Назад
15 Декабря 2005, 7:37
Новые отели в старом году
Уходящий 2005 год был небогат на подарки в виде новых отелей. На протяжении всех 12 месяцев события в этом сегменте рынка развивались исключительно вокруг нескольких знаковых объектов. Но ведь по-другому и быть не могло. Эксперты уверяют, что отельный бизнес в Москве пока не то чтобы неинтересен, скорее невыгоден девелоперам. В их рейтинге он пока находится на достаточно низких позициях – после жилья, офисов, торговых центров и складов. Действительно, кто захочет продвигать проекты, окупаемость которых в разы меньше тех же офисов и торговых центров, не говоря уже о жилье? Однако, как показал минувший год, интерес к столичным отелям стремительно растет. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов важный, пожалуй, определяющий для этого сегмента фактор – туризм в Москве развивается, приток иностранных туристов увеличивается, а следовательно, активизируются и девелоперы.
Открытия года
Ведущие эксперты гостиничного направления Москвы в один голос утверждают, что одним из самых ярких реализованных проектов этого года стал пятизвездный «Swissotel Красные холмы Москва» от Swiss Hotels & Resorts. Вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Moscow Марина Усенко называет этот проект очень удачным и считает, что Swissotel, который является первым объектом этого оператора не только в России, но и в Восточной Европе, имеет все шансы на успех на столичном рынке.
Высотную 34-этажную гостиницу, построенную на Космодамианской набережной, в 3 км от Кремля, эксперты не сговариваясь окрестили «проектом года». Несмотря на шумиху вокруг неоднозначности архитектуры высотки и споры об экономической эффективности в части использования площади этажа, отель занял достойное место среди лучших гостиниц в Москве.
Проект самого высокого отеля в столице разработан Tовариществом Tеатральных Aрхитекторов (ТТА) при участии международной архитектурной фирмы Woods-Bagot. Для внутреннего оформления была выбрана международная компания BBG-BBGM, профи в области дизайна гостиниц, spa-центров и ресторанов. В отеле 235 номеров. Помимо стандартных комнат, оборудованных по последнему слову техники (плазменные панели, кофе-машины, WLAN, DVD и прочее), «Swissotel Красные Холмы Москва» предлагает 28 сьютов, в том числе один из самых больших (156 кв. м) президентских номеров в Москве, расположенный на 28-м этаже и включающий 2 спальни, гостиную, столовую и spa-ванную. Проживание в стандартном номере «Swissotel Красные Холмы Москва» стоит в среднем 425 евро. Отель предлагает клиентам несколько ресторанов и баров, комнаты для переговоров, банкетный зал. В «Swissotel Красные Холмы Москва» расположен Amrita Spa & Fitness: четыре процедурные комнаты, сауна, джакузи, закрытый бассейн, тренажерный зал и бар.
«Все это вкупе с традиционным гостеприимством в его истинном значении компенсирует сложность и экономическую неэффективность архитектурного решения, – говорит генеральный директор компании «ОТЕЛЬ Технологии» Александр Захаров. – По перечисленным параметрам и качествам его можно смело сравнивать с лучшими европейскими отелями, что единодушно отмечается многими девелоперами, дизайнерами и специалистами отрасли. Гостиница полностью соответствует европейским представлениям о качественном городском отеле, предназначенном в первую очередь для деловых людей и состоятельных туристов, и мог бы с одинаковым успехом существовать в Париже, Лондоне и других европейских метрополиях». С ним соглашается президент Московской областной гостиничной ассоциации, глава компании «Мотель отель Менеджмент» Елена О'Хара: «Это единственный в городе отель в стиле contemporary style – легкая, динамичная высотная башня, в самом облике которой как бы зашифровано сообщение: «Добро пожаловать». Что касается внутреннего оформления, то бар на 34-м этаже, банкетный зал с огромными панорамными окнами (в Москве таких, пожалуй, больше нет) и очень высокими потолками можно отнести к категории архитектурных находок. Здесь много всего совпало – и архитектура, и стиль, и удачное расположение».
Второе место в импровизированной номинации «открытие 2005 года», по мнению экспертов, делят отели «среднего звена»: трехзвездная гостиница Holiday Inn Moscow Lesnaya, открывшаяся в конце февраля в центре Москвы на Лесной улице, и четырехзвездный отель Courtyard by Marriott Moscow City Center в Вознесенском переулке, открытие которого ожидается в конце декабря уходящего года. Отели действуют под флагами международных гостиничных концернов Intercontinental Hotel Group и Marriott. Если в Courtyard by Marriott действует классическая схема «прямого управления», то Holiday Inn является первым примером отеля, управляемого собственной операционной компанией владельца и получившего международный торговый знак на основе договора франчайзинга.
Holiday Inn Moscow Lesnaya выполнена в современных архитектурных формах и представляет собой 11-этажное здание с подземной автостоянкой общей площадью 20 тыс. кв. м. В гостинице 301 номер, в том числе 17 двухкомнатных, 2 номера для инвалидов, конференц-залы, оздоровительный центр, ресторан на 140 мест. Здание оснащено всем необходимым современным инженерным оборудованием, включая системы кондиционирования воздуха и связи. «Функциональность, компактность и экономичность» – вот слоган, который можно было бы применить к этому отелю. Средняя стоимость проживания здесь – 150–200 евро.
Courtyard by Marriott Moscow City Center, расположенный в 5 минутах ходьбы от Кремля, имеет 218 номеров, включая 9 бизнес-студий. Архитектура отеля выполнена в современном классическом стиле. В комплекс гостиницы входят два ресторана с интернациональной кухней, лобби-кафе, 4 конференц-зала с беспроводным и скоростным доступом в Интернет, готовые принять до 400 человек, спортивный клуб и бизнес-центр. Во всех номерах есть спутниковое телевидение, индивидуальный климат-контроль, мини-бар и сейф. Проживание в стандартном номере Courtyard обойдется постояльцу в 200–300 евро.
Что почем
Владелец и генеральный директор специализированной гостиничной архитектурной компании PCG (Германия) Манфред Ронштедт оценивает приблизительную стоимость строительства здания Holiday Inn в 15 млн. евро. Причем, по его словам, к этой сумме необходимо добавить еще около 4 млн. евро на оборудование, меблирование и прочий инвентарь. Но и это не все. «Необходимо учесть накладные расходы на планирование, лицензирование и проценты, которые суммарно можно посчитать как 15% от общей стоимости проекта, включая оборудование, – получается 2 млн. 850 тыс., а то и 3 млн. евро», – замечает г-н Ронштедт. Таким образом, сумма инвестиций в этот объект может достигать 22–23 млн. евро, или, в расчете на один номер, – 71,1 и 74,4 тыс. евро соответственно. В целом это соответствует стандартам для отеля категории три звезды с плюсом, каковым является Holiday Inn Lesnaya.
«Объем общестроительных работ по Courtyard был чуть меньше, так как при сооружении отеля частично использовалось существующее здание, – говорит Манфред Ронштедт. – Поэтому общестроительные работы можно оценить в 12 млн. евро, а стоимость оборудования – в 3,5 млн. евро. То есть с учетом накладных в 15% общая стоимость проекта составляет около 18 млн. евро (в расчете на один номер – 81,8–82,5 тыс. евро)». При этом, по мнению специалиста, надо учитывать, что стандарт Courtyard by Marriott чуть выше, чем стандарт Holiday Inn (его можно описать как три звезды с двумя плюсами, хотя сам Marriott оценил отель в полные четыре звезды).
По оценке экспертов, производственно-функциональные концепции (программы помещений) отелей могли бы быть лучше: качество некоторых инженерных решений, отделочных материалов и работ вызывает нарекания. Однако, по словам Александр Захарова, «с учетом сегодняшней ситуации на московском гостиничном рынке и тот и другой отели займут свое достойное место и достигнут высоких экономических показателей». Более того, эти отели, по мнению эксперта, являются первыми примерами, которые свидетельствуют о некотором изменении тенденции в сторону понижения «звездности». «Такая тенденция есть, – соглашается Марина Усенко. – И это говорит о том, что сегмент высококлассных отелей постепенно насыщается». Эксперты считают, что такой поворот событий, наметившийся в 2004-2005 гг., крайне необходим гостиничному рынку. Иначе может повториться «варшавский сценарий» 2002 года – когда в Варшаве одновременно открылись 5 международных отелей высшей категории, что привело к резкому снижению показателей загрузки, среднего тарифа в расчете на один номер и впоследствии потянуло весь рынок вниз.
«Поэтому прежде всего необходимо бороться с дефицитом гостиниц уровня «3 звезды», – говорит директор по стратегическому развитию гостиничного комплекса «Шереметьево-2» Нателла Климова. - Минимум, который, по мнению экспертов, необходим столице - 100 гостиниц на 200-250 номеров». По ее мнению, одним из перспективных направлений развития гостиничного бизнеса остается реконструкция уже имеющихся отелей. «Это достаточно выгодно для инвестора, - продолжает Нателла Климова. - Расходы на строительство нового объекта составляют 20-25 млн. долларов, на реконструкцию - около 3 млн. долларов плюс 4-6 млн. на выкуп здания. При этом сроки окупаемости при высокой рентабельности будут более короткими, ведь в старом здании уже имеются все необходимые коммуникации. Кроме того, за годы своего существования гостиница уже приобрела определенную известность, так что новый бренд не потребует значительных затрат на PR и рекламу». Однако, по мнению экспертов, девелоперов пока по-прежнему интересуют проекты высокого класса.
Самые-самые
По данным Андрея Кривошеина, президента «ГАО «Москва», курирующего гостиничный комплекс столицы, объем инвестиций в новые отели в уходящем году составил около 1,5 млрд. долларов. Результат будет виден совсем скоро, обещают городские власти. Почти закончена работа по красавцу «Интуристу» категории «5 звезд De Luxe» от Ritz-Carlton, расположенному на Тверской. Этот отель, считает Марина Усенко, является «самым выдающимся проектом года, призванным вывести гостиничный рынок Москвы на качественно новый уровень». По ее словам, «отелей такого рода в Москве еще не было». Подивиться действительно есть чему. Директор по связям с общественностью Ritz-Carlton Moscow Валентина Старова рассказала, что в общей сложности в отеле будет 332 номера, в том числе 75 клубных, категории «люкс», а также номер класса president с видом на Кремль. Каждый номер будет обставлен современной функциональной мебелью, выполненной в стиле французского классицизма 18-19 веков. Интерьер комнат дополнят хрустальные люстры, шелковая обивка мебели, дорогие ковры. В ванной комнате – ультрасовременная сантехника, подогреваемые полы, выложенные керамической плиткой португальского производства, а две раковины и ванна отделаны мрамором. Номера оснащены по последнему слову техники: многоканальная цифровая связь, поворачивающиеся на 180 градусов плазменные мониторы, DVD и прочее. В гостинице расположится подземная автостоянка на 371 машину, спа- и фитнес-центры площадью 1500 кв. м, банкетный зал – 650 кв. м., рестораны и бары, среди которых ресторан изысканной кухни, лобби-бар и бар на крыше отеля свидом на Кремль.
Продолжают кипеть работы на площадке по строительству «Москвы» от Four Seasons. Готовность этого объекта пока далека от завершающей стадии. Чтобы отстроить этот гигант, нужно немало времени и усилий. Судите сами: общая площадь нового отеля составит более 180 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 26,3 тыс. кв. м, в том числе торговая галерея – 16,2 тыс. кв. м. В комплексе построят паркинг на 780 машин. Сервисные территории составят 10,8 тыс. кв. м. Кроме этого, в 2006 году должен стартовать проект по строительству не менее легендарной гостиницы «Россия». Ее начнут разбирать весной 2006 года, после чего компания «СТ-Девелопмент» приступит к возведению на месте крупнейшего отеля Европы многофункционального комплекса площадью около 400 тыс. кв. м (около 2 тыс. гостиничных номеров). Вот-вот начнутся активные работы по реконструкции гостиницы «Минск» на Тверской (сроки работ продлены до 2008 года), на месте которой планируется возвести одноименный многофункциональный комплекс общей площадью 63 тыс. 880 кв. м, состоящий из гостиницы на 400 мест класса «три звезды», торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга. Там же, на Тверской обещает быть интересным проект реконструкции гостиницы «Центральная», о котором известно лишь, что он выйдет на рынок, предположительно, в конце 2008 - начале 2009 гг. и будет представлять собой крупный гостиничный центр высокого класса. Эксперты уверяют, что к этим проектам проявлен повышенный интерес – они станут последними на Тверской улице, которая на сегодняшний день является по динамике и перспективам развития седьмым торговым коридором в мире.
Высшие и низшие
По оценке специалистов, в 2006 году нас ожидает немало знаменательных проектов. Марина Усенко считает, что заметным событием станет выход на рынок после полной реконструкции отеля Savoy, который будет позиционироваться в высшем ценовом сегменте. В среднем сегменте ожидается запуск двух отелей под маркой Holiday Inn – первый, на 500 номеров, откроется в Сокольниках (он находится под прямым управлением Intercontinental Hotel Group), второй – на Сущевском Валу. Этот проект, так же как и проект на Лесной улице, реализуется по схеме управления собственной операционной компанией под торговым знаком, получаемым на основе франчайзинга. По словам Александра Захарова, в конце будущего года, возможно, откроется отель под управлением компании «Корона Интурист» на улице Покровка, где сейчас завершаются строительно-монтажные работы. Этот отель возводится на месте бывшего отеля «Урал». Его будущее позиционирование – три звезды. В стадии реализации находится и проект компании КРТ на улице Полянка. Этот объект изначально был заявлен как отель, но сохранится ли его гостиничный профиль, покажет время (по неподтвержденным данным, здесь может появиться крупный офисный центр).
Всего на ближайшие три-пять лет в Москве запланирована реализация более чем 250 гостиничных проектов – как в сегменте три-четыре звезды, так и в сегменте высочайшего класса. Александр Захаров считает необходимым назвать запланированные отели в рамках проекта «Москва-Сити», где, по меньшей мере, будут реализованы три гостиничных проекта – один под управлением Hyatt (приблизительно на 190–200 номеров) и два проекта в общей сложности на 750–790 номеров, которыми будет управлять концерн Accor. Один из отелей будет предположительно функционировать под брендом Novotel, а второй под люксовой торговой маркой Sofitel. По мнению Марины Усенко, в более долгосрочной перспективе намечается строительство ряда гостиниц в непосредственной близости от Красной площади. Большинство из них, скорее всего, будет позиционироваться в высшем ценовом сегменте. К этим условно обозначенным проектам относятся «Красная площадь, д.5» и «Угол улицы Ильинка и Богоявленского переулка». Александр Захаров считает, что контрастом им выступит проект отеля в Гостином Дворе на 218 номеров, которым будет управлять концерн Accor, скорее всего, под брендом Novotel. Таким образом, это будет уже третий Novotel в Москве.
Смена звезд
По единодушному мнению специалистов, в ближайшей перспективе усилится тенденция к строительству отелей не только в высшем ценовом сегменте. Постепенно акцент будет смещаться на современные отели категорий три-четыре звезды. Такая работа по некоторым площадкам уже ведется, сообщил Андрей Кривошеин. Сюда можно отнести упомянутую гостиницу на Полянке и отель на Курском вокзале, находящиеся в ведении ООО «Красотель». По оценке экспертов, непременно усилится тенденция по созданию гостиниц в рамках многофункциональных комплексов, то есть совмещенных с офисными центрами и другой инфраструктурой. «В любом случае в перспективе нас ожидает разнообразие торговых марок, производственно-функциональных концепций и моделей управления отелями, – говорит Александр Захаров. – Среди проектов стоит отметить отсутствие в Москве такой категории, как «all suite hotel» и некоторых других, для которых существуют рыночные предпосылки». Из долгосрочных значимыми для города могут стать проекты реконструкции многокорпусных гостиниц, расположенных на Северо-востоке Москвы. К ним относятся, в первую очередь, гостиницы «Останкино» и «Золотой Колос», для которых уже разработаны архитектурные концепции. «Общее количество номеров международного стандарта на московском рынке к 2009 году превысит 12 тыс. номеров и в перспективе 2010–2011 годов будет стремиться к отметке в 15 тыс., включая отели, действующие как под международными торговыми марками, так и без них», - прогнозирует Андрей Кривошеин.
Сладкий ноябрь
Безусловной интригой года можно считать ноябрьские события – приобретение у столичных властей почти за 300 млн. долларов гостиницы «Украина» компанией «Бисквит». 100% акций отеля были проданы на открытом аукционе за 7 млрд. 881 млн. рублей при стартовой цене 4 млрд. 361 млн. рублей. На торги была выставлена 601 обыкновенная именная акция. По условиям конкурса всю сумму победитель должен внести до 10 декабря текущего года. Генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник называет сделку невероятно выгодной для городских властей. Ранее г-н Лесник оценивал возможную выручку примерно в $70 млн. Объяснить более чем четырехкратное превышение собственного прогноза он не берется. Эксперт уверен, что ООО «Бисквит» не конечный покупатель. «В ближайшее время ситуация должна проясниться», – надеется он. В аукционе приняли участие семь компаний, которые внесли задаток в размере 20% от стартовой стоимости лота. Среди них – ЗАО «Лигастройпроект», ООО «Бизнес Гарант», ОАО «Интурист Отель Групп», ОАО «Садко Отель», ООО «Торгсервис», ООО «Плаза», а также ООО «Бисквит». Некоторые основные претенденты выставили дублеров. Известно, например, что одна из названных компаний представляла известную гостиничную сеть Hilton. Именно эту компанию эксперты видят управляющей «Украиной». Интересно, что Линда Бэйн, представитель Hilton в России, никак не прокомментировала предположения о возможной работе с «Украиной», не подтвердив и не опровергнув планов Hilton. «Бисквит», владеющий тремя ресторанами на Арбате, представляет интересы предпринимателя Зараха Илиева, владеющего торговыми комплексами «Москва» в Люблине и «Гранд» в Химках, а также частью Черкизовского рынка. Зарах Илиев и его партнеры управляют также торговым центром в Новых Черемушках и «Электронным раем» на Пражской. Насколько известно, опыта управления гостиничными объектами у предпринимателя нет, если не считать небольшой отель, входящий в комплекс «Москва» в Люблине.
Подмосковный фронт
Интересными и многообещающими эксперты называют проекты в Подмосковье. «Перспективны некоторые проекты в зоне первого и второго приближения к центру города, а также проект отеля в рамках развивающегося международного аэропорта «Внуково», находящегося в собственности правительства Москвы и формирующегося в международный транзитный хаб», - считает Александр Захаров. Перспективным эксперты считают и гостиничный комплекс «Шереметьево-2», завершение первого этапа реконструкции которого состоится в новом году. Согласно планам, на месте гостиницы, возведенной в канун Олимпиады, появится самый крупный в Подмосковье гостинично-деловой комплекс (общая площадь офисного центра - 1960 кв.м). «В ходе реконструкции были установлены оптико-волоконные системы, планировка помещений изменилась согласно требованиям международных стандартов, - рассказывает Нателла Климова. – Следующий этап предусматривает строительство во второй половине 2006 года второй очереди трехзвездного гостиничного комплекса общей площадью 42 тыс. кв.м». Елена О'Хара считает необходимым отметить открытие отеля Foresta Tropicana в 21-м км от МКАД по Пятницкому шоссе. «Отель только открылся, поэтому дать оценку его концепции, эффективности технологических и маркетинговых решений пока трудно, но, тем не менее, это явно серьезное продвижение рынка загородного отдыха», – отмечает она. По словам г-жи О'Хары, общий объем инвестиций в гостиничные проекты Подмосковья составит порядка 120 миллионов долларов. Причем, по мнению эксперта, «будут популярны отели с «изюминкой» – то есть не просто предлагающие комфорт, качество и удобство, а со своим определенным стилем». «Конечно, никто не говорит, что все должны броситься на строительство «полумаргинальных» отелей, таких как возводимые на зимний сезон изо льда или те, что на Тибете, где самая популярная услуга - кислородная подушка. Но какой-то особый стиль, который будет прослеживаться во всем, необходим, иначе отель будет неузнаваемым», - считает Елена О'Хара.
Перспективы гостеприимства
Не смотря на кажущееся обилие проектов, эксперты указывают на существующий пониженный интерес к столичным гостиницам. По мнению Марины Усенко, в ближайшем будущем в Москве продолжит насыщаться самый дорогой сегмент – Luxury. «Высокий сегмент более выгоден девелоперу, так как он весьма прибыльный и быстроокупаемый», – говорит Марина Усенко. По ее словам, «гостиницы сильно проигрывают жилью и офисам». Пессимистически констатирует происходящее Нателла Климова. «Перспективы не обнадеживающие, - говорит она. - В гостиничный бизнес вкладывается большой объем средств, но новых объектов появляется очень мало. Москва ударными темпами избавляется от крупных трехзвездных отелей, на месте которых в будущем появятся гостиницы, слишком дорогие для среднестатистического туриста». Что касается перспектив гостиничного девелопмента в целом, то, по словам г-жи Климовой, «если правительство не пойдет на установку льготного налогообложения гостиничных услуг, льгот при кредитовании, сокращение сроков прохождения ИРД и прочей волокиты в органах, то ситуация, скорее всего, не изменится». А г-н Захаров считает, что развитию рынка поспособствует создание «эталонных гостиничных проектов», вроде «Интуриста» и будущих отелей на месте «Минска» и гостиницы «Центральная», которые на несколько десятилетий вперед зададут направление развитию рынка: с точки зрения архитектуры, внутренней функциональной организации и производственной концепции, меблировки и оснащения, торговой марки, а также стандартов обслуживания».
В целом, по мнению экспертов, рынок гостиничного направления в столице можно считать развивающимся. И это развитие идет неплохими темпами. На рынок приходят новые гостиничные сети с мировым именем, строятся качественно новые отели, а старые возведенные в советскую эпоху, обновляются, попадая под нож реконструкции по программам столичных властей. Московское правительство, в свою очередь, обещает развивать туризм и привлекать инвестиции для создания новых отелей. Одним словом, вроде бы все основания, позволяющие полагать, что с каждым новым годом будет появляться больше гостиниц, достойных Москвы, у нас есть. Главное – не забывать о гостеприимстве.
Ведущие эксперты гостиничного направления Москвы в один голос утверждают, что одним из самых ярких реализованных проектов этого года стал пятизвездный «Swissotel Красные холмы Москва» от Swiss Hotels & Resorts. Вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Moscow Марина Усенко называет этот проект очень удачным и считает, что Swissotel, который является первым объектом этого оператора не только в России, но и в Восточной Европе, имеет все шансы на успех на столичном рынке.
Высотную 34-этажную гостиницу, построенную на Космодамианской набережной, в 3 км от Кремля, эксперты не сговариваясь окрестили «проектом года». Несмотря на шумиху вокруг неоднозначности архитектуры высотки и споры об экономической эффективности в части использования площади этажа, отель занял достойное место среди лучших гостиниц в Москве.
Проект самого высокого отеля в столице разработан Tовариществом Tеатральных Aрхитекторов (ТТА) при участии международной архитектурной фирмы Woods-Bagot. Для внутреннего оформления была выбрана международная компания BBG-BBGM, профи в области дизайна гостиниц, spa-центров и ресторанов. В отеле 235 номеров. Помимо стандартных комнат, оборудованных по последнему слову техники (плазменные панели, кофе-машины, WLAN, DVD и прочее), «Swissotel Красные Холмы Москва» предлагает 28 сьютов, в том числе один из самых больших (156 кв. м) президентских номеров в Москве, расположенный на 28-м этаже и включающий 2 спальни, гостиную, столовую и spa-ванную. Проживание в стандартном номере «Swissotel Красные Холмы Москва» стоит в среднем 425 евро. Отель предлагает клиентам несколько ресторанов и баров, комнаты для переговоров, банкетный зал. В «Swissotel Красные Холмы Москва» расположен Amrita Spa & Fitness: четыре процедурные комнаты, сауна, джакузи, закрытый бассейн, тренажерный зал и бар.
«Все это вкупе с традиционным гостеприимством в его истинном значении компенсирует сложность и экономическую неэффективность архитектурного решения, – говорит генеральный директор компании «ОТЕЛЬ Технологии» Александр Захаров. – По перечисленным параметрам и качествам его можно смело сравнивать с лучшими европейскими отелями, что единодушно отмечается многими девелоперами, дизайнерами и специалистами отрасли. Гостиница полностью соответствует европейским представлениям о качественном городском отеле, предназначенном в первую очередь для деловых людей и состоятельных туристов, и мог бы с одинаковым успехом существовать в Париже, Лондоне и других европейских метрополиях». С ним соглашается президент Московской областной гостиничной ассоциации, глава компании «Мотель отель Менеджмент» Елена О'Хара: «Это единственный в городе отель в стиле contemporary style – легкая, динамичная высотная башня, в самом облике которой как бы зашифровано сообщение: «Добро пожаловать». Что касается внутреннего оформления, то бар на 34-м этаже, банкетный зал с огромными панорамными окнами (в Москве таких, пожалуй, больше нет) и очень высокими потолками можно отнести к категории архитектурных находок. Здесь много всего совпало – и архитектура, и стиль, и удачное расположение».
Второе место в импровизированной номинации «открытие 2005 года», по мнению экспертов, делят отели «среднего звена»: трехзвездная гостиница Holiday Inn Moscow Lesnaya, открывшаяся в конце февраля в центре Москвы на Лесной улице, и четырехзвездный отель Courtyard by Marriott Moscow City Center в Вознесенском переулке, открытие которого ожидается в конце декабря уходящего года. Отели действуют под флагами международных гостиничных концернов Intercontinental Hotel Group и Marriott. Если в Courtyard by Marriott действует классическая схема «прямого управления», то Holiday Inn является первым примером отеля, управляемого собственной операционной компанией владельца и получившего международный торговый знак на основе договора франчайзинга.
Holiday Inn Moscow Lesnaya выполнена в современных архитектурных формах и представляет собой 11-этажное здание с подземной автостоянкой общей площадью 20 тыс. кв. м. В гостинице 301 номер, в том числе 17 двухкомнатных, 2 номера для инвалидов, конференц-залы, оздоровительный центр, ресторан на 140 мест. Здание оснащено всем необходимым современным инженерным оборудованием, включая системы кондиционирования воздуха и связи. «Функциональность, компактность и экономичность» – вот слоган, который можно было бы применить к этому отелю. Средняя стоимость проживания здесь – 150–200 евро.
Courtyard by Marriott Moscow City Center, расположенный в 5 минутах ходьбы от Кремля, имеет 218 номеров, включая 9 бизнес-студий. Архитектура отеля выполнена в современном классическом стиле. В комплекс гостиницы входят два ресторана с интернациональной кухней, лобби-кафе, 4 конференц-зала с беспроводным и скоростным доступом в Интернет, готовые принять до 400 человек, спортивный клуб и бизнес-центр. Во всех номерах есть спутниковое телевидение, индивидуальный климат-контроль, мини-бар и сейф. Проживание в стандартном номере Courtyard обойдется постояльцу в 200–300 евро.
Что почем
Владелец и генеральный директор специализированной гостиничной архитектурной компании PCG (Германия) Манфред Ронштедт оценивает приблизительную стоимость строительства здания Holiday Inn в 15 млн. евро. Причем, по его словам, к этой сумме необходимо добавить еще около 4 млн. евро на оборудование, меблирование и прочий инвентарь. Но и это не все. «Необходимо учесть накладные расходы на планирование, лицензирование и проценты, которые суммарно можно посчитать как 15% от общей стоимости проекта, включая оборудование, – получается 2 млн. 850 тыс., а то и 3 млн. евро», – замечает г-н Ронштедт. Таким образом, сумма инвестиций в этот объект может достигать 22–23 млн. евро, или, в расчете на один номер, – 71,1 и 74,4 тыс. евро соответственно. В целом это соответствует стандартам для отеля категории три звезды с плюсом, каковым является Holiday Inn Lesnaya.
«Объем общестроительных работ по Courtyard был чуть меньше, так как при сооружении отеля частично использовалось существующее здание, – говорит Манфред Ронштедт. – Поэтому общестроительные работы можно оценить в 12 млн. евро, а стоимость оборудования – в 3,5 млн. евро. То есть с учетом накладных в 15% общая стоимость проекта составляет около 18 млн. евро (в расчете на один номер – 81,8–82,5 тыс. евро)». При этом, по мнению специалиста, надо учитывать, что стандарт Courtyard by Marriott чуть выше, чем стандарт Holiday Inn (его можно описать как три звезды с двумя плюсами, хотя сам Marriott оценил отель в полные четыре звезды).
По оценке экспертов, производственно-функциональные концепции (программы помещений) отелей могли бы быть лучше: качество некоторых инженерных решений, отделочных материалов и работ вызывает нарекания. Однако, по словам Александр Захарова, «с учетом сегодняшней ситуации на московском гостиничном рынке и тот и другой отели займут свое достойное место и достигнут высоких экономических показателей». Более того, эти отели, по мнению эксперта, являются первыми примерами, которые свидетельствуют о некотором изменении тенденции в сторону понижения «звездности». «Такая тенденция есть, – соглашается Марина Усенко. – И это говорит о том, что сегмент высококлассных отелей постепенно насыщается». Эксперты считают, что такой поворот событий, наметившийся в 2004-2005 гг., крайне необходим гостиничному рынку. Иначе может повториться «варшавский сценарий» 2002 года – когда в Варшаве одновременно открылись 5 международных отелей высшей категории, что привело к резкому снижению показателей загрузки, среднего тарифа в расчете на один номер и впоследствии потянуло весь рынок вниз.
«Поэтому прежде всего необходимо бороться с дефицитом гостиниц уровня «3 звезды», – говорит директор по стратегическому развитию гостиничного комплекса «Шереметьево-2» Нателла Климова. - Минимум, который, по мнению экспертов, необходим столице - 100 гостиниц на 200-250 номеров». По ее мнению, одним из перспективных направлений развития гостиничного бизнеса остается реконструкция уже имеющихся отелей. «Это достаточно выгодно для инвестора, - продолжает Нателла Климова. - Расходы на строительство нового объекта составляют 20-25 млн. долларов, на реконструкцию - около 3 млн. долларов плюс 4-6 млн. на выкуп здания. При этом сроки окупаемости при высокой рентабельности будут более короткими, ведь в старом здании уже имеются все необходимые коммуникации. Кроме того, за годы своего существования гостиница уже приобрела определенную известность, так что новый бренд не потребует значительных затрат на PR и рекламу». Однако, по мнению экспертов, девелоперов пока по-прежнему интересуют проекты высокого класса.
Самые-самые
По данным Андрея Кривошеина, президента «ГАО «Москва», курирующего гостиничный комплекс столицы, объем инвестиций в новые отели в уходящем году составил около 1,5 млрд. долларов. Результат будет виден совсем скоро, обещают городские власти. Почти закончена работа по красавцу «Интуристу» категории «5 звезд De Luxe» от Ritz-Carlton, расположенному на Тверской. Этот отель, считает Марина Усенко, является «самым выдающимся проектом года, призванным вывести гостиничный рынок Москвы на качественно новый уровень». По ее словам, «отелей такого рода в Москве еще не было». Подивиться действительно есть чему. Директор по связям с общественностью Ritz-Carlton Moscow Валентина Старова рассказала, что в общей сложности в отеле будет 332 номера, в том числе 75 клубных, категории «люкс», а также номер класса president с видом на Кремль. Каждый номер будет обставлен современной функциональной мебелью, выполненной в стиле французского классицизма 18-19 веков. Интерьер комнат дополнят хрустальные люстры, шелковая обивка мебели, дорогие ковры. В ванной комнате – ультрасовременная сантехника, подогреваемые полы, выложенные керамической плиткой португальского производства, а две раковины и ванна отделаны мрамором. Номера оснащены по последнему слову техники: многоканальная цифровая связь, поворачивающиеся на 180 градусов плазменные мониторы, DVD и прочее. В гостинице расположится подземная автостоянка на 371 машину, спа- и фитнес-центры площадью 1500 кв. м, банкетный зал – 650 кв. м., рестораны и бары, среди которых ресторан изысканной кухни, лобби-бар и бар на крыше отеля свидом на Кремль.
Продолжают кипеть работы на площадке по строительству «Москвы» от Four Seasons. Готовность этого объекта пока далека от завершающей стадии. Чтобы отстроить этот гигант, нужно немало времени и усилий. Судите сами: общая площадь нового отеля составит более 180 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 26,3 тыс. кв. м, в том числе торговая галерея – 16,2 тыс. кв. м. В комплексе построят паркинг на 780 машин. Сервисные территории составят 10,8 тыс. кв. м. Кроме этого, в 2006 году должен стартовать проект по строительству не менее легендарной гостиницы «Россия». Ее начнут разбирать весной 2006 года, после чего компания «СТ-Девелопмент» приступит к возведению на месте крупнейшего отеля Европы многофункционального комплекса площадью около 400 тыс. кв. м (около 2 тыс. гостиничных номеров). Вот-вот начнутся активные работы по реконструкции гостиницы «Минск» на Тверской (сроки работ продлены до 2008 года), на месте которой планируется возвести одноименный многофункциональный комплекс общей площадью 63 тыс. 880 кв. м, состоящий из гостиницы на 400 мест класса «три звезды», торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга. Там же, на Тверской обещает быть интересным проект реконструкции гостиницы «Центральная», о котором известно лишь, что он выйдет на рынок, предположительно, в конце 2008 - начале 2009 гг. и будет представлять собой крупный гостиничный центр высокого класса. Эксперты уверяют, что к этим проектам проявлен повышенный интерес – они станут последними на Тверской улице, которая на сегодняшний день является по динамике и перспективам развития седьмым торговым коридором в мире.
Высшие и низшие
По оценке специалистов, в 2006 году нас ожидает немало знаменательных проектов. Марина Усенко считает, что заметным событием станет выход на рынок после полной реконструкции отеля Savoy, который будет позиционироваться в высшем ценовом сегменте. В среднем сегменте ожидается запуск двух отелей под маркой Holiday Inn – первый, на 500 номеров, откроется в Сокольниках (он находится под прямым управлением Intercontinental Hotel Group), второй – на Сущевском Валу. Этот проект, так же как и проект на Лесной улице, реализуется по схеме управления собственной операционной компанией под торговым знаком, получаемым на основе франчайзинга. По словам Александра Захарова, в конце будущего года, возможно, откроется отель под управлением компании «Корона Интурист» на улице Покровка, где сейчас завершаются строительно-монтажные работы. Этот отель возводится на месте бывшего отеля «Урал». Его будущее позиционирование – три звезды. В стадии реализации находится и проект компании КРТ на улице Полянка. Этот объект изначально был заявлен как отель, но сохранится ли его гостиничный профиль, покажет время (по неподтвержденным данным, здесь может появиться крупный офисный центр).
Всего на ближайшие три-пять лет в Москве запланирована реализация более чем 250 гостиничных проектов – как в сегменте три-четыре звезды, так и в сегменте высочайшего класса. Александр Захаров считает необходимым назвать запланированные отели в рамках проекта «Москва-Сити», где, по меньшей мере, будут реализованы три гостиничных проекта – один под управлением Hyatt (приблизительно на 190–200 номеров) и два проекта в общей сложности на 750–790 номеров, которыми будет управлять концерн Accor. Один из отелей будет предположительно функционировать под брендом Novotel, а второй под люксовой торговой маркой Sofitel. По мнению Марины Усенко, в более долгосрочной перспективе намечается строительство ряда гостиниц в непосредственной близости от Красной площади. Большинство из них, скорее всего, будет позиционироваться в высшем ценовом сегменте. К этим условно обозначенным проектам относятся «Красная площадь, д.5» и «Угол улицы Ильинка и Богоявленского переулка». Александр Захаров считает, что контрастом им выступит проект отеля в Гостином Дворе на 218 номеров, которым будет управлять концерн Accor, скорее всего, под брендом Novotel. Таким образом, это будет уже третий Novotel в Москве.
Смена звезд
По единодушному мнению специалистов, в ближайшей перспективе усилится тенденция к строительству отелей не только в высшем ценовом сегменте. Постепенно акцент будет смещаться на современные отели категорий три-четыре звезды. Такая работа по некоторым площадкам уже ведется, сообщил Андрей Кривошеин. Сюда можно отнести упомянутую гостиницу на Полянке и отель на Курском вокзале, находящиеся в ведении ООО «Красотель». По оценке экспертов, непременно усилится тенденция по созданию гостиниц в рамках многофункциональных комплексов, то есть совмещенных с офисными центрами и другой инфраструктурой. «В любом случае в перспективе нас ожидает разнообразие торговых марок, производственно-функциональных концепций и моделей управления отелями, – говорит Александр Захаров. – Среди проектов стоит отметить отсутствие в Москве такой категории, как «all suite hotel» и некоторых других, для которых существуют рыночные предпосылки». Из долгосрочных значимыми для города могут стать проекты реконструкции многокорпусных гостиниц, расположенных на Северо-востоке Москвы. К ним относятся, в первую очередь, гостиницы «Останкино» и «Золотой Колос», для которых уже разработаны архитектурные концепции. «Общее количество номеров международного стандарта на московском рынке к 2009 году превысит 12 тыс. номеров и в перспективе 2010–2011 годов будет стремиться к отметке в 15 тыс., включая отели, действующие как под международными торговыми марками, так и без них», - прогнозирует Андрей Кривошеин.
Сладкий ноябрь
Безусловной интригой года можно считать ноябрьские события – приобретение у столичных властей почти за 300 млн. долларов гостиницы «Украина» компанией «Бисквит». 100% акций отеля были проданы на открытом аукционе за 7 млрд. 881 млн. рублей при стартовой цене 4 млрд. 361 млн. рублей. На торги была выставлена 601 обыкновенная именная акция. По условиям конкурса всю сумму победитель должен внести до 10 декабря текущего года. Генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник называет сделку невероятно выгодной для городских властей. Ранее г-н Лесник оценивал возможную выручку примерно в $70 млн. Объяснить более чем четырехкратное превышение собственного прогноза он не берется. Эксперт уверен, что ООО «Бисквит» не конечный покупатель. «В ближайшее время ситуация должна проясниться», – надеется он. В аукционе приняли участие семь компаний, которые внесли задаток в размере 20% от стартовой стоимости лота. Среди них – ЗАО «Лигастройпроект», ООО «Бизнес Гарант», ОАО «Интурист Отель Групп», ОАО «Садко Отель», ООО «Торгсервис», ООО «Плаза», а также ООО «Бисквит». Некоторые основные претенденты выставили дублеров. Известно, например, что одна из названных компаний представляла известную гостиничную сеть Hilton. Именно эту компанию эксперты видят управляющей «Украиной». Интересно, что Линда Бэйн, представитель Hilton в России, никак не прокомментировала предположения о возможной работе с «Украиной», не подтвердив и не опровергнув планов Hilton. «Бисквит», владеющий тремя ресторанами на Арбате, представляет интересы предпринимателя Зараха Илиева, владеющего торговыми комплексами «Москва» в Люблине и «Гранд» в Химках, а также частью Черкизовского рынка. Зарах Илиев и его партнеры управляют также торговым центром в Новых Черемушках и «Электронным раем» на Пражской. Насколько известно, опыта управления гостиничными объектами у предпринимателя нет, если не считать небольшой отель, входящий в комплекс «Москва» в Люблине.
Подмосковный фронт
Интересными и многообещающими эксперты называют проекты в Подмосковье. «Перспективны некоторые проекты в зоне первого и второго приближения к центру города, а также проект отеля в рамках развивающегося международного аэропорта «Внуково», находящегося в собственности правительства Москвы и формирующегося в международный транзитный хаб», - считает Александр Захаров. Перспективным эксперты считают и гостиничный комплекс «Шереметьево-2», завершение первого этапа реконструкции которого состоится в новом году. Согласно планам, на месте гостиницы, возведенной в канун Олимпиады, появится самый крупный в Подмосковье гостинично-деловой комплекс (общая площадь офисного центра - 1960 кв.м). «В ходе реконструкции были установлены оптико-волоконные системы, планировка помещений изменилась согласно требованиям международных стандартов, - рассказывает Нателла Климова. – Следующий этап предусматривает строительство во второй половине 2006 года второй очереди трехзвездного гостиничного комплекса общей площадью 42 тыс. кв.м». Елена О'Хара считает необходимым отметить открытие отеля Foresta Tropicana в 21-м км от МКАД по Пятницкому шоссе. «Отель только открылся, поэтому дать оценку его концепции, эффективности технологических и маркетинговых решений пока трудно, но, тем не менее, это явно серьезное продвижение рынка загородного отдыха», – отмечает она. По словам г-жи О'Хары, общий объем инвестиций в гостиничные проекты Подмосковья составит порядка 120 миллионов долларов. Причем, по мнению эксперта, «будут популярны отели с «изюминкой» – то есть не просто предлагающие комфорт, качество и удобство, а со своим определенным стилем». «Конечно, никто не говорит, что все должны броситься на строительство «полумаргинальных» отелей, таких как возводимые на зимний сезон изо льда или те, что на Тибете, где самая популярная услуга - кислородная подушка. Но какой-то особый стиль, который будет прослеживаться во всем, необходим, иначе отель будет неузнаваемым», - считает Елена О'Хара.
Перспективы гостеприимства
Не смотря на кажущееся обилие проектов, эксперты указывают на существующий пониженный интерес к столичным гостиницам. По мнению Марины Усенко, в ближайшем будущем в Москве продолжит насыщаться самый дорогой сегмент – Luxury. «Высокий сегмент более выгоден девелоперу, так как он весьма прибыльный и быстроокупаемый», – говорит Марина Усенко. По ее словам, «гостиницы сильно проигрывают жилью и офисам». Пессимистически констатирует происходящее Нателла Климова. «Перспективы не обнадеживающие, - говорит она. - В гостиничный бизнес вкладывается большой объем средств, но новых объектов появляется очень мало. Москва ударными темпами избавляется от крупных трехзвездных отелей, на месте которых в будущем появятся гостиницы, слишком дорогие для среднестатистического туриста». Что касается перспектив гостиничного девелопмента в целом, то, по словам г-жи Климовой, «если правительство не пойдет на установку льготного налогообложения гостиничных услуг, льгот при кредитовании, сокращение сроков прохождения ИРД и прочей волокиты в органах, то ситуация, скорее всего, не изменится». А г-н Захаров считает, что развитию рынка поспособствует создание «эталонных гостиничных проектов», вроде «Интуриста» и будущих отелей на месте «Минска» и гостиницы «Центральная», которые на несколько десятилетий вперед зададут направление развитию рынка: с точки зрения архитектуры, внутренней функциональной организации и производственной концепции, меблировки и оснащения, торговой марки, а также стандартов обслуживания».
В целом, по мнению экспертов, рынок гостиничного направления в столице можно считать развивающимся. И это развитие идет неплохими темпами. На рынок приходят новые гостиничные сети с мировым именем, строятся качественно новые отели, а старые возведенные в советскую эпоху, обновляются, попадая под нож реконструкции по программам столичных властей. Московское правительство, в свою очередь, обещает развивать туризм и привлекать инвестиции для создания новых отелей. Одним словом, вроде бы все основания, позволяющие полагать, что с каждым новым годом будет появляться больше гостиниц, достойных Москвы, у нас есть. Главное – не забывать о гостеприимстве.
Назад
Загрузка...