Омск просыпается

Градостроительство
Иртыш делит город на две половины – правобережную и левобережную. Изначально Омск создавался на правом берегу – там расположены административный и торговый центр города, основные офисные площади, торговые комплексы и жилые кварталы, промышленные предприятия. На левом берегу, где находится аэропорт и спальные районы, сейчас развернулось интенсивное жилищное строительство. Дочерняя компания московского « Стройнвестрегиона» – «СтройинвестОмск» возводит здесь микрорайоны общей площадью 250 тыс. кв. м. Для строительства объектов коммерческой недвижимости наиболее перспективными являются исторический центр города, пр. Маркса, новые районы Левобережья, городок Нефтяников и районы, прилегающие к строящемуся метромосту – третьему мосту через Иртыш. Одним из наиболее масштабных и долгосрочных градостроительных проектов стало строительство метрополитена. Так как наличие аэропорта в черте города сильно мешает его развитию, было принято решение вывести его за черту города.
Важным игроком на рынке недвижимости является муниципалитет – в 2004 году им сдавалось в аренду около 400 тыс. кв. м площадей, при этом средняя цена аренды (согласно установленным законодательным собранием города нормативам) составляла около 400 руб. за кв. м в год (на порядок меньше коммерческих цен). Городская администрация занимает важное место и на рынке продаж объектов коммерческой недвижимости. В 2004 году город получил от продажи недвижимого имущества более 1 млрд. рублей, в 2005 году запланировано получить еще 0,5 млрд. Однако в 2003–2004 годах часть площадей была продана без проведения торгов в соответствии с решением городского совета, причем цены были в несколько раз ниже рыночных. Находились помещения в том числе и на самых престижных улицах – Ленина, пр. Мира, пр. Маркса. Покупателями стали как крупнейшие торговые сети – Астор (Омсквинпром), Библиосфера, Мясокомбинат Омский (Омский Бекон), Лекарства Сибири ( Здрава), так и индивидуальные предприниматели и частные лица. Теперь условия этих продаж оспариваются новым руководством города в суде. По словам генерального директора агентства «МИЭЛЬ-недвижимость» (г. Омск) Павла Кручинского, «те, у кого были деньги, выкупили площади у города, и деньги кончились, в результате это отразилось на инвестиционном интересе к коммерческой недвижимости, а для иногородних компаний Омск пока еще в новинку».
Сейчас город выставляет на торги в основном малоликвидные помещения, оставляя в казне здания, приносящие солидный арендный доход. «Помещения, которые сейчас реализуются – с низкой арендной ставкой. Мы посчитали, что доход от их продажи равен доходу от сдачи в аренду таких помещений за 10–20 лет (при действующих ставках аренды)», – отмечает Виктор Соболев, начальник управления муниципальной собственности департамента недвижимости администрации г. Омска.
С приходом нового мэра поменялась политика не только в сфере реализации имущества города – начались проверки строящихся объектов, результаты которых в ряде случаев оказываются неприятными для заказчиков. На многих площадках строительство даже не ведется. «Мы готовы приостанавливать действия старых постановлений и передавать площадки более сильным инвесторам (неважно, из какого они города), чтобы объекты строились и город развивался. При этом понесенные прежним заказчиком затраты могут компенсироваться новым заказчиком, или старый заказчик может остаться в проекте с определенной долей участия», – говорит Евгений Зоммер (кто он такой?). Идет работа на будущее – ведется разработка нового генерального плана города, правил землепользования и застройки, готовятся первые конкурсные торги по земельным участкам с техническими условиями. «С 1 октября 2005 года мы будем выделять участки для жилищного строительства только после проведения торгов (аукционов). При этом каждому участку будет присвоен кадастровый номер, определены технические условия и рыночная оценка стоимости», – рассказывает Евгений Фрезоргер, директор департамента городской экономической политики.

Офисы
В городе на данный момент отсутствуют офисные помещения класса A , более того – нет ни одного крупного возведенного офисного центра. Классу В соответствуют лишь корпоративные офисы нескольких компаний (Транссибнефть, Сбербанк, ОмскВинПром, Оша, Омский Бекон и т. д.). Наиболее популярные офисные площади – перепрофилированные корпуса институтов, административных зданий, фабрик, переведенные из жилого фонда квартиры вдоль пр. Маркса и ул. Красный Путь. Объясняется такая «скромность» арендаторов тем, что в отличие от Новосибирска, который живет за счет малого и среднего предпринимательства, в экономике Омска решающую роль играют около двух десятков крупных промышленных предприятий (Сибнефть-Омский НПЗ, Омскшина, Омсктехуглерод, Омский каучук, «Мясокомбинат Омский», ЛВЗ «ОША», ПО «Полет» и др.). Поэтому спрос на офисные помещения – небольшой. Именно по этой причине в городе не возводятся крупные офисные центры и офисные помещения предлагают преимущественно в составе многофункциональных объектов. Аренда офисов обходится от 50 руб. за кв. м в мес. на окраине до 1,5 тысячи рублей на пр. Маркса. А купить офисные помещения в центре можно за 20–35 тыс. руб. за кв. м на стадии строительства и за 40–55 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке. Например, в строящемся на ул. Фрунзе жилищно-деловом комплексе «Миллениум» офисы продаются с 4-го по 11-й этаж по 20 тыс. руб. за кв. м, но не менее 40 кв. м. Та же компания «Миллениум» выкупила у ПКФ «Рубин» земельную площадку, предназначавшуюся для многоуровневой парковки, и теперь проектирует там торгово-деловой центр «Колизей» площадью до 64 тыс. кв. м с парковкой на 600 автомобилей. Одним из инвесторов проекта выступает казахский банк «Туран Алем», консультантом – «Торговый квартал». Площади продаются по 30 тыс. руб. за кв. м. Наличие офисных площадей планируется и в торгово-деловом центре на ул. 70-летия Октября, который построит « ОмскВинПром», и во многих других многофункциональных объектах. Как отмечает Павел Кручинский, «центры с офисными площадями современного уровня только начинают строить. В них на начало строительства более скрупулезно проработана инфраструктура и продумана «начинка» зданий с использованием новых технологий».

Торговля
Более развит в городе сектор торговой недвижимости. Еще в советские годы стал знаменитым торговый центр «Омский», построенный в 1984 году, – планировка его такова, что покупатель по спирали обходит все отделы универмага, поднимаясь до четвертого уровня. Сегодня это один из крупнейших торговых комплексов России (36 тыс. кв. м), сохранивший формат универмага, – товары располагаются не по маркам, а по категориям. На 80% площадей торговлю ведет сам универмаг. До 2005 года в городе практически отсутствовали крупные торговые центры и комплексы (кроме «Детского мира», универсама « Октябрьский», «Немецкого поселка», «Континента» на левом берегу), теперь большинство известных магазинов и бутиков размещается на пр. Маркса, ул. Ленина и на пр. Мира. Наибольшим спросом пользуются помещения на пр. Маркса, частично – на улице Красный Путь и на пр. Мира в районе городка Нефтяников, где проживают сотрудники Омского нефтеперерабатывающего завода. Аренда торговых площадей в центре города обходится в 1000–1500 руб. за кв. м в месяц, а цена продажи помещений здесь – от 50 до 120 тыс. руб. за кв. м. Однако чтобы найти покупателя на дорогое помещение, приходится ждать долго.
Продовольственная торговля в Омске размещается преимущественно в спальных районах, причем уже сформировались сильные сети – ООО ТРО «Ваш дом», «Астор» (Омсквинпром), «Омский Бекон», «Омич и К» и «Экономный» (Бакалея-Сервис), «Наш магазин». Пришла в город и «Пятерочка» (ООО «Пятый бастион», 15 магазинов), занимающая площади на окраинах. Активно развивается ресторанная индустрия – «Росинтер» открыл заведения под марками «Иль патио», TGI Friday ’ s , «Ростикс». Устремились в город и магазины цифровой техники – «Евросеть», DIXIS , «Цифроград», Divizion. А местным сетям бытовой техники «Электронный рай», «Телемир», «Телетекст», «Домотехника» противостоит только «Эльдорадо». Приходят в город новосибирские компании – «Россита» и «Топ-книга». Крупнейшие сети представляют магазины «Старик Хоттабыч», « Спортмастер», и к концу 2005 года откроется « Banana - Mama ». Одна из причин отсутствия в городе многих федеральных сетей в том, что до недавнего времени не строилось крупных современных торговых центров, а значит, нет площадок для них.
«Московские сети предъявляют достаточно жесткие требования к подбору торговых помещений. Например, одна столичная компания, продвигающая товары бытовой техники, претендует на 5-летнюю аренду 2000 кв. м на первой линии в центре, с большой проходимостью. Помимо этого есть еще ряд требований. В совокупности все это мешает войти данной компании на омский рынок в течение полутора лет», – рассказывает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента агентства «МИЭЛЬ-недвижимость» (г. Омск) Ольга Таратута. Даже вездесущий «Эльдорадо» помещение бывшей столовой завода смог взять только в долгосрочную аренду.
В городе интенсивно развивается торговля модными товарами – так, на ул. Ленина и пр. Маркса размещаются магазины MEXX , ECCO , Россита, Шик, Westland , Reebok , Mustang , Adidas , Fabi , Intersport , Petek , Columbia , Будуар, Reportage , S ’ oliver , Женева, Ниагара, Bosston , Laura Lebek , Венеция и другие. Дом моды Валентина Юдашкина откроет магазин Yudashkin Jeans. Первопроходцы модной торговли города – владельцы «Первой джинсовой компании» (магазины Mustang , MEXX , Benetton , Woolford , Sisley , Swatch ) намерены создать элитный центр « A триум – Palace » на ул. Ленина. Сейчас идет реставрация зданий, когда-то принадлежавших купчихе Феоктисте Чирковой. Найденные в ходе раскопок предметы будут первыми экспонатами музея, который станет частью будущего ТЦ площадью 4 тыс. кв. м. «Мы хотим создать в Омске свой Третьяковский проезд, где будут представлены известные марки, которых еще не было в городе, картинная галерея, археологическая экспозиция, ресторан. Положение объекта в центре ул. Ленина располагает к этому», – рассказывает руководитель проекта « A триум – Palace » Павел Толстихин.
Неподалеку от будущего центра моды уже с 2002 года работает торговый центр «Пять звезд» ( 8000 кв. м), где находится множество бутиков местных предпринимателей, торгующих такими марками, как Inwear-Matinique, Кензо, Версаче, Армани, Woolford . В центральной части города находится Сити-Центр (8500 кв. м) с фитнес-центром. В Модном доме «Роба» открылась «Дикая Орхидея» и «Лавка колониальных товаров». В центре города на ул. Гагарина в 2003 году заработал торговый комплекс «Летур», названный так в честь видного омского бизнесмена Левана Турманидзе. Напротив него руководитель ТД «Мемфис» и депутат законодательного собрания Александр Третьяков построил торгово-остановочный комплекс «На Гагарина», официально носящий статус «временного».
Самой популярной торговой площадкой города является МУП Ярмарка «Торговый город», занимающее 15 га на площадях, прилегающих к аэропорту. На Левобережье получила землю и IKEA . Предполагают, что в первом квартале 2006 года в районе бульвара Архитекторов уже должно начаться строительство комплекса площадью 120 тыс. кв. м (объем инвестиций – $100 млн. долл.). Однако PR -менеджер компании IKEA Ирина Ванненкова отметила, что «желаемое часто выдают за действительное. Сроки начала строительства будут зависеть от наличия всех необходимых документов и согласований». Там же находится гипермаркет «Континент» (26 тыс. кв. м).
Появление двух крупнейших торговых комплексов города – «Континент» у «Торгового города» на Левобережье и «Каскад» на пр. Маркса – связано с ежегодно проводящейся в Омске выставкой военных вооружений (ВТТВ). Первый объект к ВТТВ в 2001 году строила компания «Агростройкомплект», возглавляемая Валерием Кокориным. Затем торгово-выставочный комплекс, занимающий площадь 12,2 га (с парковкой), стал выполнять в основном торговые функции – на 1-м этаже разместился крупнейший в городе гипермаркет «Континент», а на остальных площадях более 200 секций арендаторов. Для выставки в 2005 году было решено использовать реконструируемое той же компанией («Агростройкомплект» здание недостроенного газетного комплекса на пр. Маркса. Компания выкупила здание еще в 2003 году за 35,36 млн. руб., после того как газетный комплекс был выставлен на торги за долги. Таким образом, объект незавершенного строительства площадью 22 тыс. кв. м достался компании примерно по 1600 руб. за кв. м. После проведения выставки в августе 2005 года комплекс был сдан в эксплуатацию и на его площадях начал работать торгово-выставочный офисный центр «Каскад» площадью 38 тыс. кв. м. В первом корпусе открылся торговый центр. В 13-этажном корпусе – офисный центр.
Крупный торгово-офисный комплекс с развлекательными и оздоровительными центрами строит компания «Арсенал-центр» на ул. Герцена – сразу за ТЦ «Омский». Первые три этажа уже проданы – стоимость составляет 45–60 тыс. руб. за кв. м. Рядом торгово-офисный центр на базе бывшего цеха завода Козицкого возводит компания «Райдер-Сервис».

Спорт и отдых
В городе развита торговля спортивными товарами. Практически вся левая сторона ул. Ленина в ее исторической части занята спортивными магазинами – Adidas , Nike , Puma и т.д. Открыты магазины « Спортмастер» и Intersport , есть и местная мультбрендовая сеть спорттоваров «МЕГА Спорт». Изобилие спортивных магазинов неудивительно, учитывая тот факт, что развитию спорта в городе, где играл Яромир Ягр, родились многие олимпийские чемпионы, уделяется огромное внимание – футбольный стадион с новым искусственным покрытием 4-го поколения расположен напротив здания администрации области. Начато строительство нового спортивного комплекса (ледовой арены) «Арена-Авангард» на левом берегу, которое ведется частными лицами, связанными с «Сибнефтью» (общая стоимость проекта – около $100 млн. долл.). Омск выделяется именно бурным развитием объектов спортивного досуга и отдыха. Есть планы строительства Аквапарка, создания рекреационной зоны в наиболее популярном парке города «Зеленый остров» и парке 300-летия Омска. Проектом «Арсенал-центра» предусмотрены бассейн, тренажерные залы, баня, боулинг. В городе работают трехзвездочные гостиницы «Маяк», «Иртыш», «Молодежная». Планы строительства торгово-гостинично-развлекательного комплекса «Орленок» возле метромоста вынашивал «Корстон Палас Отель». Однако, как отмечает Евгений Зоммер, «в Омске пока нельзя строить гостиницы, соответствующие понятию «пять звезд», поскольку нет международного аэропорта». Развлекательные центры уже представлены такими объектами, как «Атлантида» (в здании бывшего управления завода Электроточприбор на пр. Маркса), «Кристалл», «Пирамида», «Волшебный остров» с четырьмя кинозалами. В июне 2005 года открыт центр « XL » на 4400 кв. м. Среди учредителей последнего – хоккеисты омского «Авангарда». Учрежденное москвичами ООО «Талирс» управляет переоборудованными кинотеатрами «Маяковский» и «Иртыш».