Еще в начале 90-х годов в Москве в качестве культурно-досуговых заведений предлагалось более двухсот кинотеатров, около 40 театров, молодежные кафе, парки культуры и отдыха, где люди могли бы проводить свободное время. Многие из этих объектов не смогли перейти на рыночные условия и в итоге были либо перепрофилированы, либо реконструированы.
Зачатки нового бизнеса стали появляться уже в 1992 году в виде примитивных боулинг-клубов, бильярдных, игровых автоматов, небольших фуд-кортов, которые располагались в уже существующих кинотеатрах, больших магазинах, на стадионах, а также в бывших производственных помещениях.
С появлением интереса к этому сегменту недвижимости у крупных инвесторов, а также с открытием крупных торговых центров и новых современных кинотеатров рынок развлекательных заведений вышел на качественно новый уровень. Теперь ни один успешный ТЦ и кинотеатр не обходится без развлекательной части в качестве дополнения к основной, торговой функции. В качестве примера можно привести торговый комплекс «Мега», который включает в себя помимо объектов ритейла каток, кинотеатр, игровые автоматы и многочисленные фуд-корты. Среди новых ТЦ хочется отметить «Фестиваль» и «Европарк», в основу концепции которых изначально были заложены большие развлекательные зоны. А также всем известный ТРЦ «Атриум», где развлекательная часть существенно увеличилась в процессе эксплуатации объекта.
«Развлекательная часть дает торговому центру 85% потока посетителей, тогда как торговая обеспечивает развлекательной составляющей лишь 15% потока посетителей», – отметил на конференции, посвященной развлекательной составляющей в торговом центре, Олег Березин, управляющий директор «Невафильм». Логическим продолжением этой закономерности с коммерческой точки зрения является строительство отдельно стоящих развлекательных комплексов. Однако строительного бума РЦ в ближайшее время не предвидится, так как на пути реализации развлекательных проектов встречается масса подводных камней.
Штучный продукт
По сути, отдельно стоящие развлекательные центры в Москве можно пересчитать по пальцам. Это связано с тем, что, во-первых, для их строительства нелегко найти подходящую площадку, а во-вторых, инвестиции в строительство отдельно стоящего развлекательного центра превышают объемы вложений в покупку квадратных метров в ТЦ. По данным экспертов рынка, сроки окупаемости таких РЦ составляют от 4 до 6 лет. «Для сравнения: сроки окупаемости кинотеатров и боулингов порядка 5–6 лет, а ресторанов – 1 год», – отметил Кирилл Иванов, директор департамента управления и развития сети кинотеатров «Синема Парк».
Средний объем инвестиций при условии вхождения развлекательной концепции в торговый объект на правах соинвестирования составляет от $1,5 до $4 млн. Если же речь идет об отдельно стоящем РЦ, то эта сумма может быть умножена многократно.
Поэтому пока в России нет бума строительства развлекательных центров на отдельной площадке. Однако у таких комплексов есть преимущества перед их братьями меньшими, расположенными в ТЦ, благодаря тому, что они могу предложить большее количество разнообразных услуг и таким образом увеличить поток посетителей.
Тем не менее нельзя говорить о том, что развлекательный бизнес не развивается. К примеру, игровые залы постепенно трансформируются в игровые клубы, а затем в РЦ. Такой же процесс укрупнения характерен и для кинотеатров. К примеру, холдинг Ritzio, который является собственником сети салонов игровых автоматов «Вулкан», стал обладателем права долгосрочной аренды московских кинотеатров «Байконур», «Варшава» и «Комсомолец». Вскоре здания подвергнутся реконструкции, в результате чего будут перепрофилированы в центры развлечений. Благодаря этому они смогут предложить своим посетителям многочисленные услуги, в том числе кинопоказ.
Создание концепции
Развлекательные центры классифицируется по типу «якоря», вокруг которого создается концепция объекта. Это может быть аквапарк, горнолыжный парк, кино, аттракционы и другие крупные концепции, рассчитанные на большой поток посетителей. «Наличие «главного развлечения» обязательно, если мы хотим создать центр городского масштаба, куда будут стекаться люди со всех близлежащих районов. Концепция такого развлекательного «якоря» должна быть выполнена максимально профессионально, для того чтобы посетители стремились попасть именно на этот объект. Подбор развлекательных модулей обязательно должен осуществляться на основе данных маркетинговых исследований», – отмечает Татьяна Астер, генеральный директор компании Real Estate Marketing Agency, клиентами которой являются «ИнвестКинПроект», сеть «Киноплекс», «Планета Боулинг» и другие.
Разработка бизнес-плана РЦ начинается с исследования рынка развлечений. Оно включает в себя определение степени насыщенности сегмента в целом, оценку плотности расположения конкурентов в районе, время пешеходной доступности станций метро и основных магистралей, классификацию выявленных конкурентных точек по ценовому уровню, ассортименту, функциональному назначению, изучение клиентуры выявленных конкурентных точек. «Прежде всего важен социальный портрет и потребительские установки предполагаемой целевой аудитории. Принцип создания развлекательной концепции очень сильно варьируется в зависимости от района, города, региона, имеющих свои характеристики по целевой потребительской аудитории», – прокомментировала Татьяна Астер.
«Кроме того, очень важно удобство подъездных путей к развлекательному центру, приветствуется наличие большой транспортной магистрали, плюс к тому желательно, чтобы он находился недалеко от метро», – добавил Дмитрий Кузнецов, заместитель директора спортивно-развлекательного центра «Адреналин».
В процессе разработки бизнес-плана РЦ должен осуществляться расчет основных финансово-экономических показателей проекта, таких как поток денежных средств по проекту, внутренняя норма доходности и чистая приведенная стоимость проекта. В случае привлечения заемных средств рассчитывается максимальная величина задолженности в ходе строительства и срок возврата кредита. Также должен быть проведен тщательный анализ рисков проекта, так как в процессе реализации возможно отклонение реальных показателей от планируемых. Это необходимо для того, чтобы правильно определить бюджет на строительство РЦ и сроки его окупаемости.
Набор услуг
Формула успеха РЦ достаточно проста: грамотно подобранное место и широкий спектр услуг в соответствии с предпочтениями потенциальных посетителей. «При выборе развлекательных составляющих РЦ важно понимать, на кого ориентирован этот объект. Если это VIP-класс, то концепция РЦ будет подразумевать несколько иной набор услуг, чем комплекса, рассчитанного на средний класс. Впрочем, в Москве не хватает центров для среднего уровня», – заметила Ирина Малахова, менеджер отдела маркетинга и рекламы центра «Кимберли Лэнд».
И все же чем больше видов развлечений будет в комплексе, тем лучше. На основании опросов в столице были выделены самые необходимые атрибуты РЦ: аттракционы, игровые автоматы, бильярд, ролики, каток, картинг, рестораны, бары, развлечения для детей, детская комната. Однако самыми востребованными до сих пор являются кинозалы и фуд-корты.
На данный момент существуют следующие виды развлечений, которые могут быть использованы в РЦ: мультиплекс – современный кинотеатр, который содержит не менее 5 или 6 залов; 3D-кинозалы – с трехмерным изображением, в нашей стране представлены самой известной торговой маркой в мире – IMAX; 4D-кинозал – это 3D-зал плюс дополнительные эффекты в виде подвижных кресел с электроприводом, ветра, вспышек света в разных частях зала.
Далее идут спортивные игры: катки на открытом воздухе, крытые катки, роллердромы, скейтпарки, боулинг, бильярд, дартс, тир, квазар, lasertag, пейнтбол, гольф, мини-гольф, петанк, стены для скалолазания, картинг. Следующие – неазартные игровые автоматы,
многочисленные разновидности компьютерных видеоигр. Спортсимуляторы: футбол, хоккей (электронные ворота), теннис, танцы, аэрохоккей, баскетбол, мини-боулинг и т. п.
В реальности услуги, предоставляемые развлекательными комплексами, сильно отличаются друг от друга. При этом на рынке представлены не только заведения с широким спектром развлечений для разных групп посетителей, но и узкоспециализированные центры, которые предлагают единственную услугу либо их небольшое число. Ориентированы такие центры на определенную целевую аудиторию. Для примера можно привести несколько РЦ: «Центр на Тульской» известен в Москве как уникальный крытый роллердром; развлекательный центр для детей «Джунгли», здесь создан один из самых больших в Москве лабиринтов с непролазными джунглями, а также находится много игровых автоматов и др.; планета развлечений «Фэнтези парк» – развлекательный центр для семейного и индивидуального отдыха, где представлен широкий спектр услуг для детей, молодежи и взрослых; картинг-центр «Картлэнд» знаменит своей двухуровневой трассой.
РЦ в регионах
Свободных площадей в ТЦ практически не осталось, а строительство отдельно стоящих РЦ обходится очень дорого и не всегда возможно. В связи с этим крупные операторы всерьез задумались над стратегией захвата регионов. Эта ситуация обуславливается еще и желанием крупных операторов «застолбить» региональные рынки до прихода туда конкурентов. Неслучайно многие операторы в свои концепции развития закладывали именно «федеральный» статус – «Киномакс», «ИнвестКиноПроект», «Синема-Парк».
К слову, «Синема-Парк» сейчас реализует проект в Красноярске. Объект состоит из двух частей, строительство первой ведет компания «Синема-Парк», а второй – компания «Архстиль». По словам Андрея Дмитриева, регионального менеджера департамента управления и развития «Синема-Парк», «в нашей половине здания в Красноярске будет находиться мультиплекс на 8 кинозалов, а также развлекательная составляющая: игровые автоматы, магазины, рестораны. Во второй части здания расположатся боулинг, рестораны и другие развлечения. Общая площадь объекта – порядка 20 тыс. кв. м. Подбор услуг осуществлялся посредством проведения маркетингового исследования в городе Красноярске». По мнению «Синема-Парка», проект в Красноярске будет удачным, и не в последнюю очередь благодаря низкой средней температуре в городе.
Спрос
В процессе эксплуатации объекта владельцы развлекательной недвижимости могут сталкиваться с определенными проблемами, так как развлекательные комплексы – это сезонный бизнес. «В таких заведениях ярко выражена сезонность спроса и, как правило, лето – это мертвый сезон», – отметил Дмитрий Кузнецов.
Многофункциональные заведения вынуждены постоянно мониторить рынок развлечений и проводить маркетинговые исследования в области предпочтений потенциальных клиентов, а затем менять составляющую РЦ в соответствии с колебаниями спроса на то или иное развлечение. По мнению специалистов рынка, индустрия отдыха и развлечений развивается достаточно бурно, однако на данный момент ей еще далеко до насыщения.
Зачатки нового бизнеса стали появляться уже в 1992 году в виде примитивных боулинг-клубов, бильярдных, игровых автоматов, небольших фуд-кортов, которые располагались в уже существующих кинотеатрах, больших магазинах, на стадионах, а также в бывших производственных помещениях.
С появлением интереса к этому сегменту недвижимости у крупных инвесторов, а также с открытием крупных торговых центров и новых современных кинотеатров рынок развлекательных заведений вышел на качественно новый уровень. Теперь ни один успешный ТЦ и кинотеатр не обходится без развлекательной части в качестве дополнения к основной, торговой функции. В качестве примера можно привести торговый комплекс «Мега», который включает в себя помимо объектов ритейла каток, кинотеатр, игровые автоматы и многочисленные фуд-корты. Среди новых ТЦ хочется отметить «Фестиваль» и «Европарк», в основу концепции которых изначально были заложены большие развлекательные зоны. А также всем известный ТРЦ «Атриум», где развлекательная часть существенно увеличилась в процессе эксплуатации объекта.
«Развлекательная часть дает торговому центру 85% потока посетителей, тогда как торговая обеспечивает развлекательной составляющей лишь 15% потока посетителей», – отметил на конференции, посвященной развлекательной составляющей в торговом центре, Олег Березин, управляющий директор «Невафильм». Логическим продолжением этой закономерности с коммерческой точки зрения является строительство отдельно стоящих развлекательных комплексов. Однако строительного бума РЦ в ближайшее время не предвидится, так как на пути реализации развлекательных проектов встречается масса подводных камней.
Штучный продукт
По сути, отдельно стоящие развлекательные центры в Москве можно пересчитать по пальцам. Это связано с тем, что, во-первых, для их строительства нелегко найти подходящую площадку, а во-вторых, инвестиции в строительство отдельно стоящего развлекательного центра превышают объемы вложений в покупку квадратных метров в ТЦ. По данным экспертов рынка, сроки окупаемости таких РЦ составляют от 4 до 6 лет. «Для сравнения: сроки окупаемости кинотеатров и боулингов порядка 5–6 лет, а ресторанов – 1 год», – отметил Кирилл Иванов, директор департамента управления и развития сети кинотеатров «Синема Парк».
Средний объем инвестиций при условии вхождения развлекательной концепции в торговый объект на правах соинвестирования составляет от $1,5 до $4 млн. Если же речь идет об отдельно стоящем РЦ, то эта сумма может быть умножена многократно.
Поэтому пока в России нет бума строительства развлекательных центров на отдельной площадке. Однако у таких комплексов есть преимущества перед их братьями меньшими, расположенными в ТЦ, благодаря тому, что они могу предложить большее количество разнообразных услуг и таким образом увеличить поток посетителей.
Тем не менее нельзя говорить о том, что развлекательный бизнес не развивается. К примеру, игровые залы постепенно трансформируются в игровые клубы, а затем в РЦ. Такой же процесс укрупнения характерен и для кинотеатров. К примеру, холдинг Ritzio, который является собственником сети салонов игровых автоматов «Вулкан», стал обладателем права долгосрочной аренды московских кинотеатров «Байконур», «Варшава» и «Комсомолец». Вскоре здания подвергнутся реконструкции, в результате чего будут перепрофилированы в центры развлечений. Благодаря этому они смогут предложить своим посетителям многочисленные услуги, в том числе кинопоказ.
Создание концепции
Развлекательные центры классифицируется по типу «якоря», вокруг которого создается концепция объекта. Это может быть аквапарк, горнолыжный парк, кино, аттракционы и другие крупные концепции, рассчитанные на большой поток посетителей. «Наличие «главного развлечения» обязательно, если мы хотим создать центр городского масштаба, куда будут стекаться люди со всех близлежащих районов. Концепция такого развлекательного «якоря» должна быть выполнена максимально профессионально, для того чтобы посетители стремились попасть именно на этот объект. Подбор развлекательных модулей обязательно должен осуществляться на основе данных маркетинговых исследований», – отмечает Татьяна Астер, генеральный директор компании Real Estate Marketing Agency, клиентами которой являются «ИнвестКинПроект», сеть «Киноплекс», «Планета Боулинг» и другие.
Разработка бизнес-плана РЦ начинается с исследования рынка развлечений. Оно включает в себя определение степени насыщенности сегмента в целом, оценку плотности расположения конкурентов в районе, время пешеходной доступности станций метро и основных магистралей, классификацию выявленных конкурентных точек по ценовому уровню, ассортименту, функциональному назначению, изучение клиентуры выявленных конкурентных точек. «Прежде всего важен социальный портрет и потребительские установки предполагаемой целевой аудитории. Принцип создания развлекательной концепции очень сильно варьируется в зависимости от района, города, региона, имеющих свои характеристики по целевой потребительской аудитории», – прокомментировала Татьяна Астер.
«Кроме того, очень важно удобство подъездных путей к развлекательному центру, приветствуется наличие большой транспортной магистрали, плюс к тому желательно, чтобы он находился недалеко от метро», – добавил Дмитрий Кузнецов, заместитель директора спортивно-развлекательного центра «Адреналин».
В процессе разработки бизнес-плана РЦ должен осуществляться расчет основных финансово-экономических показателей проекта, таких как поток денежных средств по проекту, внутренняя норма доходности и чистая приведенная стоимость проекта. В случае привлечения заемных средств рассчитывается максимальная величина задолженности в ходе строительства и срок возврата кредита. Также должен быть проведен тщательный анализ рисков проекта, так как в процессе реализации возможно отклонение реальных показателей от планируемых. Это необходимо для того, чтобы правильно определить бюджет на строительство РЦ и сроки его окупаемости.
Набор услуг
Формула успеха РЦ достаточно проста: грамотно подобранное место и широкий спектр услуг в соответствии с предпочтениями потенциальных посетителей. «При выборе развлекательных составляющих РЦ важно понимать, на кого ориентирован этот объект. Если это VIP-класс, то концепция РЦ будет подразумевать несколько иной набор услуг, чем комплекса, рассчитанного на средний класс. Впрочем, в Москве не хватает центров для среднего уровня», – заметила Ирина Малахова, менеджер отдела маркетинга и рекламы центра «Кимберли Лэнд».
И все же чем больше видов развлечений будет в комплексе, тем лучше. На основании опросов в столице были выделены самые необходимые атрибуты РЦ: аттракционы, игровые автоматы, бильярд, ролики, каток, картинг, рестораны, бары, развлечения для детей, детская комната. Однако самыми востребованными до сих пор являются кинозалы и фуд-корты.
На данный момент существуют следующие виды развлечений, которые могут быть использованы в РЦ: мультиплекс – современный кинотеатр, который содержит не менее 5 или 6 залов; 3D-кинозалы – с трехмерным изображением, в нашей стране представлены самой известной торговой маркой в мире – IMAX; 4D-кинозал – это 3D-зал плюс дополнительные эффекты в виде подвижных кресел с электроприводом, ветра, вспышек света в разных частях зала.
Далее идут спортивные игры: катки на открытом воздухе, крытые катки, роллердромы, скейтпарки, боулинг, бильярд, дартс, тир, квазар, lasertag, пейнтбол, гольф, мини-гольф, петанк, стены для скалолазания, картинг. Следующие – неазартные игровые автоматы,
многочисленные разновидности компьютерных видеоигр. Спортсимуляторы: футбол, хоккей (электронные ворота), теннис, танцы, аэрохоккей, баскетбол, мини-боулинг и т. п.
В реальности услуги, предоставляемые развлекательными комплексами, сильно отличаются друг от друга. При этом на рынке представлены не только заведения с широким спектром развлечений для разных групп посетителей, но и узкоспециализированные центры, которые предлагают единственную услугу либо их небольшое число. Ориентированы такие центры на определенную целевую аудиторию. Для примера можно привести несколько РЦ: «Центр на Тульской» известен в Москве как уникальный крытый роллердром; развлекательный центр для детей «Джунгли», здесь создан один из самых больших в Москве лабиринтов с непролазными джунглями, а также находится много игровых автоматов и др.; планета развлечений «Фэнтези парк» – развлекательный центр для семейного и индивидуального отдыха, где представлен широкий спектр услуг для детей, молодежи и взрослых; картинг-центр «Картлэнд» знаменит своей двухуровневой трассой.
РЦ в регионах
Свободных площадей в ТЦ практически не осталось, а строительство отдельно стоящих РЦ обходится очень дорого и не всегда возможно. В связи с этим крупные операторы всерьез задумались над стратегией захвата регионов. Эта ситуация обуславливается еще и желанием крупных операторов «застолбить» региональные рынки до прихода туда конкурентов. Неслучайно многие операторы в свои концепции развития закладывали именно «федеральный» статус – «Киномакс», «ИнвестКиноПроект», «Синема-Парк».
К слову, «Синема-Парк» сейчас реализует проект в Красноярске. Объект состоит из двух частей, строительство первой ведет компания «Синема-Парк», а второй – компания «Архстиль». По словам Андрея Дмитриева, регионального менеджера департамента управления и развития «Синема-Парк», «в нашей половине здания в Красноярске будет находиться мультиплекс на 8 кинозалов, а также развлекательная составляющая: игровые автоматы, магазины, рестораны. Во второй части здания расположатся боулинг, рестораны и другие развлечения. Общая площадь объекта – порядка 20 тыс. кв. м. Подбор услуг осуществлялся посредством проведения маркетингового исследования в городе Красноярске». По мнению «Синема-Парка», проект в Красноярске будет удачным, и не в последнюю очередь благодаря низкой средней температуре в городе.
Спрос
В процессе эксплуатации объекта владельцы развлекательной недвижимости могут сталкиваться с определенными проблемами, так как развлекательные комплексы – это сезонный бизнес. «В таких заведениях ярко выражена сезонность спроса и, как правило, лето – это мертвый сезон», – отметил Дмитрий Кузнецов.
Многофункциональные заведения вынуждены постоянно мониторить рынок развлечений и проводить маркетинговые исследования в области предпочтений потенциальных клиентов, а затем менять составляющую РЦ в соответствии с колебаниями спроса на то или иное развлечение. По мнению специалистов рынка, индустрия отдыха и развлечений развивается достаточно бурно, однако на данный момент ей еще далеко до насыщения.
