На перекрестке пяти дорог

Описание проекта
Комплекс представляет собой современный трехуровневый торгово-развлекательный центр общей площадью 67 тыс. кв. м, под крышей которого размещены несколько гипермаркетов, торговая галерея, а также зона для развлечений и проведения досуга. Арендаторами комплекса стали более ста магазинов, в их числе крупные западные бренды, известные российские игроки и активно развивающиеся местные торговые операторы. Здесь работают «Перекресток», «Эльдорадо», «СпортМастер», Ile de beaute, «Мистерия звука», «Фабрика обуви», «Посольство моды», «Детский мир», Аdidas, Consul и т. д. Зона развлечений представлена самым крупным в Казани 9-зальным мультиплексом «КиноМакс» на 1,4 тыс. мест, боулингом на 18 дорожек от компании Freiman Company и детской игровой зоной. Более 3000 кв. м займет зона общепита. В здании предусмотрены ресторан на 400 мест, 9 фаст-фудов и 2 кафе-бара. Не забыли авторы проекта и про сектор обслуживания: под крышей комплекса разместились химчистка, банковские расчетно-кассовые центры, фотосалон, аптека «36,6», туристическое агентство и салон красоты. Практически по всему периметру здания расположена автомобильная парковка на 1,3 тыс. машино-мест.

Месторасположение и маркетинговая концепция
Современный многофункциональный комплекс вырос на проспекте Ибрагимова. Совсем недавно на этом месте «красовался» остов недостроенной гостиницы, который за много лет стал частью окружающего ландшафта. И только после того как собственниками земельного участка стала девелоперская компания «Тандем», облик участка стал кардинально меняться…
Началу работ на стройплощадке предшествовала консалтинговая оценка будущего проекта. Определив месторасположение земельного участка как чрезвычайно выгодное, девелоперы принялись искать ему достойное применение. Вариантов было множество, например, обсуждалась возможность возведения современной гостиницы. Правда, в дальнейшем от этой идеи отказались. «Оценив инвестиционную привлекательность земельного участка, мы приняли решение о строительстве торгово-развлекательного центра – участок расположен на стыке трех районов и на перекрестке пяти дорог. Таким образом, мы охватывали большую площадь городской застройки, где раньше ничего подобного не было, – говорит Юрий Семенов, заместитель генерального директора «ИСК «Тандем». – В дальнейшем было проведено маркетинговое исследование, выявлен формат будущего проекта и разработана его концепция».
Эксперты рынка также сходятся во мнении, что месторасположение участка как нельзя лучше соответствует концепции торгово-развлекательного центра. «Комплекс находится на пересечении мощных транспортных магистралей города с остановочными платформами – это улицы Декабристов, Чистопольская и проспект Ибрагимова, – обеспечивающими прямое сообщение с историческим центром города, со всеми крупными промышленными и административными районами, – констатирует Илья Вельдер, заместитель начальника управления проектного финансирования «АК БАРС» Банка. – Общая численность населения жилых массивов ближайшей доступности – Московского, Ново-Савиновского и Кировского районов – составляет около 400 тыс. человек». А вот что рассказывает Леонид Рахимов, генеральный директор компании «Сити центр» (дочерняя структура девелоперской компании «Сувар-Казань», реализовавшей в городе крупные проекты: ТЦ XL, офисно-торговый центр класса А на Спартаковской ул.. «В Казани есть категория людей, которые дальше своего района не ходят и даже если слышали про магазины нового формата, себя с ними не ассоциируют. А когда магазин открывается возле дома – это всегда реверанс в сторону потребителя, который может дойти до него пешком. Для многих людей этот центр – луч света в темном царстве».
Особенностью комплекса стало объединение торгового и развлекательного форматов под одной крышей. И если для Москвы подобное совмещение явление закономерное, на местном рынке до недавнего времени практически не существовало проектов, объединяющих в себе торговлю и досуг для массовой аудитории.
И хотя предложенная концепция принципиально новой не стала, ее уникальность заключается в том, что развлекательная инфраструктура комплекса стала самой масштабной в городе. «Безусловно, наличие расположенных рядом жилых кварталов во многом предопределило концепцию ТРК «Тандем» – теперь жителям района не придется ломать голову, куда пойти развлечься – все расположено рядом», – говорит Андрей Сухов, руководитель Центра сервейинга Поволжского антикризисного института.
Еще одна особенность комплекса – новые для Казани форматы магазинов, которые смогли предложить якорные арендаторы. Гипермаркет «Перекресток» площадью 6,5 тыс. стал самым крупным в городе магазином в своем сегменте. Компания «Эльдорадо» планирует открытие магазина бытовой техники и электроники «ЭлектроПлаза». «СпортМастер» предложил жителям Казани самый большой в городе магазин спорттоваров. «Участие в проекте якорных арендаторов, сумевших предложить городу что-то принципиально новое, позволяло прогнозировать успешность ТРК «Тандем», – рассказывает Степан Батулин, менеджер проекта, ведущий экономист Управления проектного финансирования «АК БАРС» Банка.

Реализация
Комплекс был возведен в рекордно короткие сроки. Началось строительство объекта в марте 2004 года, а уже в декабре 2005 года он был готов к официальному открытию. Такая спешка при реализации проекта объяснялась не чем иным, как стремлением девелопера объявить об открытии комплекса в юбилейный для Казани год. И это удалось. Однако завершить все работы в 2005 году не получилось. В настоящий момент введено в эксплуатацию далеко не все из того, что было запланировано. В частности, пока еще не открыт для посетителей третий уровень, где будет пульсировать развлекательная артерия комплекса. Однако, по словам Юрия Семенова, уже к концу первого квартала текущего года «Тандем» заработает на полную мощность – в феврале обслужит первых клиентов ресторан, часть магазинов и боулинг откроются в апреле, чуть позже – в мае – начнутся сеансы в мультиплексе.
Реализовать проект полностью точно в срок помешал строительный бум, охвативший город. Масштаб строительства в Казани оказался настолько грандиозным, что часть производственных мощностей пришлось снять с объекта и направить на реконструкцию ипподрома, который посетил президент России Владимир Путин во время саммита стран СНГ, проходящего в столице Татарстана. В итоге сроки сдачи сдвинулись на два месяца, но уже в канун новогодних праздников, когда график продаж традиционно взлетает вверх, центр провел торжественную церемонию открытия.
Девелопером проекта стала «ИСК «Тандем». Проектирование комплекса и непосредственное строительство шло под наблюдением Госархнадзора и Управления государственной вневедомственной экспертизы РТ. Генеральным подрядчиком строительных работ торгового комплекса выступила турецкая фирма «ОДАК».
Архитектурную концепцию комплекса разрабатывала компания АПМ «ВЕЛП», перед которой стояла непростая задача – вписать внешний облик здания в окружающую городскую застройку, сформированную еще в 50–70-е годы. Идею проекта подсказало расположение участка. Будущий комплекс должен был появиться на стрелке двух магистралей, поэтому авторы проекта решили архитектурно связать две улицы, добавив к проекту прямоугольной формы две ярко выраженные входные группы в виде башен: со стороны улицы Декабристов – круглой, со стороны проспекта Ибрагимова – квадратной. Расстояние между ними 200 метров. Кроме того, предусмотрен и третий вход – центральный, он удобен для тех посетителей, которые приезжают в комплекс из близлежащих районов. Внутри ТЦ оснастили двумя панорамными, четырьмя грузовыми лифтами и восемью эскалаторами.
Сдачей площадей в аренду, так же как и разработкой маркетинговой концепции, занималась компания Jones Lang LaSalle. Ставки аренды варьируются от $240 до $1560/кв. м в год. Кроме того, по словам Ольги Стариченко, менеджера проекта Jones Lang LaSalle, на стоимость аренды не могло не повлиять большое количество предложений со стороны тех торговых центров, которые уже функционируют в Казани или будут введены в самое ближайшее время. Со всеми арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды, в среднем на 5–10 лет. Заполняемость объекта на сегодняшний день составляет около 90%, причем площади удалось заполнить в течение одного года.

Финансирование
Примечательно, что строительство комплекса осуществлялось местными игроками рынка без участия иностранного капитала. Основным инвестором стал «АК БАРС» Банк, 50% инвестиций – это его кредиты. Остальное – долевое участие московских компаний, ставших якорными арендаторами комплекса: «Перекресток», «Эльдорадо», «СпортМастер», «КиноМакс», «Мистерия звука». Общий же объем инвестиций составил $70 млн. Срок окупаемости, по оценкам экспертов, составит 7–8 лет. Следует отметить, что «АК БАРС» Банк использовал достаточно редкое для регионального строительства направление инвестиционного кредитования – проектное финансирование. «Подобным образом мы финансируем наиболее привлекательные инвестиционные проекты, в которых максимально защищены и оптимизированы возможные риски. К таковым относится и строительство торгово-развлекательного комплекса «Тандем». Во-первых, комплекс имеет выгодное расположение – главный фактор успешности торгового центра, во-вторых, к началу строительства были урегулированы вопросы собственности на землю. Кроме того, надлежащим образом подобраны все участники проекта. Также стоит отметить и то, что соинвесторами, а также якорными арендаторами комплекса выступили крупные федеральные сети, что во многом обеспечивает дальнейшую капитализацию объекта», – комментирует Илья Вельдер.
Однако далеко не все участники рынка недвижимости в Казани «на ура» восприняли ввод нового торгового центра. В частности, профессиональные игроки опасались, что основной поток покупателей будет проходить мимо ТРК «Тандем». «Учитывая, что совсем недавно была введена в эксплуатацию «Мега», эксперты сомневались в целесообразности строительства проекта и предрекали его возможный провал, – рассказывает Андрей Сухов. – Однако мне кажется, что эти пессимистичные прогнозы не оправдались, решающую роль сыграло то, что комплексы работают в разных концептуальных нишах. Если «Мега» по большей части является комплексом выходного дня, то «Тандем» интересен потенциальным покупателям и в будни». «Рынок Казани действительно близок к насыщению, и это нельзя не учитывать, – считает Ольга Стариченко. – За последнее время в республику устремились большие инвестиции, в том числе и в сферу ритейла, что во многом связано с празднованием юбилея города. Рынок развивался бурно, и определенные опасения, сможет ли Казань «проглотить» этот проект, были. Однако покупательская способность региона растет – может, и не такими темпами, как хотелось бы, но позитивные тенденции в росте доходов населения чувствуются».
Безусловно, делать серьезные выводы и оценивать недочеты пока очень рано – еще не закончены работы по реализации комплекса. Тем не менее, по словам авторов проекта и независимых экспертов рынка, у ТРК «Тандем» есть все шансы на успех. «Благодаря тем усилиям, которые были потрачены на создание комплекса, у него должно быть хорошее будущее, и я уверена, что по истечении срока контракта арендаторы будут претендовать на продление, – заявляет Ольга Стариченко. – При этом проект уже сейчас доказывает свою жизнеспособность, о чем красноречиво свидетельствует интерес к нему со стороны тех торговых операторов, которые до сих пор занимали выжидательную позицию – в случае ротации состава арендаторов вакантные места займут еще более интересные бренды». «Конечно, капитализация объекта будет расти в долгосрочной перспективе. Крупным региональным или городским центром ТРК «Тандем» вряд ли станет – для этого не хватает площадей, но для районного комплекса маркетинговая концепция разработана даже с избытком. Жители города и прилегающих районов по достоинству оценят этот новый для города ритейл-формат», – заключает Леонид Рахимов.