Сокровища подземелья

Количество торговых центров в Москве продолжает расти, что приводит к более ощутимому дефициту земельных участков для строительства новых объектов. Вместе с тем обеспечен-ность торговыми площадями в Москве – примерно 100 кв. м аренднопригодной площади на 1 тыс. человек – существенно ниже, чем в европейских столицах, где этот показатель колеблет-ся от 250 до 400 кв. м. Наряду с постоянно растущими ценами на земельные участки эта си-туация побуждает многих девелоперов к выбору участков для строительства в удалении от центра, на территориях бывших промышленных предприятий, где еще есть возможность вы-бора да и цены ниже. Однако чрезвычайно высокая привлекательность центра города с его интенсивными людскими и транспортными потоками заставляет некоторых девелоперов ис-кать новые пути освоения давно сложившихся территорий. И они готовы строить торговые комплексы прямо в центре столицы… правда, подземные.

Чем глубже, тем дороже
С какими же сложностями приходится сталкиваться девелоперам подземных торговых ком-плексов? Анализ затрат на строительство таких центров (да и любых подземных объектов) показывает, что создание одного подземного уровня обходится в среднем на 10–12% дороже одного наземного, углубление на два этажа ведет к удорожанию себестоимости строительных работ в среднем на 25%, на три этажа – на 40–45%. Если у подземного торгового центра есть стоянка – естественно, тоже подземная, – то ее устройство также обходится значительно до-роже наземной. Однако, многие девелоперы все же готовы пойти на такие значительные ин-вестиции, чтобы обеспечить конкурентное преимущество своему проекту. Например, три из пяти подземных уровня торгового центра «Тверская застава» будут отданы именно под пар-кинг. «Проанализировав местоположение нашего комплекса, мы пришли к выводу, что нали-чие большой охраняемой парковки в этом районе будет являться ключевым фактором успеш-ности молла, – рассказывает Румен Калчев, директор по маркетингу компании «Стройинком-К». – Поэтому мы приняли решение об организации парковки на 1410 машино-мест». Можно предположить, что столь обширная стоянка может играть роль своеобразного «якоря», при-влекающего посетителей в торговый центр, особенно в данном месте – на пересечении пяти дорог, где ежедневно проезжает 325 тыс. автомобилей (имеются ввиду в виду Тверская-Ямская, Лесная улицы, Ленинградский проспект, Грузинский и Бутырский Вал).
Основные сложности возникают на стадиях проектирования, подготовки к строительству и собственно строительства подземного торгового центра. «На участке под Павелецкой площа-дью нет ни единого белого пятнышка, сквозь участок проходят всевозможные коммуника-ции, – делится опытом Наталья Осипова, директор по развитию «Калужской управляющей компании» (компания выступает девелопером подземного торгового комплекса под Павелец-кой площадью). – С одной стороны, участок окружают жилые дома, с другой – офисные ком-плексы. Кроме того, строительство торгового центра предполагает перенос трамвайных пу-тей, реорганизацию движения на Садовом кольце».
Условия подземного строительства на значительной части территории Москвы являются сложными вследствие развития негативных геологических процессов, в частности подтопле-ния территории, которое охватывает до 40% площади города, оползней, оседания земной по-верхности, значительной загрязненности почв. Описанные явления и процессы осложняют строительство больших подземных объектов, так как требуют детального анализа экологиче-ских и геологических рисков, а также проведения дополнительных мероприятий по сниже-нию интенсивности развития негативных процессов. Не менее важно учитывать тот факт, что подземный торговый комплекс может стать своеобразной плотиной для грунтовых вод, а следовательно, существует большая опасность подтопления домов, располагающихся вокруг места строительства. Также очень важно соблюсти все требования технической безопасности торгового центра, тщательно проработать вопрос эвакуации посетителей.
Впрочем, после окончания строительства проблемы не заканчиваются. Возникают риски за-топления, нарушения санитарных норм (под землей множество крыс, нечистот и т. д.), обва-ла, проблем с вентиляционной, отопительной и другими системами.
Подземные торговые центры визуально малозаметны, поэтому они возводятся только там, где естественный поток людей составляет от 100 тыс. человек в день – в крупных транспорт-ных узлах, местах пересечения линий метрополитена, подземных переходах, у крупных во-кзалов, местах сосредоточения маршрутов общественного транспорта и прохождения круп-ных автомобильных магистралей. Именно поэтому подземное строительство и эксплуатацию таких объектов сложнее контролировать.
Однако расположение подземного комплекса в самом центре города не гарантирует его ус-пешности. В частности, нельзя забывать о том, что посетители могут чувствовать психологи-ческий дискомфорт от пребывания под землей.

На том же месте, в тот же час…
На данный момент в Москве функционируют только два подземных торговых центра – это «Охотный ряд» и «Тверской Пассаж». Наиболее известным является ТЦ «Охотный ряд» – он расположен в самом центре Москвы, рядом с Кремлем, под Манежной площадью, между Александровским садом и Моховой улицей. За первые два года его существования ТЦ посе-тили более 54 млн. человек. Посетителей не смущают высокие цены, а арендаторов – высокие ставки. «Охотный ряд» стал не просто торговым центром, а столичной достопримечательно-стью, местом встреч, проведения досуга и, конечно, совершения покупок.
Глубина «Охотного ряда» – 18 м от поверхности земли. Торговый центр включает в себя 4 этажа – три торговых и один технический, их высота – от 3 до 4 м. Общая площадь ТЦ со-ставляет 68 тыс. кв. м, что немало даже для наземного торгового центра.
Концепция торгового комплекса ориентирует его на покупателей с достатком выше среднего. На нижнем и среднем этажах расположены магазины таких торговых марок, как Mango, Mexx, flo&jo, Jennyfer, United Colors of Benetton. Средняя площадь магазинов варьируется от 150 до 600 кв. м. На нижнем уровне расположен фуд-корт. Развлекательный сегмент нахо-дится на среднем уровне и представлен залом для игры в боулинг («Манеж-боулинг») на 8 дорожек, а также игровыми автоматами. Недолго проработавший на нижнем уровне одно-зальный кинотеатр Downtown прекратил свою работу в конце января текущего года. В целом концепцию торгового центра можно охарактеризовать как сбалансированную и хорошо ис-пользующую его исключительное месторасположение.
Впрочем, специалисты отмечают и некоторые недостатки «Охотного ряда», в частности не-достаточное кондиционирование воздуха, а также неудобство парковки. По словам Михаила Латышева, коммерческого директора управляющей компании «Манежная площадь», система принудительной вентиляции мощнее, чем в аналогичных надземных комплексах, а месторас-положение парковочной зоны определили коммуникации, проходящие по участку.
Вторым подземным торговым центром является галерея «Тверской Пассаж», расположенная под Пушкинской площадью. Общая площадь двух торговых этажей центра – около 2,5 тыс. кв. м.
Самый большой магазин «Тверского Пассажа» – Froggy – находится на нижнем уровне цен-тра. На верхнем почти половину торговой площади занимает магазин парфюмерии и косме-тики «Л’Этуаль» (250 кв. м). Основным минусом центра, по мнению экспертов, является от-сутствие источников естественного освещения.

Будущее под землей
После успеха «Охотного ряда» появилось множество других проектов подземных торговых центров, реализация которых по ряду причин откладывалась.
В настоящий момент разработано несколько интересных проектов, развитие которых идет полным ходом. В 2006–2007 годах перед Павелецким вокзалом появится подземный центр общей площадью 115 тыс. кв. м., из них 40 тыс. кв. м займут торговые площади. «Основным «якорем» торгового центра является его месторасположение, – говорит Наталья Осипова. – На четырех уровнях центра разместятся супермаркет, одиннадцатизальный кинотеатр на 1400 мест, торговые галереи, фуд-корт, кафе, рестораны и парковка на 650 машино-мест». Инве-стиции в данный проект оцениваются на уровне $150 млн.
К концу 2007 года ожидается открытие подземного торгового центра «Тверской» на Пушкин-ской площади. На трех этажах центра общей площадью 104 тыс. кв. м, из них торговых – 30 тыс. кв. м, разместятся торговые галереи, рестораны и парковка на 1 тыс. автомобилей. Строительство центра предполагает необходимость ввода трехполосного автомобильного тоннеля под Тверской ул. Сумма инвестиций в данный проект составит от $80 до 100 млн.
Исходя из заявленных сроков реализации, в 2007 году следует ожидать ввода уникального для Москвы торгового объекта – «Центрального ядра ММДЦ». Данный объект представляет собой многоуровневое подземно-наземное торгово-общественное пространство, включающее не только торговые зоны, но и обширную пешеходную часть, которая соединяет различные объекты делового центра Москвы и транспортные артерии города (Третье транспортное кольцо, пересадочный узел, объединяющий несколько станций метро, скоростные линии же-лезнодорожного транспорта и пешеходные переходы). Общая площадь объекта составит око-ло 500 тыс. кв. м, из которых непосредственно торговый центр будет занимать около 150 тыс. кв. м. Инвестиции в данный проект оцениваются на уровне $300 млн.
Напротив Белорусского вокзала, под площадью Тверской заставы будет построен торговый центр общей площадью 117 тыс. кв. м, из которых 33 тыс. кв. м – торговая площадь. Из пяти подземных уровней центра лишь два будут торговыми, остальные планируется отвести под парковку. «Аудиторию центра составит растущий средний класс. Сегодня нами подписаны 2 протокола о намерениях примерно на 7 тыс. кв. м, в том числе с оператором супермаркета, который будет расположен на площади 4 тыс.кв.м. на минус втором уровне, - рассказывает Румен Калчев, - Другим, «якорем» молла станет мультиплекс на 5-6 залов». По словам г-на Калчева, на поверхности появится небольшой наземный комплекс, а также будет организова-на пешеходная зона. В торговом центре предусмотрен прямой выход из станции метро на-прямую в молл.
По требованиям городской администрации здесь будет реконструирована транспортная раз-вязка. Инвестиции в данный проект оцениваются на уровне 150 млн. долларов.
Стоит выделить еще несколько подземных торговых объектов, которые могут быть реализо-ваны в центральной части Москвы. Под Лубянской площадью планируется возведение четы-рехуровневого ТЦ общей площадью 70 тыс. кв. м и глубиной около 15 м.
В рамках проекта «Золотой Остров» планируется строительство четырехуровневого подзем-ного торгового центра (около 30 тыс. кв. м) под Болотной площадью.
Под Театральной площадью также может быть построен торговый центр.

Из-под земли достанут…
Подземные комплексы, являясь, по сути, обыкновенными торговыми центрами, испытывают конкурентное влияние со стороны подобных объектов, расположенных на земле.
На данный момент конкурентами подземных торговых центров, с учетом их существующего и будущего расположения, могут быть несколько функционирующих в центральной части Москвы объектов, таких как ЦУМ, ГУМ, «Охотный ряд», «Атриум», «Добрынинский» и др.
Кроме того, подземные центры будут конкурировать между собой. Здесь очень сильные по-зиции у торгового центра в центральной части «Москва-Сити» – в силу уникальности самого объекта и потенциально хорошей транспортной инфраструктуры. Из наземных объектов по-тенциальными конкурентами представляются: многофункциональный комплекс Lotte&Lotte общей площадью 57 тыс. кв. м, открытие которого запланировано на третий квартал 2006 го-да, а также вторые очереди ЦУМа и «Смоленского пассажа».

Особенности скрытого характера
Создание комфортных условий для покупателя при разработке проекта подземного объекта является довольно сложным и дорогим процессом. При проектировании подземной зоны парковки следует учитывать то, что покупателям может быть неудобен глубокий паркинг: так, если разместить его на минус четвертом уровне, то посетителю придется преодолеть около 150 м по рампе до места парковки (при норме уклона рампы в 10%).
Требует также более яркое, чем в наземных объектах, освещение. Предусмотренное строи-тельными нормами условие наличия верхнего света в торговом центре требует проектирова-ния атриумов и других источников естественного освещения. Девелоперы уделяют этому во-просу особое внимание. «Купола на Манежной площади, которые позволяют дневному свету проникать на первый уровень торгового центра, были спроектированы под руководством Зу-раба Церетели в рамках проекта торгового центра», – рассказывают в УК «Охотный ряд». В «Сторойинком-К» также планируют обеспечить дневное освещение в будущем объекте: «У нас есть возможность организовать доступ дневного света на минус первый уровень центра, поэтому этот уровень получит максимально возможную освещенность».
Организация прочих инженерных коммуникаций, таких как, например, кондиционирование, также требует более серьезной проработки, чем в наземных объектах.
Отличаются подземные центры и по своей структуре. Если в наземных комплексах некото-рых якорных арендаторов обычно располагают на верхних этажах здания, то в подземных центрах якорные арендаторы находятся на самых глубоких уровнях («перевернутая» струк-тура расположения «якорей»). Также усложняется логистика: вся доставка грузов и вывоз мусора должны производиться под землей – это требует проектирования рампы для грузово-го автомобиля, подземного дебаркадера и разворотной площадки.
С технической точки зрения строительство подземного торгового центра усложняется требо-ваниями по соблюдению пожарных норм, эксплуатируемой кровле и большей, чем в назем-ных объектах, толщине перекрытий (в подземных комплексах она в среднем вдвое больше, чем в наземных объектах). Соблюдение пожарных норм в подземных ТЦ также потребует дополнительного внимания – необходимо предусмотреть пути эвакуации, а также пути про-никновения пожарных команд, что намного сложнее, чем в наземных торговых центрах. Экс-плуатируемая кровля предусматривается для организации скверов и пешеходных зон.
Итак, при строительстве торгового центра под землей девелоперы должны учитывать и мар-кетинговые факторы, и особенности психологического восприятия подземного пространства, и технико-организационные сложности проектирования, строительства и будущей эксплуа-тации. Все это определяет высокий уровень требований к организации процессов концепту-ального, маркетингового и архитектурно-технического проектирования.