Офис-театр на Чистых прудах

Девелоперы, которые присматриваются к этому району, прекрасно понимают, что тривиальным строениям здесь не место. В 2004 году на Чистых прудах был открыт культурно-деловой центр Boulevard Ring Office Building, объединивший под своей крышей современные офисные помещения и малую сцену театра «Современник». Такое «сочетание несочетаемого» понравилось не только арендаторам и завсегдатаям театральных премьер, но и профессионалам рынка недвижимости – проект выиграл премию CRE Awards в номинации «Лучший бизнес-центр класса А 2004 года».

История проекта
Появление на рынке недвижимости проекта Boulevard Ring Office Building стало возможным благодаря инициативе театра «Современник». В течение долгого времени его руководители искали инвестора, способного реализовать на территории, прилегающей к театру, современный офисный центр. Взамен инвестор должен быть перестроить старинный особняк конца XIX века, доставшийся театру около десяти лет назад, под сценическую площадку. Однако все переговоры с потенциальными партнерами заходили в тупик, и только в 2001 году дело сдвинулось с мертвой точки. «Когда мы пришли на объект, ситуация была очень сложная. Наши предшественники приходили в театр, делали предпроектные наработки, но дальше этого дело не доходило», – рассказывает Евгений Ардемасов, заместитель генерального директора компании «Колизей-3». По замыслу Галины Волчек, художественного руководителя театра «Современник», малая сцена должна была разместиться в старинном особняке. Современный же офисный центр должен был расположиться за особняком – во дворе, где на тот момент находились подсобные помещения «Современника». Внимательно изучив это предложение, представители компании «Колизей-3» (инвестор, девелопер и генподрядчик проекта) пришли к выводу, что расположить сцену, зрительный зал и все подсобные помещения внутри особняка просто невозможно. Пришлось бы задействовать под нужды театра часть офисного здания, что неминуемо привело бы к потере значительной части полезной площади, а значит, и к серьезному снижению рентабельности проекта.
Взвесив все «за» и «против», коллектив инвесторов, девелоперов и архитекторов пришел к выводу, что сделать проект финансово привлекательным можно, лишь кардинально изменив его концепцию. В итоге было найдено решение, устраивающее заинтересованные стороны, – расположить новую сцену театра «Современник» не в старинном особняке, а за ним – в пространстве между основным зданием театра и офисным центром. Таким образом, с одной стороны, театр получил дополнительные площади, с другой – выигрывал и инвестор: помимо офисного центра ему достался выгодный проект в виде старинного особняка на «красной» линии Чистопрудного бульвара, в котором также были реализованы офисные помещения.
Компанией «Колизей-3» был заключен инвестиционный контракт с правительством Москвы, по условиям которого она должна была построить малую сцену театра «Современник» и передать ее в собственность городу. Взамен девелопер безвозмездно получал в долгосрочную аренду участок земли под офисным зданием и прилегающую к нему территорию.

Реализация
Перед архитекторами, работавшими над проектом, стояла непростая задача – на небольшом участке земли расположить достаточно большое здание, площадь которого полностью удовлетворила бы запросы инвестора. Кроме того, нужно было приложить максимум усилий, чтобы удачно вписать современный центр в окружающий ландшафт. Задача усложнялась ограничениями по высотности здания – бизнес-центр не должен был нависать над исторической застройкой района. «Мы долгое время не могли согласовать концепцию комплекса, однако благодаря усилиям известного архитектора Евгения Асса, который выступил автором проекта, это стало возможным. Для того чтобы соблюсти градостроительные нормы, он предложил «ступенчатую» концепцию фасада», – рассказывает Евгений Ардемасов. Это решение позволило визуально уменьшить офисный центр – со стороны бульвара на первый план выходит воссозданный исторический особняк.
Во избежание конфликта с окружающей исторической застройкой деловой комплекс не изобилует броскими архитектурными решениями, внешний дизайн также весьма «спокоен». На фасаде нет декоративных украшений, единственное, что позволили себе собственники, – горизонтальные металлические вставки, меняющие свой цвет в зависимости от угла падающих на них солнечных лучей. Снаружи здание облицовано матовыми алюминиевыми панелями светлых цветов, нейтральный характер которых гармонирует с классическим декором как воссозданного исторического особняка, так и основного здания театра «Современник».
Кроме того, в процессе реализации проекта собственник столкнулся со сложностями, которые повлекли за собой значительное увеличение стоимости работ, – с тяжелой инженерно-геологической ситуацией на строительной площадке. Высокий уровень грунтовых вод в этом районе Москвы позволил вести строительство «нулевого цикла» только путем применения так называемой технологии «возведения стены в грунте». Кроме того, еще до начала строительства инвестору пришлось укрепить фундамент и несущие конструкции театра «Современник», которые к тому времени находились в аварийном состоянии.

Внутренние зоны
Планировку и дизайн-проект общественных зон офисного комплекса, а также концепцию планировочных решений выполнила немецкая компания Atelier ACHATZ Architekten во главе с архитектором Вальтером Ахатцем.
Особенностью проекта стал гибкий подход к планированию офисного пространства. «Мы спроектировали оси здания и шаг оконных модулей таким образом, чтобы в дальнейшем у нас была возможность моделировать различные варианты современных офисных форм – от больших открытых планировок до секционных офисов, групп офисов и различных комбинаций офисных решений, – рассказывает Вальтер Ахатц. – Кроме того, гибки в эксплуатации и инженерные системы, поэтому при смене арендатора, и, соответственно, возникающих при этом перепланировках не требуется производить дорогостоящее переоснащение».
Во многом из-за возможности самостоятельно варьировать офисные планировки арендатором комплекса стала компании «Атон». Вот что рассказывает Михаил Славнов, директор по персоналу инвестиционной группы «Атон»: «Мы – довольно гибкая с точки зрения структуры компания – нам нужен и зал на 120 человек, и небольшие кабинеты для 1–2 сотрудников. Далеко не все офисные центры могут удовлетворить наши запросы. Здесь это стало возможно. Мы арендовали площади в стадии shell&core и на свое усмотрение выполнили все планировочные решения. Кроме того, в здании большая площадь остекления – даже если «нарезать» офисное пространство на небольшие площади, прекрасное естественное освещение сохраняется».
Больше всего посчастливилось «жильцам» верхних этажей – стены их кабинетов выполнены из стекла. Это решение дает их владельцам массу преимуществ: море света, солнца и, конечно, прекрасные виды на старый город. Однако панорамное остекление – не только элемент внутреннего и внешнего дизайна: за счет этого решения верхние этажи здания визуально легки и не «нависают» над лаконичными историческими строениями района.
«Недостатком здания могло бы стать относительно небольшое расстояние между перекрытиями этажей. Между тем собственнику удалось за счет оптимального расположения инженерных систем здания свести этот недостаток на нет и обеспечить допустимую рабочую высоту потолков в помещении. Система кондиционирования, обычно на несколько сантиметров уменьшающая высоту потолков, здесь устроена так, что не сокращает расстояние от перекрытия до перекрытия. Таким образом, конечная высота потолков соответствует стандартам рынка», – рассказывает Владимир Пинаев, директор Jones Lang LaSalle.
Офисные площади исторического особняка практически ничем не отличаются от помещений основного здания. В процессе строительства бизнес-центра компания «Колизей-3» выполнила требования, которые ей предъявил Центр историко-градостроительных исследований, полностью воссоздав по чертежам историческое здание. Единственное, что изменилось в процессе реконструкции, – были убраны несущие внутренние стены, благодаря чему собственникам удалось добиться планировки open space, кроме того, были сделаны подземный гараж и мансарда.

Инженерные системы
Концепцией инженерных систем здания, а также контролем над их установкой занималась немецкая компания Ebert International.
В здании функционируют две независимые системы кондиционирования. Одна из них – центральная, поддерживающая климатический режим, другая предусмотрена для дополнительного охлаждения воздуха в серверных и других специальных помещениях здания. Отопление обеспечивает независимая газовая котельная, наличие которой позволяет зданию не зависеть от состояния городских теплосетей и обеспечивать необходимый температурный режим в здании круглый год. Кроме того, газовая котельная оптимизирует затраты арендаторов, так как значительно удешевляет эксплуатационные расходы. Другим плюсом котельной является возможность последующей установки в здании системы резервного электроснабжения. Сегодня для объекта проектируется резервная газогенераторная энергоустановка, которая будет установлена в здании в 2006 году.
Комплекс оборудован противопожарной системой, системой видеонаблюдения и контроля доступа в здание. На объекте предусмотрены оптико-волоконные кабели связи и кабели передачи данных неограниченной мощности.

Инфраструктура
Комплекс оснащен подземной парковкой и гостевой автостоянкой вблизи здания. «Согласно сложившимся в Москве стандартам, на 100 кв. м арендуемой площади должно быть предусмотрено одно машино-место, – рассказывает Владимир Пинаев. – Однако собственнику удалось эти показатели улучшить – в Boulevard Ring Office Building одно парковочное место предусмотрено на 80 кв. м арендуемой площади. Подобное соотношение – одно из самых высоких в центре города». Подземная парковка располагается под всей площадью здания, в том числе и под театральными помещениями.
Однако, несмотря на просторный паркинг и наличие гостевой автостоянки, транспортные проблемы все же досаждают арендаторам. «Парковочных мест, в том числе и на гостевой автостоянке, на всех не хватает, в результате довольно часто арендаторам и их гостям приходится оставлять автомобили за территорией комплекса, на Чистопрудном бульваре. Однако даже там свободные места вовсе не гарантированы, – рассказывает Михаил Славнов. – Кроме того, подъезд к бизнес-центру часто бывает затруднен из-за автомобильных пробок». Справедливости ради следует отметить, что, учитывая месторасположение комплекса и транспортную загруженность московских улиц, подобные проблемы скорее можно отнести к бедам города, чем к ошибке девелопера. Среди других недочетов арендаторы отмечают недостаточное количество лифтов в здании. «В часы пик трех лифтов, установленных на объекте, оказывается недостаточно, – говорит Михаил Славнов, – их приходится ждать по несколько минут».
В здании функционирует кафетерий (оператор – компания Sodexho). Кроме обычной кухни клиентам предлагаются блюда на гриле, а также японская и китайская кухни.
Главной же особенностью сервисной инфраструктуры комплекса можно назвать театральную сцену, которая способна моментально переоборудоваться под современный конференц-зал на 300 человек. Дирекция театра ведет благоприятную политику в отношении арендаторов, рассматривая возможность проведения здесь конференций, тренингов и прочих корпоративных мероприятий.

Финансирование
Часть средств для реализации проекта Boulevard Ring Office Building компания «Колизей-3» инвестировала самостоятельно. Кроме того, собственник получил кредит в Московском международном банке под залог одного из своих объектов. Еще одним партнером компании выступил Московский коммерческий банк. «Структурированием сделок по привлечению финансирования данного проекта занималась компания Colliers International, а руководил проектом Олег Мышкин, – рассказывает Евгений Ардемасов. – В настоящий момент все строительные кредиты рефинансированы».

Арендаторы и арендные ставки
Реализацией площадей занимались компании Colliers International и Jones Lang LaSalle. По словам Любови Назаровой, менеджера проекта бизнес-центра (Colliers International), проект был практически полностью сдан в аренду в течение шести месяцев с момента сдачи госкомиссии, а арендаторами выступили по большей части крупные международные компании, такие как «Атон», Peugeot, Projector S.A., Integra Group и т. д.
Арендная ставка составляет в среднем от $670 за 1 кв. м в год без учета НДС. Также в эту стоимость входят услуги по эксплуатации здания. Парковочное место арендаторам обходится в среднем в $250 в год без НДС.

Управление
Управление бизнес-центром на Чистых прудах осуществляет дочерняя компания собственника – «ХБП. Общество по эксплуатации зданий». Она занимается эксплуатацией технических систем, обеспечивает круглосуточную охрану, уборку мест общего пользования, вынос и уборку мусора и снега, уборку территории.

Театр
Новая площадка театра «Современник» получила название «Другая сцена». Дизайн сценического пространства осуществил известный театральный художник Александр Боровский, отец которого, Давид Боровский, в свое время придумал для «Современника» узнаваемый логотип. «Во время проектирования и строительства театра мы в основном решали финансовые и технические задачи; все идеи и замыслы приходили из театра, – рассказывает Евгений Ардемасов. – Если бы не поддержка Галины Волчек, не ее участие в осуществлении каждой идеи, ничего бы не вышло».
Сегодня помещение театра представляет собой фойе и зрительный зал на 300 мест, оснащенный самым современным оборудованием. Здесь можно реализовывать любые театральные эксперименты. Так, на техническом этаже, под зрительным залом театра смонтированы механические подъемники, которые позволяют организовать конфигурацию зрительного зала восьмью различными способами. Кроме стандартного варианта, зрительские ряды можно расположить ареной, как в цирке. Предусмотрено также расположение рядов по бокам от сцены, спереди или сзади по отношению к происходящему действу и т. д. Для того чтобы максимально полно воплотить в жизнь замыслы режиссеров, «Другая сцена» оборудована механикой, благодаря которой действие спектакля можно развернуть не только на театральных подмостках, но и в воздушном пространстве.
По словам авторов проекта, все существующие здесь системы, часть из которых уникальна, разрабатывались специально для «Другой сцены».
В здании предусмотрено множество дополнительных помещений, в которых протекает повседневная жизнь театра. Это артистические уборные, мастерские, склад декораций, технические галереи, комнаты для персонала, обслуживающего спектакль, репетиционные залы. Более того – в театре есть две гостевые квартиры для приглашенных режиссеров и артистов. Предусмотрен также утепленный коридор-переход, позволяющий быстро попасть из «Другой сцены» в основное здание театра «Современник».
«Нас очень радует то, что «Другая сцена» понравилась зрителю. Пришлась она по душе и театру «Современник». Сейчас, оглядываясь назад, я задаюсь вопросом – что же мы построили: деловой центр, к которому пристроен маленький театр, или театр, к которому пристроен небольшой деловой центр?» – заключает Евгений Ардемасов.

Информация:

Адрес: Чистопрудный бульвар, 17, стр. 1

Девелопер, инвестор, генподрядчик: Компания «Колизей-3»

Архитекторы: бюро «Архитекторы АСК&Асс», Atelier ACHATZ Architekten

Конструкции: Институт «Гидроспецпроект»

Концепция инженерных систем: Ebert International

Арендаторы: «Атон», Peugeot, Projector S.A., Integra Group и т. д.

Реализация площадей: Colliers International, Jones Lang LaSalle

Управляющая компания: «ХБП. Общество по эксплуатации зданий»

Общая площадь проекта: 11 500 кв. м