Кризис иллюзий

К нам обращаются девелоперы разных категорий: и крупные региональные строительные компании, которые реализуют большое число проектов, и непрофильные игроки, пришедшие на рынок из других отраслей, чьи игры в девелопмент подставили под угрозу банкротства основные бизнесы. Их объединяет общая цель – спастись. При этом спастись всем не удастся – зачастую допущенные ошибки необратимы, и кто-то должен за них по справедливости заплатить. Пример утонувших, и это гораздо важнее, дает возможность выжившим участникам рынка, пока не поздно, скорректировать свои стратегии и посвятить ближайшее время работе над ошибками.

Кто виноват?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Иллюзия сверхдоходности девелоперского бизнеса создана усилиями всех без исключения игроков. Ее появлению способствовал бурный рост цен и объемов потребления, который наблюдался в последние годы во всех сегментах рынка недвижимости и вызван значительным дефицитом качественных объектов. Как спасительная идея постепенно перерастает в беспощадную идеологию, так и девелоперы со временем стали заложниками ими же созданного мифа.

В погоне за сверхприбылями в девелопмент пришли непрофессиональные игроки, готовые инвестировать в стройку доходы от других бизнесов. Ставка была сделана на экстенсивное развитие – не желая проигрывать в конкурентной борьбе, участники принялись агрессивно скупать земельные участки. В результате подобного «разогрева» рынок земли приобрел спекулятивный характер. Вход в проект – покупка земельного участка – зачастую осуществлялась по цене, значительно превышающей обоснованную. За последние годы доля затрат на покупку земли стала превышать общепринятые нормы в 10%, зачастую достигала 20–30% от общего бюджета проекта. Потерялась суть девелопмента, покупатель иногда даже не планировал осуществлять мероприятия по девелопменту территории – увеличению стоимости актива за счет создания качественного объекта недвижимости, а планировал просто перепродать земельный участок по прошествию времени. В сочетании с прочими обременениями (расселение, инженерно-техническое обеспечение и т. д.) высокая стоимость земельного участка негативно сказывалась на стоимости конечной продукции для потребителя и эффективности проекта для собственника.

Увлеченные гонкой и уверенные в мифе сверхприбыльности, желающие непременно снять с рынка сливки, девелоперы активно конкурировали друг с другом, одновременно, запуская большое количество новых проектов. Анализируя проекты, находящиеся в различной стадии бумажной и строительной готовности, по которым девелоперы уже понесли значительные затраты, приходится констатировать, что большинство проектов в настоящем виде непривлекательны для потенциальных инвесторов. Данное обстоятельство обусловлено либо тем, что понесенные затраты значительно превышают обоснованные, учитываю стадию реализации проекта, либо тем, что допущены значительные концептуальные, конструктивные ошибки на этапе выполнения работ. Кризис наглядно проиллюстрировал ключевую проблему российского строительного сектора – низкий уровень профессионализма участников рынка.

Большинство инвестиционных решений принималось девелоперами на основе собственных ощущений. Маркетинговое исследование проводилось исключительно для удовлетворения потребностей инвесторов, а не для целей принятия инвестиционных и концептуальных решений, носило формальный и поверхностный характер. Ошибки, допущенные на начальных этапах, ложились в основу дальнейших решений, в результате создавая эффект снежного кома. Из-за отсутствия системы жесткого контроля затрат и механизмов управленческого учета внутри девелоперских компаний понесенные капитальные вложения зачастую значительно превышают обоснованные.

Одновременная реализация большого числа строительных проектов требовала от девелоперов постоянного наращивания кредитного плеча в силу отсутствия собственных средств. Альтернативным источником было привлечение акционерного капитала, которое было затруднено завышенными ожиданиями собственников в отношении стоимости активов, планами по долгосрочному росту капитализации компании и, следовательно, предпочтением развиваться на заемные средства. При этом на рынке практически отсутствовал качественный долгосрочный долг, необходимый для реализации строительных проектов. Основным источником заемного финансирования строительных проектов являлись крупнейшие федеральные и местные банки, в большинстве своем неспособные в силу качества активов представлять долгосрочное финансирование. Жилье по большей части финансировалось напрямую из доходов от реализации площадей. Теперь, когда кредитные учреждения адекватно оценивают уровень риска, и заемные средства недоступны, застройщики будут вынуждены возместить убытки, продав со значительным дисконтом, реструктуризировав и/или переуступив активы и связанную c ними задолженность более сильным игрокам, обладающим доступом к источникам собственного или стороннего финансирования.

Выход есть

Означает ли это, что девелопмент потерял свою привлекательность на ближайшие годы? Безусловно, нет. В отличие от многих стран, в России сохраняется значительный дефицит во всех сегментах недвижимости, который только усугубится в силу замораживания значительного числа проектов. Кроме того, ошибочно считать, что в сегодняшней ситуации отсутствуют источники финансирования. На рынке остались квалифицированные инвесторы, готовые покупать в значительной степени недооцененные активы, придут и новые. Требования инвесторов, безусловно, в значительной степени ужесточатся, для их привлечения потребуется создать инвестиционно привлекательные продукты.

Для целей более эффективного решения поставленных задач компаниям, для которых девелоперский бизнес не являлся ключевыми, будет целесообразно прибегнуть к помощи профессиональных fee-девелоперов. Необходимо понимать, что fee-девелопер – это прежде всего менеджерский ресурс, который сконцентрирован на реализации конкретного проекта и при этом замотивирован на поиск максимально эффективных решений. Ключевая компетенция fee-девелопера – обладание технологией реализации проекта. На практике это в первую очередь выражается в навыках по формированию проектной команды, постановке задач и пр.

В сложившейся ситуации fee-девелоперы будут востребованы в большей степени как антикризисные управляющие, способные задать правильный вектор действиям запутавшихся и заигравшихся собственников. В случае «замороженных проектов» опыт и умение fee-девелопера мобилизовать внутренние ресурсы собственника могут стать существенным фактором инвестиционной повышения инвестиционной привлекательности проекта. Fee-девелоперы будут также в значительной степени востребованы банками – новой значимой категорией активных участников рынка недвижимости. Наиболее эффективным будет привлечение профессионального fee-девелопера для завершения работ по проекту в интересах банка. Ключевой тенденцией текущего кризиса, на мой взгляд, станет разделение функций инвестора и застройщика, в новой структуре управления девелоперским проектом застройщиками выступят профессиональные fee-девелоперы.

Вместо заключения

Под конец рабочего дня вновь раздается звонок, и я слышу до боли знакомый речитатив: «…У компании есть участок, и поскольку в городе совершенно не развита развлекательная функция и действующие гостиницы «забиты», компания хочет «посадить» ТРЦ, сейчас очень выгодно начинать строительство, потому что цены на материалы падают, но так как средств у компании не хватит, они хотят продать проект или долю инвестору…»

Я терпеливо объясняю, что говорить о проекте преждевременно, что на данный момент это малопривлекательный «кусок земли», а чтобы он стал проектом, потребуется детально изучить спрос и предложение, обосновать целесообразность инвестиций, детально проработать концепцию проекта, в том числе функциональные и технологические связи, разработать и согласовать проектную и исходно-разрешительную документацию… Ну и главное – всеми этими процессами нужно грамотно управлять. И даже не столь важно, что до выхода к инвесторам нужно будет вложить энную сумму, а комплекс подготовительных работ даже при грамотном управлении займет не менее 9–12 месяцев. «Готова ли компания к подобным инвестициям?» – задаю я вопрос, зная заранее ответ. – «Нет, мы бы хотели продать долю в проекте сейчас, а потом мы все сделаем так, как захочет инвестор – уже под его требования».

Я устало закрываю глаза, понимая, что мне предстоит очередная лекция на тему, что указанный комплекс работ является функцией девелопера, а не инвестора, а время для предлагаемой спекулятивной перепродажи безвозвратно ушло и что это однозначно хороший знак.