Швейцарское гостеприимство на Красных Холмах

Дорога длиной в пятнадцать лет
Появление отеля на Космодамианской набережной вовсе не случайно – возведение гостиницы на стрелке Кремлевского острова между Москвой-рекой и Обводным каналом планировалось еще пятнадцать лет назад, когда властями города было принято решение о застройке этой территории. Однако долгое время отель существовал только на бумаге… Реальные черты идея приобрела только в 1994 году, когда фирма Enka, правительство Москвы, ООО «Товарищество Театральных Архитекторов» и еще несколько российских компаний объединили свои усилия для создания культурно-делового центра на стрелке у Краснохолмского моста. В результате их деятельности на этом участке появился офисный центр, построен Дом музыки и возведена новая 5-звездочная гостиница.
Строительные работы на этой территории начались в 1995 году, а уже через год, в марте 1996-го, состоялось открытие первого офисного здания комплекса Riverside Towers. Затем вдоль канала выросли и другие башни этого офисного центра. Однако вскоре ход работы над проектом замедлился – причиной тому стал экономический кризис 1998 года. Строить гостиницу планировалось в 2002 году. К этому времени уже завершилось строительство Московского международного дома музыки, и акционеры ОАО «МКХ» приняли решение возводить гостиницу. Строительные работы начались в мае 2003 года и закончились через два года.
Сегодня все здания, расположенные на этой территории, за исключением Дома музыки, принадлежат ОАО «Москва – Красные Холмы». Самыми крупными акционерами общества являются фирма Enka и правительство Москвы, свою долю имеет также группа российских инвесторов, в числе которых ООО «Товарищество Театральных Архитекторов» (ТТА) – проектировщик всех зданий.

Концепция
Гостиница расположена в деловой части города, что определяет ее концепцию. По словам представителей компании ОАО «Москва – Красные Холмы», отель отвечает потребностям бизнесменов, совершающих деловые поездки в столицу и нуждающихся в качественном, современном и технологически совершенном размещении. Несмотря на некоторую удаленность отеля от основных достопримечательностей города, сомневаться в престижности его расположения не приходится. В последнее время район Замоскворечья стремительно развивается и уже сейчас по своей деловой активности не уступает многим востребованным московским улицам. «Отель окружен офисами, арендуемыми элитными компаниями Москвы. С открытием бизнес-центра «Аврора» и строительством большого подземного торгового комплекса неподалеку отель однозначно выиграет. Кроме того, гостиница расположена рядом с Павелецким вокзалом, который соединен с аэропортом «Домодедово» скоростным экспрессом», – рассказывает Стефан Мейра, старший консультант Hotel Consulting&Development Group.

Архитектурный замысел
Внешний облик «Swissotel Красные Холмы Москва» является воплощением современного архитектурного стиля. Здание выполнено в виде 35-этажной башни цилиндрической формы. Это самый высокий отель Москвы, который по праву может встать в один ряд с самыми необычными проектами, реализованными застройщиками в области гостиничного бизнеса.
Любопытно, но современную концепцию отеля застройщикам «подсказали» московские градоначальники, еще пятнадцать лет назад определив месторасположение и даже высоту здания. Так, по информации компании-владельца, ООО «Товарищество Театральных Архитекторов», являющееся автором проекта, и иностранный консультант – компания Woods Bagot – внесли лишь незначительные изменения в первоначальный проект. Сохранив основную идею, они «подкорректировали» только размеры здания и привели его характеристики в соответствие с современными международными требованиями.
Специалисты рынка не оставили без внимания неординарную архитектуру «Swissotel Красные Холмы Москва». «Это действительно необычный проект, – рассказывает Елена О’Хара, президент Московской областной гостиничной ассоциации, генеральный директор дачных отелей «Истра Holiday». – В аналогичном сегменте рынка были представлены классические «Балчуг Кемпински» и «Марриотт Аврора», а также пафосный «Арарат Парк Хаятт». Теперь же благодаря проекту «Swissotel Красные Холмы Москва» в городе появился отель в стиле contemporary style – легкая, динамичная высотная башня, в самом облике которой как бы зашифровано сообщение: «Добро пожаловать».
Действительно, современный стиль для московского гостиничного хозяйства не очень типичен, в основном отели столицы построены в классическом стиле. В таком традиционном ключе спроектированы «Националь», «Метрополь», «Марриотт Аврора» и т. д. В этом смысле проект «Swissotel Красные Холмы Москва» является новинкой московского рынка недвижимости. «Первую попытку создать что-то неординарное предприняли авторы «Арарат Парк Хаятт», – рассказывает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Затем был реализован бутик-отель Golden Apple, «Swissotel Красные Холмы Москва» – это третий нестандартный гостиничный проект в столице».
Соответствует внешнему облику и внутренний интерьер отеля. Сразу с улицы посетители попадают в просторное и уютное лобби. Благодаря открытому пространству, высоким потолкам и большой площади остекления дизайнерам удалось создать впечатление легкости и воздушности этой зоны. Соответствует заданному настроению и удобная современная мебель в вестибюле.
В таком же легком, современном стиле, не обремененном классическим декором, выдержан и весь интерьер гостиницы (дизайнер интерьера – компания BBG-BBGM). «Изюминкой» дизайна, по мнению специалистов, являются высокие и широкие, от пола до потолка, окна здания. «Поскольку здание гостиницы спроектировано в форме цилиндрической башни, практически из каждого номера открываются редкие по красоте виды на Москву», – рассказывает Марина Усенко.
Однако концепцию отеля формируют не только его архитектурный стиль или дизайн внутреннего интерьера – специалисты также отмечают и высокотехнологичные характеристики здания. «Гостиница уникальна наличием современных технологий, которые использованы здесь буквально повсюду. Застройщики сделали акцент на современности даже в гостевых лифтах, на стеновых панелях которых оборудованы встроенные телевизионные экраны. Эти лифты – самые скоростные в Москве, они за секунды поднимаются с 1-го на 34-й этаж – настолько быстро, что уши закладывает из-за резкой смены высоты», – делится впечатлениями Стефан Мейра. Кроме того, в каждом номере гостиницы предусмотрены плазменные телевизоры, высокоскоростной Интернет, интеллектуальная система управления номером и т. д.

Инфраструктура отеля
Здание состоит из высотной и стилобатной частей. В стилобатной части находятся: кухни, рестораны, фитнес-центр, прачечная, административные и служебные помещения, а также переговорные. Высотная часть – главная, здесь расположены жилые номера. «Swissotel Красные Холмы Москва» предлагает посетителям 235 гостиничных номеров: 148 стандартных, 59 клубных, 27 номеров люкс и президентский номер. Президентский люкс площадью 230 кв. м находится на 28-м этаже отеля. Проектировщики также учли потребности людей с ограниченными возможностями – три номера спроектированы специально для инвалидов и сопровождающих лиц. Над президентским номером находится VIP-этаж с переговорными кабинетами, банкетным залом, собственным секретариатом, оснащенным современными техническими средствами, и буфетом.
Несколько этажей отведены под технические помещения, а на последнем, 34-м, этаже здания расположен бар с круговой панорамой столицы.
При гостинице имеется подземная автостоянка на 40 машино-мест. «Припарковаться можно и перед гостиницей, а днем воспользоваться полукрытой автостоянкой владельца комплекса», – рассказывает Клаус Картманн, генеральный директор «Swissotel Красные Холмы Москва».
В отеле имеется 6 баров и ресторанов. «Во всех барах и ресторанах подаются блюда итальянской кухни и фьюжн, при этом современный и креативный декор этих помещений по стилю и элегантности превосходит бары и рестораны многих отелей столицы», – говорит Стефан Мейра. С его мнением согласна и Елена О’Хара: «Что касается внутреннего оформления, то банкетный зал с огромными панорамными окнами (в Москве таких, пожалуй, больше нет) и очень высокими потолками и необычный бар на 34-м этаже можно отнести к категории архитектурных находок».

Swissotel Hotels and Resorts
Оператором отеля стала компания Raffles International, осуществляющая управление сети гостиниц Swissotel Hotels&Resorts. До недавнего времени эта международная гостиничная сеть не была представлена на московском рынке. Более того, «Swissotel Красные Холмы Москва» стал первым отелем этого бренда не только в России, но и во всей Восточной Европе. Сеть «Swissotel Hotels&Resorts» сумела предложить наилучшие условия, включая расценки, качество и набор услуг по управлению гостиницей. Немаловажную роль сыграли также большой опыт работы на международном гостиничном рынке, программы управления, страхование и предложенные условия контракта.

Стоимость номеров
Цена стандартного номера составляет 425 евро в сутки. Клубный номер стоит несколько дороже – 475 евро, панорамный – 575 евро. За номера люкс проживающим придется выложить от 725 до 1025 евро. А цена президентского номера – 1750 евро в сутки.
На сегодняшний день, по словам Клауса Картманна, средняя заполняемость отеля составляет 70%, и это неплохой показатель для новой гостиницы. Однако в дальнейшем ситуация должна измениться в лучшую сторону. «Гостиница открылась совсем недавно, и потенциальные клиенты должны удостовериться, насколько качество услуг, которые предоставляет гостиничный оператор, соответствует заявленному классу объекта. Между тем первый год деятельности традиционно считается самым трудным для гостиниц», – констатирует г-н Картманн.
Финансирование
По словам руководства компании ОАО «Москва – Красные Холмы», общая сумма инвестиций в строительство отеля составила более $95 млн. 60% этой суммы составляют заемные средства, оставшуюся часть акционеры общества инвестировали самостоятельно. Вернуть затраченные средства собственники планируют в течение девяти лет, хотя и признают, что этот срок довольно приблизительный и зависит в первую очередь от экономической ситуации в стране.
Между тем, по оценкам инвесторов, с точки зрения окупаемости ситуация развивается довольно оптимистично. Дефицит гостиничного размещения категории пять звезд приводит к увеличению стоимости номеров. Вместе с поступлениями от деятельности предприятий гостиницы это обеспечит хороший доход как оператору гостиницы, так и инвесторам.

Сложности и недостатки
Некоторые сложности, с которыми столкнулось ОАО «Москва – Красные Холмы» в ходе реализации проекта, были связаны с необычной формой здания. Так, например, проектировщику пришлось поломать голову над инфраструктурой предприятий обслуживания гостиницы. В связи с небольшой площадью этажа решено было разместить рестораны на разных этажах. Возникли трудности технического характера, так как перевозить вверх и вниз блюда и посуду было неприемлемо. Для решения этой проблемы необходимо было рядом с каждым рестораном предусмотреть место для кухни, что было совсем непросто, учитывая опять же небольшой метраж типового этажа.
Как уже было отмечено выше, особенностью отеля стало большое количество просторных открытых зон, что не могло не привести к уменьшению полезной площади. Как же был решен этот вопрос с точки зрения организации деятельности гостиницы? Вокруг этой проблемы развернулись жаркие дискуссии. Так, например, Марина Усенко считает, что по своим функциональным характеристикам здание могло быть спланировано намного эффективнее. А вот мнение Стефана Мейры: «Одним из минусов проекта можно назвать то, что в конференц-центре слишком большое пространство отдано под коридоры и недостаточное – под переговорные зоны».
Авторы проекта не отрицают, что в отеле действительно много площади отведено под общие зоны – открытые пространства, лобби, бары и т. д. Вместе с тем, по мнению руководства компании ОАО «Москва – Красные Холмы», при такой архитектуре комплекса было очень сложно использовать площади по максимуму. Бесспорно, на этаже можно было бы разместить и большее количество номеров, но в этом случае их конфигурация вряд ли была бы эргономичной, а это могло отразиться на классности здания.
Некоторые нарекания на рынке вызвала концепция остекления с точки зрения ее экономической эффективности. «Остекление с пола до потолка и высокий атриум, как, например, в лобби, неэффективны по потреблению электроэнергии, особенно зимой», – считает Стефан Мейра.
Среди других недостатков проекта – малая площадь конференц-залов по сравнению с общей площадью отеля и ограниченный размер рецепции – всего 4 «стола». В пиковые часы персонал на ресепшн не всегда справляется с потоком посетителей.
Специалисты отмечают некоторые недостатки внутренней отделки. Так, например, по мнению Стефана Мейры, ковры в ресторанах удерживают запах еды и сигарет. Ковры тяжело дезодорировать.

Перспективы
Специалисты отмечают несколько факторов, которые в значительной степени могут повлиять на рентабельность проекта «Swissotel Красные Холмы Москва». Так, по мнению Марины Усенко, дефицит предложений в сегменте пяти звезд просто не оставляет постояльцам выбора – зачастую им приходится закрывать глаза на возможные недочеты гостиничных проектов. Поэтому до момента радикального увеличения количества новых гостиниц аналогичного стандарта, а это произойдет не ранее чем через 4–5 лет, отелю можно не опасаться серьезной конкуренции.
«Рядом расположена только гостиница «Катерина», которая далека от того, чтобы предложить сопоставимый уровень обслуживания. Между тем в центре города (район Тверской и Садового кольца) многие отели борются за право занять такую же нишу на гостиничном рынке. Swissotel будет вне конкуренции до тех пор, пока поблизости не построят сравнимый по уровню отель. Таким образом, хотя на данный момент его местоположение, может быть, и не такое оптимальное, как у гостиницы «Москва» или у бывшего «Интуриста», благодаря соседству коммерческой недвижимости отель сможет в ближайшем обозримом будущем и долгосрочной перспективе увеличивать капитализацию на своем местоположении», – рассказывает Стефан Мейра.
А вот как оценивает перспективы «Swissotel Красные Холмы Москва» на гостиничном рынке Елена О’Хара: «Пока еще рано делать вывод относительно того, насколько финансово успешной будет концепция отеля. Отмечу, что менеджмент отказался от так называемого мягкого периода запуска, когда новый отель привлекает клиентов демпинговыми ценами. На сегодняшний день rack rate «Swissotel Красные Холмы» полностью соответствует rack rate и «Арарат Парк Хаятт», и «Балчуг Кемпински», и «Марриотт Аврора». Этот факт свидетельствует о том, что сам Swissotel чувствует себя на российском рынке очень уверенно. Понятно, что в первую очередь будут загружаться «старожилы» рынка, а затем уже «Swissotel Красные Холмы». При этом удачное расположение отеля – при условии грамотной работы sales-департамента, – на мой взгляд, позволит изменить ситуацию. Отель расположен в шаговой доступности от офисов крупных международных корпораций, и я считаю, что именно исходя из соображений комфортного трафика многие компании, которые заключают корпоративные контракты, поменяют «Марриотт Аврору» или «Балчуг Кемпински» на Swissotel».
Насколько удачным окажется этот проект – покажет время. Пока можно лишь констатировать, что гостиничный рынок Москвы пополнился еще одним пятизвездочным отелем, предлагающим иностранным и отечественным бизнесменам гостиничный сервис адекватного уровня.