Регионы России. Подводим итоги

Девелоперские компании, работающие в Москве, стеснены рамками МКАД. И земельные участки внутри этой естественной преграды тают на глазах. Впрочем, не секрет, что наличие неосвоенного участка и отсутствие «административного ресурса» – два взаимоисключающих понятия. И по мере уменьшения свободной земли в Москве растет значимость таинственно-недоступного для многих «административного ресурса». Постоянная игра на грани фола подталкивает многих девелоперов к поиску новых рынков. На сегодняшний день таковых два: рынок Подмосковья и региональный рынок. Увы, Подмосковье представляет интерес в основном для девелоперов торговой недвижимости, поэтому множество профессиональных компаний считают ситуацию безальтернативной – необходимо двигаться в регионы.
Но наивно было бы думать, что за пределами столицы московских девелоперов встречают хлебом-солью. Все-таки традиционное русское гостеприимство тоже имеет свои границы. Нередко в городах-миллионниках варягов-завоевателей ожидает знакомство с новым для них термином – «региональное лобби». Свои интересы лоббируют как региональные сетевые операторы, так и местные девелоперские компании. Конечно, есть на карте России «заповедные уголки», где инвесторов, девелоперов и операторов встречают с распростертыми объятиями. Например, в Казани – там действительно был создан удивительный для суровой России мягкий инвестиционный климат. Но растаявший лед непонимания между инвесторами и местными властями превратился в бурные денежные потоки, которые почти затопили город. Сегодня в Татарстан уже не текут инвестиционные реки. Говорят, они повернули в сторону Башкортостана…
Тех, кто не любит тесного соседства, ожидают в небольших городах с населением до 500 тыс. человек. Но за радушным приемом и отсутствием жесткой конкуренции здесь скрывается невысокий уровень дохода населения и абсолютно неразвитый рынок. Кстати, многие федеральные операторы, ранее не желавшие выходить за рамки экономически-привлекательных миллионников, сегодня активно расширяют географию своего присутствия, в том числе и за счет небольших, но довольно перспективных городов. А это значит, что в ближайшие годы девелоперы вслед за потенциальными арендаторами потянутся в города, где еще сохранились улицы с деревянными домами, а проезд в городском транспорте стоит 5 рублей. Первыми ласточками новой тенденции стали компании Centrum Utveckling и «Ташир». Centrum Utveckling строит торгово-развлекательный центр в Калуге (общая площадь 46 тыс. кв. м), «Ташир» развивает сеть торговых центров в Туле, Ярославле и той же Калуге.
Но пока уездные города сладко дремлют в ожидании своего часа, девелоперы соревнуются в скорости и качестве на рынках городов-миллионников. Особо быстрыми и изобретательными застройщикам приходится быть в Казани, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Самаре, Новосибирске и Челябинске, то есть в подавляющем большинстве миллионников страны. Перевести дух пока можно в Волгограде, Перми, Уфе, Омске, Ростове-на-Дону. Впрочем, завоевать оставшиеся города в новом году будет гораздо сложнее – пока федеральные компании (в том числе инвестиционные и девелоперские) ждут наилучшей конъюнктуры, местные игроки рынка действуют по принципу «либо сейчас, либо никогда». Таким образом, число объектов коммерческой недвижимости стремительно растет во всех крупных городах страны.

Давайте знакомиться…
На данном этапе развития региональных рынков еще легко классифицировать различные типы девелоперских структур. Примечательно, что девелоперами коммерческой недвижимости в регионах становятся не только по желанию. Иногда это гордое звание компаниям приходится носить просто по необходимости. Итак, кто же он, девелопер в регионах? В первую очередь это представитель местной власти, имеющий доступ к самым разным ресурсам и нередко являющийся обладателем ряда объектов, построенных при советской власти. Активно работают на рынке бывшие строительные тресты – с огромной материальной базой, годами наработанными связями с поставщиками, необходимым опытом строительства. Сегодня они выступают в двух ипостасях: как девелоперы и как генподрядчики. Наиболее удачный и известный пример девелоперской деятельности таких компаний – «Общество Малышева-73». Оно хорошо известно за пределами родного Екатеринбурга такими объектами, как ТЦ «Гермес-Плаза», ТЦ «Купец». Нередко в роли девелоперов выступают владельцы успешных сетевых компаний, которые вынуждены строить современные торговые объекты в городе для развития собственной сети или диверсификации рисков. Примеры таких девелоперских опытов можно наблюдать по всей стране: в Калининграде продуктовый оператор «Вестер», объединившись с сетью по продаже электроники и бытовой техники Maximus, строит небольшие торговые центры «Вестер». В Казани национальный оператор продуктов питания «Бэхетле» (что в переводе с татарского значит «счастливый») построил одноименный торговый центр площадью 30 тыс. кв. м. Статус торговой столицы Сибири предопределил развитие мощных торговых операторов в Новосибирске, которые могут действовать как на территории самого города, так и всего региона. Это такие сети, как «Россита», «Монро», «Холидей-Классик», «Сибирский Гигант», «Быстроном», «Топ-Книга», «Сибвез». Многие из них уже перешли к девелоперской деятельности – не только покупают и арендуют объекты, но и строят их.
Инвесторы чуть менее активны на региональных рынках. Во-первых, пока им хватает рынка двух столиц. А во-вторых, инвестиционным компаниям попросту некому доверить процесс девелопмента в регионах. Об этом, например, говорят в компании DVI-group, где стремятся к тому, чтобы «променять» инвестиционно-девелоперскую деятельность на исключительно инвестиционную. Несмотря на то что «входной билет» на региональные рынки стоит сравнительно недорого, они кажутся инвесторам менее доходными и более рискованными. Отчасти по этой причине большинство проектов в регионах строится за счет девелопера. Проектное финансирование используется далеко не всеми участниками рынка за пределами двух столиц. А недостаток средств у местных игроков приводит к тому, что в отдельных городах динамично развивается схема долевого строительства, когда квадратные метры офисного и торгового пространства продаются на стадии котлована.
Говоря о продаже площадей, отметим интересную и вполне оправданную с точки зрения региональных девелоперов тенденцию – в городах, где уровень объектов находится на более высоком уровне, например в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, собственники не склонны продавать площади в офисных центрах (торговые площади продаются якорным операторам). А вот в городах, где средний показатель качества находится чуть ниже, собственники стремятся как можно быстрее избавиться от бизнес-метров, даже несмотря на то, что конкуренция здесь существенно ниже. В частности, активно распродают офисные и торговые центры «по кусочкам» в Самаре и Краснодаре.
В этом году стала очевидна тенденция «движения в регионы» консалтинговых, брокерских и управляющих компаний. Одни из них создали или расширили отдел региональных проектов (например, компания Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko одной из главных целей на 2005 год называла развитие отдела по работе с региональными проектами), другие компании в некоторых городах даже открыли свои представительства. Так, например, поступили в SMT-Developments (филиал компании работает в Нижнем Новгороде) и «РосЕвроДевелопменте» (имеет представительство в Екатеринбурге). Но по-прежнему большинство крупных для региональных рынков проектов «консультируется» в московских или международных компаниях. Впрочем, это мера не столь желанная, сколь необходимая. Дело в том, что местному девелоперу в родном городе зачастую некуда «податься», и он вынужден «идти за правдой» в Москву. Ведь рынок консалтинговых и брокерских услуг в регионах на данном этапе даже не думал формироваться. Отсутствие консультантов на местах нередко приводит к тому, что незнаковые проекты строятся по наитию и в результате весьма отдаленно напоминают качественные объекты.
Примечательно, что в 2005 году скромный список из трех девелоперских компаний, которые развивают сети торговых объектов в регионах (речь идет о ГК «Торговый Квартал», IKEA, ГК «Время»), пополнился новыми именами. Весьма активно за пределами столиц работают DVI-group, «АФК Система», «РосЕвроДевелопмент».

Региональные пристрастия
Нельзя не отметить, что наиболее динамично в регионах строят объекты торговой недвижимости. Торговые операторы ныне федерального уровня в силу специфики своей деятельности первыми взяли курс на регионы. Это привело к активному строительству современных торговых объектов. Форма развития торговых центров пока выглядит следующим образом: чем выше концентрация торговых операторов в городе, тем качественнее и разнообразнее рынок торговой недвижимости. Приведем лишь два наиболее ярких примера. Город Казань – очень привлекательный для сетевых торговых операторов – одним из первых распахнул свои объятия для столичных операторов. В результате сегодня концентрация веденных в эксплуатацию и строящихся ТЦ и ТРЦ сравнима с показателями Парижа, а местные аналитики бьют тревогу, заявляя о перенасыщении рынка торговых площадей. Во многом этому способствуют особенности менталитета, наличие свободных финансовых ресурсов (нефтедолларов) и благоприятный инвестиционный климат. Второй пример – Дальневосточный регион. Несмотря на то что здесь также есть свободные ресурсы для инвестирования, торговые центры не строят один за другим. Крупные сетевые операторы, «шагая по стране», до Дальнего Востока пока не добрались, а местные операторы еще не набрали такой мощи, чтобы арендовать большие площади в торговых центрах.
На фоне массового увлечения строительством торговой недвижимости в городах-миллионниках уникален пример города Челябинска, где уже сегодня открыты два бизнес-центра класса А: БЦ «Мизар» и ТОЦ «Аркаим-Плаза». Но эта ситуация скорее исключение. Общая тенденция, характерная для всех региональных городов в сегменте офисной недвижимости, такова: среди местных компаний еще не сформировалась потребность в престижном офисе, и платежеспособный спрос недостаточно велик, а московские компании, которые приходят в регионы, часто предпочитают строить помещения сами для себя. Отсюда рождается неуверенность девелоперов в том, что строительство качественных офисных объектов класса А оправданно.
Строительство новых складских комплексов – за редчайшим исключением – не ведется. В 99% случаев логистические и торговые компании в регионах строят такие комплексы для собственных нужд.
Аналитики отмечают, что наиболее востребованный на данный момент формат региональной недвижимости – это многофункциональные комплексы. Mix-used отдают предпочтение повсеместно – от Калининграда до Хабаровска. С одной стороны, этот формат способствует постепенному насыщению сразу двух сегментов: офисного и торгового. С другой – многофункциональный комплекс позволяет девелоперу диверсифицировать возможные риски.
Активный рост рынка коммерческой недвижимости продолжится в региональных городах еще несколько лет. Тем не менее следует понимать, что запас прочности и специфика развития в каждом городе свои. Сегодня наиболее активным является сектор торговой недвижимости, постепенно оживляется сектор офисных площадей. Перспективными, но мало востребованными на данном этапе остаются гостиничная и складская недвижимость. Возможно, в новом, 2006 году мода на торговые центры сменится увлечением складской и офисной недвижимостью. Время покажет.