Назад
15 Ноября 2005, 10:00
На Свободном нет свободных мест
Торгово-развлекательный центр «Торговый Квартал на Свободном» появился на карте города Красноярска в 2001 году. Именно этот центр стал первым торговым объектом с продуманной концепцией за пределами столицы. На сегодняшний день «Торговый Квартал на Свободном» является единственным крупным ТЦ Красноярска.
Красноярск находится в центре России, на реке Енисей – самой полноводной реке страны. Москва отсюда – в четырех тысячах километров. Красноярск – крупный по российским меркам город, в нем почти миллион жителей. Енисей делит его на две части: Правобережье и Левобережье. По этой причине городские районы очень удалены друг от друга. Исторический и административный центр города расположен на левом берегу. Там же находится и «Торговый Квартал».
Несмотря на то что «Торговый Квартал на Свободном» построен на месте бывшего телевизорного завода, история его создания тесно связана с другим заводом – по производству шин. Владельцы будущего центра в конце 90-х являлись акционерами компании «Росшина». Именно продажа принадлежавшего им шинного завода в Красноярске позволила новоиспеченному девелоперу – «Межбанковской Инвестиционной Группе» (МИГ) получить свой первоначальный капитал на строительство нового объекта. На вырученные деньги был куплен другой завод – телевизорный. Он находился на пересечении транспортных магистралей, которые соединяют несколько спальных районов города, обладал хорошим автомобильным трафиком, а производственные цеха с незамысловатой прямоугольной планировкой как нельзя лучше подходили для торговых помещений. Здесь, решили в МИГе, будет стоять торговый центр.
Концепция «на коленке»
Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Как сегодня вспоминает Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний «Торговый Квартал», наибольшие трудности возникли у девелопера при создании концепции будущего центра. Пять лет назад в России еще не было развитого рынка консалтинговых услуг, поэтому концепцию торгово-развлекательного центра в МИГе разрабатывали самостоятельно. Посильную помощь, впрочем, начинающим девелоперам оказали сетевые операторы – «Старик Хоттабыч» и «Эльдорадо», ставшие в итоге соинвесторами и стратегическими партнерами «Торгового Квартала». Г-н Афраймович вспоминает, что благодаря именно этим компаниям они поняли, как размещать якорных операторов в составе торговых центров, как грамотно организовывать потоки и располагать галерею.
Возникли трудности у девелоперов и при проектировании первой фазы торгового центра. Дело в том, что участок, на котором планировалось возвести объект, был застроен несколькими производственными и административными зданиями. В итоге из четырех построек три были снесены, а одно административное здание площадью 3 тыс. кв. м продано компании «Эльдорадо». Сегодня специалисты отмечают некоторое неудобство, связанное с тем, что «Эльдорадо» находится вне торговой зоны центра, ведь покупателям, чтобы попасть в супермаркет электроники, приходится переходить проезжую часть.
Кстати, незамысловатое архитектурное решение ТЦ, которое хранит «генетическую память» о производственных корпусах, сами девелоперы считают недостатком пилотного объекта.
Между тем наличие на участке нескольких зданий, которые нужно было концептуально связать в один торговый объект, натолкнуло собственников на мысль о названии торгового центра (а впоследствии целой группы компаний). Ведь участок с несколькими строениями был очень похож на небольшой квартал.
Логистика как преимущество
Что же касается подбора арендаторов, то этот этап работы в ГК «Торговый Квартал» до сих пор вспоминают с гордостью. В конце 1990-х, когда торговыми центрами только-только начала застраиваться столица, операторы не думали даже о ближних региональных рынках, что уж говорить про Красноярск. Марк Афраймович вспоминает, что сначала собственники привлекли к работе консультанта по недвижимости. Но, увы, стандартные механизмы привлечения арендаторов в торговый центр тогда не сработали, операторы категорически отказывались ехать «за тридевять земель».
Проанализировав ситуацию, в МИГе приняли решение о создании управляющей компании, которая предоставляла бы будущим арендаторам целый спектр услуг – например, помощь в подборе персонала, юридическую поддержку, помощь в получении разрешений и согласований. В составе компании даже была создана собственная логистическая служба, так как наибольшие затруднения потенциальные арендаторы имели все-таки с доставкой товара. Тем не менее далеко не все арендаторы воспользовались этой, по сути, уникальной услугой. Так, по словам Владимира Курача, директора департамента розничных региональных продаж корпорации Sela, они «знали о том, что собственник предоставляет логистические услуги, но сами ими не пользовались».
Не воспользовалась данной опцией и компания «Рамэнка»: «Как правило, мы сами строим свои отношения с поставщиками, без каких-либо посредников. При этом доля товаров, поставляемых местными компаниями, составляет около 70–80%. Оставшаяся часть – это, в основном, импортные товары, которые либо поставляются напрямую из-за границы, либо доставляются нами из Москвы», – комментирует Мустафа Саглам, генеральный директор компании.
Кстати, «Рамстор» одним из первых «зашел» на объект, при этом не очень спеша в Красноярск: «Изначально наша компания выбрала несколько крупных городов-миллионников, которые представляют интерес для развития сети «Рамстор», на основании развернутых исследований, проведенных нашими специалистами. При выборе мы принимали во внимание целый комплекс показателей, таких как покупательская способность населения, уровень развития ритейла в городе, общие экономические показатели региона, – говорит Мустафа Саглам. – Нельзя сказать, что мы стремились открыть наш первый региональный объект именно в Красноярске. Просто этот проект был завершен раньше других. Практически сразу вслед за нашим красноярским гипермаркетом мы открыли гипермаркет в Казани, а затем в Нижнем Новгороде. В Красноярске мы вели переговоры с рядом компаний и в результате заключили договор о сотрудничестве с компанией «Торговый Квартал», чей проект отвечал всем нашим требованиям».
Компания «Рамэнка» в отличие от ряда других крупных операторов выкупать площадь в собственность не стала, а предпочла ее арендовать. Соинвесторами «Торгового Квартала на Свободном» стали: «Эльдорадо», «Старик Хоттабыч», «СпортМастер», ГУМ (проект «Стильный Город»). Примечательно, что в связи с ликвидацией проекта «Стильный Город» площадь, занимаемая этим оператором, будет перепрофилирована. Как пояснил Дмитрий Сокольников, директор управления непрофильных активов, о продаже площадей на данный момент речь не идет.
Помещения сдадут субарендатору, который «в свою очередь, будет распоряжаться ими по своему усмотрению в зависимости от их коммерческой рентабельности». Имя субарендатора, а также профиль будущего магазина в ГУМе пока не разглашают.
Конечно, перепрофилирование одного из крупных операторов торгового центра – серьезный риск для владельца. Но причина, по которой компания-собственник в свое время выставила квадратные метры на продажу, широко распространена и по сей день – нехватка собственных средств.
При этом отметим, что помимо собственных средств, полученных от продажи завода по производству шин, и средств соинвесторов девелоперу удалось привлечь кредит Сбербанка России. Но, как отмечает Марк Афраймович, это было не проектное финансирование, а залоговое. Уточнить долю заемных средств в ГК «Торговый Квартал» не смогли, так как в Сбербанке России у компании открыта кредитная линия, благодаря которой осуществлялось финансирование всех фаз торгового центра.
По проторенной дорожке
А всего этих фаз было три. Первая очередь, которая вывела на рынок Красноярска в 2001 году сети «Старик Хоттабыч» и «Л'Этуаль», включала в себя 8,5 тыс. кв. м торговых площадей. Спустя два года, в марте 2003-го, в эксплуатацию были введены другие корпуса завода, которые увеличили площадь «Торгового Квартала на Свободном» на 21 тыс. кв. м. Вторая очередь оказалась самой масштабной – в ней разместились магазины «Рамстор», «СпортМастер», Carlo Pazolini, «Модный Базар» и множество других известных брендов. И, наконец, третья очередь заработала в феврале 2005 года. Площадь в 8,5 тыс. кв. м полностью отдана под развлечения, здесь открылись мультиплекс (сеть «Каро-Фильм»), фуд-корт, рестораны.
Сегодня девелоперская компания задумывается о строительстве четвертой очереди, якорем в которой может стать, например, фитнес-центр и аквапарк. Однако конкурентное окружение в ранее малопривлекательном Красноярске с каждым годом становится все жестче. На момент открытия «Торгового Квартала на Свободном» крупноформатная торговля в городе была представлена либо устаревшими универмагами (ЦУМ, ТЦ «Красноярье»), либо торговыми объектами со случайным набором арендаторов, без малейшего намека на концепцию.
Спустя пять лет в городе начинается строительство нескольких крупных торговых центров. В феврале 2007 года в центре Красноярска на ул. Белинского откроется торгово-развлекательный комплекс «Огни». Концепция комплекса предполагает размещение гипермаркета (речь идет об операторе «Наш Гипермаркет» площадью 8,4 тыс. кв. м), магазина спорттоваров («СпортМастер», 2,5 тыс. кв. м), бытовой техники («МИР», 3 тыс. кв. м), торговых галерей, фуд-корта, 8-зального кинотеатра (оператор уточняется), боулинга и детского развлекательного центра на 2 тыс. кв. м. Как считает коммерческий директор инвестиционной компании «Строинрос» Константин Чубарев, «Огни» и «Торговый Квартал на Свободном» не будут жестко конкурировать друг с другом: «Объекты находятся на достаточном расстоянии один от другого, кроме того, у «Огней» есть ряд преимуществ. Центр строится с нуля, во-вторых, он имеет более современную концепцию, в частности вместо супермаркета в нем разместится гипермаркет». Cложность в привлечении операторов, по мнению г-на Чубарева, заключается в организации логистической цепочки. «Большие проблемы возникают с доставкой скоропортящихся продуктов, но этот вопрос операторы решают самостоятельно», – говорят в «Строинросе».
К концу 2007 года компания «РосЕвроДевелопмент» откроет суперрегиональный торгово-развлекательный центр «Планета» площадью 125 тыс. кв. м. В центре будут работать киноплекс, фитнес-центр, гипермаркет, гипермаркет формата DIY с магазином бытовой техники. Торговый центр будет расположен в Советском районе Красноярска. Общие инвестиции в проект, по словам Натальи Коротаевой, коммерческого директора компании, составят $170 млн.
Вопросам логистики в «РосЕвроДевелопмент» также уделяют особое внимание. «С логистикой есть проблемы практически во всех российских регионах. Мы прекрасно понимаем, что слабая логистика тормозит выход ритейлеров в регионы, и готовы помогать нашим арендаторам в решении этих проблем, – говорит Наталья Коротаева. – Учитывая, что у «РосЕвроДевелопмента» большой опыт строительства складских проектов, мы готовы предложить арендаторам продуманные логистические решения – от строительства складского комплекса под конкретного заказчика до привлечения в наш комплекс логистического оператора, с которым привыкла работать компания».
В компании считают, что центры «Торговый Квартал на Свободном» и «Планета» не будут конкурентами, поскольку это проекты разного формата. «Как не являются конкурентами супермаркет и гипермаркет, так не могут конкурировать и объекты площадью 40 тыс. и 120 тыс.», – говорит г-жа Коротаева.
Тем не менее в «Торговом Квартале» уверены, что с выходом новых объектов на рынок статус ТЦ на Свободном пр. изменится. Из центра городского масштаба он превратиться в районный торговый объект. Но грядущих перемен в компании не страшатся, ведь за плечами у девелопера и управляющей компании многолетний опыт работы и знание особенностей местного рынка.
Справка о городе
Красноярск – крупнейший промышленный и культурный центр Восточной Сибири, столица Красноярского края, второго по площади субъекта РФ. Он находится в самом центре России на междуречье небольшой речки Качи и Енисея, на расстоянии 3995 км от Москвы. Красноярск входит в число 10 регионов России с наивысшим объемом производства. Население – 912,1 тыс. человек. Большая часть населения экономически активна. Средняя заработная плата составляет 8,8 тыс. рублей. Средний доход на душу населения – 6 тыс. рублей.
Несмотря на то что «Торговый Квартал на Свободном» построен на месте бывшего телевизорного завода, история его создания тесно связана с другим заводом – по производству шин. Владельцы будущего центра в конце 90-х являлись акционерами компании «Росшина». Именно продажа принадлежавшего им шинного завода в Красноярске позволила новоиспеченному девелоперу – «Межбанковской Инвестиционной Группе» (МИГ) получить свой первоначальный капитал на строительство нового объекта. На вырученные деньги был куплен другой завод – телевизорный. Он находился на пересечении транспортных магистралей, которые соединяют несколько спальных районов города, обладал хорошим автомобильным трафиком, а производственные цеха с незамысловатой прямоугольной планировкой как нельзя лучше подходили для торговых помещений. Здесь, решили в МИГе, будет стоять торговый центр.
Концепция «на коленке»
Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Как сегодня вспоминает Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний «Торговый Квартал», наибольшие трудности возникли у девелопера при создании концепции будущего центра. Пять лет назад в России еще не было развитого рынка консалтинговых услуг, поэтому концепцию торгово-развлекательного центра в МИГе разрабатывали самостоятельно. Посильную помощь, впрочем, начинающим девелоперам оказали сетевые операторы – «Старик Хоттабыч» и «Эльдорадо», ставшие в итоге соинвесторами и стратегическими партнерами «Торгового Квартала». Г-н Афраймович вспоминает, что благодаря именно этим компаниям они поняли, как размещать якорных операторов в составе торговых центров, как грамотно организовывать потоки и располагать галерею.
Возникли трудности у девелоперов и при проектировании первой фазы торгового центра. Дело в том, что участок, на котором планировалось возвести объект, был застроен несколькими производственными и административными зданиями. В итоге из четырех построек три были снесены, а одно административное здание площадью 3 тыс. кв. м продано компании «Эльдорадо». Сегодня специалисты отмечают некоторое неудобство, связанное с тем, что «Эльдорадо» находится вне торговой зоны центра, ведь покупателям, чтобы попасть в супермаркет электроники, приходится переходить проезжую часть.
Кстати, незамысловатое архитектурное решение ТЦ, которое хранит «генетическую память» о производственных корпусах, сами девелоперы считают недостатком пилотного объекта.
Между тем наличие на участке нескольких зданий, которые нужно было концептуально связать в один торговый объект, натолкнуло собственников на мысль о названии торгового центра (а впоследствии целой группы компаний). Ведь участок с несколькими строениями был очень похож на небольшой квартал.
Логистика как преимущество
Что же касается подбора арендаторов, то этот этап работы в ГК «Торговый Квартал» до сих пор вспоминают с гордостью. В конце 1990-х, когда торговыми центрами только-только начала застраиваться столица, операторы не думали даже о ближних региональных рынках, что уж говорить про Красноярск. Марк Афраймович вспоминает, что сначала собственники привлекли к работе консультанта по недвижимости. Но, увы, стандартные механизмы привлечения арендаторов в торговый центр тогда не сработали, операторы категорически отказывались ехать «за тридевять земель».
Проанализировав ситуацию, в МИГе приняли решение о создании управляющей компании, которая предоставляла бы будущим арендаторам целый спектр услуг – например, помощь в подборе персонала, юридическую поддержку, помощь в получении разрешений и согласований. В составе компании даже была создана собственная логистическая служба, так как наибольшие затруднения потенциальные арендаторы имели все-таки с доставкой товара. Тем не менее далеко не все арендаторы воспользовались этой, по сути, уникальной услугой. Так, по словам Владимира Курача, директора департамента розничных региональных продаж корпорации Sela, они «знали о том, что собственник предоставляет логистические услуги, но сами ими не пользовались».
Не воспользовалась данной опцией и компания «Рамэнка»: «Как правило, мы сами строим свои отношения с поставщиками, без каких-либо посредников. При этом доля товаров, поставляемых местными компаниями, составляет около 70–80%. Оставшаяся часть – это, в основном, импортные товары, которые либо поставляются напрямую из-за границы, либо доставляются нами из Москвы», – комментирует Мустафа Саглам, генеральный директор компании.
Кстати, «Рамстор» одним из первых «зашел» на объект, при этом не очень спеша в Красноярск: «Изначально наша компания выбрала несколько крупных городов-миллионников, которые представляют интерес для развития сети «Рамстор», на основании развернутых исследований, проведенных нашими специалистами. При выборе мы принимали во внимание целый комплекс показателей, таких как покупательская способность населения, уровень развития ритейла в городе, общие экономические показатели региона, – говорит Мустафа Саглам. – Нельзя сказать, что мы стремились открыть наш первый региональный объект именно в Красноярске. Просто этот проект был завершен раньше других. Практически сразу вслед за нашим красноярским гипермаркетом мы открыли гипермаркет в Казани, а затем в Нижнем Новгороде. В Красноярске мы вели переговоры с рядом компаний и в результате заключили договор о сотрудничестве с компанией «Торговый Квартал», чей проект отвечал всем нашим требованиям».
Компания «Рамэнка» в отличие от ряда других крупных операторов выкупать площадь в собственность не стала, а предпочла ее арендовать. Соинвесторами «Торгового Квартала на Свободном» стали: «Эльдорадо», «Старик Хоттабыч», «СпортМастер», ГУМ (проект «Стильный Город»). Примечательно, что в связи с ликвидацией проекта «Стильный Город» площадь, занимаемая этим оператором, будет перепрофилирована. Как пояснил Дмитрий Сокольников, директор управления непрофильных активов, о продаже площадей на данный момент речь не идет.
Помещения сдадут субарендатору, который «в свою очередь, будет распоряжаться ими по своему усмотрению в зависимости от их коммерческой рентабельности». Имя субарендатора, а также профиль будущего магазина в ГУМе пока не разглашают.
Конечно, перепрофилирование одного из крупных операторов торгового центра – серьезный риск для владельца. Но причина, по которой компания-собственник в свое время выставила квадратные метры на продажу, широко распространена и по сей день – нехватка собственных средств.
При этом отметим, что помимо собственных средств, полученных от продажи завода по производству шин, и средств соинвесторов девелоперу удалось привлечь кредит Сбербанка России. Но, как отмечает Марк Афраймович, это было не проектное финансирование, а залоговое. Уточнить долю заемных средств в ГК «Торговый Квартал» не смогли, так как в Сбербанке России у компании открыта кредитная линия, благодаря которой осуществлялось финансирование всех фаз торгового центра.
По проторенной дорожке
А всего этих фаз было три. Первая очередь, которая вывела на рынок Красноярска в 2001 году сети «Старик Хоттабыч» и «Л'Этуаль», включала в себя 8,5 тыс. кв. м торговых площадей. Спустя два года, в марте 2003-го, в эксплуатацию были введены другие корпуса завода, которые увеличили площадь «Торгового Квартала на Свободном» на 21 тыс. кв. м. Вторая очередь оказалась самой масштабной – в ней разместились магазины «Рамстор», «СпортМастер», Carlo Pazolini, «Модный Базар» и множество других известных брендов. И, наконец, третья очередь заработала в феврале 2005 года. Площадь в 8,5 тыс. кв. м полностью отдана под развлечения, здесь открылись мультиплекс (сеть «Каро-Фильм»), фуд-корт, рестораны.
Сегодня девелоперская компания задумывается о строительстве четвертой очереди, якорем в которой может стать, например, фитнес-центр и аквапарк. Однако конкурентное окружение в ранее малопривлекательном Красноярске с каждым годом становится все жестче. На момент открытия «Торгового Квартала на Свободном» крупноформатная торговля в городе была представлена либо устаревшими универмагами (ЦУМ, ТЦ «Красноярье»), либо торговыми объектами со случайным набором арендаторов, без малейшего намека на концепцию.
Спустя пять лет в городе начинается строительство нескольких крупных торговых центров. В феврале 2007 года в центре Красноярска на ул. Белинского откроется торгово-развлекательный комплекс «Огни». Концепция комплекса предполагает размещение гипермаркета (речь идет об операторе «Наш Гипермаркет» площадью 8,4 тыс. кв. м), магазина спорттоваров («СпортМастер», 2,5 тыс. кв. м), бытовой техники («МИР», 3 тыс. кв. м), торговых галерей, фуд-корта, 8-зального кинотеатра (оператор уточняется), боулинга и детского развлекательного центра на 2 тыс. кв. м. Как считает коммерческий директор инвестиционной компании «Строинрос» Константин Чубарев, «Огни» и «Торговый Квартал на Свободном» не будут жестко конкурировать друг с другом: «Объекты находятся на достаточном расстоянии один от другого, кроме того, у «Огней» есть ряд преимуществ. Центр строится с нуля, во-вторых, он имеет более современную концепцию, в частности вместо супермаркета в нем разместится гипермаркет». Cложность в привлечении операторов, по мнению г-на Чубарева, заключается в организации логистической цепочки. «Большие проблемы возникают с доставкой скоропортящихся продуктов, но этот вопрос операторы решают самостоятельно», – говорят в «Строинросе».
К концу 2007 года компания «РосЕвроДевелопмент» откроет суперрегиональный торгово-развлекательный центр «Планета» площадью 125 тыс. кв. м. В центре будут работать киноплекс, фитнес-центр, гипермаркет, гипермаркет формата DIY с магазином бытовой техники. Торговый центр будет расположен в Советском районе Красноярска. Общие инвестиции в проект, по словам Натальи Коротаевой, коммерческого директора компании, составят $170 млн.
Вопросам логистики в «РосЕвроДевелопмент» также уделяют особое внимание. «С логистикой есть проблемы практически во всех российских регионах. Мы прекрасно понимаем, что слабая логистика тормозит выход ритейлеров в регионы, и готовы помогать нашим арендаторам в решении этих проблем, – говорит Наталья Коротаева. – Учитывая, что у «РосЕвроДевелопмента» большой опыт строительства складских проектов, мы готовы предложить арендаторам продуманные логистические решения – от строительства складского комплекса под конкретного заказчика до привлечения в наш комплекс логистического оператора, с которым привыкла работать компания».
В компании считают, что центры «Торговый Квартал на Свободном» и «Планета» не будут конкурентами, поскольку это проекты разного формата. «Как не являются конкурентами супермаркет и гипермаркет, так не могут конкурировать и объекты площадью 40 тыс. и 120 тыс.», – говорит г-жа Коротаева.
Тем не менее в «Торговом Квартале» уверены, что с выходом новых объектов на рынок статус ТЦ на Свободном пр. изменится. Из центра городского масштаба он превратиться в районный торговый объект. Но грядущих перемен в компании не страшатся, ведь за плечами у девелопера и управляющей компании многолетний опыт работы и знание особенностей местного рынка.
Справка о городе
Красноярск – крупнейший промышленный и культурный центр Восточной Сибири, столица Красноярского края, второго по площади субъекта РФ. Он находится в самом центре России на междуречье небольшой речки Качи и Енисея, на расстоянии 3995 км от Москвы. Красноярск входит в число 10 регионов России с наивысшим объемом производства. Население – 912,1 тыс. человек. Большая часть населения экономически активна. Средняя заработная плата составляет 8,8 тыс. рублей. Средний доход на душу населения – 6 тыс. рублей.
Назад
Загрузка...