Ритейл-парк – место, где можно бросить «якорь»

Впрочем, определение ритейл-парка, данное международной классификацией торговых центров, отчасти напоминает пророчества известных прорицателей: толковать можно в зависимости от конъюнктуры рынка. На первый взгляд оно звучит довольно четко и недвусмысленно. В классическом понимании ритейл-парк представляет собой единое строение или комплекс из 1–2-двухэтажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Здесь посетитель получает расширенный ассортимент товаров. Отличительными чертами ритейл-парков являются отсутствие развлекательного сектора и минимальная площадь мест общего пользования – вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади торгового центра. Размещение ритейл-парков подразумевается на окраинах или за пределами города в
первую очередь в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. При строительстве ритейл-парка наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания (сопоставимую с охватом региональных и суперрегиональных центров).
Этот формат получил распространение в Западной Европе и США в 80–90-х годах. Казалось бы, какие могут быть разночтения? При отсутствии на рынке иных форматов с «ассортиментом» крупных якорных операторов – никаких. Но стоит сравнить ритейл-парк с пауэр-центром или outlet-центром, как типы торговых объектов начинают спорить и конкурировать друг с другом. Чтобы обусловить границы каждого формата, многие консалтинговые и девелоперские компании характеризуют каждый формат по-своему. Например, в компании «Магазин магазинов» вообще не стали разделять эти типы торговых центров: «Отличия между этими форматами как такового нет: пауэр-центр – это американский термин, ритейл-парк – европейский». Иной точки зрения придерживаются в ряде других консалтинговых компаний. «Пауэр-центры – это смешанный формат, в котором сочетаются черты классического торгового центра и ритейл-парка», – считает Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle. Разграничивают два типа торговых объектов и в петербургском отделении Colliers International: «Главное отличие ритейл-парков от пауэр-центров в том, что последние, как правило, представлены несколькими крупными «якорями» – универсальным магазином-дискаунтером, магазином-складом, профильными гипермаркетами, это обеспечивает огромный выбор товаров по конкретным ассортиментным группам по низким ценам».
Кстати, генеральный директор компании Leeds Property Group Елена Флоринская отмечает, что «формат ритейл-парка требует от операторов продавать товар по сильно сниженным ценам». Что добавляет сходства ритейл-паркам с outlet-центрами. Идею дисконтирования поддерживают и в девелоперской компании «Гарант-Инвест Недвижимость» (входит в состав ФПК «Гарант-Инвест»), которая строит первый в России ритейл-парк на Варшавском шоссе. «Достаточно экономное строительство таких торговых центров позволяет снижать арендную плату, а следовательно, уменьшены издержки торговых компаний, что, в свою очередь, позволяет представить покупателям возможно более низкие цены на товары – примерно на 15–20%», – комментирует Татьяна Смирнова, заместитель генерального директора «Гарант-Инвест Недвижимость».
Надо сказать, что не все участники рынка придерживаются единого мнения относительно торговли по сниженным ценам. «Операторы предлагают товары по обычным ценам, а не по сниженным, – говорит Джефф Кершо, директор отдела торговой недвижимости. – Преимущества данного формата – в огромном выборе товаров, широко представленных модельных рядах, в удобном доступе на автомобиле к каждому магазину». «Возможно, из-за того, что зачастую площади в ритейл-парках арендуют жесткие дискаунтеры, этот формат ассоциируется с центрами распродаж», – поясняет Юлия Никуличева.
Расходятся мнения аналитиков и по поводу присутствия в ритейл-парках торговых галерей. С Leeds Property Group считают, что это не противоречит формату. «Арендаторами или владельцами торговых площадей в ритейл-парке могут быть как сетевые, так и несетевые розничные компании, как крупные, так и мелкие, – говорит Елена Флоринская. – Можно отметить такой нюанс: на принятие решения средней или мелкой розничной компанией об аренде или приобретении площадей в ритейл-парке позитивное влияние окажет известие о том, что «якорями» там являются крупные известные операторы. Для покупателя же привлекательность ритейл-парка будет заключаться не только в наличии крупных, но и в совокупности мелких и средних магазинов, что гарантирует ему широкий ассортимент товаров». В Jones Lang LaSalle допускают наличие галереи, но, по словам Юлии Никуличевой, ее площадь обычно не превышает 10% от площади ритейл-парка.

О чем мечтают «якоря»?
Рынок развивается не «по классификации», а в соответствии с теми или иными потребностями его участников. Поэтому на карте торговых объектов постепенно появляются объекты смешанных форматов, которые лишь отчасти совпадают с классическими определениями. В качестве примера можно привести торговые центры «Мега». Классификация самого известного торгового объекта в Москве менялась вместе с его развитием. Сначала «Мега» позиционировалась как региональный торгово-развлекательный центр, но после строительства на территории центра OBI и Stokmann «Мегу» начали называть ТРК с элементами ритейл-парка. Впрочем, качество торгового центра от разных определений не меняется.
Концепция ритейл-парков ориентирована, в первую очередь, на операторов, которые готовы арендовать 1500–5000 кв. м. По своей сути ритейл-парк – это рай для крупного «якоря»: синергетический эффект, которые создают «соседи», привлекает большие потоки посетителей, большая площадь торгового зала позволяет экспонировать расширенный ассортимент товаров, отдельный вход в торговый зал, невысокая арендная ставка и просторная парковка – о чем еще может мечтать «якорь»?
В классическом торговом центре основную прибыль собственник получает от арендаторов галереи и фуд-корта, которые снимают площади по самым высоким ставкам. Ввиду отсутствия или небольшого числа площадей, отведенных под данные форматы в ритейл-парках, закономерен вопрос: насколько инвестиционно привлекательны данные объекты. «Чтобы такой проект показал необходимую доходность, затраты на его строительство должны быть предельно снижены», – предостерегает Александр Тишков, директор по развитию компании «Магазин магазинов». «В силу своего местоположения на окраине или за пределами города, где земля дешевле, низкой стоимости строительства и дальнейшей эксплуатации, а также небольшого процента общих, не сдаваемых в аренду площадей ритейл-парки могут не только не уступать ТРК, а и превосходить их по доходности», – поясняет Елена Флоринская.
Помимо привлекательной доходности девелопер ритейл-парка получает и иные «бонусы». «Для нас этот формат интересен тем, что, во-первых, цена строительства достаточно умерена, во-вторых, приходится работать с небольшим числом арендаторов. В-третьих, мы имеем существенный спрос со стороны торговых компаний, в том числе зарубежных. Покупатель заинтересован в одном месте посетить сразу от 6 до 10 огромных магазинов с расширенным ассортиментом товаров и в то же время иметь возможность перекусить и отдохнуть», – комментирует Татьяна Смирнова.

Ритейл-парки возле Metro
Индустрия ритейл-парков постепенно начинает развиваться в России. Первый российский ритейл-парк откроется в декабре текущего года в Южном административном округе Москвы, на пересечении Варшавского шоссе и Дорожной улицы. Общая площадь ритейл-парка составит около 48 тыс. кв. м. «Первоначально, год назад, мы планировали открыть ритейл-парк площадью 17 тыс. кв. м, – рассказывает Татьяна Смирнова. – Однако в процессе разработки концепции нами было принято решение об увеличении его площади до 47,5 тыс. кв. м. Во-первых, арендаторы проявили большой интерес к проекту. Многие компании открывают магазины по 1500 кв. м, и наша компания столкнулась с тем, что операторы очень хотят арендовать в «Галерее Аэропорт» большие площади, но мы не можем им предоставить такую возможность. Во-вторых, было бы неэффективно использовать участок 3,7 га на одной из крупнейших транспортных магистралей Москвы под строительство сравнительно небольшого объекта».
В компании Jones Lang LaSalle, где разрабатывали концепцию первого отечественного ритейл-парка, рассказали еще об одной причине, по которой девелоперу был предложен новый для нашей страны формат. «Конкуренция в районе строящегося объекта довольно высока, здесь расположены две очереди Global City, «Варшавский» Metro сash&сarry, – комментирует Юлия Никуличева. – Однако она не влияет на объект, если речь идет о ритейл-парке, зона охвата которого распространяется на несколько крупнейших районов Москвы».
Реализация проекта Retail Park происходит строго в соответствии с правительственной программой и с учетом развития территории по Генплану Москвы, в котором, кстати, предусмотрено серьезное расширение транспортных потоков в этом месте. Основным арендатором «Ритейл-парка» выступает сеть OBI, которая открывает свой первый магазин в черте города общей площадью порядка 12 тыс. кв. м. По данным «Гарант-Инвест Недвижимость», другими «якорями» парка станут «М.видео» (2500 кв. м), «Снежная королева» (2800 кв. м). В первом ритейл-парке также предусмотрена двухэтажная торговая галерея с фуд-кортом на верхнем этаже (около 3000 кв. м). «Мы считаем, что фуд-корт в столь крупном торговом объекте будет привлекать дополнительные потоки посетителей, так как в нашей стране фаст-фуд пользуется устойчивой популярностью у покупателей, тем более что рядом располагается гипермаркет Metro сash&сarry, где также нет зоны отдыха», – КТО СКАЗАЛ?????. Объем инвестиций в объект составит более $30 млн., расчетный срок окупаемости – до 7 лет. Ставки аренды в «Ритейл-парке» колеблются от $200 до $1500 за 1 кв. м. в год.
Примечательно, что второй ритейл-парк, который, возможно, вскоре появится на карте столице, также располагается возле немецкого гипермаркета. Проект «Ростокино» в Северо-Восточном административном округе на участке 22 га предусматривает строительство как ритейл-парка (заявлено 30 тыс. кв. м), так и торгово-развлекательного центра. Но пока проект находится в разработке и работы на площадке не ведутся. «Нас не пугает возможная конкуренция со стороны «Ростокино», – говорит Татьяна Смирнова. – Объекты находятся в разных направлениях, и зоны их охвата не пересекаются».
В Санкт-Петербурге концепция ритейл-парка отчасти отражена в коммерческом парке «Пулковский» на Пулковском шоссе. Это комплекс отдельно стоящих магазинов разных форматов, принадлежащих разным операторам, созданный с целью увеличения потока посетителей и сокращения издержек на подготовку инфраструктуры территории, которой, кстати, занималась компания «АРТ». По данным компании Astera, здесь уже открыт Metro сash&сarry (14 тыс. кв. м), а также планируются к открытию строительный гипермаркет «Стройбург» (13 тыс. кв. м); гипермаркет «Карусель» (16 тыс. кв. м) – в качестве соинвестора на этот объект планировалось привлечь «СпортМастер», который займет 6000 кв. м. ЗАО «Доринда» реализует проект строительства гипермаркета «О’Кей» (20 тыс. кв. м), также здесь должен будет разместиться магазин формата DIY (12 тыс. кв. м) и торговая галерея. Кроме того, рядом с перечисленными объектами «Система-Галс Северо-Запад» построит торгово-развлекательный комплекс. Площадь участка – 125 515 кв. м; общая площадь комплекса – 70–100 тыс. кв. м. Концепцию для торгово-развлекательного комплекса разрабатывает шведская компания «Центрум Групп Россия».
Как отмечают петербургские аналитики Astera и Colliers International, неподалеку с коммерческим парком «Пулковский», ближе к аэропорту, формируется еще одна коммерческая зона – деловая зона «Пулково-3». Это проект администрации Санкт-Петербурга по развитию территории, прилегающей к международному аэропорту «Пулково».
Здесь на площади в 36 га возводятся торговые, культурно-развлекательные, гостиничные и выставочные комплексы, деловые центры. Уже построены гипермаркет «Лента cash&carry», «Автоцентр «Пулково», центр по продаже автомобилей «Тойота» и «Лексус».
Ведутся работы по строительству: ТЦ «Меридиан» (20 тыс. кв. м.), ТРК «Пулково-3» (40 тыс. кв. м.). В этом комплексе будут размещены самый большой в Европе боулинг на 52 дорожки, кинотеатр на шесть залов (мультиплекс), два ресторана, бильярд. На крыше комплекса разместится парковка автотранспорта.
Ни первую, ни вторую коммерческую зону на Пулковском шоссе петербургские эксперты не склонны причислять к ритейл-паркам. «Коммерческий парк «Пулковский» не является ни ритейл-парком, ни пауэр-центром. В России не существует ни того, ни другого формата торговли в классическом их понимании», – говорят в Astera. С этой точкой зрения согласны и в петербургском отделении Colliers International. «В случае с «Пулковским» получилось, что в составе ритейл-парка оказались в том числе и пауэр-центры, и торговые центры других форматов, и отдельно стоящие гипермаркеты, – говорит Николай Казанский, старший консультант компании. – Первый в Петербурге пауэр-центр планируется к постройке на Дальневосточном проспекте компаниями Лента и Kingfisher (Castorama), открытие запланировано на март 2006 года».
Впрочем, «естественное» формирование ритейл-парка, когда несколько операторов строят свои объекты неподалеку друг от друга, по мнению Юлии Никуличевой, также возможно. Ведь основные характеристики данного типа сохраняются и в этом случае. А прочие нюансы лишь добавляют изюминку тому или иному объекту.