Офис в тылу

Все за ТТК
Как рассказал генеральный директор Gaba-Estate Денис Габа, первыми бизнес-центры, расположенные за пределами Садового кольца, оценили дальновидные западные компании, среди которых были корпорации Ford, Xerox и Boeing. Вскоре и московские бизнесмены предпочли разумную экономию «окраин» Третьего транспортного кольца дорогостоящим офисам в центре столицы.
Популярность бэк-офисов среди западных и московских фирм, по словам заместителя генерального директора группы компаний «Вашъ Финансовый попечитель» Кирилла Савицкого, объясняется ухудшением транспортной доступности центра города, а также проблемой с парковками. Помимо этого многие руководители, постепенно расширяющие свой бизнес, столкнулись с увеличением численности персонала, а соответственно, и необходимостью арендовать помещения все большей площади.
С развитием рынка коммерческой недвижимости арендные ставки на качественные офисы, особенно расположенные в центре, стали постепенно расти. «Это повлекло изменение в психологии владельцев бизнеса, к которым пришло понимание, что часть персонала компании можно разместить за пределами Садового кольца и это никак не повлияет на имидж фирмы», – поясняет Кирилл Сацвицкий. С ним соглашается и руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Сергей Лобкарев, отмечая, что сейчас при размещении всех своих подразделений компании обязательно учитывают экономическую целесообразность. «Возникла тенденция размещать службы, не связанные с представительством или необходимостью публичности, в бэк-офисах класса В за пределами Садового кольца, здесь легче решается вопрос с парковкой. К тому же есть возможность арендовать помещение на перспективу, что экономически более выгодно», – говорит г-н Лобкарев.
Но не только ухудшение транспортной доступности центра Москвы и рост арендных ставок повлияли на развитие такого направления, как бэк-офисы. По мнению Кирилла Савицкого, толчком к появлению офисных центров класса В или В-, в которых и начали размещать свои служебные подразделения как крупные, так и мелкие компании, стало появление Третьего транспортного кольца. В последние два-три года тенденция размещения бэк-офисов за пределами ЦАО только усиливается.
По словам Дениса Габы, если раньше компании активно занимались редевелопментом, в результате которого на рынке появлялись офисы класса В, то сейчас наступил следующий этап развития рынка, когда новые комплексы сразу позиционируются как офисные помещения класса В. Растет и число сделок в этом сегменте. «В качестве примера можно привести Ситибанк. Головной офис банка располагается на ул. Гашека, а бэк-офис, в котором размещены call-центр и подразделение по обслуживанию и эмиссии кредитных карт, находится у станции метро «Калужская» (ул. Профсоюзная, 61)», – рассказывает ведущий консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Александр Шагалов. Другой пример – компания «Би Лайн», арендовавшая 3 тыс. кв. м в офисном центре класса В за пределами Садового кольца для размещения своего call-центра (ул. Б. Новодмитровская, 14).

Деловые районы для экономных
Так сложилось, что районы бэк-офисов, как правило, стали застраиваться на территории бывших промзон. Руководитель департамента операций с недвижимостью «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов отмечает, что, согласно классификации, принятой C & W S & R, основные деловые зоны Москвы, где располагаются бэк-офисы, – это районы Белорусский, Новослободский, Сокол, Замоскворечье. По его словам, в последнее время интенсивно развивается юго-западное направление, менее развиты восточное и юго-восточное.
«Сейчас вдоль Третьего транспортного кольца концентрируются новые бизнес-центры», – отмечает Кирилл Савицкий. Александр Шагалов добавляет, что именно поэтому основные деловые зоны формируются в районе ТТК и одной-двух станций метро за его пределами, особенно в направлении запада, а также севера и юга столицы.
В первую очередь эксперты рынка выделяют деловую зону ст. м. «Павелецкой», а также треугольник на востоке – район ст. м. «Бауманской», «Семеновской» и «Электрозаводской». «Раньше здесь традиционно располагалась промышленная застройка. В конце 90-х путем банкротства или выкупа предприятий многие девелоперские компании смогли реализовать успешные офисные проекты», – рассказывает Денис Габа. По его словам, на 2002–2003 годы пришелся пик развития сегмента В на рынке офисной недвижимости, связанный именно с редевелопментом помещений.

Бэк-офисы глазами арендатора
Сейчас для большинства преуспевающих компаний центр Москвы уже не является принципиальным фактором, влияющим на выбор офиса. Как правило, основными критериями отбора служат транспортная доступность, близость к основным магистралям, а также приемлемые арендные ставки. По словам коммерческого директора инвестиционной компании «Визави» Сергея Клименко, для арендаторов очень важно, чтобы бэк-офис был удобен с точки зрения логистики.
Преимуществом офисных центров за пределами Садового кольца, по мнению генерального директора компании «Риэлти трейд» Елены Мандрыко, также является наличие вместительного паркинга. По словам Сергея Лобкарева, бэк-офисы помимо транспортной доступности должны иметь хорошие телекоммуникационные системы и связь с основным офисом. Александр Шагалов к необходимым техническим характеристикам относит также бесперебойную систему энергоснабжения, планировку, удобную для эффективного размещения сотрудников, и надежные системы кондиционирования и вентиляции.
Что касается размера арендуемых площадей, то он зависит от размера компании. «Европейская компания Siemens арендует у нас около 8 тыс. кв. м, Olimpus Service – более 1 тыс. кв. м, а какая-нибудь небольшая российская компания, имеющая представительский офис в центре площадью 30 кв. м, арендует около 400 кв. м», – делится опытом Глеб Ялымов. По его данным, на практике существует определенное соотношение между размерами представительских и бэк-офисов, равное 1/5 – 1/10.

Находка для девелопера
По словам Дениса Габы, до 2003 года доходность по офисным проектам в сегменте класса В считалась одной из самых высоких и составляла не менее 40%. «Клиенты были не столь требовательны, как сейчас, а стоимость редевелопмента была существенно ниже, – рассказывает г-н Габа. – К тому же сам процесс – от начала проекта до сдачи офиса – занимал не более 6 месяцев». По его словам, несколько лет назад затраты на реконструкцию составляли $100–300 за 1 кв. м (ставки аренды $300–550 за 1 кв. м), сейчас объем инвестиций варьируется от $300–550 за 1 кв. м (ставки аренды $250–550 за 1 кв. м). Сегодня требования к офисным центрам класса В существенно выше и сопоставимы с требованиями, предъявляемыми к офисным помещениям класса А 5–6 лет назад, добавляет эксперт.
Несмотря на изменения рынка в сторону повышения «качественного спроса», офисные помещения класса В до сих пор остаются привлекательными для девелоперов. «Преимущество этого класса заключается в том, что для сооружения таких офисов легче найти инвестиционную площадку, так как можно строить с нуля, а можно и реконструировать уже имеющиеся здания», – рассказывает Сергей Клименко. Причем выбор площадок под строительство гораздо шире, ведь офисы класса В не обязательно должны находиться в пределах Садового кольца.
В последние годы на рынке стали появляться новые комплексы, которые уже сразу позиционируются как офисные помещения класса В. По оценке Глеба Ялымова, стоимость строительства бизнес-центра класса В составляет $1,2–1,4 тыс. за 1 кв. м. «Начиная строительство с нуля, надо помнить об интенсивном моральном старении бизнес-центров класса В, – говорит Глеб Ялымов. – Как следствие, уже на этапе разработки концепции девелоперам приходится закладывать дополнительные функциональные возможности в свои бизнес-центры». Его мнение разделяет и Сергей Лобкарев: «Учитывая факт старения, экономически более выгодно строить здания класса А. Поэтому наиболее разумно для девелопера, работающего в данном сегменте офисного рынка, не возводить новое здание, а реконструировать старое, так как это обходится в три-четыре раза дешевле».
Как правило, девелопер для каждого из проектов просчитывает свои сроки окупаемости, однако в среднем для офисных центров класса В они варьируются в пределах 5–7 лет. В некоторых случаях, особенно если компания решила провести редевелопмент, сроки окупаемости могут существенно сократиться. «При строительстве первой очереди офисно-делового комплекса на территории бывшей фабрики «Красная роза» мы приняли решение о реновации производственного здания по ул. Тимура Фрунзе, 11, в бизнес-центр класса В+, – рассказывает Елена Мандрыко. – В результате при затратах не более $10 млн. срок окупаемости по этому проекту составил менее 3 лет».