Банкиры попали в заложники

Залог подорожал

Прекращение финансирования проектов, рост дебиторской и кредиторской задолженности, банкротство компаний, замораживание объектов – все это мешает заемщикам исполнять обязательства по кредитам. «Кредиты выдавались под определенную доходность, которая сейчас или сильно снизилась или вообще отсутствует. На фоне общего падения спроса очень сложно найти арендаторов и покупателей на построенные либо строящиеся площади, возникает проблема, как возвращать кредит и проценты», – говорит коммерческий директор Colliers International Николай Казанский.

«С точки зрения банковского сообщества, строительный бизнес и строительная индустрия объявлены запретной зоной. До нового года, если кредиты и выдавали, то под самые ликвидные залоги и под 24–26% годовых, – отмечает гендиректор Knight Frank SPb Олег Барков. – Сейчас процесс пошел, но только наиболее финансово устойчивые и прозрачные девелоперы налаживают взаимодействие с банками». Член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов объясняет, что причины такого отношения банкиров к строителям в том, что из-за стагнации на рынке ликвидные объекты обеспечения кредита – практически отсутствуют.

В глазах банкира ликвидный залог сегодня выглядит иначе, чем до кризиса. Екатерина Кухоцкая, аналитик консалтинговой компании Advansed Research, отмечает, что ужесточение условий кредитования выражается в увеличении суммы необходимого залога. Кроме того, банки пересмот­рели свое отношение к размеру собственных средств заемщика, которые он вкладывает в проект. Если раньше их устраивала классическая схема – 30% собственных на 70% заемных, то теперь банки готовы финансировать не более 60% проекта.

Что же касается ранее оформленных залогов, то банки гораздо охотнее ведут с заемщиками переговоры о реструктуризации долга, нежели о реализации заложенного имущества, понимая, что на упавшем рынке продажа объекта может не покрыть сумму долга. Среди вариантов работы с проблемной задолженностью могут быть такие схемы, как увеличение срока кредита, изменение графика погашения. Еще один способ решения проблем – продажа дочерних компаний должника новым акционерам, которые берут на себя обязательства по реструктуризации долгов, что в долгосрочной перспективе может изменить расстановку сил на строительном рынке. Кроме того, помимо взаимодействия с банками строительные компании уже сегодня практикуют бартерные схемы расчетов с подрядными организациями. «Как правило, половина причитающихся подрядчику средств выплачивается деньгами, половина – недвижимостью», – говорит заместитель председателя совета директоров группы компаний «Гласс Дизайн» Александр Фетискин. По его словам, пока подобные схемы в ходу в основном в сфере жилищного строительства. Но в случае дальнейшего развития кризисной ситуации они вполне могут перейти и в сферу коммерческой недвижи­мости.

Если же реструктуризация задолженности не удалась, страшный сон банкиров становится явью – они остаются с залогом и мыслью о том, как им наилучшим способом распорядиться.

Пассивные активы

Руководитель практики по недвижимости юрфирмы «Дювернуа Лигал» Александр Корниченко отмечает, что не менее чем в 90% случаев заложенная недвижимость при неуплате по кредитам не переходит в собственность банков, а выставляется на торги. Торги организуются службой судебных приставов по решению суда либо проводятся по взаимному согласию банка и заемщика. Имущество продается в основном на аукционных площадках, таких как Фонд имущества Санкт-Петербурга. «Дополнительным ограничением в вопросе передачи банкам недвижимости является закон «О банках и банковской деятельности», который запрещает кредитным организациям заниматься чем-либо кроме банкинга», – объясняет г-н Корниченко. Таким образом, управлять объектами недвижимости банки могут только через аффилированные компании. «Скорее всего, банки полученную по залогу недвижимость будут реализовывать, а не пытаться извлекать из нее прибыль», – согласен Алексей Понкратьев, управляющий петербургским филиалом Номос-Банка.

Однако это не всегда возможно. Например, если залогом служит земля, которая считается наименее ликвидным активом. «Это связано с тем, что в ближайшее время мало кто планирует что-то строить», – поясняет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Вероятнее всего, банки будут просто держать земельные участки до лучших времен. Или в случае проектного финансирования. Чаще всего в данном случае банки применяют схемы с полным регрессом на заемщика. Это означает, что банк не принимает на себя никаких обязательств, связанных с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств под гарантии спонсоров (организаторов) проекта или третьих сторон. В какой-то мере это позволяет кредитору защитить свои инвестиции. «Тем не менее в случае дефолта застройщика эти суммы могут быть списаны в убытки банка, так как в настоящий момент реализация залогов, находящихся на стадии проекта, практически невозможна, и в ближайшие 1,5–2 года ситуация не изменится. Выручить какие-либо средства по таким залогам возможным не представляется, застройщики сами рады расстаться с такими объектами, переложив их на плечи банков», – говорит Александр Игнатюк, аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал».

Столь же безнадежна и ситуация с реализацией недвижимости на стадии менее 50% готовности. Лишь на готовые объекты или активы в завершающей стадии строительства можно найти нового застройщика. «В случае реализации такого залога размер дисконта будет зависеть от объемов проекта и степени готовности, возможно и перекредитование», – считает г-н Игнатюк. «Очевидно, что сейчас продать объект недвижимости – задача очень непростая: инвесторы готовы покупать только ликвидные объекты в центре города (prime-location), поэтому актуален вопрос эффективного использования не востребованного рынком объекта недвижимости и получения максимально возможного дохода», – уверен Николай Казанский.

Кто управится с залогом

Генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников отмечает, что стоимость имущества, заложенного в 20 ведущих российских банках, согласно исследованию компании составляет $350 млрд. С начала года размер просроченной задолженности составил $16 млрд. Однако банки не спешат переводить имущество на свой баланс – стоимость таких активов пока $5 млрд.

Управляющие компании создают лишь некоторые из них – Сбербанк и Газпромбанк уже создали свои УК, а ВТБ размышляет над этим.

«Так как массовые невозвраты подобных кредитов начались в конце 2008 – начале 2009 года, то результаты будут видны не ранее 2010–2011 года, если не удастся иным образом погасить задолженность», – уверен Алексей Понкратьев, управляющий петербургским филиалом Номос-Банка. И если залоговое жилье можно продать достаточно быстро, то менее ликвидная коммерческая недвижимость, скорее всего, надолго зависнет в банковских портфелях. К тому же погашение проблемных кредитов путем отчуждения заложенной недвижимости занимает длительное время, в течение которого объектом тоже должен кто-то управлять.

По мнению Николая Казанского, переход залогового имущества к банкам и его массовая распродажа могут привести к увеличению предложения на рынке и еще большему падению цен. Поскольку банкам не выгодно продавать объекты по сниженным ценам, многие из них предпочтут оставить активы до лучших времен. «Логичным будет привлечение банками сторонних управляющих компаний или создание собственных структур», – уверен г-н Казанский.

Екатерина Марковец считает, что банкам проще договориться о парт­нерстве, чем заниматься чужим видом бизнеса. «Нет смысла развивать новый бизнес на падающем рынке. Проще привлечь тех, кто сейчас испытывает трудности и с радостью возьмется за управление и эксплуатацию здания по разумной стоимости», – считает она.

По словам управляющего партнера Distressed Assets Group Алексея Ванчугова, в условиях кризиса distressed assets – это вовсе не обязательно плохой актив. К тому же банки не всегда хорошо знают объекты, под которые давали кредиты. Это обстоятельство не укрылось от профессиональных управляющих, которые активно вводят управление залоговым имуществом в линейки своих услуг.

«Банку следует передавать в управление все объекты, находящиеся в залоге, по которым просрочены платежи. Торговые комплексы, бизнес-центры, склады требуют профессионального подхода к управлению, особенно это касается взаимо­отношений с арендаторами; для сохранения денежных потоков профессиональный управляющий просто необходим», – отмечает руководитель проекта управления залогами «БэстЪ. Коммерческая недвижимость» Игорь Четыркин. По его словам, если речь идет о недострое, необходимо рассматривать вопросы профессиональной консервации объектов. В данном случае банк может дать поручение УК на разработку программы текущей консервации и плана как текущего, так и стратегического развития проекта, его продвижения и поиска потенциальных инвесторов. Полный же набор услуг управляющего залогами может включать Due Delligence объекта, программу консервации (в первую очередь – для недостроя), разработку программы сохранения денежного потока, определение текущей стоимости объекта, разработку программы по привлечению инвесторов и покупателей на стадии «до аукционной продажи», ребрендинг и реконцепцию объекта, смену пула арендаторов, услуги по брокериджу, подготовку и сопровождение аукционных торгов.

Сами банкиры готовы рассмот­реть оба варианта. Вице-президент Международного банка СПб Максуд Купров, например, говорит, что, если возникнет необходимость, МБСП готов управлять залоговой собственностью как своими силами, так и путем парт­нерства с лидерами рынка управления. «Непосредственную работу с таким объектом может вести и банк, и привлеченные специалисты, например УК», – согласен с ним Игорь Жигунов. Скорее всего, банкиры будут сочетать два подхода, для того чтобы обеспечить должный контроль за деятельностью управляющей компании.

Отметим также, что список distressed assets, присутствующих на рынке, не ограничен банковскими залогами. Объекты в изобилии выставляются на продажу и самими собственниками. И в данном случае оценку объекта произвести проще, нежели в ситуации инвестиционной сделки. «Так как это не покупка объекта, а покупка ситуации», – считает г-н Ванчугов. При этом участники дискуссии сошлись во мнении, что «дно» этого рынка уже миновало – наиболее обесцененными такие активы выглядели в марте, когда участники рынка находились в шоковом состоянии. Поэтому те, кто собирался делать покупки на падающем рынке, уже слегка опоздали.