Механизм инвестирования в недвижимость

В инвестиционно-банковской среде наблюдаются две тенденции: универсализация и специализация кредитных институтов. Российский рынок вторит мировому: тогда как крупные банки, диверсифицируя свой бизнес, открывают подразделения инвестирования в недвижимость (банк «Абсолют», «Райффайзенбанк» и др.), появляются компании, специализирующиеся только на инвестициях в недвижимость (EUROHYPO, некоторые управляющие компании управляют исключительно активами в недвижимости, и т. д.). Выделение инвестиционной деятельности банков, специализирующихся на недвижимости, в отдельный вид бизнеса и законодательное закрепление соответствующей модели банковской системы может гарантировать стабильность рынка недвижимости, что подтверждает мировой опыт.
Понятие, функции и особенности деятельности инвестиционного банка
Цель инвестиционного банка – помочь инвестору, желающему вкладывать в недвижимость, и компании, нуждающейся в инвестициях (например девелоперу), как можно быстрее найти друг друга, т. е. скоординировать финансовые потоки предложения и спроса.
Клиентами инвестиционного банка, как правило, становятся крупные инвесторы и девелоперы, привлекающие средства в размере нескольких миллионов долларов. Более того, инвестиционному банку интересны клиенты, которым не просто «надо много денег», а которые осознали, что:

• основная задача любой компании состоит в повышении ее стоимости. Для этого компания должна быть открытой в смысле предоставления финансовой отчетности и прочей информации;
  
• работа по привлечению капитала не менее важна, чем производственная деятельность, и относиться к ней надо так же серьезно, как к проблемам производства, в том числе привлекать профессионалов, услуги которых обходятся дорого.

Инвестиционный банк также обращает внимание на то, сколько средств потенциальный клиент уже вложил и перспективна ли отрасль, в которой он работает. Инвестору, чтобы стать клиентом солидного инвестиционного банка, необходима крупная инвестиция. Если сумма недостаточна, придется обратиться к финансовому консультанту-брокеру, в фондовый магазин или вложить их в какой-нибудь инвестиционный фонд (паевой). Сам же инвестиционный фонд, собравший средства многих вкладчиков, имеет больше шансов стать вкладчиком инвестиционного банка.
Теория финансового посредничества. В основе деятельности инвестиционного банка – теория финансового посредничества, предметом которой являются функции, цели и механизмы работы. Постулаты теории позволяет сделать несколько выводов: существенна роль финансовых посредников в процессе перераспределения ресурсов в экономике, а также значительны экономия на масштабах операций и выгоды от специализации финансового посредника. Поэтому появление инвестиционных банков, специализирующихся на инвестировании в недвижимость, может решить наиболее актуальные проблемы рынка (прежде всего привлечение крупных инвестиций) и, возможно, обеспечить его стабилизацию.
Определения и функции. Возникновение в России нового вида бизнеса – инвестиционно-банковской деятельности – уже свершившийся факт, несмотря на то что законодательством РФ не предусмотрен такой вид деятельности, а понятие не прописано в нормативных актах. Сегодня профессиональный участник рынка ценных бумаг называет себя «инвестиционным банком» в силу личных предпочтений владельцев, вследствие наличия инвестиционного департамента или департамента корпоративных финансов (кроме стандартной для российских банков брокерско-дилерской деятельности), но не на основании нормативного акта. Инвестбанк США, в России, как правило, называется инвестиционной компанией, а американское понятие «инвестиционная компания» соответствует российскому «инвестиционный фонд». Предприятие, занимающееся торговлей корпоративными и государственными ценными бумагами, в форме покупки крупного пакета и дальнейшей перепродажи этих бумаг инвесторам, а также корпоративным финансированием в форме привлечения капитала под выпускаемые ценные бумаг
и или в форме предоставления долгосрочного инвестиционного кредита, называется investment trust в Великобритании или investment banking house – в США. Анализ различных источников позволил выделить несколько характеристик инвестиционного банка, а именно:

• специализация: инвестиционный банк является институтом первичного рынка, а поэтому деятельность по привлечению финансирования является для него основной и определяющей; это кредитные институты, специализирующиеся на долгосрочном кредитовании инвестиций, на рынке ценных бумаг, а также страховании и операциях с недвижимостью. Ипотечные банки специализируются на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости земли, строений. 
•  размер собственного капитала: инвестиционный банк должен обладать крупным капиталом.
• количество видов деятельности, к сфере деятельности инвестиционного банка относится весь рынок капитала, кроме розничных операций с ценными бумагами, приоритет имеют средне- и долгосрочные вложения.
• комплексность услуг – широкий спектр услуг – помощь при продаже ценных бумаг, содействие при слияниях и других реорганизационных процессах, функции брокеров как индивидуальных, так и институциональных, а также осуществление сделки купли-продажи от своего имени, включая управление инвестиционными компаниями и венчурными фондами, финансовое консультирование, привлечение финансовых ресурсов посредством ценных бумаг.

EuroHYPO дает следующее определение своей основной деятельности: «Инвестиционно-банковская деятельность в недвижимости – это обеспечение большого объема инвестиций и транзакций в недвижимость собственного и привлеченного капитала (комбинации различных финансовых инструментов) путем предоставления услуг (слияния и поглощения на рынке недвижимости), финансового консультирования и продажи финансовых рисков имущества (плейсмент и секьюритизация)».
Итак, инвестиционный банк, специализирующийся на рынке недвижимости, – это динамично развивающийся крупный универсальный профессиональный инвестор, заинтересованный в длительных, прямых и косвенных инвестициях в прозрачные проекты и объекты.
Особенности, история, законодательство, перспективы развития
Глобальные инвестиционные банки. Инвестиционные банки появились в США после кризиса 1929 года. Тогда американская комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) решила отделить инвестиционную деятельность банков от коммерческой. Комиссия запретила направлять привлеченные средства в корпоративные ценные бумаги, которые считаются довольно рискованными вложениями, коммерческим банкам, но разрешила инвестиционным. До сих пор в США передача средств инвестора в управление инвестиционному банку оформляется двухсторонним соглашением, в котором четко прописаны направления вложения и постоянно повторяется, что инвестор понимает, кому он передал свои деньги и что банк будет с ними делать. В европейских странах инвестиционную деятельность банков не стали законодательно отделять от коммерческой: банки там универсальные.
На сегодняшний день международные инвестиционные банки не представлены активно на рынке, но уже заявляют о себе. Это международные инвестиционные банкиры и специализированные банки недвижимости: немецкие EuroHypo, Hypo Real Estate, лихтенштейнский Hypo и голландские ABN, ING Real Estate (крупнейший игрок в Польше и Чехии) и т. д. На их деятельности в России мы более подробно остановимся в следующих материалах.
Российские инвестиционные банки. Что касается нашей страны, за непродолжительный период расцвета фондового рынка и банковской сферы стало очевидно, что большинство компаний, которые по роду своей деятельности являются инвестиционными банками, не имеют лицензии на осуществление банковской деятельности. Становление нового для России вида бизнеса – инвестиционно-банковской деятельности (англ. – investment banking) – происходило довольно динамично вплоть до августа 1998 года. В период финансовой стабилизации произошло институциональное оформление рынка ценных бумаг. В ходе этого процесса, с одной стороны, рынок был сегментирован, и профессиональные участники определились со своей специализацией. С другой стороны, появились крупные структуры, ориентированные на диверсификацию и универсализацию своей деятельности. Деятельность этих структур позволяет определить их как инвестиционные банки, хотя, согласно отечественному законодательству на данный момент, такого вида деятельности на рынке ценных бумаг нет, да и в научной литературе не сформулированы определение и основные характеристики российского инвестиционного банка. Ряд профессиональных участников ценных бумаг (в их числе – инвестиционные компании, коммерческие банки) уже назвали себя инвестиционными банками, а некоторые объявили о том, что превращение в инвестиционный банк является стратегической целью их развития. После 17 августа 1998 года множество инвестиционных банков оказались неплатежеспособными. В настоящее время «выжившие» инвестиционные банки, прежде всего крупные, обладают значительными накопленными финансовыми ресурсами.
Единственное упоминание о данном типе финансового института в российском законодательстве содержится в программе приватизации 1994 года: «...До введения законодательством РФ норм, регулирующих деятельность инвестиционных банков...». Это позволяет сделать вывод, что в нашей стране все же предполагается реализовать американский вариант организации институциональной инфраструктуры рынка капитала, то есть разделить банки на коммерческие и инвестиционные, и создать соответствующую нормативную базу. В настоящее время российский инвестиционный банк должен иметь статус профессионального участника рынка ценных бумаг и может также являться кредитной организацией. Современный российский инвестиционный банк (единый хозяйствующий субъект), как правило, представляет собой инвестиционную группу, в состав которой обычно входят российский профессиональный участник рынка ценных бумаг, управляющая компания (паевые фонды, ценные бумаги), российский коммерческий банк, офшорные компании.
Деятельность российских инвестбанков не столь диверсифицирована, как деятельность глобальных. Перспективными направлениями развития инвестиционного банка являются: активизация консалтинговой деятельности, создание рынка корпоративных облигаций, выход на рынок векселей, рынки, ранее традиционно занятые коммерческими банками (private banking – оказание персонифицированных банковских услуг, включая кредитование и управление активами).
Таким образом, политика банков, позиционирующихся как инвестиционные, специализированных на рынке недвижимости, может быть очень активной в ближайшее время. Тем более что благодаря общественным организациям и усилиям профессиональных участников рынка происходит постоянное совершенствование законодательства и используемого инструментария. В долгосрочной перспективе можно ожидать укрупнения бизнеса инвестиционных банков на рынке недвижимости и диверсификации деятельности девелоперов и инвесторов в недвижимость. Если раньше на рынке инвестиций в недвижимость «могли кормиться мелкие хищники, не слишком утруждая себя», то теперь на формирующемся более прозрачном, динамичном и крупном по объемам рынке смогут добиваться успеха более крупные, более агрессивные, более качественные инвесторы. А значит, будущее – за инвестиционными банками, профессионально работающими на рынке недвижимости.