Офисы не привлекают покупателей

Медвежья услуга для банков

На рынке купли-продажи офисной недвижимости кризис проявился в полной мере. В том смысле, что с избытком предоставил участникам рынка и «опасностей», и «возможностей». Для многих девелоперов главным бичом этого года стала невозможность извлечь средства для возврата кредита, финансирования строек или решения других финансовых вопросов посредством продажи объекта. Всеобщий упадок сократил количество покупателей до минимума. К тому же и с точки зрения арендного бизнеса офисный объект сейчас представляется весьма сомнительным «приобретением».

Для многих заемщиков закономерным итогом и почти единственным выходом стала «расплата», зачастую принудительная, не деньгами, а объектами. Один из недавних примеров – иск «Альфа-Групп» к Mirax Group по поводу просроченной кредитной задолженности, в результате чего к «Альфа-Групп» могут перейти комплексы «Федерация» и Mirax Plaza. Кроме того, Альфа-Банк получил в счет просроченного долга (около $200 млн) имущество компании «МИАН» (Kopernik Group) – офисные помещения на улице Красная Пресня, 22 и бизнес-центр «Северное Сияние» (улица Правды, 26).

Этот процесс сейчас происходит довольно активно, на баланс банков переходит все больше непрофильных активов. Таким образом, все чаще банковские структуры становятся новыми обладателями офисной недвижимости и всех проблем, связанных с этим сегментом.

А проблем с такими активами достаточно много. Только готовые «арендоприносящие» здания являются более-менее интересной «компенсацией» финансовых вложений для банков. Что же касается реализации объектов, то она в настоящее время весьма затруднительна. Да и рыночная стоимость большинства из них может оказаться даже ниже залоговой стоимости. Но неприятнее всего тот факт, что весьма существенная доля залоговых объектов находится в стадии стройки. Соответственно, они не просто не приносят доход, но и требуют новых инвес­тиций.

Понятно, что финансовые структуры в принципе имеют малый опыт управления объектами недвижимости. А поэтому представляется логичным привлечь к оптимизации и управлению подобными объектами профессиональные компании и извлечь из данных объектов максимально возможный доход. Хотя крупные банки, например Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, создают собственные структуры по управлению «недвижимостными» активами. Однако рано или поздно эти объекты появятся на рынке. Говорить о массовом выбросе на рынок залоговых объектов в настоящее время не приходится. Тем не менее этот объем офисных площадей остается «миной замедленного действия», которая может оказать существенное влияние на рынок. Скорее всего, говорить о массовой продаже можно будет с началом выхода рынка из кризиса. Но при этом уже сейчас банки готовы продать активы и вернуть стоимость кредита, если такие предложения возникнут.

Рынок уходит «в сумрак»

Кризис принес на рынок коммерческой недвижимости еще одну удивительную тенденцию: многие объекты не экспонируются на открытом рынке, в то же время их владельцы весьма активно предлагают на продажу знакомым и партнерам.

В обычной ситуации такая продажа «из-под полы» характерна для дефицита – значительного превышения спроса над предложением. Сейчас же, в период стагнации и крайне низкого спроса, подобные действия можно объяснить пессимистическими настроениями продавцов. Отчаявшись продать объект «обычным путем», собственники перестают его рекламировать, но не отказываются от самой продажи и при любом удобном случае предлагают потенциальным покупателям. Такое «сарафанное радио», безусловно, сужает круг информированных об объекте, но существенно экономит рекламный бюджет, к тому же обеспечивает более адресное предложение объекта. Но зачастую основной причиной является нежелание информировать рынок о продаже того или иного объекта.

Оценить объем закрытого рынка в настоящее время сложно. Например, за первое полугодие 2009 года было выставлено на продажу более 4 млн кв. м офисных площадей на сумму в $11,5 млрд, а общий объем рынка реализуемой офисной недвижимости экспертно можно оценить в $30–35 млрд.

Кто покупает офисы?

В докризисный период одними из основных покупателей на рынке выступали инвестиционные фонды. В тот момент их в России было около 70, причем около 30 из них действовали довольно активно. Сегодня на рынке осталось менее 10 фондов, а новые иностранные фонды в Россию практически не выходят. Сейчас они инвестируют преимущественно в собственные страны, и объем средств, выделенных на Россию, в среднем составляет примерно $100 млн на фонд. В то же время на рынке появился ряд российских фондов, которые проявляют интерес к покупке дистрессовых объектов. В основном это «дочки» естественных монополий или «структуры» топ-менеджмента.

Также низкий спрос на рынке обусловлен снижением ставок аренды, увеличением объема вакантных площадей и повышением ставок капитализации. К примеру, при снижении арендного дохода условно типового офисного объекта класса В на 35% – за счет падения ставок аренды и увеличения количества вакантных площадей – стоимость возможной сделки снижается по сравнению с докризисным уровнем на 50–55%.

Неудивительно, что спрос сосредоточен в основном на высококлассные объекты в Москве и Санкт-Петербурге со стабилизированным денежным потоком и ставкой капитализации от 14% и выше. Например, знаковой сделкой 2009 года в настоящее время можно назвать продажу компанией Horus Capital БЦ «Луч» (улица Большая Пироговская, 27) общей площадью 35 тыс. кв. м. Бизнес-центр был продан компании ОАО «Интер РАО ЕЭС». Естественно, цена покупки была ниже, чем до кризиса.

Еще один «оазис спроса» – особняки, приобретаемые как уникальный, невосполнимый сегмент недвижимости. Ну и, конечно, объекты в состоянии distress, самые дешевые предложения и площади, приобретаемые в основном для себя.

От паники к стабилизации

Рост объема предложения на рынке купли-продажи начался еще летом прошлого года в преддверии кризиса, осенью эта тенденция еще больше усугубилась. Кто-то, реагируя на разворачивающийся кризис, спешил «избавиться» от недвижимости, справедливо опасаясь стагнации и снижения цен, кто-то в условиях отсутствия кредитования вынужденно продавал свои объекты, высвобождая средства для реализации новых проектов. Третья категория – «продавцы поневоле» – заемщики, которым необходимо расплатиться с кредитом. Впоследствии, с развитием стагнации, часть продавцов ушла с рынка, не желая вхолостую рекламировать непродающиеся здания. Другая часть за год так или иначе решила свои проблемы.

Анализ падения рынка с началом кризиса показывает, что пик предложения офисных площадей на открытом рынке в денежном выражении пришелся на период IV квартала 2008 года – I квартала 2009 года. В январе – феврале 2009 года за счет девальвации рубля стоимость недвижимости снижалась наиболее активно, в течение марта – июня темпы снижения цен существенно замедлились, и в данный момент можно говорить об относительной стабильности. Хотя цены на объекты достигли уровня начала 2007 года, можно предположить, что рынок достиг локального дна. В пользу подобного предположения говорит и уровень торга на офисные площади: если еще весной этого года он находился на уровне 30–40%, то в настоящее время разница между суммой сделки и ценой предложения составляет всего 10–15%.

Средневзвешенная цена 1 кв. м офисных площадей в Москве в июле составила $4835/кв. м, при этом внутри Садового кольца – $8278/кв. м, за его пределами – $3963/кв. м. По сравнению с августом 2008 года падение цен в офисном сегменте составило: в пределах Садового кольца около 44%, а вне Садового кольца – около 36%.

С началом кризиса выросли сроки экспонирования объектов на рынке. Если в докризисный период срок экспонирования не превышал 120–130 дней, то пик срока экспонирования пришелся на второй квартал 2009 года, когда вследствие отсутствия сделок сроки экспонирования на рынке вышли за уровень около 180 дней. В настоящее время эти сроки показывают тенденцию к снижению. Однако состояние рынка купли-продажи офисных площадей по-прежнему характеризуется однозначно как стагнация.

Объем предложения

Максимальный объем предложения приходится на Центральный мегакластер, в границах которого расположено большинство сформированных офисных зон города. Именно здесь предлагается к продаже 35% всех офисных площадей. А если рассматривать объем предложения в финансовом эквиваленте, то на долю Центрального приходится ровно половина: здесь сосредоточены офисные площади, в основном высокого класса, да и местоположение предполагает более высокую стоимость.

Вполне естественно, что и рост предложения в Центральном был очень значительный: во втором квартале 2009 года по сравнению со вторым кварталом 2008 года суммарная площадь экспонирующихся здесь офисов выросла почти на 65%. При этом рост количества объектов незначителен – чуть более 5%. Таким образом, прирост объема площадей произошел за счет крупных офисных объектов: в Центральном мегакластере предлагается на продажу 16 объектов стоимостью выше $50 млн. Например, крупный имущественный комплекс, расположенный в районе станции метро «Павелецкая», общей площадью более 40 тыс. кв. м. И все же лидером по приросту объема площадей на рынке является вовсе не Центральный мегакластер. Объем предложения в Каширском мегакластере увеличился более чем на 200%, а в Ярославском мегакластере – на 185%. Основным источником роста объемов предложения практически во всех районах стали крупные офисные и имущественные комплексы, которые вышли на открытый рынок. В частности, Каширский мегакластер обязан своим «лидерством» выходу на рынок площадей бизнес-центра «Нагатинский», где к продаже предлагается 75 тыс. кв. м и ряда других имущественных ком­плексов.

Но в то же время нельзя не отметить, что вложение в рост общего объема небольших офисных площадей также значителен. Например, в Волоколамском мегакластере, прирост объема площадей на 33% произошел за счет увеличения количества экспонируемых объектов более чем на 66%, что показывает выход на рынок большой массы мелких объектов.

Впрочем, подобные «рекорды» – это скорее исключение: в большинстве мегакластеров рост количества экспонируемых объектов находится на уровне 15–30%, а в Дмитровском районе количество предложений даже снизилось. Аналогичную картину можно наблюдать и в других частях города. Хотелось бы отметить, что мегакластер Шоссе Энтузиастов пришлось исключить из мониторинга из-за того, что на продажу в нем во втором квартале было выставлено всего два офисных помещения с высокой стоимостью за счет уникального местоположения и близости к метро, что не позволяет провести корректное сравнение между вторым кварталом 2008 и 2009 годов. Напомним, в настоящее время многие объекты ушли с открытого рынка, и выделить однозначно общие тенденции для некоторых мегакластеров крайне затруднительно.

«Ценопад» с поправкой на район

Падение средневзвешенной стоимости 1 кв. м. характерно для всех мегакластеров. Среднее снижение средневзвешенной стоимости во втором квартале 2009 года по сравнению со вторым кварталом 2008 года составило 24,31%. Цена 1 кв. м с $5557 во втором квартале 2008 года снизилась до $4206 во втором квартале 2009 года. Лидерами по средневзвешенной цене по-прежнему являются Центральный и Кутузовский мегакластеры, где средневзвешенная цена 1 кв. м во втором квартале находилась на уровне $7508/кв. м и $5418/кв. м соответственно.

Конечно, за период кризиса цены там упали весьма ощутимо (на 35% и 32%), но ряд мегакластеров показал более сильные темпы падения. Наибольшее падение показали Волгоградский (-42,9%), Каширский (-41,6%) и Ленинский мегакластеры (-38,5%). В этих мегакластерах большая часть помещений была переоценена в ситуации растущего рынка, а начавшееся падение рынка с кризисом сильнее сказалось именно на переоцененных площадях. Наименьшие темпы падения – не более 15% – показали Волоколамский, Варшавский и Щелковский мегакластеры. Данная ситуация обусловлена перераспределением структуры предложения. С кризисом в данных мегакластерах стало предлагаться больше качественных площадей, что, наложившись на уход из экспонирования площадей среднего и ниже среднего качества, дало минимальное падение средневзвешенной цены.