Рефинансирование объектов

Рефинансирование – это процесс использования кредитных ресурсов, предназначенных для выплаты имеющегося кредита, закрепленного за теми же активами и требующего первоочередного погашения. Рефинансирование проводится в следующих целях: для снижения затрат на выплату процентов (при рефинансировании по более низкой ставке), для погашения прочих долгов, для снижения объема регулярных выплат по платежным обязательствам (иногда путем получения долгосрочного займа), для снижения риска (например, погашение кредита с переменной процентной ставкой путем привлечения кредитных средств по фиксированной ставке), а также для освобождения некоторых или всех активов, закрепленных в собственность в период владения имуществом или в результате успешного девелопмента.
В договорах по предоставлению кредитов имеются пункты о неустойках, приводимые в действие в случае досрочной выплаты кредита в полном объеме либо в оговоренной договором части. Кроме того, несмотря на более низкие первоначальные платежи, некоторые рефинансируемые кредиты требуют наиболее высоких суммарных затрат на выплаты в течение срока займа либо подвергают заемщика более высоким рискам, чем риски по настоящему займу. Важным моментом при принятии решения о целесообразности рефинансирования и выборе банка является оценка предварительных, текущих и потенциальных переменных издержек и рисков, возникающих в процессе рефинансирования. Перед тем как приступить к рефинансированию, потенциальным заемщикам рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных консультантов для сведения затрат и рисков к минимуму. Профессиональный консультант с опытом работы в данной отрасли проводит среди основных кредиторов конкурентные торги с целью обеспечить заемщику наиболее выгодные условия.
На российском рынке коммерческой недвижимости лидирующие позиции занимают местные девелоперы, имеющие прочные связи с российскими банками и активно финансирующие строительство во всех сегментах недвижимости. До недавнего времени на рынке практически отсутствовали западные финансовые учреждения. Это позволило российским банкам ставить условия, нежелательные для иностранных девелоперов: краткосрочное кредитование по 10–12% годовой ставке.
Западные банки, ведущие активную деятельность на рынке коммерческой недвижимости, отличаются от своих российских коллег более низкой процентной ставкой на капитал, что делает их более конкурентоспособными в предоставлении кредитов. Помимо этого опыт работы западных банков в сфере коммерческой недвижимости способствует более активному обеспечению размещения кредитов. Это особенно очевидно при больших сроках, устанавливаемых западными банками на погашение российских кредитов – 15–20 лет. Однако западные банки оказываются в невыгодном положении, когда речь заходит о сугубо внутренних реалиях – экономической ситуации в России, российском законодательстве и т.д. Таким образом, российские банки имеют возможность быстрее проводить кредитные операции.
В прошлом году состоялась первая крупномасштабная сделка по рефинансированию объектов недвижимости инвестиционного класса. В марте 2005 г. компания Hypo Real Estate заключила первую сделку в России, рефинансировав офисный центр класса А в Москве по адресу Гоголевский бульвар, 11, для компании Fleming Family & Partners Russian Real Estate. А в декабре 2005 г. компания Eurohypo рефинансировала застройку логистического парка «Пушкино» в Московской области за $130 миллионов, проведя, таким образом, сделку, ставшую крупнейшей в истории российской коммерческой недвижимости. На российском рынке сегодня активно работают немецкие и австрийские банки. С 1990-х годов они ведут активную работу в Польше, Чехии и Венгрии, и Россия для них – это очередной этап расширения зоны деятельности. Тем не менее высокий уровень развития российского рынка, а также огромные инвестиционные возможности, существующие как в Москве, так и в регионах, продолжают привлекать такие выдающиеся международные инвестиционные банки, как «Мерил Линч» (Merrill Lynch) и «Голдман Сакс» (Goldman Sachs), которые намереваются выйти на российский рынок в ближайшем будущем. В отличие от немецких и австрийских ипотечных банков, инвестиционным банкам проще напрямую предоставить кредит своим клиентам, оставив на своем балансе минимально низкую сумму. Таким образом, чем крупнее будут заключаемые в России сделки, тем больший интерес к этому рынку будут проявлять инвестиционные рынки.