Добавить бизнеса по вкусу

Планов громадье
В развитие и формирование российского рынка коммерческой недвижимости огромный вклад внесли иностранные компании. «Основные рыночные инструменты – технологии, понятия, классификации – были привнесены в этот сегмент западными фирмами, – говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Параллельно российские специалисты изучали методы их работы и применяли их в своей деятельности уже с учетом нашей специфики».
Российские «жилищники» постепенно осваивают это направление: кто-то потихоньку прирастает первыми этажами сдаваемых жилых объектов, кто-то распродает активы и вкладывается в коммерческий сектор. Но все в один голос твердят о диверсификации рисков и постоянном, гарантированном финансовом потоке, ожидаемом от бизнес-недвижимости.
Бизнес многих московских девелоперов уже диверсифицирован. Так, в концерне «Крост» существуют и развиваются 5 направлений деятельности: промышленный комплекс, генподряд, консалтинг, фитнес и веллнес и коммерческая недвижимость. «ДОН-Строй» обзавелся собственным управлением механизации, строительно-монтажными управлениями, бетонным узлом, управляющей компанией и сегодня активно развивает направление коммерческой недвижимости и т. д.
Но не все выбирают в качестве вектора развития нежилые объекты. Например, в Группе компаний ПИК такого направления, как недвижимость для бизнеса, нет. «ПИК не ставит перед собой задачу глобально, централизованно заниматься сегментом коммерческой недвижимости, за исключением случаев проектирования многофункциональных жилых комплексов, инфраструктура которых подразумевает наличие нежилых объектов», – прокомментировали в пресс-службе ГК ПИК.
Именно с собственных нежилых площадей в жилых комплексах многие и начинают. К примеру, тот же «Крост» сначала коммерческие площади продавал, как во «Владениях на Сущевской». Затем в компании решили, что выгоднее управлять самим, и создали отдельную структуру под маркой GS ESTATE. Сегодня в управлении концерна находятся порядка 18 тыс. кв. м, еще 15 тыс. кв. м достраиваются и заселяются.
Через несколько лет, к 2007 году, в «Кросте» рассчитывают довести объем площадей, находящихся в управлении, до 250 тыс. кв. м. Такой значительный рывок предполагается обеспечить в первую очередь за счет собственных объемов. Только в 75-м квартале Хорошево-Мневников (проекты «Велтон-парк», «Юнион-парк») появится 600 тыс. кв. м. общей площади, из них около 150 тыс. – нежилых. Остальные 100 тыс. кв. м концерн надеется взять в управление у сторонних компаний.
Большие планы по развитию коммерческой недвижимости существуют в компании «ДОН-Строй». Как отмечал ранее в прессе Максим Блажко, генеральный директор компании, к 2010 году в их управлении будет около 500–600 тыс. кв. м собственных офисных и торговых площадей.
Холдинг «Капитал Груп» также занимается строительством коммерческой недвижимости, ее объем составляет 635,6 тыс. кв.м.
В компании «МИАН», известной ранее как агентство недвижимости, инвестиционный департамент появился в конце 90-х годов. В июне прошлого года он был выделен в отдельную структуру – «МИАН-Девелопмент», которая занялась строительством жилья. Коммерческие метры появились сначала в составе жилых комплексов. Эти площади были предназначены под объекты инфраструктуры, например под фитнес-клубы.
Строительством же отдельно стоящих офисных зданий и торговых центров с собственной инфраструктурой компания занялась относительно недавно – в 2002 году. В конце 2005 года будет сдан новый бизнес-центр «Северное сияние» – 15-этажное здание с офисами класса А расположено по адресу улица Правды, влад. 24. Объем коммерческих площадей в «Северном сиянии» – 39 тыс. кв. м. В IV квартале 2006 года должен быть построен еще один объект – бизнес-центр класса А на ул. Валовой, 28, общей площадью 45 тыс. кв. м – с фитнес-центром, зоной ритейла и рестораном.
Всего ЗАО «МИАН-Девелопмент» построено 14 тыс. кв. м офисной недвижимости, в стадии строительства находится 90 тыс. кв. м, планируется построить еще порядка 200 тыс. кв. м.
В ГК «МИАН» входит эксплуатационно-сервисная компания, которая занимается техническим обслуживанием и эксплуатацией жилых и нежилых зданий. В этом году общий объем эксплуатируемых площадей «МИАН-Сервис» достиг 300 тыс. кв. м.

Болезни роста
Активно интересоваться проектами коммерческой недвижимости жилищные компании начали в прошлом году. Банковский кризис в июле 2004 года и введение нового закона о долевом строительстве в апреле текущего привели к мини-кризису в жилищном сегменте, квартиры перестали раскупаться на ранних стадиях. Соответственно, возрос интерес к коммерческой недвижимости.
Тогда многие пришли к консультантам с пачками проектов. В основном это были купленные проекты, которые девелоперы желали доработать, а затем приступить к их реализации. Примерно через два года уже можно ожидать выхода на рынок большого объема торговых и бизнес-центров. «Не все концепции были правильно разработаны, – отмечает Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle по стратегическому консалтингу. – И появление не очень удачных проектов вполне вероятно. Но это не будет носить массового характера. За последние годы качеству стали уделять намного больше внимания».
Девелоперы, входящие в новый для себя сегмент, по мнению Андрея Петрова, директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, не всегда понимают рынок. «Важно четко продумывать концепцию будущего объекта, которая не зависит от веяний моды, как иногда бывает в жилом секторе, – рассказывает он. – В офисах есть четкие технические параметры, с которыми пока мало знакомы специалисты рынка жилья. Поскольку бизнес-центр – долгосрочный актив, нельзя экономить на отделке, технической начинке и прочем, иначе через год-полтора это обернется потерей арендаторов».
«Всплеск интереса к коммерческой недвижимости еще не означает успешности проектов, – поддерживает коллег Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – Может так получиться, что жилищные компании, вышедшие сейчас на этот рынок, построят такие проекты, у которых через год-два возникнут проблемы с реализацией. Это создаст кризис в коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, опять приведет к повышению интереса к жилому сегменту и так далее, то есть все рынки недвижимости цикличны».

Яйца в разных корзинах
Существует несколько факторов, подвигающих девелоперов к освоению новых рубежей. Сегодня в компаниях ощущается давление денег. «Застройщики приходят к консультантам с десятками площадок, которые они готовы осваивать одновременно», – говорит Юлия Никуличева. Они решают эту проблему, вкладывая финансы в другие сегменты.
Главная причина движения компаний в сторону бизнес-недвижимости – диверсификация рисков. «Когда денежные потоки идут в разные проекты, степень риска значительно снижается, – говорит Михаил Гец, – так как девелоперские ресурсы гораздо менее зависимы от колебаний рынков. Если какой-то сегмент просядет, компании потеряют не много, так как средства разбросаны по разным проектам».
Впрямую сравнивать два сегмента рынка – жилую и коммерческую недвижимость – разумеется, нельзя. Каждый девелопер выбирает для себя оптимальное соотношение рисков и потенциального дохода. Так, в жилищном секторе стоимость проектов гораздо меньше, нежели в коммерческой недвижимости. При этом продажная цена нежилого метра выше по сравнению со стоимостью «квадрата» в жилых комплексах. Так, по данным компании ABN Realty, ставка продажи офисных помещений класса А в III квартале 2005 года составила $3–4,9 тыс. за 1 кв. м, что намного ниже стоимости элитного жилья.
На практике далеко не все продают коммерческие объекты. По оценкам Colliers International, продается около половины построенных площадей, остальное сдается в аренду. Гарантированный денежный поток от сдачи площадей – еще один довод в пользу коммерческой недвижимости. Тем более что арендная плата растет каждый год. В частности, в III квартале этого года ставки, как сообщала ABN Realty, повысились до 3%.
Еще один фактором в пользу коммерческой недвижимости специалисты называют вступивший с 1 апреля 2005 года закон о дольщиках, который ограничил застройщика в привлечении частных средств под строительство жилья. «Принципиальные различия между строительством коммерческой недвижимости и жилой раньше заключались в том, что в коммерческую приходилось вкладывать собственные или кредитные заемные средства, а жилую недвижимость до выхода закона о долевом строительстве можно было строить за счет привлеченных средств. После выхода этого закона схемы практически сравнялись», – комментируют в холдинге «Капитал Груп». «В результате застройщики вынуждены брать кредит под строительство объекта, но банки более благосклонны к инвесторам, занимающимся возведением коммерческой недвижимости», – отмечает Андрей Петров.
По мнению Анатолия Морозова, генерального директора ЗАО «МИАН-Девелопмент», предложений на рынке жилой недвижимости достаточно много, а в сфере коммерческой недвижимости ощущается большой дефицит офисных помещений. Этот дефицит, по прогнозам экспертов, сохранится еще как минимум года два-три. «Соответственно, у игроков рынка возникает стремление заполнить эту нишу», – говорит он.
К тому же у владельцев нежилой недвижимости появляется возможность привлечения дешевых денежных средств в залог объектов. Размер кредита может доходить до 70% от инвестиционной стоимости здания.
Одно из предположений о заинтересованности девелоперов в рынке бизнес-недвижимости, звучавших на рынке и в прессе, – снижение доходности рынка жилья. «В 90-е годы современный рынок недвижимости в Московском регионе только зарождался. Многие операторы обращали внимание прежде всего на рынок жилой недвижимости – так как Москва остро нуждалась в новом современном жилье, а цены росли быстрыми темпами, – рассказывает Анатолий Морозов. – Сейчас доходность по жилью снизилась». Тем не менее жалобы застройщиков не имеют под собой серьезных оснований. По данным Jones Lang LaSalle, доходность жилого сектора сегодня находится на уровне 50%, в коммерческом – порядка 20%. «К тому же жилье не требует «длинных» денег, что является большим плюсом для инвестора», – добавляет Петров. Несмотря на замедление темпов роста, жилищный рынок, как отмечает Юлия Никуличева, не насыщен, цены ежегодно увеличиваются более чем на 20%, в то время как на рынке коммерческой недвижимости таких темпов роста нет. Активизация ипотечного кредитования также будет только способствовать расширению рынка жилья.
Вместе с тем жилые проекты для девелопера более рискованны. По мнению Андрея Петрова, этот рынок менее прозрачен, к тому же инвестор зависит от частных покупателей.

Посчитаем
Выбор проектов в компаниях идет примерно по одному сценарию: рисков поменьше – доход стабильный и побольше. Вот как формулируют свои правила в «МИЭЛЬ-Недвижимости»: «Наша компания предпочитает вкладываться в проекты с устойчивой концепцией и четко прогнозируемыми сроками возврата инвестиций».
«МИЭЛЬ-Недвижимость» интересуют объекты локального значения, расположенные в жилых комплексах. Это и встроенно-пристроенные помещения, и отдельно стоящие здания площадью до 6–8 тыс. кв. м. Обычно в них размещаются предприятия инфраструктуры: салоны красоты, медицинские кабинеты, магазины, автономные офисы, туристические фирмы, агентства недвижимости и т. п., чьи услуги востребованы людьми, проживающими поблизости.
Привлекательными «МИЭЛЬ» считает и бизнес-центры класса В с хорошей транспортной доступностью. При средней стоимости строительства в $1,2–1,5 тыс. за 1 кв. м и арендной ставке в $400–450 за 1 кв. м в год доходность проекта может достигать 18–22% годовых. Проекты класса А более рискованны, так как их осуществление сопряжено с рядом трудностей, а круг арендаторов довольно узок. Новые же объекты в классе С строить нерентабельно. «Безусловно, интересны были бы проекты реконструкции, – полагает Элина Занина. – Однако таких объектов очень мало и стоимость их чаще всего бывает завышена – с учетом степени риска».
Также привлекательны офисно-гостиничные проекты. Сочетание площадей позволяет снизить риски и повысить привлекательность объекта.
Кроме того, компания интересуется проектами в Московской области в сфере складской и производственной недвижимости (подыскивает земельные участки от 1 га с юридически оформленными правами собственности).
Строительство торговых центров девелоперу менее интересно, так как это связано с более высокими рисками. Главнейший риск – слишком узкий круг потенциальных арендаторов и высокая конкуренция среди таких объектов.
По данным «МИЭЛЬ-Недвижимости», доходность проектов по коммерческой недвижимости составляет в среднем 18–22%, в отдельных случаях может достигать 35–40%. Срок окупаемости по офисной недвижимости составляет 5–6 лет, по торговой – 4–6 лет и по складской – 6–7 лет.
Выбрав проект, российский девелопер не ограничивается лишь строительством, заполнением объекта арендаторами и продажей объекта, как это принято на Западе. В наших условиях эта схема практически не работает. «В первую очередь из-за того, что у нас отсутствует прозрачный рынок земли, – объясняет Элина Занина. – Продав построенный объект, девелопер рискует не найти свободного участка и остаться без нового проекта. Еще одним препятствием для работы девелоперов является недостаток долгосрочного финансирования. Приобрести уже построенный заполненный объект коммерческой недвижимости могут только структуры, обладающие долгосрочными капиталами, – пенсионные, инвестиционные фонды и т. п. Но таких фондов мало и конкуренция между ними недостаточна для того, чтобы они приобретали объекты при существующих ценах. Поэтому в нашей стране крупные объекты коммерческой недвижимости девелоперы часто предпочитают не продавать, а эксплуатировать и получать постоянный доход».
В ряде случаев, когда объект небольшой (до 6–8 тыс. кв. м), девелоперы продают его по частям. По такому принципу осуществляется реализация нежилых площадей в жилом комплексе «Гранд-Парк». При среднем размере инвестиций в $1,5–1,8 тыс. за 1 кв. м цена реализации может достигать $3–3,5 тыс. за 1 кв. м. Такая стратегия обеспечивает доходность в 20–25% годовых.
Рынок коммерческой недвижимости требует от девелопера качественной проработки каждого проекта, определения круга будущих покупателей площадей уже на стадии разработки проекта строительства. В этой сфере деятельности отсутствуют типовые проекты, любой проект необходимо подкреплять дополнительными исследованиями. Что, безусловно, будет способствовать росту профессионализма отечественных девелоперов.