Холодный прием

«Холодильным считается склад, температура в котором отличается от температуры окружающей среды. Как только появляется потребность в создании и поддержании определенного режима (искусственной температурной среды), возникает необходимость в оснащении склада холодильным оборудованием», – дает определение специализированной складской недвижимости технический директор компании InFrost Максим Харитонов.
Сегодня рынок испытывает недостаток качественных холодных складов. Существующие холодильные мощности не соответствуют растущим потребностям москвичей в продовольственных товарах. Причем рынку не хватает помещений всех существующих форматов хранения – холодильных складов с рабочей температурой +1–7 °С (гастрономия), и +1°С , -1°С (плодоовощная продукция) и морозильных камер с режимами хранения -12–18 °С (продукты глубокой заморозки – мясо, рыба, морепродукты и т. д.) и -36–40 °С (камеры для закалки продуктов).
Безусловно, торговые и производственные компании как-то решают проблему холодного хранения, но не всегда цивилизованными методами: иногда работая по вышеописанным схемам, а иногда – незамысловато используя в своих целях крепкие российские морозы. Издержки такого хранения – мороженый картофель, подгнивший лук или «второй свежести» рыба, которая, прежде чем попасть на стол к потребителю, испытала все трудности «кочевой жизни».

Хладокомбинаты и овощехранилища
Отчасти проблему «холодного» хранения сегодня решают оставшиеся с советских времен овощехранилища, которые адаптируются под склады-холодильники с режимом +1–7 °С и +1 °С, -1 °С. «Сегодня довольно распространенной представляется ситуация, когда овощехранилище переоборудуется в холодильный склад, – рассказывает Руслан Суворов, директор департамента складской недвижимости компании Praedium. – Помещение оснащается современным оборудованием и начинает работать как холодильник. Так поступают некоторые розничные сети, которые, не имея возможности строить холодильный склад «с нуля», нуждаются в подобных мощностях». В холодильники переоборудуются и промышленные здания, которые не эксплуатируются по своему основному назначению. «Некоторые торговые компании, не готовые инвестировать большие средства в строительство новых холодильных складов, создают их на базе имеющихся промышленных помещений или сухих складов, подготавливая для этого полы и устанавливая холодильные камеры, – рассказывает Александр Ахметзянов, директор по консалтингу компании «КИА Центр». – Таким путем пошла компания «Цербер» (торговая марка «Дарья»), которая переоборудовала сухой склад, установив в нем холодильную камеру».
В роли морозильников продолжают выступать старые столичные хладокомбинаты. На сегодняшний день таковых насчитывается порядка 13 на территории Москвы. При этом 4 из них, по оценкам Российского союза предприятий холодильной промышленности, эксплуатируется более 10 лет, 1 – более 90 лет и 5 хладокомбинатов – более 70 лет! Средний износ основных фондов составляет 64%. Помимо существенного технического износа хладокомбинаты устарели морально, и их реконструкция неэффективна. Тем не менее сегодня они продолжают активно использоваться, во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов слишком дорого, во-вторых, потому, что их расположение в Москве на 100% отвечает потребностям компаний, потенциальные потребители которых находятся в столице. «Расположение хладокомбинатов в Москве – стратегически удобный вариант. Мы разговаривали с арендаторами, которые ищут холодильные склады. Для них принципиально важно, чтобы склад находился в городе, так как именно здесь находится рынок сбыта, – говорит Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium. – В обычной логистике для компании важна высокая скорость оборачиваемости товара. В случае с холодильными складами принципиальна оперативная доставка товара небольшими партиями в конкретные магазины, соответственно, расположение в Москве необходимо».
«Примечательно, что если раньше хладокомбинаты представляли собой самодостаточные коммерческие предприятия, которые обслуживали крупных производителей и торговцев, то сегодня коммерческая деятельность постепенно сворачивается, площади где-то сдаются в аренду, где-то становятся площадкой для услуг по ответственному хранению, – рассказывает Эдуард Багирян, исполнительный директор Российского союза предприятий холодильной промышленности. – Сейчас около 60–70% площадей холодильников сдаются в аренду или под ответственное хранение. Это становится основным бизнесом для компании-собственника».
Помимо этого советского наследия рынок холодильных складов сегодня отчасти формируют производственные компании – мясокомбинаты, молокозаводы. Имея в своей структуре холодильные мощности, они частично сдают их в аренду. Кроме того, существует и практика поставки товаров в торговые сети непосредственно с производств – компания-ритейлер, не обладая достаточным холодильным оборудованием для хранения всей ассортиментной группы, договаривается с производственной компанией о возможности прямых поставок.
Снимают напряжение проекты built-to-suit, которые хоть и не попадают на открытый рынок, однако сдерживают общий уровень спроса. «Многие компании сейчас создают холодильные склады именно под собственные нужды: в основном это оптовые компании и продовольственные фирмы, которые решили диверсифицировать риски и вложить средства в недвижимость. Стоит отметить, что сегодня все чаще оптовики начинают работать на холодильных складах как логистические операторы. Поскольку сети стремятся сотрудничать с поставщиком напрямую, вытесняя из цепочки оптовые компании, последним приходится либо перепрофилироваться в логистических операторов, либо создавать собственные розничные сети, – поясняет Александр Ахметзянов. – В скором времени на востоке Москвы появится мощный холодильный складской комплекс, возводимый крупной оптовой компанией «Виктория». На этих площадях компания планирует заняться именно контрактной логистикой».

Кто на новенького?
Вновь построенные холодильные склады (как специализированные, так и в составе крупных логистических комплексов) можно пересчитать по пальцам. Как правило, ими владеют логистические операторы, у которых есть возможность оптимизировать расходы по строительству и содержанию холодильных емкостей за счет добавленной стоимости – доходов от логистических услуг, которые они предоставляют на этих площадях. «Из коммерческих низкотемпературных складов класса А нам известны КПД-терминал и ИНКО, которые предлагают услуги ответственного хранения, – рассказывает Дмитрий Герастовский, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. – Емкость каждого склада составляет порядка 12 500 паллето-мест (9500 кв. м)». Холодильные склады в составе логистических комплексов есть на терминалах «Национальной логистической компании», FM Logostic, Tablogix и т. д. «Наибольшее распространение получают смешанные распределительные центры. Они отличаются от холодильных и сухих складов тем, что рассчитаны на продукцию, требующую разных условий хранения: и низкой температуры, и сухих условий. Сухой склад, как правило, занимает в распределительном центре порядка 70%, а холодильный – только 30%», – отмечает Максим Харитонов.
Девелоперские проекты холодильных складов, построенных для рынка – под аренду, в Москве и области пока отсутствуют. Во-первых, высокая рентабельность строительства сухих складов при неудовлетворенном спросе заставляет девелоперов думать лишь о «среднестатистических проектах где-нибудь в Подмосковье». Во-вторых, строительство холодильников в разы превышает стоимость возведения обычных терминалов. Принимая во внимание, что на рынке нет опыта строительства холодильника для открытого рынка, девелоперы предпочитают возводить более «понятные» для них помещения. К тому же, как отмечают специалисты Knight Frank, для многих девелоперов остается неясной ситуация со спросом на холодильные помещения, что тоже отнюдь не способствует развитию рынка. «Из-за полного отсутствия предложения спрос имеет скрытый характер, – считает Дмитрий Герастовский. – Он определенно появится – но одновременно с коммерческими низкотемпературными и холодильными складами. Одно можно сказать точно: спрос на холодильные склады в разы превысит спрос на низкотемпературные объекты – вследствие увеличившейся тенденции потребления населением охлажденной, а не замороженной продукции».

Попытка определить рентабельность
Стоимость строительства обычного склада класса А сегодня оценивается в $500–800/кв. м. Стоимость реализации холодильника (в зависимости от его температурного режима) варьируется, по оценкам экспертов, от $800 до $1500/кв. м. Принимая во внимание помимо также цену земли, заемных средств, сроки реализации проекта, затраты на административный ресурс, получается, что сухой склад площадью 10 тыс. кв. м обойдется девелоперу в $6–9 млн., холодильный – в $9–16 млн. Такая разница в финансовых вливаниях объясняется спецификой строительства холодильников. Дорого обходится не коробка помещения, а оборудование, стоимость которого складывается из капитальных затрат на основные единицы холодильной системы: агрегат, воздухоохладитель, конденсатор. Цены сильно различаются и зависят от применяющегося технического решения. Кроме того, большая статья расходов – системы теплоизоляции помещения и устройство пола. «Промерзание грунта грозит механическим повреждением пола. Чтобы избежать возникновения этой проблемы, нужно «поднять» помещение над уровнем грунта, создать проветриваемое подполье или обогрев пола. Все это требует дополнительных финансовых вливаний», – констатирует Максим Харитонов. Довольно затратно решение вопроса энергопотребления. У холодильных централей оно очень высокое. «Если говорить о смешанных распределительных центрах, где площадь холодильного склада составляет 30%, то он потребляет в три раза больше энергии, чем сухой. Соответственно, для исправной работы склада на самом раннем этапе реализации проекта нужно произвести правильный расчет мощности относительно необходимой площади с учетом особенностей входящей продукции», – добавляет Максим Харитонов.
Как быстро возвращаются инвестиции в специализированные проекты? Ставка чистой аренды, по признаниям экспертов, на рынке холодильных складов не может быть в два раза выше ставки сухих складов. «Аренда здесь составляет не более $200/кв. м в год. Вообще же ситуация на рынке такова, что ряд клиентов предпочитают уйти за $90/кв. м в год на хладокомбинат и мириться с существующими там неудобствами, чем платить неоправданно высокую ставку», – рассуждает Руслан Суворов. При ставке в $200 срок окупаемости составляет порядка 5–8 лет. В общем-то, неплохо, но кто гарантирует эти $200? Девелоперы не уверены, достиг ли спрос того уровня, когда клиенты готовы платить такие деньги за 1 квадратный метр. Эта цифра вытекает не из возможностей клиента, а из желания девелопера получить ставку капитализации и внутреннюю ставку доходности, сравнимую со сдачей в аренду обычного сухого склада. Но, как известно, когда речь идет об экономике, желаемое лучше не выдавать за действительное.
Значительно лучше обстоит дело с ответственным хранением. Ставка хранения за одно паллето-место в сутки на современном холодильном складе составляет от $0,80 до $1. Если посчитать доходность все того же «десятитысячника» – порядка 13 тыс. паллето-мест по ставке $1, – она превысит $4,5 млн. в год. И это не считая других услуг, связанных с комплектацией заказов. На сегодняшний день сформировался достаточный круг компаний, которые, учитывая нежелание многих крупных компаний выводить средства из оборота для строительства собственных холодильных складов и принимая во внимание сложность строительства таких комплексов, готовы отдать услуги холодного хранения на аутсорсинг. Metro сash & сarry, Auchan, Danon и другие сегодня уже решили этот вопрос, передав функцию хранения крупным логистическим операторам. Специалисты уверены, что желающих последовать этому примеру достаточно для того, чтобы вышеназванная ставка ответственного хранения оставалось актуальной в среднесрочной перспективе. Не стоит забывать и том, что спрос на ответственное хранение подогреет вывод из оборота нескольких больших хладокомбинатов, на которых сегодня худо-бедно осуществляется логистический сервис. В справке, любезно предоставленной нам Российским союзом предприятий холодильной промышленности, зафиксировано, что в период с 2006 по 2010 г. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов с суммарной емкостью около 40 тыс. тонн. Соответственно, арендаторам, которые, останутся «без крова», придется искать альтернативу.

Возможности для девелопера
При всей специфичности рынка холодильных складов у девелоперов есть возможность влиться в этот рынок. Как считают специалисты компании Praedium, могут быть оправданны с точки зрения возврата инвестиций холодильные склады в крупных логистических парках. «Если девелопер задумывает большой комплекс, то холодильные площади в составе других складских помещений могут быть финансово обоснованы. В данном случае инвестиции в холодильный склад «размываются» на фоне других вложений, более понятна схема возврата инвестиций. Для небольших складов холодильные площади – это ненужный риск», – считает Рубен Алчуджян. С ним согласен и Александр Ахметзянов: «Спрос на холодильные склады можно удовлетворять, создавая небольшие холодильные мощности в рамках мегапроектов».
Специалисты Knight Frank считают, что определяющим моментом при строительстве холодильных проектов должна быть специфика спроса. «Скорее всего 10 тыс. кв. м в охлажденном складе вблизи Москвы будет очень легко заполнить арендаторами. В «низкотемпературниках» спрос пока значительно меньше из-за того, что арендаторы не готовы платить высокую арендную плату – это скажется на себестоимости их продукции. Сейчас более рентабельно строительство холодильного склада в рамках большого логопарка под конкретного арендатора, продукция которого требует как обычных условий хранения, так и охлажденных или морозильных», – уверен Дмитрий Герастовский.

Заключение
При подготовке этого материала мы столкнулись с серьезным недостатком информации. Хладокомбинаты оказались структурами крайне закрытыми, что, в общем-то, понятно, учитывая те нелегитимные схемы, по которым в начале 90-х эти предприятия были приватизированы. Консультанты работают со стандартной складской недвижимостью, редко сталкиваясь с нетривиальными клиентами. У девелоперов нет необходимости интересоваться рентабельностью специализированной недвижимости – существуют наработанные схемы real estate, которые приносят стабильный доход. Становится понятно, что для более активного развития холодильной недвижимости требуются масштабные исследования в области спроса и предложения, перспектив развития холодильных складов в среднесрочной перспективе, ожиданий девелоперов по специализированным проектам.
Как когда-то возведение обычных складов считалось предприятием сомнительным и не вызывало у девелоперов особого энтузиазма, сегодня не пользуется успехом строительство холодильников. Но со временем, когда произойдет насыщение рынка стандартными мощностями, упадет доходность по обычным складам, когда будут оптимизированы схемы строительства специализированных проектов, девелоперы станут закладывать холодильные мощности в большие логистические терминалы, а впоследствии – и возводить отдельные специализированные помещения.