Hедвижимость столицы Кузбасса

Управляет регионом опытный политик азиатского типа – Амангельды Тулеев. Жесткая вертикаль власти, граничащая с клановостью, приводит к возникновению доминирующих компаний во многих отраслях. Не обошлось без них и в областях, связанных с коммерческой недвижимостью г. Кемерово (столицы области). Например, в строительной отрасли лидирующую роль занимает «Кемеровопромстрой», активным игроком на риэлторском рынке является государственная компания Городское Бюро Недвижимости. Собственники помещений внимательно прислушиваются к просьбам власти – например, ко Дню шахтера в г. Кемерово были приведены в порядок почти все фасады домов, где располагаются магазины.
Рынок коммерческой недвижимости в Кемерово и области пока находится на начальной стадии развития – число сделок по различным сегментам небольшое, причем они в большинстве своем проходят не через риэлторов, а напрямую между продавцом и покупателем. Так в 2004 году по данным облкомстата на территории всей области заключено только 39 сделок на 4225 кв. м. Мощным поставщиком помещений на рынок коммерческой недвижимости с 2004 года стал КУМИ г. Кемерово, который должен продать помещения, не относящиеся к хозяйственной деятельности города к 2007 году. В 2004 году на торги выставили 44 помещения. Сам город Кемерово хотя и является столицей, однако, по численности занимает лишь второе место после Новокузнецка. Своим столичным статусом он обязан, во многом, Международной Автономной индустриальной колонии построившей в 20-х годах офисные помещения для своих нужд, которые перешли в 1943 году (год основания Кемеровской области) в ведение областной администрации.

Офисная недвижимость
Сегодня рынок офисной недвижимости в городе находится в зачаточном состоянии. поскольку количество малых предприятий, которые формируют основную часть спроса на офисные площади – небольшое. Основную долю ВВП создают крупные и средние предприятия города и области, зачастую обладающие собственными офисными помещениями. Однако в сравнении с тем же Новокузнецком, где доля промышленности в ВВП просто подавляющая, Кемерово более «предприимчивый» город – статус столицы подталкивает как местных предпринимателей, так и российских открывать офисы именно здесь.
Рынок офисной недвижимости условно делится на три сегмента – первые этажи жилых домов, помещения в различных административных здания, научных и проектных институтах и помещения в новых бизнес-центрах. Последние - можно пересчитать по пальцам. Наибольшей популярностью пользуются офисы на центральных улицах города - пр. Ленина, пр. Советском, Красноармейской, Ноградской и Весенней улицах. На первых этажах оживленных улиц под офисы (и магазины) выкуплены больше половины квартир выходящих окнами на красные линии. Не брезгуют компании и цокольными этажами. Причем, поскольку центр в советское время усиленно застраивался пятиэтажками - они и составили львиную долю «выкупного» фонда. Интерес к квартирам высок и потому, что наибольшим спросом пользуются небольшие офисы 20-100 кв. м.
Из приспособленных под офисные центры известны здания на ул. Сарыгина, ул. Мичурина, ул. Соборной, ул. Ноградской, ул. 50 лет Октября (здесь разместились КузбассРегионГаз, Ресо, Росгострах), на Советском пр. 63 (бывший главк «Кузбассуголь»), на Кузнецком проспекте. Популярностью пользуется качественно перепрофилированное в 2003 году под офисы здание по адресу ул. Весенняя, 24А.
Первый бизнес-центр высокого класса «Созвездие» появился в Кемерово в сентябре 2002 года. Построил его «Кемеровопромстрой», купивший на конкурсе недостроенное здание на ул. Н. Островского в центре города. На первых двух этажах разместились «Альфа-Банк» и «Внешторгбанк», верхние 4 этажа были проданы. В здании – круглосуточная охрана, системы теплосбережения, кондиционирования, климат-контроля, контроля доступа, автоматического мониторинга инженерных и коммунальных систем, современные телекоммуникации, гибкая планировка (минимум несущих стен), качественная отделка, лифт, фонтан, кафе. В здании расположился Кемеровский областной суд, а, напротив «Созвездия» находятся УВД области, Налоговая служба, ТУ Центрального банка. Сейчас на продажу выставлены офисные площади 6-го этажа здания: 230 кв. м владелец предлагает купить за $720 000. Еще один проект «Кемеровопромстрой» – бизнес-центр площадью 3 тыс. кв. м. на Октябрьском проспекте рядом со зданием «Кузбассугольбанка». На проспекте Ленина (главной улице города) достраивается гостинично-деловой комплекс «Кристалл» в котором будут гостиничные номера, магазины, офисы, рестораны, конференц-залы. Строительство 17-ти этажного комплекса началось еще в 1977 году. Новые владельцы долгостроя - югославская фирма «Планум» и новосибирский продавец стройматериалов «Ковровый Двор», смогли продолжить работы только после обследования конструкций долгостроя институтами КузбассТИСИЗ и Кемеровогорпроект. Первая очередь (магазин стройматериалов «Практик») была введена в строй в 2003 году. Новые офисные помещения есть в выставочно-деловом комплексе «Континент» (девелопер – Кузбассинвестстрой), который возник на площадях кемеровского электромеханического завода (КЭМЗ), расположенного в центральной части города. По данным агентства недвижимости «Панацея» ставки на аренду офисных помещений по городу начинаются от 450 руб. за кв. м в месяц и от 850 рублей за кв. м в мес. в центре. Цена продажи офисных помещений в центре города составляет около 30 тыс. руб. за кв. м. Не меньше стоят офисные помещения и в новостройках. Так «Арсенал Строй» реализует помещения под офисы в элитном жилом комплексе «Парус» по цене 35-40 тыс. руб. за кв. м, впрочем, в подвале можно купить и за 15 тыс. руб. за кв. м. Помещения низкого качества в стороне от основных магистралей стоят еще дешевле. Наименьшим спросом пользуются помещения на правом берегу Томи – там преимущественно находится частный сектор и заброшенные шахты.

Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости за последние два-три года ожил как никакой другой – что не удивительно, ведь товарооборот в городе растет на 15%-20% в год. Первоначально дефицит торговых помещений восполнялся в основном за счет выкупаемых жилых помещений на первых этажах зданий на главных улицах города. Так в городе появились магазины Шатура Мебель, Евросеть, Reebok. Рекордной стала сделка по выкупу квартиры в 96 кв. м на Советском проспекте под магазин обуви за более чем 6 млн. руб. Процесс перевода жилых помещений в нежилые может занимать от полугода до года. С другой стороны покупатели экономят существенные деньги – разница в стоимости одинаково расположенного жилого и нежилого помещения может составлять $500 за кв. м.
На центральных улицах города (пр. Ленина, ул. Весенняя, Советский пр., ул. Ноградская) расположились магазины Адамас, Монро, Эконика, ДомоТехника, MEXX, Ив Роше, Спортландия, Benetton, Эльдорадо. Пользуются популярностью и помещения вдоль бульвара Строителей, который является осью так называемого «второго» центра города. Цены аренды в Центральном районе начинаются по данным агентства «Панацея» от 700 руб. за кв. м в мес., а в Ленинском районе («второй» центр) – от 400 руб. за кв. м в мес.
Спрос на торговые помещения подогревается бурно развивающимися местными продуктовыми сетями «КОРА» (17 магазинов, 18 тыс. кв. м), «Чибис» (около 35 магазинов в городе и области, около 40 тыс. кв. м), «Пенсионер», «Элис». По количеству супермаркетов на душу населения Кемерово один из сибирских лидеров. Однако при это 90% супермаркетов находится на левом берегу Томи.
В городе мало торговых центров, а современных пока только три. Объем жилищного строительства на первых этажах которых могут располагаться торговые предприятия невелик, офисных центров, на первых этажах которых также могут быть торговые предприятия почти нет. Таким образом очень мало недвижимости, которую можно легко приспособить под современные торговые технологии или учесть необходимые требования современных предприятий торговли еще на стадии строительтсва – т.е. мало т.н. «форматных» помещений. Из-за отсутствия «форматных» помещений Сети «Кора» и «Чибис» выкупают целые этажи в жилых зданиях и приспосабливают их. Участвуют они и в торгах КУМИ. Так в 2004 году «Чибис» купил у города помещение под супермаркет на Октябрьском проспекте за 22,5 млн. руб.
Спрос на помещения для непродовольственных магазинов частично удовлетворяют построенные еще в советские времена «ЦУМ» и ТК «Солнечный» на ул. Кирова. В «ЦУМе» под торговлю даже был переведен четвертый технический этаж. Сегодня в ЦУМЕ располагаются магазины Эльдорадо, Columbia, SELA, Levis, Mango, Зарина и десятки других. Первый новый торговый комплекс появился в Кемерово в 2002 году – ТЦ «Спутник» на ул. Терешковой. Однако первым действительно современным торговым центром стал «Променад», возведенный «Кемеровопромстроем» по монолитной технологии. Центр находится напротив киноцентра «Юбилейный» на проспекте Ленина. Строительство 4-х уровневого комплекса площадью 17 тыс. кв. м началось в сентябре 2002 года и закончилось в августе 2004. Центр оснащен эскалаторами, приточно-вытяжной вентиляцией с охлаждением и подогревом воздуха, а также интегрированными системами безопасности и управления. Главный архитектурный элемент – огромный атриум, из которого просматриваются витрины магазинов на всех 4-х уровнях. Еще на стадии строительства многие площади были выкуплены 78-ю предпринимателями по цене около $500-$1500 за кв. м, а оставшиеся были сданы в аренду по $40-$50 за кв. м в мес. Многие частные предприниматели вкладывали в проект все свои сбережения, для многих (как для франчайзи «Ив Роше») это был второй после «ЦУМа» магазин. «Практически каждый из 110 наших арендаторов бывал за границей, и они эмоционально были готовы к участию в таком проекте, но опыта работы в современном торговом центре почти ни у кого не было. Мы совместно воплощали все идеи и замыслы, советовались», - рассказывает директор управляющей компании ТЦ «Променад» Валерий Костиков. В центре расположился супермаркет «Кора» (3000 кв. м), магазин местной сети бытовой техники «ДомоТехника», местной сети хозяйственных товаров «Цимус», местные сети «ФотоМир» и «Госпожа Обувь», магазины «Л’Этуаль», ECCO, SELA, «Милавица», «Ив Роше», OGGI.
В конце сентября 2005 года на пересечении проспектов Химиков и Ленинградского введен в строй комплекс «Променад-2». В центре площадью 12 тыс. кв. м – три этажа. По уровню оснащения он не уступает первенцу. Площади продавались здесь по $1000-1500 за 1 кв. м. В 2005 году в районе Цирка начато строительство самого масштабного комплекса – «Променад-3», открытие которого намечено на 2006 год. Слабую конкуренцию проектам «Променада» составит открывшийся в третьем квартале 2005 года на пр. Ленина, 7 (у железнодорожного вокзала) торговый центр «Семерочка». Инициатором строительства был руководитель сети «Пенсионер» Абрам Янгилов.
В последние годы на рынке торговой недвижимости активизировались красноярские и новосибирские компании. Красноярская «Сибирская губерния», владелец сети гипермаркетов «АЛПИ», открыла первый в Кемерово гипермаркет в здании на Ленинградском проспекте, где раньше располагался торговый комплекс «ПассажЪ». Несколько магазинов в городе имеет новосибирская обувная сеть «Монро» (всего более 30 магазинов в Сибири и на Урале). Давление москвичей, которые сосредоточились на экспансии в города-милионники, на рынок ощущается пока не очень сильно, а федеральные продовольственные сети просто незаметны. Впрочем, уже сегодня от продавцов можно услышать: «Не хотите покупать – москвичи купят».

Производственные и складские помещения
Бурное промышленное прошлое, настоящее и будущее области предопределяет интенсивное развитие рынка складских и промышленных площадей. Складские площади можно найти в Кировском (от 20 рублей за кв. м в мес.) и Заводском районах (от 50 рублей за кв. м). Производственные помещения выкупаются и сдаются в аренду под пекарни, лесопилки, кондитерские цеха и т.д.. Цена продажи таких помещений за год выросла в два раза. Она по данным АН «Связист» составляет от 1-2 тыс. руб. за кв. м на окраинах до 14 тыс. руб. за кв. м в центре города. «Высокий спрос на базы площадью от 10 тыс. кв. м с железнодорожными путями и пандусами, но таких предложений на территории города нет – только в области» - отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Связист» Михаил Батырев. Впрочем, для производства и складов это не критично. Так сеть уличных киосков быстрого питания «Подорожник» (Кемерово, Новосибирск, Новокузнецк и другие города) построила свое офисно-складское хозяйство за городом. Впрочем, значительная доля заявок связана с дальнейшим перепрофилированием бывших цехов под оптовые склады и торговые комплексы. Так «Кора», одним из владельцев которой является депутат горсовета Сергей Степанов, на месте одного из корпусов «КЭМЗ» строит торговый центр с гипермаркетом, площадью более 10 тыс. кв. м. Открытие состоится в 2006 году. Эта же компания уже перепрофилировала помещение в промзоне под магазин «Палата», работающий в формате Cash & Carry (1200 кв.м).
В ближайшем будущем именно промышленные помещения будут пользоваться большим спросом – их будут брать и под оживающее производство и под бурно растущую торговлю, осваивающую большие форматы. Именно такие помещения во-многом восполнят дефицит недвижимости - ведь строить новые объекты местные компании почти не собираются, а компании из других городов, а тем более Москвы пока не «добрались» до города и не готовы возводить объекты коммерческой недвижимости. Для них Новосибирск, Барнаул, Томск или Красноярск более привлекательны. Впрочем, некоторые надежды возлагаются на инвестиции в коммерческую недвижимость бывших кемеровчан, среди которых немало богатых людей.