Инвестируя в недвижимость, многие компании столкнулись с характерными для отрасли проблемами. В частности с проблемой, которую преподаватели чикагского института инвестиций в недвижимость (CCIM) называют информационной закрытостью рынка. Зачастую профессионалы не могут предоставить единую информацию о рынке. Тогда на основании каких данных принимать решения об инвестировании? Во многом очень полезны могут быть различные индикаторы.

Индикаторы рынка недвижимости – западный опыт
Информационная составляющая в наше время очень важна на рынке инвестиций в недвижимость. Многие основные игроки этого рынка говорят о том, что проблема актуальна и созрела для оперативного вмешательства. Как всегда в нашей стране мы, начиная, смотрим на Запад. А там оказывается, что все не так плохо как говорят чикагские преподаватели: существует единая кадастровая система, во многих странах мониторингом рынка недвижимости занимаются специальные государственные органы.
Кроме того, регулярно проводится подсчет и публикуются индикаторы рынка недвижимости. Так, в США это ставка дисконтирования, ставка капитализации и ставка капитализации для реверсии. В нашей стране Российское общество оценщиков (РОО) предпринимало попытки периодической печати данных индикаторов. Однако последнее издание датируется 2001 годом.

Объективная оценка
Российский рынок недвижимости вступил в фазу своего развития и рассматривается наряду с другими сегментами финансовых рынков как полноценная составляющая рынка капитала. Недвижимость становится не только объектом для реализации потребительских или бизнес целей, но и классом активов, в который можно инвестировать свободные средства с целью получения дохода. На рынке уже присутствуют или рассматривают возможность выхода различные категории инвесторов: от институциональных до индивидуальных. В данных условиях особенно важно для потенциального или действующего инвестора адекватно оценить состояние рынка и его ключевых игроков, в частности то, как они позиционируются, чтобы принять инвестиционное решение или отслеживать текущий инвестиционный процесс. Такая оценка возможна на основе различной информации, наиболее компактной и концентрированной из которой являются так называемые индикаторы.
Индикаторы – это различные индексы, рейтинги, рэнкинги, коэффициенты, benchmarks, классификации и т.п. Индикаторы позволяют участникам получить представление о том, что происходит на рынке. Они показывают тенденцию, которую принимает рынок, и скорость ее развития. Индикаторы могут быть чрезвычайно полезны новичку, потому что помогут «войти в рынок»: определить в какой фазе цикла он находится, какие отрасли растут, а какие, наоборот, падают. Один взгляд на график, рейтинг, ренкинг, классификицию - и индекс сразу поможет восстановить всю картину происходящего на рынке. А для профессионала индикаторы является важнейшим источником информации.
Существующие индикаторы рынка недвижимости России
Безусловно, на российском рынке разработаны и успешно применяются индикаторы финансового рынка:

Сводный индекс РТС
Индекс RUX (RUssian indeX, до 2001 г. - Сводный фондовый индекс «РТС-Интерфакс»)
реальный индекс Роскапитала
Сводный фондовый индекс ММВБ
индекс РБК
Сводный индекс АК&М

Основной функцией, возлагаемой на индекс его создателями, является адекватная количественная оценка состояния фондового рынка. Вместе с тем, учитывая значение фондовых рынков в экономике, фондовые индексы широко используются для прогнозирования макроэкономической ситуации. Интенсивно растущий спрос на разнообразные финансовые инструменты стимулирует использование индексов в качестве базисного актива для производных финансовых инструментов (фьючерсных контрактов, инвестиционных паев и пр.). Разнообразие задач, выполняемых фондовым индексом, обязывает его отвечать целой системе требований — репрезентативности, простоте методики расчета, ликвидности и богатому запасу исторических данных.
Однако применение данных индексов для ориентации на рынке инвестиций в недвижимость весьма ограничено. Эти ограничения толкают профессионалов рынка на разработку собственных индикаторов (индексов, рейтингов, ренкингов).
Попытки разработать подобного рода инструментарий, безусловно, существуют: Геннадий Моисеевич Стерник (индексы цен на жилье), Олег Репченко (индекс доходности жилья), Андрей Геннадиевич Бекетов (индексы цен на вторичном рынке жилья). Особенно необходимо отметить образовательную миссию консультантов в области недвижимости (Московского Исследовательского Форума, ABN Realty, Vesco Сonsulting и др.).
Активно участвуют в разработке и продвижении индексов печатные и Интернет издания: CRE (премия CRE AWARDS – в основе ренкинг объектов коммерческой недвижимости), irn.ru – индексы доходности жилья, Эксперт РА – рейтинги консалтинговых компаний, Forbs – рейтинг инвесторов, группа Беш – рейтинг управляющих компаний, REQ и Arendator.ru – ставки на нежелые помещения г.Москвы.
Необходимость и ценность этой работы отмечают профессиональные инвесторы.
«Значительная часть проектов в сфере коммерческой недвижимости рассматривается с точки зрения возможности дальнейшей продажи объекта как действующего бизнеса по итогам нескольких стабильных операционных периодов, - отмечает Илья Вельдер, заместитель начальника Управления проектного финансирования, АК БАРС Банк, - Поэтому, при анализе рынков, особенно инвестиционных рынков, мы внимательно анализируем такие показатели, как общий объем спроса и предложения в определенном сегменте недвижимости, соотношение заданного объема площадей и арендных ставок сравнительно с аналогичными показателями в Центральной и Восточной Европе, динамика арендных ставок на рынках мегаполисов и региональных рынках, ставки капитализации и их изменение во времени».
«Безусловно, работая на рынке недвижимости, необходимо отслеживать основные общие тенденции развития данного рынка, в чем достаточно помогают рейтинги, индексы и классификации аналитиков рынка недвижимости и агентств недвижимости - продолжает Роман Большаков, руководитель группы маркетинга и экономики, ООО «Велес Капитал Девелопмент». – Однако представляемые обобщенные данные не всегда помогают при анализе конкретных проектов или отдельных секторов недвижимости. Как правило, специалисты нашей компании при оценке инвестиционной привлекательности того или иного проекта, сегмента рынка или сектора рынка недвижимости оперируют данными, полученными самостоятельно в результате проведения опросов, получения данных от участников рынка, отслеживания хода отдельных проектов и т.д. У нас существует собственная система оценки проектов, собственная база данных по всем секторам недвижимости, которая регулярно обновляется».
«Применительно к анализу рынка коммерческой недвижимости (в частности, секторов офисной, складской и торговой недвижимости) мы используем показатель чистого поглощения площадей - net absorption, показатель «арендной активности» - Leasing activity и коэфициент недоиспользования (или коэффициент свободных площадей) - Vacancy rate. Также в ряде случаев (когда имеется достоверная информация), рассчитывается показатель соотношения занимаемой площади на одного работника (space per employee). Применение данных показателей является эффективным инструментом для определения текущей ситуации на рынке касательно соотношения спроса и предложения, а также позволяет строить определенные прогнозы и делать соответствующие выводы касательно сфер и направлений, инвестиции в которые будут экономически оправданы», - рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group.
Все эти попытки достойны уважения и, будем надеяться, заложат основы объективной оценки ситуации на рынке. Однако, как показывает зарубежный опыт, необходимы консолидированные усилия для всех профессиональных игроков рынка для разработки качественного и общепринятого инструментария.
Роман Большаков считает, что инвестору «необходимы рейтинги инвестиционной привлекательности рынков недвижимости крупных российских городов (тенденции движения капиталов в регионы очевидны). Кроме того, не охвачен также рейтинг районов Москвы (не только по стоимости 1 – го кв. м., но и по наличию свободных площадок, потенциалу развития, количеству проектов и прочее».
Компания «Русский инвестиционный дом» основную ставку в своей деятельности делает на интеллектуальную собственность. Мы отчетливо осознаем важность совместной работы по созданию инструментов, предназначенных существенно облегчить инвесторам процесс принятия решений на рынке недвижимости. Недавно наша компания вынесла на суд общественности, так сказать «в опытную эксплуатацию», сразу несколько индикаторов рынка инвестиций в недвижимость (исследование структура рынка капитала в недвижимости, рейтинг девелоперов).