Обзор рынка консалтинговых услуг в Санкт-Петербурге

Обзор
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости нет консалтинговых компаний, которые ограничивали бы свою деятельность только консультациями и рекомендациями. Все без исключения консультанты предоставляют услуги по сдаче площадей в аренду, а в некоторых случаях пакет также дополняется опцией управления построенным объектом. Поэтому прежде всего необходимо дать определение консалтинговой и брокерской компаниям.
Надо отметить, что единых формулировок пока нет. Самым общим определением оперируют в Astera Oncor: «Консалтинговая компания – компания, специализирующаяся на оказании консультационных услуг для оптимизации работы компании-клиента при помощи разработки эффективной стратегии». В Colliers International считают, что консалтинговой называется компания, основная часть дохода которой формируется путем реализации информации в какой-либо форме. «Консалтинговая компания в сфере недвижимости – это компания, которая оказывает полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости и предоставляет консультации в разных сегментах недвижимости: от маркетинговых исследований и разработки концепций до оценки недвижимости, инвестиционного консалтинга и управления проектами», – поясняет директор департамента исследований и консалтинга петербургского офиса Colliers International Светлана Шалаева.
Директор «Бекар-консалтинг» Олег Спивак так определяет сферы деятельности консалтинговой компании: «Это компания, которая ищет оптимальные решения задач и проблем, стоящих перед клиентами, на основе систематизированных знаний о текущем состоянии и тенденциях развития рынка. Консалтер обеспечивает проведение маркетинговых исследований рынка, разрабатывает концепцию развития объекта и проводит экономический анализ развития проекта в рамках принятой концепции». Но, пожалуй, самое емкое определение было дано специалистами London Consulting & Management Company: «Это компания, основной специализацией которой является консалтинговая деятельность в сфере коммерческой недвижимости, а основной доход получается за счет продажи консалтинговых услуг».
Однако формулировка LCMC слабо применима к российскому рынку, так как большая часть доходов отечественных консалтинговых компаний обеспечивается не консалтинговыми, а брокерскими услугами. Причем в определениях, которые дают участники рынка брокерским компаниям, еще более серьезные различия. Брокерская компания, работающая в сфере недвижимости, предоставляет посреднические услуги при заключении сделок по недвижимости, считают в Colliers International. «Брокерская компания – компания, обеспечивающая в рамках согласованной концепции заполнение объекта арендаторами», – уверен Олег Спивак. В LCMC считают, что брокерской может называться компания, основная специализация которой – сдача в аренду или продажа площадей в строящихся или действующих объектах недвижимости.
Несмотря на то что консалтинговые и брокерские компании оказывают услуги разного свойства – консультанты «продают» свои знания, прогнозы, подготовленную и структурированную информацию, а брокерская деятельность – это практика заключения сделок в интересах клиента, – заказчику, как правило, предлагают «два в одном». «Сегодня большинство компаний на рынке как Петербурга, так и Москвы объединяют в себе функции консультанта и брокера. Для клиентов брокеридж представляется более практической услугой, нежели консалтинг. Однако только консалтинг делает брокеридж успешным. Брокеридж – задача прикладная, консалтинг – скорее теоретические изыскания», – поясняет Олег Спивак. В LCMC же отмечают иную причину объединения двух функций в рамках одной компании: «Сегодня брокеридж – наиболее доходная деятельность, и все заметные игроки рынка консалтинга в сфере коммерческой недвижимости занимаются брокериджем».

Предложение
Рынок консалтинговых услуг в Санкт-Петербурге продолжает расширяться. В прошедшем, 2005 году этот процесс протекал спокойно, по сравнению с 2002–2004 годами, когда был очевиден бурный рост. Сегодня конкуренция между консалтинговыми компаниями ощущается острее, но при этом наблюдается нехватка хороших профессионалов.
Оценить оборот рынка, по мнению ряда компаний, довольно трудно, поскольку стоимость услуг зачастую непрозрачна, что встречается практически во всех сегментах сферы услуг.
Рынок консалтинга Петербурга сильно отличается от рынка Москвы. Основное отличие в том, что столичный рынок более развит, здесь конкуренция в несколько раз выше, чем в Санкт-Петербурге. В других городах России рынок консалтинга находится на этапе становления.
Оценить объем предложения на рынке также затруднительно. Так, в компании Colliers International на сегодняшний день в Петербурге работают десятки консалтинговых компаний. В то время как в Astera Oncor и LCMC уверены, что значимых игроков на рынке порядка 10 (Astera Oncor, Becar Consulting, Colliers International, DTZ, GVA Saywer, IB-Group, Knight Frank, LCMC, Reim-SMT, Swiss Realty Group, «ВМБ-Траст», «ПСБ-инвест групп»), в Becar подчеркивают, что лишь 5 из них являются «местными».
К выходу на петербургский рынок готовятся:

• Stiles & Riabokobylko Cushman& Wakefield,
• Jones Lang LaSalle,
• Blackwood.

Классифицировать консалтинговые и брокерские компании можно по нескольким признакам (классификация Astera Oncor).

По степени участия иностранного капитала

• Компания с 100%-ным иностранным капиталом,
• отечественная компания,
• компания со смешанным капиталом,
• компания, входящая в ассоциацию с международной компанией.

По географии работы

• С офисом только в Москве или СПб,
• с офисом и в Москве, и в СПб,
• с офисом в Москве, СПб и регионах.

По специализации на сегментах

• Офисная недвижимость,
• торговая недвижимость,
• складская недвижимость.

По участию в инвестиционном процессе

• Консалтинговая компания, имеющая в собственности объекты недвижимости,
• консалтинговая компания, не имеющая в собственности объекты недвижимости.

По наличию объектов в управлении

• Управляющая компания,
• Не управляющая компания.

Условия работы финансового характера зависят от нескольких факторов, основные из которых:

• площадь объекта (например, объем и сроки работы по проекту торгового комплекса площадью 5 тыс. кв. м значительно меньше, чем по проекту торгового комплекса площадью 100 тыс. кв. м);
• объем работы (например, заказчик может выбрать как краткий вариант маркетингового исследования в пределах района местоположения объекта, так и полное маркетинговое исследование с разработкой концепции и финансовым планом);
• сроки работы (зависят от объема работы);
• число задействованных специалистов (также зависит от объема работы);
• заинтересованность заказчика в полном комплексе услуг или только в одной определенной услуге (то есть для клиента, который заключает договор на комплекс услуг, стоимость отдельной услуги будет ниже).

Стоимость услуг

• По данным Astera Oncor, услуги по разработке концепции могут стоить $15–25 тыс. Брокерские услуги – одна месячная арендная ставка (то есть 8,33% от годовой арендной ставки) и ниже.
• По данным Becar Consulting, стоимость разработки бизнес-плана не может быть ниже $25 тыс.
• По данным Colliers International, в зависимости от сложности работы диапазон стоимости услуг достаточно широк: от тысячи до десятков тысяч условных единиц.
• По данным LCMC:
  • Маркетинговое исследование 1–2 сегментов рынка вместе с разработкой концепции стоит $20–25 тыс.
  • Разработка концепции – $15 тыс.
  • Маркетинговое исследование – $15 тыс. (более 2 сегментов – $18–20 тыс.).
  • Бизнес-план – $15 тыс.
  • Сопровождение проекта – $15–25 тыс. в квартал

> Спрос Услугами консалтинговой компании, работающей в области недвижимости, зачастую пользуются:

• Крупные строительные и инвестиционные компании.
• Владельцы объектов недвижимости (бывшие промышленные предприятия, земельные «пятна»).
• Владельцы и топ-менеджеры стабильного бизнеса в другом секторе экономики, которые рассматривают рынок недвижимости как перспективное и выгодное вложение денег.

Брокерскими услугами пользуются торговые предприятия, заинтересованные в аренде/покупке помещений, складских площадей, а также все компании, желающие арендовать офисные помещения.
По мнению специалистов Colliers International, наиболее активно с консалтинговыми компаниями сотрудничают владельцы объектов недвижимости, при этом профиль самого владельца может быть практически любой. Иной точки зрения придерживаются специалисты LCMC: «Большая часть заявок поступает от инвесторов, исполняющих и функции девелопера, на втором месте находятся чистые инвесторы, на третьем – собственники недвижимости».
Если говорить об отраслевой принадлежности заказчиков – это представители строительной индустрии, производственники (металлургия, производство стройматериалов, машиностроение, даже издательская деятельность), финансовые компании и банки.

Тенденции

• В силу российского менталитета топ-менеджеры российских компаний, как правило, стараются самостоятельно реализовывать все стадии бизнес-процесса, поэтому рынок консалтинга развивается медленнее, чем хотелось бы.
• В Санкт-Петербурге выделяются несколько ведущих консалтинговых компаний. Но наиболее сильны они только в одном или двух секторах недвижимости.
• Сформировалась своего рода специализация – по сегментам рынка, размерам объектов.
• Ожидается расширение поля деятельности консультантов, связанное с растущей конкуренцией между проектами, девелоперами (опасность провала каждого последующего проекта возрастает).
• Повышение качества предоставляемых услуг.

Прогноз
Рынок продолжает расти, число проектов, в которых задействованы профессиональные консультанты, постоянно увеличивается, наибольшая доля – в торговом сегменте. Что касается офисов, здесь по-прежнему больше половины зданий инвесторы строят на свой страх и риск. В складском сегменте участие профессиональных консультантов пока единично.
На рынок консалтинговых услуг в сфере недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшем будущем будут выходить иностранные компании, на настоящий момент имеющие офис только в Москве.
В долгосрочной перспективе прогнозируется усиление конкуренции между консалтинговыми компаниями.