28 мая 2009 г. состоялся деловой завтрак «Гармонизация отношений между арендодателем и арендатором: правовые способы пересмотра договоров», организованный компанией «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» и консультантом DTZ.

Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисных помещений компании DTZ, осветила сегодняшнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости. По ее словам, в первом квартале 2009 года было реализовано (сдано в аренду, продано) 30 тыс. кв. м офисных площадей. Всего на сегодняшний день на рынке находится 8,1 млн кв. м. офисов класса А и B, из них вакантно порядка 20%, не считая субаренду.
Как отметила г-жа Хоменчук, если ситуация на рынке не изменится, то на конец года вакантными могут быть 2,5 млн. кв. м.
Безусловно, сегодня многие арендаторы просят собственников помещений снизить арендную ставку. Что в этом случае делать арендодателю?

По мнению Анастасии Хоменчук, зафиксированная сейчас ставка с существенным снижением может в результате оказаться выше рыночной. В качестве примера она привела БЦ Nordstar Tower. До кризиса ставка в нем составляла $900, не включая НДС и эксплуатационные расходы, после начала кризиса - $700 для крупного арендатора, сегодня - $650, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Также не стоит забывать о том, что в ходе судебных разбирательств между арендатором и арендодателем, последний не сможет сдавать помещения до окончания суда, существует риск потерять имеющегося арендатора. Кроме того, проигрыш суда арендатором может привести его к банкротству.

Однако не многие собственники и арендаторы могут договориться мирным путем и обращаются в суд. Об особенностях споров по договорам аренды в рамках мероприятия рассказал Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». По его словам, в 2008 году количество споров по аренде увеличилось на 25,3%. Около 20% всех заявлений поступило за последние два месяца. За 2009 год статистики еще нет, но понятно, что рост продолжается, отметил он.
Как рассказал г-н Коневский, общими основаниями для расторжения договора аренды являются следующие: если это предусмотрено договором, существенное изменение обстоятельств, в связи с нарушением обязательств арендодателем. Судебная практика 1997-2007 гг. показывает, что изменение валютного курса не признается судами как существенное изменение обстоятельств. Однако изменение рыночной стоимости аренды (если зафиксирована в рублях) может быть признано основанием для расторжения договора.

Недостатки помещений, которые могут привести к расторжению договора, по словам г-на Коневского, следующие: они препятствуют пользованию имуществом, не были оговорены, не были известны, не могли быть обнаружены при заключении договора. Что касается предварительного договора аренды, то судами, такие договоры зачастую признаются недействительными на основании статьи 608 ГК РФ, которая предусматривает, что арендодателем может быть только собственник объекта или лицо, уполномоченное им.

Рустам Ахметшин, старший партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» рассказал о налоговых аспектах операций с объектами недвижимости в условиях нестабильности рынка. «Падение спроса на недвижимость с одновременным снижением стоимости объектов и ставок аренды при неизменности налоговой составляющей затрат вынуждают участников рынка избавляться от проблемных или неэффективно используемых активов» - пояснил Рустем Ахметшин. Он также обозначил ряд налоговых проблем, с которыми могут столкнуться продавцы и покупатели недвижимости.

Загрузка...