Мы строили, строили и... наконец построили!

Между тем, по словам Владимира Пинаева, директора Jones Lang LaSalle, задержки ввода именно офисных зданий наиболее болезненно сказываются на арендаторах. «Торговые площади используются для организации нового бизнеса, в то время как офисные помещения служат для поддержки текущего бизнеса, – поясняет г-н Пинаев. – В случае задержки сдачи новых офисных помещений арендаторы вынуждены договаривать с владельцами текущих площадей о продлении сроков аренды или переезжать во временные офисные помещения, например в бизнес-центры Regus».
Но «бытовые» неудобства скитающихся по столице арендаторов, снижение прибыли торговых и логистических компаний – не единственные минусы «моды на опоздание». В первую очередь задержка сроков ввода «бьет» по рентабельности самого проекта. «Разумеется, это сказывается и на доходности, и на сроках окупаемости, – прокомментировали нам сотрудники компании, чей объект запаздывает на шесть месяцев. – Представьте, полгода собственник мог получать прибыль, а вместо этого ему приходится инвестировать в строительство и выплачивать штрафы». Во-вторых, как отмечает Владимир Пинаев, наблюдается низкая степень доверия к возможности осуществления девелопмента в срок со стороны арендаторов и потенциальных инвесторов: «Если бы не существовало практики переноса сроков ввода объектов, быстрее заключались бы сделки, было бы больше заинтересованных инвесторов, ведь задержка сроков – это дополнительный риск для инвесторов». И, наконец, в-третьих, «недостача» площадей в конце каждого года приводит... к росту арендных ставок. «Помимо уменьшения кредита доверия со стороны потенциальных потребителей объектов коммерческой недвижимости задержки также влияют на общую ценовую ситуацию на рынке. Это дополнительный фактор, влияющий на динамику роста цен», – говорит Константин Романов, директор отдела консалтинга компании Knight Frank. «Участники рынка сегодня понимают: если здание уже «под крышей», это еще ни о чем не говорит, потому что максимум 60% из анонсированных проектов сдаются в срок. Рынок это корректирует ростом цен вследствие дефицита предложения», – резюмирует директор представительства компании «Сивас Дженерал Трейд Лтд» в Москве Срджан Зечевич.

Кто виноват и что делать?
В сложившейся ситуации многие обвиняют дураков и дороги. Отчасти это верно. Но есть и масса других причин. Например, таинственный форс-мажор. Или отсутствие финансирования. Неграмотный менеджмент. Плохие исполнители. Наличие арендаторов. Отсутствие арендаторов. Однако в компании Capital Group уверены, что серьезные компании-застройщики, которые не первый год присутствуют на рынке, никаких проблем со сроками не испытывают. Любая компания, которая дорожит своей репутацией, старается завершать проекты вовремя.
Тем не менее у каждого «запоздавшего» своя история. «Срок сдачи в эксплуатацию офисного центра класса А «Дукат Плейс III» перенесен на месяц из-за непредвиденных морозов», – комментирует Аарон Смит, менеджер проектов Hines. «Госкомиссия по нашему объекту Vaviloff Tower состоялась в конце декабря 2005 года, в самый канун праздников, – говорит Ирина Зайцева, помощник руководителя ЗАО «ЛВН-Девелопмент». – Окончательно здание было сдано 13 января 2006 года, но, учитывая длительные новогодние праздники, получается, что в старом году». По нынешним меркам столь незначительную задержку и опозданием назвать неловко. Кстати, на рынке нет четких градаций между понятиями «задержка сроков ввода в эксплуатацию» и «срыв сроков». «Я считаю, что разница между задержкой и срывом сроков заключается в основном в восприятии, – говорит Владимир Пинаев. – Если быть точнее, то приемлемой на российском рынке считается задержка ввода объекта в эксплуатацию на один квартал». В Knight Frank опоздания измеряют в процентах. «Сегодняшняя ситуация на рынке такова, что проекты, вышедшие точно в заявленный срок, скорее исключение, чем правило. Если задержка не превышает 20% от общего заявленного срока строительства, это не является критичным показателем. Например, в офисном сегменте задержка сдачи объекта Госкомиссии на 3 месяца – обычная практика. Но если сроки сдвигаются на полгода и больше – это уже повод серьезно задуматься», – говорит Константин Романов. Четко разделяют задержку и срыв сроков в Bovis Lend Lease. «Задержка сдачи объекта – это отставание в пределах допусков бизнес-плана. Срыв сроков – превышение временных допусков по вводу объекта в эксплуатацию», – поясняет Евгений Боркин, генеральный директор компании. Еще более жесткий критерий в компании Colliers International: «Под «опозданием» в отношении процесса ввода в эксплуатацию (прохождения Госкомиссии) офисного здания мы понимаем разницу между реальной датой ввода объекта в эксплуатацию и датой, заявляемой девелопером на этапе начала-середины строительства объекта», – говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International.
Регина Лочмеле также пояснила, что в отношении любого строительного проекта существуют нормативно закрепленные рамки завершения строительства объекта. Эти временные рамки прописываются в соответствующем постановлении правительства Москвы и, как правило, соответствуют периоду в три года. В течение этого времени, как ожидается, должны быть получены все необходимые согласования и разрешительные документы, осуществлено строительство и принятие построенного объекта Госкомиссией. «С другой стороны, на этапе разработки проекта подробно определяются все этапы строительного процесса, что позволяет планировать общий срок строительства объекта. Таким образом, к моменту получения всей необходимой разрешительной документации на строительство и к выходу на площадку девелопер определяет ожидаемый срок завершения работ по возведению объекта», – поясняет г-жа Лочмеле. Впрочем, на практике срок сдачи объекта меняется на разных стадиях реализации проекта. «Срок сдачи объекта определяется на момент начала инвестиций или при подтверждении графика платежей», – говорит Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза». С этим мнением согласно большинство участников рынка, однако в Bovis Lend Lease отмечают: «Впервые девелопер определяет срок сдачи объекта на этапе формирования бизнес-плана, в этот момент уровень погрешности самый высокий. Срок уточняется на стадии подготовки проектной документации и подписания договоров подряда на строительство». «Дата, указанная в договоре с генподрядчиком, является своеобразной отправной точкой для девелопера. Ориентируясь на нее, указывается срок начала аренды», – добавляет Владимир Пинаев. В Capital Group отмечают, что сроки строительства определяют три основных фактора: объем строительства, сложность объекта и готовность участка к строительству.

Не торопись, а то успеешь
Принято считать, что в переносах сроков сдачи объекта в эксплуатацию обычно виноват строитель. Строители относятся к этому стереотипу с иронией. «Разумеется, чтобы ни случилось, виноват генподрядчик», – смеется Артем Пантелеев, коммерческий директор компании ООО «Гинт-М». Однако причин, по которым задерживается проект, гораздо больше, и возникать они могут на любом этапе реализации проекта.
Условно процесс девелопмента любого коммерческого здания можно разделить на следующие этапы: предпроектный, этап проектирования и согласования, строительство, маркетинг и сдача площадей в аренду. На стадии предпроектной подготовки оформляются права собственности на земельный участок и разрешения на проектирование и строительство, создается бизнес-план. Опоздание на этом этапе довольно условно, так как жесткие сроки реализации еще не установлены. Однако именно в этот период в проект закрадывается большинство ошибок, которые впоследствии могут стать причиной опозданий. «Период реализации проекта напрямую зависит от того, насколько тщательно был проработан проект на начальной стадии», – замечает г-н Пантелеев.
Следующие два этапа российские девелоперы, по словам специалистов, предпочитают совмещать. «В условиях растущего рынка скорость реализации проекта имеет принципиальное значение, – комментирует Дмитрий Кунис, президент компании «СТЭП». – Поэтому в большинстве случаев строительство начинается при получении правоустанавливающих документов на землю. Обычно это происходит на полгода раньше получения полного пакета разрешительной документации». В консалтинговых агентствах также подтвердили, что современный застройщик полному пакету разрешительной документации предпочтет более высокие риски, связанные с «досрочным» выходом на площадку. «Практически всегда строительство начинается либо до получения полного пакета разрешительной документации, либо с опозданием из-за невозможности вовремя собрать все документы. Безусловно, это общая проблема для страны в целом, где процесс оформления любых документов крайне непрозрачен и занимает много времени», – говорит Константин Романов. При этом в компании «Стройфаза» отмечают, что отсутствие полного пакета разрешительной документации всегда является причиной задержки сроков реализации. В качестве примера можно привести вторую очередь ТРЦ Global City, открытие которой опаздывает на несколько месяцев. По словам представителя управляющей компании, при использовании в строительстве большепролетных конструкций, на первом месте стоит вопрос о надежности здания. В случае с Global City при прохождении экспертизы проекта, учитывая, что купол является уникальной конструкцией, а не типовой, «Мосэкспертиза» обязала провести дополнительно экспертизу проектной документации в специализированной организации ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко. Кроме этого девелопер принял решение провести дополнительное испытание основных узлов купола в специализированном учреждении, что, в свою очередь, отразилось на сроках строительства.
Еще один торговый проект – «Мосмарт» на Боровском шоссе – также «задержался» до выхода на стройплощадку. «Проект на Боровском шоссе сам по себе довольно сложен. Во-первых, в нем участвует не только наша компания, но и наш партнер – оператор сети DIY. Во-вторых, участок, на котором сегодня возводится объект, нуждался в серьезной предварительной подготовке. В частности, нам пришлось перенести ряд коммуникаций, что потребовало дополнительных разрешений и согласований, – рассказывает Андрей Рогачев, коммерческий директор компании «Гиперцентр». – По этим причинам стройка была начата чуть позже намеченного срока. Однако я бы не стал называть это задержкой или опозданием, такая ситуация характерна для множества проектов. Кроме того, брокеридж помещений мы начали только с выходом на стройплощадку генподрядной организации «Сивас». А стройка идет по графику, чем мы очень довольны».
Впрочем, будем объективны: если сбор всех подписей и разрешений длится, по словам специалистов, порядка двух лет, то с полным пакетом, очевидно, работает ничтожное количество застройщиков в России. Следовательно, и генподрядчик, и девелопер должны были проделать своеобразный «эволюционный путь» и приспособиться к условиям развивающегося рынка. В противном случае они бы просто «вымерли» как тупиковая ветвь развития. И они действительно приспособились, хотя не слишком охотно об этом говорят. С гораздо большим откровением участники рынка говорят о слабо проработанных проектах, которые, по мнению строителей, являются наиболее частой причиной переноса сроков.

Развод полюбовно
Формулировка «плохо проработанный проект» обозначает целый спектр проблем, которые могут возникнуть между генподрядной организацией и девелопером на стадии строительства объекта. Самая «безобидная» проблема, для обозначения которой используют данную формулировку, – это действительно плохо проработанный проект, а точнее, проектные решения. «В целом слабо контролируется цепочка создания проекта, как правило, недостаточно координируется деятельность конструкторов и архитекторов. В результате это приводит к различным ошибкам в проекте, когда, например, к одной точке подведены две магистрали», – Дмитрий Кунис. На ошибки проектировщиков в той или иной степени указывают представители всех строительных организаций. Однако спор между проектировщиком и строителем о том, «кто прав – кто виноват», столь же объективен, что и спор между генподрядчиком и девелопером.
Под категорию «плохо проработанный проект» также подпадают проблемы, связанные с обеспечением здания необходимыми коммуникациями. Например, в «Сивас Дженерал Трейд Лтд» «неопределенность с ресурсами по наружным инженерным сетям считают серьезным ограничением для успешной реализации проекта». «Иногда девелопер еще не определился, откуда к зданию будет подведен газ, а уже просит генподрядчика начать строительство», – рассказывает г-н Кунис. В компании «Гинт-М» нам рассказали об иной ситуации: «Девелопер получил участок, разрешение на использование определенных мощностей, с учетом этих мощностей разработал проект. Но реализацию проекта приостановил, а через год возобновил. Проект есть, участок есть – заходи на площадку да строй. Но оказывается, что мощностей, которые были согласованы с администрацией и техническими службами района, уже нет, так как в этом районе за год началось строительство еще трех объектов». Таким образом, отсутствие доступа к необходимым коммуникациям приводит к серьезным изменениям и доработкам в процессе строительства.
Но чаще всего за фразой «плохо проработанный проект» кроются те изменения, которые вносятся девелопером в проект во время строительства. «Проектов без изменений не бывает, – говорит президент компании «СТЭП». – Вопрос лишь в том, сколько их и каковы они». «А также: насколько быстро девелопер их согласовывает», – добавляет Артем Пантелеев. В компании «Сивас Дженерал Трейд Лтд» справедливо разделяют «правки», которые вносятся в проект, на две группы: изменения, связанные неопределенностью содержания объекта, и изменения в концепции по ходу проектирования или строительства. Как пояснил Евгений Боркин, «возможны значительные переделки, обусловленные требованиями якорного арендатора, который «подключился» к проекту в разгар стройки».
Однако, как показывает практика, не всегда изменения в проекте приводят к переносу сроков открытия объекта. «Компанией Гиперцентр, как и каждым девелопером, вносились и вносятся изменения в проект. Отличием Гиперцентра от других является то, что все возможные изменения обсуждаются с нами до их внесения и корректируются таким образом, чтобы последствия их были минимальными», – комментирует Срджан Зечевич.
К переносу сроков могут привести не только ошибки планирования, допушенные девелопером, но и промахи самой генподрядной организации. «Достаточно часто встречается ситуация, когда генподрядчик на этапе тендера сознательно занижает реальные сроки строительства. Это приводит либо к некачественному выполнению некоторых работ, и, как следствие, их дальнейшей переделке, либо к банальному срыву сроков выполнения работ на каждом конкретном этапе. Девелоперы во многом зависят от добросовестности подрядчиков, поэтому даже если компания полностью уверена в собственных ресурсах, стопроцентной гарантии точности ввода в эксплуатацию никто не дает», – говорит Константин Романов. Генподрядчик, например, может плохо координировать работу субподрядных организаций, столкнуться с трудностями при поставке того или иного оборудования или материалов, испытывать кадровые проблемы внутри компании, в конце концов, на стройке может сломаться кран. Поэтому при подписании договора самыми важными пунктами для девелопера являются не только сроки выполнения работ и их стоимость, но и штрафные санкции. «Принципиально важно, чтобы в договоре между строительной организацией и собственником были четко прописаны возможные штрафные санкции, указаны убытки, которые терпит собственник, если сроки сдачи объекта переносятся. Иногда собственнику удобнее заранее подсчитать размер возможных убытков и указать его в договоре, – говорит Максим Попов, старший юрист компании «Гольцблат, Пепеляев и партнеры». – В противном случае в суде собственнику будет довольно трудно доказать свою упущенную выгоду. А у генподрядной организации в случае судебного разбирательства всегда найдутся весомые контраргументы».
По словам Артема Пантелеева, штрафными санкциями в отношении к генподрядным организациям зачастую являются пени за каждый день просрочки. Однако в договоре обычно прописывается предельно допустимый максимум, который не превышает 10% от стоимости контракта на строительства, так как сумма штрафа напрямую зависит от нормы прибыли генподрядчика, которая в среднем по рынку составляет 7–12%.
«Если задержка по вводу объекта в эксплуатацию невелика и генподрядчик может ее обосновать, собственник объекта и подрядчик, как правило, договариваются «полюбовно», – говорит Максим Попов. Между тем расстаться «полюбовно» собственник и строитель могут и по другим причинам. «Девелоперы не всегда в срок оплачивают работу, поэтому не имеют возможности давить на генподрядчика», – говорит Артем Пантелеев. «Недостаток у инвесторов финансовых ресурсов для завершения строительства приводит либо к замедлению хода работ, либо к остановке строительства», – соглашаются в Bovis Lend Lease. Кроме того, добавляют в компании «СТЭП», в договоре прописываются сроки согласования изменений в проекте, которые обычно составляют 3–5 дней. Несоблюдение этих сроков автоматически приводит к штрафным санкциям со стороны генподрядчика. На самом деле вопрос о взимании штрафов в каждом случае решается индивидуально, в зависимости от сложившихся взаимоотношений между строителем и собственником здания. Но судиться явно никто не пойдет.

Пеняйте на себя
Как не идут в суд и арендаторы, чьи площади находятся в «лесах» на месяцы дольше положенного. «Московский рынок по-прежнему остается рынком арендодателя, поэтому у арендатора практически нет возможности защитить свои права, особенно если речь идет об арендаторах небольших площадей в высококлассных офисных центров. Собственник в данном случае диктует условия по средствам типового договора аренды, внести изменения в который довольно трудно. Как правило, в таких договорах не предусматриваются штрафные санкции в случае переноса сроков, – разводит руками Максим Попов. - Иная ситуация с крупными арендаторами площадей. В данном случае в договоре указываются штрафные санкции опять-таки в виде пени за каждый день просрочки. Но обычно эти суммы не выплачиваются, а засчитываются в счет будущей арендной платы».
По словам Регины Лочмеле, в настоящее время для большинства проектов офисных зданий класса А и ряда офисных зданий класса В работа с запросами от потенциальных арендаторов ведется еще до начала строительных работ. А это значит, что договоры предварительной аренды и первые арендные платежи поступают на счет девелопера еще до того, как срок реализации проекта становится более-менее реальным. «Поэтому важно не только предусмотреть в договоре аренды пункт о возврате стоимости предварительной аренды, гарантийных депозитов, штрафов, но указать гарантии возврата этих средств. В качестве обеспечения может быть использована банковская гарантия, так как на этапе реализация проекта права собственника на участок и сам объект, как правило, находятся в залоге», - акцентирует внимание г-н Попов.
Однако современные арендаторы редко соглашаются на развод, предпочитая разрыву гражданский брак с перспективами. В качестве примера можно привести «якорных» арендаторов логистического центра «Пушкино» и ТРЦ Global City. «Собственник не отказывается признавать сам факт задержки, а также идти с нами на компромисс, поэтому мы не отказываемся от этого проекта, - говорит Андрей Дуранин, менеджер по развитию компании Relogix. - Кроме того, следует учитывать, что это один из первых масштабных проектов на рынке такого уровня и пока альтернативы ему нет». Не заинтересованы в расторжении договора аренды и в сети мультиплексов «Синемапарк». «Разумеется, задержка срока ввода второй очереди Global City негативно отражается на нашем бизнесе, – говорит Сергей Китин, должность «Синемапарк». – Но при необходимости наш кинотеатр может начать работу до открытия самого торгового центра, как это произошло в ТЦ «5 Авеню» и «Град Каньон» в Санкт-Петербурге. Однако это наносит серьезный удар по репутации нашей компании, а также отражается на бюджете рекламной кампании, предшествующей открытию кинотеатров. Поэтому задержка по срокам является для нас поводом к пересмотру прежних договоренностей с собственником объекта».
Таким образом, можно сделать вывод, что «мода на опоздания» изменится лишь с насыщением рынка. Пока же российский девелопер имеет хороший «запас прочности» в виде высокой ставки доходности и растущего спроса на площади. Сверхприбыль позволяет ему оплачивать и лишние месяцы строительства, и штрафы «якорям». А восстребованность площадей гарантирует проекту насыщаемость, даже в случае полугодичной задержки. К чему спешить?