости. В существующих условиях принимать его к согласованию достаточно проблематично. На мой взгляд, он остается приемлемым лишь для узкоспециализированных объектов, и желательно, с учетом внешнего износа.

Сравнительный подход

Результат сравнительного подхода формируется преимущественно из цен предложений, которые представлены на рынке в условиях кризиса очень широким диапазоном в любом отдельно взятом сегменте. Для оценщика важно не ошибиться в выборе объектов-аналогов и скидок на торг. Наиболее правдоподобные цены предложений объектов-аналогов чаще находятся либо посередине, между результатами затратного и доходного подходов, либо тяготеют к доходному. Выявить объекты-аналоги, приближенные по результатам к затратному подходу, также не составляет особых трудностей. Но в процессе беседы по таким объектам, как правило, выясняется, что объекты выставлены на продажу достаточно давно или собственник просто не торопится их продавать. Эти цены предложений, даже с учетом скидок на торг, не отражают ситуации по реально проходящим сделкам.

Исходя из анализа рынка, проводимого «Оценочной компанией ГЦБ», скидки на торг с цен предложений по наиболее ликвидным объектам рынка недвижимости – однокомнатным квартирам – составляют 10–15%. По наименее ликвидным объектам недвижимости – земельным участкам в Ленинградской области – до 50%. Таким образом, скидки с цен предложения по любым объектам коммерческой недвижимости должны находиться в диапазоне от 10 до 50%. Результат сравнительного подхода при условии правильного его применения максимально отражает рынок и в наибольшей степени формирует рыночную стоимость.

В сегодняшних условиях результаты, полученные в рамках доходного подхода, неизменно тянут рыночную стоимость вниз. При этом в последние месяцы характерно ускоренное снижение результатов этого подхода. До тех пор пока доходный подход не остановится в своем падении, нельзя утверждать, что рынок коммерческой недвижимости достиг своего дна и что ситуация на рынке стабилизировалась.

В целом можно говорить о том, что затратный подход в ближайшем будущем будет приниматься к согласованию при определении рыночной стоимости в исключительных случаях (желательно с учетом внешнего износа). Доходный подход отражает ситуацию на рынке недвижимости в ближайшем будущем. Сравнительный, при условии применения реально существующих скидок на торг и подбора адекватных аналогов, в настоящее время дает результаты, вполне соответствующие «наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке…», то есть рыночной стоимости.