Павел Косов: «Рынок стал рынком заемщика»

Павел, расскажите, когда и почему рынок недвижимости стал интересен Внешторгбанку?
- Активно заниматься операциями в строительной отрасли, под которой подразумевается и жилая, и коммерческая недвижимость, мы начали примерно два года назад. К тому моменту динамично развивающийся рынок недвижимости стал настолько привлекательным, а развитие банка вышло на такой уровень, что мы должны были обозначить свое присутствие на нем. На мой взгляд, за два года нам удалось многого добиться. Сегодня объем рисков, принятых на строительную отрасль, превышает миллиард долларов. Это объем принятых решений, которые сейчас находятся в процессе исполнения. Фактически выдано немного меньше объявленной суммы, но если решение принято, значит, выдача будет осуществлена – при выполнении определенных отлагательных условий. За время нашей работы в этой отрасли мы сумели занять около 8–9% рынка и, естественно, планируем увеличивать свое присутствие на нем.

Первый проект, который профинансировал Внешторгбанк?
- Наш первый проект был по жилью. А первый и самый знаковый проект в области кредитования именно коммерческой недвижимости – «Башня «Федерация». Он же оказался и самым масштабным с точки зрения принятых рисков. На базе проектного финансирования нами была открыта кредитная линия для компании-застройщика «Миракс-Сити». Помимо этого мы ведем переговоры с компанией «Миракс-Сити» о том, чтобы выступить в качестве арендаторов либо покупателей здания. Однако отмечу, что пока наши переговоры находятся на стадии формулировки предложения, и размещение банка целиком в «Башне «Федерация» – это только один из вариантов.

Когда решение об открытии кредитной линии только принималось, не было ли сомнений относительно успеха проекта «Москва-Сити» в целом?
- Когда мы принимали это решение, то понимали, что берем на себя определенный риск. Однако сегодня я уверен на 100%, что проект «Москва-Сити» уже состоялся. Во-первых, уже реализовано два бизнес-центра компании Enka, еще один строится. Сроки нарушены не были, все было сдано вовремя. Уже ясна ситуация с проектом «Аква-Сити-Палас». Основное, центральное ядро, по нашей информации, будет сдано в сентябре 2007 года. Так что в «Сити» появляется жизнь. «Башня «Федерация» будет сдана в 2008 году. Единственный проект, по которому ситуация по-прежнему неясна, – это «Башня «Россия», но это уже непринципиально. Она вынесена от центрального ядра на задворки.

Скажите, что изменилось на рынке недвижимости с тех пор, как на него вышел Внешторгбанк?
- За это время рынок стал более прозрачным и стабильным. Многие профильные компании заняли там свою нишу. Выкристаллизовались те девелоперские компании, с которыми можно работать в области и проектного финансирования и установления единых лимитов на компанию либо группу компаний. На наш взгляд, на рынке недвижимости сложилась достаточно ясная ситуация с законодательным обеспечением операций.

Расскажите, каким образом происходит процесс оценки и анализа проекта?
- Этот процесс заключается в следующем: клиент приносит нам проект, который сопровождается перечнем документов, необходимых для его рассмотрения. Правда, мы можем закрыть глаза на то, что каких-то документов на данный момент нет, но, естественно, ставим это отлагательным условием, даже если принимаем положительное решение. Например, необходимо разрешение на строительство – пока его не будет, денег не будет. После того как будут собраны все документы, мы формируем кредитную заявку и направляем клиента в аккредитованные при банке компании. Замечу, что при банке работает целая плеяда консалтинговых и оценочных компаний, которые производят анализ рынка и проекта. Мы тесно сотрудничаем с этими компаниями, ни одно решение не принимается без жесткого обоснования рыночной ситуации и маркетинговой востребованности будущего проекта. После этого клиент возвращается к нам, имея на руках заключение аккредитованных компаний. Далее проект оценивают специалисты нашего управления, занимающегося строительством, затем его оценивает и утверждает управление анализов риска. Без их визы ни одна сделка не проходит. Управление анализов рынка принимает во внимание не только риски конкретного проекта, но и отрасли в целом, основываясь на глобальных подходах. Они занимаются всем спектром отраслей, которые существуют, и дают свое заключение о приемлемости или неприемлемости отчета. В случае отрицательного решения мы всегда даем клиенту возможность доработать проект. Открывая лимит на компанию, конечно, в первую очередь мы оцениваем ее кредитоспособность. Во внимание берутся и те проекты, которые компания осуществляла ранее. Структура лимита предусматривает оценку портфеля потенциальных или существующих проектов.

На ваш взгляд, существующий рынок – это рынок кредитора или заемщика?
- К сожалению, для нас рынок уже стал больше рынком заемщика. Здесь банк оказывается в условиях, когда уже тяжело разговаривать с клиентами по процентным ставкам, которые мы бы хотели видеть в проекте. Сказывается растущая конкуренция.

Но если есть конкуренция, значит, есть и конкурентные преимущества… Что бы вы назвали основными отличительными признаками Внешторгбанка?
- У нас два основных преимущества – это проектное финансирование и инвестиционные права в залоге. Риски, выпадающие на долю проектного финансирования, в полной мере соизмеримы с доходностью этого рынка. Когда мы работаем на рынке проектного финансирования, то не боимся брать инвестиционные права в качестве проектного обеспечения по кредиту. Мы понимаем экономичную сущность этих инвестиционных прав и знаем, как их брать в залог и по мере реализации проекта высвобождать. Все эти механизмы у нас отлажены. Более того, в ближайшее время в Центральном банке мы будем утверждать новую инструкцию по принятию инвестиционных прав в качестве обеспечения по выданным кредитам. Это серьезный шаг, который существенно облегчит нам жизнь.

Отдается ли предпочтение какому-либо сегменту?
- На сегодняшний момент мы в основном работаем с объектами торговой недвижимости. Среди проектов также много бизнес-центров. На рынке складской недвижимости наш банк пока не является активным игроком. И это связано прежде всего с тем, что нам еще не попадался такой проект, который бы нас заинтересовал. Находились интересные проекты, но там были проблемы с земельными участками.

Насколько активно Внешторгбанк работает в регионах?
- Помимо работы в Москве мы активно кредитуем проекты в регионах. Например, в Тюмени, Екатеринбурге, Набережных Челнах и других городах. Однако все решения в этой отрасли принимаются в центральном офисе, а не в филиалах. Нас очень интересуют рынки недвижимости в городах-миллионниках, таких как Казань, Новосибирск, Екатеринбург. Сейчас рассматриваем Владивосток. Хочу добавить, что в регионах гораздо активнее развивается именно коммерческая, а не жилая недвижимость: торговые, офисные комплексы. Если в столице у нас превалируют проекты в жилом секторе, так как «пятен» осталось не много, а прибыль при ценах в среднем $2000/кв. м высокая, то в регионах основная масса проектов – объекты коммерческой недвижимости. Это тоже понятно. Каждый новый проект на региональных рынках – событие, эти объекты пользуются большой популярностью. Что касается заполняемости торговых центров в регионах, то якорные арендаторы – это в основном столичные компании. Арендные ставки в регионах постепенно растут. Например, в Тюмени арендные ставки на торговые помещения соизмеримы со спальными районами Москвы.

Каковы стандартные сроки предоставления кредита?
- Стандартные условия кредитования коммерческой недвижимости – это срок до 5 лет. Естественно, есть уникальные проекты – со сроком 7 лет. Это реальные условия как для столичных, так и для региональных девелоперов. Кстати, региональные проекты даже быстрее погашают кредиты. Например, в феврале откроется первая очередь торгового центра, построенного на наши деньги в Тюмени. Возврат по кредиту в этом проекте перенесся на год раньше.

Как бы вы оценили инвестиционный климат в России в целом?
- Сегодня инвестиционный климат в нашей стране стабильный. И так считаю не только я или специалисты нашего банка, это подтверждают и многие международные рейтинговые агентства, периодически повышая рейтинги России.