Назад
1 Декабря 2005, 10:51
Разные арендные ставки в одном и том же торговом центре – предмет споров с налоговыми органами
Известно, что арендные ставки в одном и том же торговом центре могут значительно разниться. Этот факт способен вызвать вопросы у представителей налоговых органов. Налоговая инспекция может потребовать от собственников объектов объяснить, почему арендные ставки в одном и том же ТЦ варьируются в пределах 20%.
Арендная ставка зависит от выручки торгового оператора с одного квадратного метра помещения (подтверждением тому служат договоры аренды, в которых арендная ставка представляет собой процент от оборота оператора). В свою очередь, на объем выручки арендатора влияет целый ряд факторов: размер, месторасположение объекта, число покупателей, которые видят торговую точку, имеют к ней доступ и способны приобрести предлагаемые товары либо воспользоваться услугами. Кроме того, при определении стоимости аренды учитываются срок договора, бренд арендатора, размер секции, торговый профиль и т. д. Поэтому неудивительно, что арендные ставки на разные помещения ТЦ варьируются в широких пределах.
Пункт 2 статьи 40 НК РФ дает налоговым органам возможность проверять цены по сделкам для подтверждения обоснованности определения налогооблагаемой базы и предотвращения злоупотреблений, связанных с манипуляциями цен по сделкам. Налоговый кодекс устанавливает также исчерпывающий перечень случаев возможной проверки цены сделки, а именно:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Не видя причин значительного различия арендных ставок в рамках одного торгового комплекса, представители налоговых органов, в соответствии с вышеприведенным подпунктом 4 пункта 2 статьи 40 НК, вправе доначислить налог и взыскать пени, рассчитанные таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен.
Если обоснованность цен не удалось доказать в досудебном порядке, собственник вправе оспорить данное решение налогового органа в суде. При этом вероятность того, что суд примет сторону налогоплательщика, довольно велика (Постановление ФАС СЗО от 19.11.2002 № 3715, Постановление ФАС УО от 11.11.2003 № Ф09-3803/03-АК, Постановление ФАС МО от 19.11.2003 № КА-А41/9209-03, см. Выдержки из судебных постановлений).
Для подтверждения правомерности своих действий налоговая инспекция должна доказать суду несоответствие арендной ставки рыночным ценам (ведь пока не доказано обратное, предполагается, что данная цена определена правомерно). В соответствии с НК РФ «под рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях».
Определить же рыночную цену с учетом всех требований законодательства непросто.
Во-первых, рыночная цена определяется стоимостью товаров (работ, услуг), имеющих идентичные или сходные характеристики (при этом учитываются репутация на рынке, качественная составляющая товаров услуг и т. п.), в нашем случае идентичность помещений – это одинаковые месторасположение, площадь, эксплуатационные данные и т. д.
Во-вторых, условия проверяемой сделки не должны существенно отличаться от условий аналогичных сделок. То есть в отношении договоров аренды должны совпадать такие условия как срок аренды, основные обязанности сторон, состояние помещения.
Помимо этого для доказательства обоснованности цены можно использовать такой инструмент, как маркетинговая политика, разрабатываемая самим собственником. Действующее законодательство РФ устанавливает возможность применения скидок, определяемых маркетинговой политикой, однако оно не содержит определения маркетинговой политики, а также не дает четких требований к ее содержанию (в том числе к обоснованию правомерности применения скидок) и документальному оформлению. Тем не менее в рамках маркетинговой политики возможно предоставление как индивидуальных скидок покупателям (в нашем случае арендаторам), так и каких-либо иных скидок.
Маркетинговая политика оформляется специальными внутренними организационно-распорядительными документами, в которых закрепляются размеры скидок, их обоснование, условия предоставления. Конкретный вид такого документа определяет сама организация. Это могут быть приказы, распоряжения, положения, содержащие расчеты по определению цен и обоснование их снижения.
Если арендодатель ТЦ для сдачи помещений в аренду привлекает специализированного консультанта по торговой недвижимости, то обосновать предоставление скидок не составит труда, так как именно консультанты в процессе исследования рынка готовят документы, объясняющие диапазон арендных ставок в одном ТЦ. Поэтому, взяв за основу их материалы, можно разработать подробную и квалифицированную маркетинговую политику, которая будет полезна как в качестве аргумента при отстаивании своей позиции в диалоге с налоговиками, так и для бизнеса собственника.
ВЫДЕРЖКИ ИЗ СУДЕБНЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 19 ноября 2002 года, дело № 3715
«…Идентичными могут быть признаны услуги по сдаче в аренду одной и той же организацией помещений, имеющих такие одинаковые физические характеристики как месторасположение, площадь, эксплуатационные данные.
Из материалов дела видно, что ООО «Тверьбытбизнес» сдавало в аренду помещения различной площади и целевой направленности. Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно указал, что налоговая инспекция не доказала идентичности оказываемых Обществом услуг по сдаче имущества в аренду, поскольку таких физических характеристик, как высота потолка и материал конструкций, недостаточно для того, чтобы установить, являются помещения одинаковыми или нет».
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ОТ 11.2003 № Ф09-3803/03-АК
Удовлетворяя требования, арбитражный суд исходил из функциональной принадлежности помещений, сдаваемых в аренду, неправомерности отнесения налоговым органом указанных помещений к однородным.
Данные выводы суда правильные, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Налоговым органом для целей налогообложения была определена средняя цена аренды в проверяемый период.
Указанные действия налогового органа не соответствуют положениям п. 3 ст. 40 НК РФ.
Согласно данной норме в рассматриваемом случае налоговому органу следовало установить уровень рыночных цен на идентичные (однородные) услуги и доначислить налоги только по тем сделкам ответчика, цены по которым отклоняются от рыночных более чем на 20%.
Уровень рыночных цен налоговым органом не исследовался и не устанавливался, в связи с чем представленный в суд перерасчет сумм налогов, подлежащих уплате налогоплательщиком, не основан на законе.
Не опровергнуто налоговым органом утверждение налогоплательщика о том, что помещения, сдаваемые в аренду, различны по своему техническому состоянию, месторасположению, наличию коммунальных услуг.
Постановление ФАС МО от 19.11.2003 № КА-А41/9209-03
При установлении рыночной цены в соответствии со ст. 40 НК РФ налоговым органом должны быть доказаны сопоставимые условия сделки, сфера обращения услуг, идентичность услуг.
В решении ИМНС сопоставимость сделок и идентичность сделок не исследованы, не выделены однородные и идентичные группы сделок, не обоснована рыночная цена.
Суд кассационной инстанции считает выводы налогового органа не соответствующими требованию п. 2, 3 ст. 40 НК РФ, поскольку налоговый орган не установил идентичность сделок по сдаче однородных помещений в аренду.
Неустановление однородности помещений лишает налоговый орган права на расчетный метод, и в данном случае суд правомерно руководствовался п. 1 ст. 40 НК РФ в совокупности с иными пунктами ст. 40 НК РФ.
Пункт 2 статьи 40 НК РФ дает налоговым органам возможность проверять цены по сделкам для подтверждения обоснованности определения налогооблагаемой базы и предотвращения злоупотреблений, связанных с манипуляциями цен по сделкам. Налоговый кодекс устанавливает также исчерпывающий перечень случаев возможной проверки цены сделки, а именно:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Не видя причин значительного различия арендных ставок в рамках одного торгового комплекса, представители налоговых органов, в соответствии с вышеприведенным подпунктом 4 пункта 2 статьи 40 НК, вправе доначислить налог и взыскать пени, рассчитанные таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен.
Если обоснованность цен не удалось доказать в досудебном порядке, собственник вправе оспорить данное решение налогового органа в суде. При этом вероятность того, что суд примет сторону налогоплательщика, довольно велика (Постановление ФАС СЗО от 19.11.2002 № 3715, Постановление ФАС УО от 11.11.2003 № Ф09-3803/03-АК, Постановление ФАС МО от 19.11.2003 № КА-А41/9209-03, см. Выдержки из судебных постановлений).
Для подтверждения правомерности своих действий налоговая инспекция должна доказать суду несоответствие арендной ставки рыночным ценам (ведь пока не доказано обратное, предполагается, что данная цена определена правомерно). В соответствии с НК РФ «под рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях».
Определить же рыночную цену с учетом всех требований законодательства непросто.
Во-первых, рыночная цена определяется стоимостью товаров (работ, услуг), имеющих идентичные или сходные характеристики (при этом учитываются репутация на рынке, качественная составляющая товаров услуг и т. п.), в нашем случае идентичность помещений – это одинаковые месторасположение, площадь, эксплуатационные данные и т. д.
Во-вторых, условия проверяемой сделки не должны существенно отличаться от условий аналогичных сделок. То есть в отношении договоров аренды должны совпадать такие условия как срок аренды, основные обязанности сторон, состояние помещения.
Помимо этого для доказательства обоснованности цены можно использовать такой инструмент, как маркетинговая политика, разрабатываемая самим собственником. Действующее законодательство РФ устанавливает возможность применения скидок, определяемых маркетинговой политикой, однако оно не содержит определения маркетинговой политики, а также не дает четких требований к ее содержанию (в том числе к обоснованию правомерности применения скидок) и документальному оформлению. Тем не менее в рамках маркетинговой политики возможно предоставление как индивидуальных скидок покупателям (в нашем случае арендаторам), так и каких-либо иных скидок.
Маркетинговая политика оформляется специальными внутренними организационно-распорядительными документами, в которых закрепляются размеры скидок, их обоснование, условия предоставления. Конкретный вид такого документа определяет сама организация. Это могут быть приказы, распоряжения, положения, содержащие расчеты по определению цен и обоснование их снижения.
Если арендодатель ТЦ для сдачи помещений в аренду привлекает специализированного консультанта по торговой недвижимости, то обосновать предоставление скидок не составит труда, так как именно консультанты в процессе исследования рынка готовят документы, объясняющие диапазон арендных ставок в одном ТЦ. Поэтому, взяв за основу их материалы, можно разработать подробную и квалифицированную маркетинговую политику, которая будет полезна как в качестве аргумента при отстаивании своей позиции в диалоге с налоговиками, так и для бизнеса собственника.
ВЫДЕРЖКИ ИЗ СУДЕБНЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 19 ноября 2002 года, дело № 3715
«…Идентичными могут быть признаны услуги по сдаче в аренду одной и той же организацией помещений, имеющих такие одинаковые физические характеристики как месторасположение, площадь, эксплуатационные данные.
Из материалов дела видно, что ООО «Тверьбытбизнес» сдавало в аренду помещения различной площади и целевой направленности. Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно указал, что налоговая инспекция не доказала идентичности оказываемых Обществом услуг по сдаче имущества в аренду, поскольку таких физических характеристик, как высота потолка и материал конструкций, недостаточно для того, чтобы установить, являются помещения одинаковыми или нет».
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ОТ 11.2003 № Ф09-3803/03-АК
Удовлетворяя требования, арбитражный суд исходил из функциональной принадлежности помещений, сдаваемых в аренду, неправомерности отнесения налоговым органом указанных помещений к однородным.
Данные выводы суда правильные, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Налоговым органом для целей налогообложения была определена средняя цена аренды в проверяемый период.
Указанные действия налогового органа не соответствуют положениям п. 3 ст. 40 НК РФ.
Согласно данной норме в рассматриваемом случае налоговому органу следовало установить уровень рыночных цен на идентичные (однородные) услуги и доначислить налоги только по тем сделкам ответчика, цены по которым отклоняются от рыночных более чем на 20%.
Уровень рыночных цен налоговым органом не исследовался и не устанавливался, в связи с чем представленный в суд перерасчет сумм налогов, подлежащих уплате налогоплательщиком, не основан на законе.
Не опровергнуто налоговым органом утверждение налогоплательщика о том, что помещения, сдаваемые в аренду, различны по своему техническому состоянию, месторасположению, наличию коммунальных услуг.
Постановление ФАС МО от 19.11.2003 № КА-А41/9209-03
При установлении рыночной цены в соответствии со ст. 40 НК РФ налоговым органом должны быть доказаны сопоставимые условия сделки, сфера обращения услуг, идентичность услуг.
В решении ИМНС сопоставимость сделок и идентичность сделок не исследованы, не выделены однородные и идентичные группы сделок, не обоснована рыночная цена.
Суд кассационной инстанции считает выводы налогового органа не соответствующими требованию п. 2, 3 ст. 40 НК РФ, поскольку налоговый орган не установил идентичность сделок по сдаче однородных помещений в аренду.
Неустановление однородности помещений лишает налоговый орган права на расчетный метод, и в данном случае суд правомерно руководствовался п. 1 ст. 40 НК РФ в совокупности с иными пунктами ст. 40 НК РФ.
Назад
Загрузка...