Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
3 Октября 2009, 9:01
Ростов осваивает новые правила
Бурный рост на рынке коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону сменила стагнация. Большинство новых проектов заморожено, доля свободных площадей растет. Однако уже можно найти и первые позитивные тенденции. Например, постепенно замедляется падение ставок. Лучше всего ситуация складывается для инвесторов. Еще до кризиса отличительной чертой города был хороший инвестиционный климат. Сегодня на рынок выходят со значительными скидками объекты, раньше практически недоступные. И хотя инвесторы стали гораздо требовательнее, значительная часть проблемных активов уже сменила владельцев.
Время циничных инвесторов
На сегодняшний день в Ростове-на-Дону количество сделок по строящимся объектам и крупным земельным объектам практически равно нулю. Большинство новых проектов было приостановлено на стадии проектирования, а строительство продолжается там, где была высокая степень готовности или наличие внешнего финансирования (БЦ «Пять морей», БЦ « Риверсайд», БЦ « Колизей», ТРК «Мегамаг» и « Шоколад»). «Сегодняшний инвестор стал более чем прагматичным и циничным. Сказываются серьезные проблемы с денежной ликвидностью у строительного бизнеса, а также полное отсутствие интереса к региональным проектам со стороны институциональных федеральных и международных инвесторов», – отмечает Максим Хмель, директор компании «Парус».
Огромное количество проектов свернуто, однако жизнь продолжается. «Кто работал «на свои» – обороты сбавили, но шевелятся. Кто работал «в долг», не забывая покупать дорогие яхты, автомобили, «заграницы», выглядят хуже побитых собак. Проблемные активы видно издалека. Мертвые остовы каркасов, стаи бродячих собак и безжизненные краны как потухшие маяки, заросшие паутиной, сигнализирующие, что судоходства здесь нет», – рассуждает Виталий Богозов, директор ООО «Новая Линия – Недвижимость».
При этом на рынок с существенным дисконтом попадают крайне привлекательные объекты. «В продажу поступили также активы (в основном магазины на проспектах), которые, по выражению одного нашего клиента, ранее можно было получить только «в качестве наследства». В среднем третья-четвертая часть этих дефицитных активов уже продана. Цена составила 40–60 % от цены докризисной.
Проблемных активов (с точки зрения документов) хватает, но они не формируют картину рынка, так как не относятся к числу того, что сегодня востребовано частными инвесторами – магазины на проспектах площадью от 50 до 150 кв. м и земельные участки в центре с прямым или косвенным доступом на Буденновский, Ворошиловский, Красноармейскую, Большую Садовую, Пушкинскую (площадью от 2 до 10 соток), в среднем реально приобретаемые от 1,2 до 2 млн руб. за сотку. Другими словами, частный инвестор очень осторожен, и решение целиком зависит от покупающей стороны в ценовом секторе от 10 до 35 млн руб. за единицу покупки», – рассказывает Михаил Хабнер, управляющий партнер компании «Хабнер & Косов Коммерческая Недвижимость».
Наиболее сильно изменился рынок земли: земельный участок сегодня может быть предметом обсуждения инвестора только при наличии отличной локации, идеальной документации и ценой минус 50–70% от докризисной. «Владельцам инвестиционных участков сельхозназначения в пригородах Ростова, скорее всего, придется использовать их по назначению ближайшие несколько лет или отважно разрабатывать и финансировать собственные проекты. Это обусловлено тем, что основные их потребители – инвестфонды, финансирующие строительство логистических парков, и строители коттеджных поселков – остановили даже запланированные проекты и сделки», – замечает Максим Хмель.
Цена решает все
По данным компании Macon Realty, в 2009 году в городе функционирует 12 современных бизнес-центров общей офисной площадью (GLA) 101 626 кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями населения Ростова-на-Дону составила на февраль 2009 года 102 кв. м на 1000 чел., что довольно мало для делового и промышленного центра федерального округа.
Сейчас в стадии незавершенного строительства находится 6 объектов класса А общей офисной площадью 75 501 кв. м и 8 объектов класса В (104 400 кв. м). В планах строительства – 4 объекта класса А (общая офисная площадь – 26 860 кв. м).
Из-за проблем с финансированием большинство застройщиков перенесли сроки на полгода-год вперед (например, бизнес-центры «Дипломат», «Гвардейский», «Колизей», «Риверсайд-Дон», «Пять морей», Don-Capital). Многие проекты в начальной стадии заморожены на неопределенный срок. Так произошло, например, с торгово-офисным центром «Галион». Застройщик (ЗАО «Горизонт») первоначально планировал начать реализацию помещений объекта в IV квартале 2009 года. Однако в настоящее время компания строительство объекта не начала и не располагает данными о сроках его сдачи в эксплуатацию. Реализация планов компании ADM Group (бизнес-центры «Театральный» и «А’стор») также отложена на неопределенное время. Заморожены такие проекты, как торгово-офисный комплекс на Большой Садовой и бизнес-центр «Цветочный». По оценкам Macon Realty Group, в ближайшие три года будет построено только 65% от общего заявленного объема строительства в классе В и 87% – в классе А.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В составляет около 700 руб./кв. м. В классе А – 1200 руб./кв. м. В классе С средняя стоимость аренды – 450–500 руб./кв. м в месяц. При этом спрос ощутимо снижается в сторону дешевых площадей.
Доля вакантных площадей в существующем бизнес-центре класса А достигает 20%. Однако по сравнению с IV кварталом 2008 года загрузка объекта значительно возросла (ранее доля пустующих площадей составляла 60%). В существующих БЦ класса В доля вакантной площади – 10–12% (в докризисный период она была на уровне 4%).
В первый же месяц действия мирового кризиса ликвидности (октябрь 2008 года) ситуация в непопулярных офисных объектах усугубилась: уровень вакантных площадей увеличился до 30%. Высокая доля вакантных площадей привела к тому, что собственники объектов были вынуждены значительно снижать ставки аренды, чтобы не допустить дальнейшего оттока арендаторов. Низкий уровень спроса на класс А подтверждается тем, что в единственном существующем бизнес-центре данного класса Clover House (который не имеет существенных недостатков в концепции и расположен в деловом центре города) в начале 2008 года уровень вакантных площадей составлял 60%. Основной причиной низкого спроса стала высокая арендная ставка. «Анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендной ставки показывает высокую эластичность спроса по цене. Этот говорит о том, что со снижением уровня арендной ставки спрос на помещения со стороны арендаторов возрастает. Объекты, имеющие относительно низкий уровень стоимости аренды и не имеющие существенных недостатков, полностью заполнены даже в период кризиса», – говорит Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group.
При этом спрос на офисы весьма специфичен. Так, по данным компании «Хабнер & Косов Коммерческая Недвижимость», охотно приобретаются площади, ранее позиционировавшиеся как торговые (от 60 до 200 кв. м) в нестарых зданиях в центре, но на «косвенных» улицах по цене 2,5 до 8 млн руб. «У нас есть клиенты, готовые купить офисную (только новую) недвижимость площадью от 5 до 10 тыс. кв. м, но по демпинговым ценам – не более 50–60 тыс./кв. м. Мотивация покупки – «сдадим через 3–5 лет (цитирую дословно), когда рынок полностью восстановится и площади будут востребованы по адекватной цене». Так или иначе – это разновидность отложенного спроса», – делится наблюдениями Михаил Хабнер.
Офисный сегмент наиболее сильно пострадал от кризиса. Здесь самая жесткая конкурентная борьба и самые большие скидки. «Реальные сделки сегодня подразумевают дисконт не менее 50% от уровня цен лета прошлого года», – замечает Михаил Хмель.
Есть все основания прогнозировать и дальнейшее падение цен. Прогноз ввода офисных площадей, даже с учетом влияния мирового кризиса ликвидности и снижения активности застройщиков, обуславливает значительное увеличение к 2012 году доли класса А (до 21%). Доля офисных объектов класса В увеличится с 27 до 35%. Если застройщики, вводящие в эксплуатацию строящиеся сейчас объекты, не будут снижать арендные ставки, уровень вакантных площадей в этих офисных центрах будет очень высоким, что означает отрицательные показатели экономической эффективности. Поэтому велика вероятность того, что уровень арендных ставок будет продолжать снижаться. Наименее успешные объекты, а также объекты, имеющие максимальные ставки аренды в пределах своего класса вынуждены будут снизить ставки еще на 10–25%. В успешных объектах с низким уровнем вакантных площадей возможна корректировка цен в пределах 5%.
Уличная торговля существует и во время военных действий
В Ростове-на-Дону на 1000 человек приходится всего 403 кв. м. Показатель довольно небольшой, но в период кризиса девелоперы строящихся торговых центров и здесь столкнулись с проблемой заполнения своих объектов. «Основная причина данного явления – это достаточно высокий объем торговых площадей, открытие которых было запланировано на временной промежуток, совпавший с периодом значительного спада спроса. Спрос на торговую недвижимость Ростова-на-Дону в кризис сократился на 40–60%. Сегодня очень сложно вовлечь заемные средства в расширение торговых сетей, без которых многие игроки вынуждены «заморозить» планы по открытию новых магазинов», – объясняет Илья Володько. По его словам, в связи с отсутствием спроса девелоперы строящихся объектов затягивают открытие торговых центров. Некоторые объекты вынуждены открываться очередями. Таким путем пошли ТЦ «Золотой Вавилон» и «Талер». Девелоперы ТЦ «Мега Маг» из-за отсутствия арендаторов перенесли открытие всего комплекса на осень 2009 года. Также перенесено открытие Fashion center с 2009 на 2011 год.
Сейчас в Ростове-на-Дону функционируют 13 торговых центров и 7 гипермаркетов.
Общий объем рынка торговых помещений оценивается на уровне 1 183 804 кв. м. При этом структура рынка выглядит следующим образом:
различные встроено-пристроенные и малоформатные отдельно стоящие помещения (общий объем около 746 244 кв. м);
торговая площадь в торговых центрах (292 431 кв. м);
рынки (110 000 кв. м);
некапитальные строения-павильоны (17 540 кв. м).
Средняя величина общих арендных ставок (без операционных и коммунальных расходов) составляет сегодня 2060 руб./кв. м. Арендная ставка для якорных арендаторов традиционно существенно ниже, сейчас она в среднем 1250 руб./кв. м. Из-за отсутствия арендаторов в период кризиса игроки рынка вынуждены были идти на значительное снижение арендных ставок. В качественных торговых центрах ставка аренды упала по сравнению с докризисным периодом в центре на 10%, в периферийных районах – в среднем до 18%. Помимо снижения цен арендодатели предлагают скидки. Ряд торговых центров в городе и до кризиса работал по ставке, основанной на проценте с оборота. После кризиса таких арендодателей стало значительно больше.
Наиболее востребованы оказались помещения для стрит-ритейла. «Как показывает история, уличная торговля существует даже во времена военных действий. Самыми востребованными по-прежнему остаются мелкоформатные помещения до 100 кв. м с наличием витрин и высокого пешеходного трафика. В результате цены и арендные ставки за 2009 год на них были снижены всего на 15–25%. Немного сложнее в сегменте крупноформатных помещений свыше 150 кв. м, что обусловлено резким снижением активности потребителей такого рода помещений – банков и крупных федеральных торговых сетей. Следствием является снижение реальных цен в среднем на 35–40% по отношению к пиковым значениям», – говорит Максим Хмель. При этом на рынок по-прежнему выходят новые игроки. Как сообщил г-н Хмель, с начала лета две новые продуктовые сети, основанные на базе крупных пищевых производств, занялись активным поиском и освоением торговых площадей формата «мини-маркет» или «магазин у дома». «Еще одним веянием нашего времени можно считать попытки некоторых ИП сменить торговый центр на отдельное помещение в хорошем месте в центре или открыть дополнительную точку торговли, что раннее было сложно по причине высокой конкуренции среди арендаторов и из-за завышенных арендных ставок. По прежнему остается высокий интерес к мелким торговым помещениям со стороны частного инвестора, интересующегося бизнесом рантье. Как правило, такие инвестиции предполагаю сумму до 10 млн руб.», – говорит эксперт.
«Основные торговые улицы как были, так и остались: Большая Садовая, Ворошиловский, Буденновский, Красноармейская. Второстепенные улицы, которые тоже традиционно считаются торгово-деловыми, не потеряли своего статуса. Они лишь запестрели растяжками «Сдаю» и «Продаю». Средние арендуемые площади – 15–60 кв. м. Цена продажи – до 100 тыс. руб./кв. м. (в некоторых случаях доходит до $10 тыс./кв. м), аренда – около 600 руб./кв. м и выше», – описывает ситуацию на рынке Виталий Богозов.
По мнению Михаила Хабнера, наибольшие перспективы на рынке недвижимости у жестких дискаунтеров. «Реально рынок требует наличия как в центре, так и в районах ТЦ «барахольного типа» площадью 2–4 тыс. кв. м. Этот формат будет популярен и весьма прибылен еще как минимум 2–3 года. Концепция «лицом к людям» – примета сегодняшнего непростого времени. Действительно, появляются новые игроки, которые ранее не могли позволить себе находиться в хорошем стрит-ритейле или сформированных бутиковых ТЦ либо из-за высоких цен, либо из-за неподходящего имиджа», – отмечает эксперт.
Дефицитные склады
В городе по-прежнему не хватает качественных складских площадей. «Что касается производственно-складской недвижимости, мы недавно столкнулись с невозможностью найти подходящий объект для иностранного заказчика под промышленное производство ТНП и склад площадью от 8 до 10 тыс. кв. м с промкоммуникациями до 2,5 МВт электроэнергии и газом не для отопления, а для технологических нужд. Интересно, что заказчик готов рассмотреть как аренду, так и покупку, оперируя вполне адекватными суммами», – приводит пример Михаил Хабнер.
Сегодня в городе строятся несколько логистических комплексов класса А, общая площадь которых составляет более 500 тыс. кв. м. «Окончание их строительства ознаменует первое локальное насыщение рынка. При этом можно прогнозировать дефицит на рынке складских помещений как минимум до 2010–2011 года», – замечает Илья Володько. По его мнению, дефицит качественных помещений вынуждает крупные компании возводить собственные складские комплексы высокого класса. Например, «Ростсельмаш» построил для собственных нужд логистический центр класса А площадью 33 тыс. кв. м. Терминал был построен в течение 2007 года, стоимость проекта превысила 400 млн руб. Собственные склады предпочли построить «Донской табак», «Магнит», «Балтика-Дон», «Иманго» и многие другие.
Основная часть спроса на склады формируется за счет потребности мелкооптовых и розничных торговых организаций в помещениях класса С и D площадью до 250–300 кв. м. Как правило, они предпочитают арендовать склад в черте города, на расстоянии наименьшей удаленности от точек продаж, что обусловлено более высокой скоростью доставки и снижением транспортных расходов. В связи с этим высоким спросом пользуются склады «Сельмаша»: от улицы Троллейбусной до рынка «Меркурий», Межинского – 50-летия «Ростсельмаша», Орская.
Как отмечает Максим Хмель, пересчет кадастровой стоимости земли (иногда выше рыночной) и, как следствие, повышение ставок аренды и налога на нее значительно снизили рентабельность логистического бизнеса, поскольку складские комплексы занимают значительные по площади земельные участки.
По данным Macon Realty Group, общий объем предложения на рынке складских услуг составляет около 400 тыс. кв. м. Объем качественных складских помещений класса А – 10 тыс. кв. м, или 2,5% от общего объема. Единственным складским комплексом класса А владеет компания «НЛК» в г. Батайске.
Общая площадь складских помещений класса В составляет 59 тыс. кв. м, или 14,5% имеющихся на рынке площадей. Остальные складские помещения классифицируются как некачественные и относятся к С и D классу. Объем этих площадей – 331 тыс. кв. м, или 83% предложения.
Доля вакантных площадей низкого качества оценивается на уровне 6–9% в классе А и 3–4% в классе В. К наиболее крупным складским хозяйствам Ростова-на-Дону можно отнести: ООО «Северо-кавказское логистическое предприятие» (22 тыс. кв. м), комплекс ООО «Южная логистическая компания» (14 тыс. кв. м), складской комплекс ОАО «Донской Табак» (10 тыс. кв. м), комплекс ООО «Национальная логистическая компания» (10 тыс. кв. м).
Обеспеченность складскими площадями находится на уровне 3340 кв. м на 1 млрд руб. товарооборота.
По данным Macon Realty Group, в течение 2009 года арендная ставка на не отапливаемые склады осталась на прежнем уровне и по состоянию на июль 2009 года составила 100 руб./кв. м, что объясняется относительно низкой ценой и в докризисный период и увеличившимся спросом на самые дешевые складские площади. Арендная ставка на отапливаемые склады класса С снизилась на 18% и составила около 330 руб./кв. м в месяц.
Как видим, кризис отбросил Ростов-на-Дону назад, однако, хотя многие сейчас переживают тяжелые времена, жизнь продолжается. Появляются новые лица: непрофильные инвесторы, решившие не упускать момент и покупать дешево, пока есть возможность, торговые сети, которые начали работать в нижней ценовой нише. Уже отчетливо видны новые тенденции, которые и определят вектор развития рынка на ближайшие несколько лет. На смену неопределенности, на которую все жаловались еще полгода назад, пришли четкие перспективы. Пусть не самые блестящие, однако по крайней мере понятные деловому сообществу.
На сегодняшний день в Ростове-на-Дону количество сделок по строящимся объектам и крупным земельным объектам практически равно нулю. Большинство новых проектов было приостановлено на стадии проектирования, а строительство продолжается там, где была высокая степень готовности или наличие внешнего финансирования (БЦ «Пять морей», БЦ « Риверсайд», БЦ « Колизей», ТРК «Мегамаг» и « Шоколад»). «Сегодняшний инвестор стал более чем прагматичным и циничным. Сказываются серьезные проблемы с денежной ликвидностью у строительного бизнеса, а также полное отсутствие интереса к региональным проектам со стороны институциональных федеральных и международных инвесторов», – отмечает Максим Хмель, директор компании «Парус».
Огромное количество проектов свернуто, однако жизнь продолжается. «Кто работал «на свои» – обороты сбавили, но шевелятся. Кто работал «в долг», не забывая покупать дорогие яхты, автомобили, «заграницы», выглядят хуже побитых собак. Проблемные активы видно издалека. Мертвые остовы каркасов, стаи бродячих собак и безжизненные краны как потухшие маяки, заросшие паутиной, сигнализирующие, что судоходства здесь нет», – рассуждает Виталий Богозов, директор ООО «Новая Линия – Недвижимость».
При этом на рынок с существенным дисконтом попадают крайне привлекательные объекты. «В продажу поступили также активы (в основном магазины на проспектах), которые, по выражению одного нашего клиента, ранее можно было получить только «в качестве наследства». В среднем третья-четвертая часть этих дефицитных активов уже продана. Цена составила 40–60 % от цены докризисной.
Проблемных активов (с точки зрения документов) хватает, но они не формируют картину рынка, так как не относятся к числу того, что сегодня востребовано частными инвесторами – магазины на проспектах площадью от 50 до 150 кв. м и земельные участки в центре с прямым или косвенным доступом на Буденновский, Ворошиловский, Красноармейскую, Большую Садовую, Пушкинскую (площадью от 2 до 10 соток), в среднем реально приобретаемые от 1,2 до 2 млн руб. за сотку. Другими словами, частный инвестор очень осторожен, и решение целиком зависит от покупающей стороны в ценовом секторе от 10 до 35 млн руб. за единицу покупки», – рассказывает Михаил Хабнер, управляющий партнер компании «Хабнер & Косов Коммерческая Недвижимость».
Наиболее сильно изменился рынок земли: земельный участок сегодня может быть предметом обсуждения инвестора только при наличии отличной локации, идеальной документации и ценой минус 50–70% от докризисной. «Владельцам инвестиционных участков сельхозназначения в пригородах Ростова, скорее всего, придется использовать их по назначению ближайшие несколько лет или отважно разрабатывать и финансировать собственные проекты. Это обусловлено тем, что основные их потребители – инвестфонды, финансирующие строительство логистических парков, и строители коттеджных поселков – остановили даже запланированные проекты и сделки», – замечает Максим Хмель.
Цена решает все
По данным компании Macon Realty, в 2009 году в городе функционирует 12 современных бизнес-центров общей офисной площадью (GLA) 101 626 кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями населения Ростова-на-Дону составила на февраль 2009 года 102 кв. м на 1000 чел., что довольно мало для делового и промышленного центра федерального округа.
Сейчас в стадии незавершенного строительства находится 6 объектов класса А общей офисной площадью 75 501 кв. м и 8 объектов класса В (104 400 кв. м). В планах строительства – 4 объекта класса А (общая офисная площадь – 26 860 кв. м).
Из-за проблем с финансированием большинство застройщиков перенесли сроки на полгода-год вперед (например, бизнес-центры «Дипломат», «Гвардейский», «Колизей», «Риверсайд-Дон», «Пять морей», Don-Capital). Многие проекты в начальной стадии заморожены на неопределенный срок. Так произошло, например, с торгово-офисным центром «Галион». Застройщик (ЗАО «Горизонт») первоначально планировал начать реализацию помещений объекта в IV квартале 2009 года. Однако в настоящее время компания строительство объекта не начала и не располагает данными о сроках его сдачи в эксплуатацию. Реализация планов компании ADM Group (бизнес-центры «Театральный» и «А’стор») также отложена на неопределенное время. Заморожены такие проекты, как торгово-офисный комплекс на Большой Садовой и бизнес-центр «Цветочный». По оценкам Macon Realty Group, в ближайшие три года будет построено только 65% от общего заявленного объема строительства в классе В и 87% – в классе А.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В составляет около 700 руб./кв. м. В классе А – 1200 руб./кв. м. В классе С средняя стоимость аренды – 450–500 руб./кв. м в месяц. При этом спрос ощутимо снижается в сторону дешевых площадей.
Доля вакантных площадей в существующем бизнес-центре класса А достигает 20%. Однако по сравнению с IV кварталом 2008 года загрузка объекта значительно возросла (ранее доля пустующих площадей составляла 60%). В существующих БЦ класса В доля вакантной площади – 10–12% (в докризисный период она была на уровне 4%).
В первый же месяц действия мирового кризиса ликвидности (октябрь 2008 года) ситуация в непопулярных офисных объектах усугубилась: уровень вакантных площадей увеличился до 30%. Высокая доля вакантных площадей привела к тому, что собственники объектов были вынуждены значительно снижать ставки аренды, чтобы не допустить дальнейшего оттока арендаторов. Низкий уровень спроса на класс А подтверждается тем, что в единственном существующем бизнес-центре данного класса Clover House (который не имеет существенных недостатков в концепции и расположен в деловом центре города) в начале 2008 года уровень вакантных площадей составлял 60%. Основной причиной низкого спроса стала высокая арендная ставка. «Анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендной ставки показывает высокую эластичность спроса по цене. Этот говорит о том, что со снижением уровня арендной ставки спрос на помещения со стороны арендаторов возрастает. Объекты, имеющие относительно низкий уровень стоимости аренды и не имеющие существенных недостатков, полностью заполнены даже в период кризиса», – говорит Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group.
При этом спрос на офисы весьма специфичен. Так, по данным компании «Хабнер & Косов Коммерческая Недвижимость», охотно приобретаются площади, ранее позиционировавшиеся как торговые (от 60 до 200 кв. м) в нестарых зданиях в центре, но на «косвенных» улицах по цене 2,5 до 8 млн руб. «У нас есть клиенты, готовые купить офисную (только новую) недвижимость площадью от 5 до 10 тыс. кв. м, но по демпинговым ценам – не более 50–60 тыс./кв. м. Мотивация покупки – «сдадим через 3–5 лет (цитирую дословно), когда рынок полностью восстановится и площади будут востребованы по адекватной цене». Так или иначе – это разновидность отложенного спроса», – делится наблюдениями Михаил Хабнер.
Офисный сегмент наиболее сильно пострадал от кризиса. Здесь самая жесткая конкурентная борьба и самые большие скидки. «Реальные сделки сегодня подразумевают дисконт не менее 50% от уровня цен лета прошлого года», – замечает Михаил Хмель.
Есть все основания прогнозировать и дальнейшее падение цен. Прогноз ввода офисных площадей, даже с учетом влияния мирового кризиса ликвидности и снижения активности застройщиков, обуславливает значительное увеличение к 2012 году доли класса А (до 21%). Доля офисных объектов класса В увеличится с 27 до 35%. Если застройщики, вводящие в эксплуатацию строящиеся сейчас объекты, не будут снижать арендные ставки, уровень вакантных площадей в этих офисных центрах будет очень высоким, что означает отрицательные показатели экономической эффективности. Поэтому велика вероятность того, что уровень арендных ставок будет продолжать снижаться. Наименее успешные объекты, а также объекты, имеющие максимальные ставки аренды в пределах своего класса вынуждены будут снизить ставки еще на 10–25%. В успешных объектах с низким уровнем вакантных площадей возможна корректировка цен в пределах 5%.
Уличная торговля существует и во время военных действий
В Ростове-на-Дону на 1000 человек приходится всего 403 кв. м. Показатель довольно небольшой, но в период кризиса девелоперы строящихся торговых центров и здесь столкнулись с проблемой заполнения своих объектов. «Основная причина данного явления – это достаточно высокий объем торговых площадей, открытие которых было запланировано на временной промежуток, совпавший с периодом значительного спада спроса. Спрос на торговую недвижимость Ростова-на-Дону в кризис сократился на 40–60%. Сегодня очень сложно вовлечь заемные средства в расширение торговых сетей, без которых многие игроки вынуждены «заморозить» планы по открытию новых магазинов», – объясняет Илья Володько. По его словам, в связи с отсутствием спроса девелоперы строящихся объектов затягивают открытие торговых центров. Некоторые объекты вынуждены открываться очередями. Таким путем пошли ТЦ «Золотой Вавилон» и «Талер». Девелоперы ТЦ «Мега Маг» из-за отсутствия арендаторов перенесли открытие всего комплекса на осень 2009 года. Также перенесено открытие Fashion center с 2009 на 2011 год.
Сейчас в Ростове-на-Дону функционируют 13 торговых центров и 7 гипермаркетов.
Общий объем рынка торговых помещений оценивается на уровне 1 183 804 кв. м. При этом структура рынка выглядит следующим образом:
различные встроено-пристроенные и малоформатные отдельно стоящие помещения (общий объем около 746 244 кв. м);
торговая площадь в торговых центрах (292 431 кв. м);
рынки (110 000 кв. м);
некапитальные строения-павильоны (17 540 кв. м).
Средняя величина общих арендных ставок (без операционных и коммунальных расходов) составляет сегодня 2060 руб./кв. м. Арендная ставка для якорных арендаторов традиционно существенно ниже, сейчас она в среднем 1250 руб./кв. м. Из-за отсутствия арендаторов в период кризиса игроки рынка вынуждены были идти на значительное снижение арендных ставок. В качественных торговых центрах ставка аренды упала по сравнению с докризисным периодом в центре на 10%, в периферийных районах – в среднем до 18%. Помимо снижения цен арендодатели предлагают скидки. Ряд торговых центров в городе и до кризиса работал по ставке, основанной на проценте с оборота. После кризиса таких арендодателей стало значительно больше.
Наиболее востребованы оказались помещения для стрит-ритейла. «Как показывает история, уличная торговля существует даже во времена военных действий. Самыми востребованными по-прежнему остаются мелкоформатные помещения до 100 кв. м с наличием витрин и высокого пешеходного трафика. В результате цены и арендные ставки за 2009 год на них были снижены всего на 15–25%. Немного сложнее в сегменте крупноформатных помещений свыше 150 кв. м, что обусловлено резким снижением активности потребителей такого рода помещений – банков и крупных федеральных торговых сетей. Следствием является снижение реальных цен в среднем на 35–40% по отношению к пиковым значениям», – говорит Максим Хмель. При этом на рынок по-прежнему выходят новые игроки. Как сообщил г-н Хмель, с начала лета две новые продуктовые сети, основанные на базе крупных пищевых производств, занялись активным поиском и освоением торговых площадей формата «мини-маркет» или «магазин у дома». «Еще одним веянием нашего времени можно считать попытки некоторых ИП сменить торговый центр на отдельное помещение в хорошем месте в центре или открыть дополнительную точку торговли, что раннее было сложно по причине высокой конкуренции среди арендаторов и из-за завышенных арендных ставок. По прежнему остается высокий интерес к мелким торговым помещениям со стороны частного инвестора, интересующегося бизнесом рантье. Как правило, такие инвестиции предполагаю сумму до 10 млн руб.», – говорит эксперт.
«Основные торговые улицы как были, так и остались: Большая Садовая, Ворошиловский, Буденновский, Красноармейская. Второстепенные улицы, которые тоже традиционно считаются торгово-деловыми, не потеряли своего статуса. Они лишь запестрели растяжками «Сдаю» и «Продаю». Средние арендуемые площади – 15–60 кв. м. Цена продажи – до 100 тыс. руб./кв. м. (в некоторых случаях доходит до $10 тыс./кв. м), аренда – около 600 руб./кв. м и выше», – описывает ситуацию на рынке Виталий Богозов.
По мнению Михаила Хабнера, наибольшие перспективы на рынке недвижимости у жестких дискаунтеров. «Реально рынок требует наличия как в центре, так и в районах ТЦ «барахольного типа» площадью 2–4 тыс. кв. м. Этот формат будет популярен и весьма прибылен еще как минимум 2–3 года. Концепция «лицом к людям» – примета сегодняшнего непростого времени. Действительно, появляются новые игроки, которые ранее не могли позволить себе находиться в хорошем стрит-ритейле или сформированных бутиковых ТЦ либо из-за высоких цен, либо из-за неподходящего имиджа», – отмечает эксперт.
Дефицитные склады
В городе по-прежнему не хватает качественных складских площадей. «Что касается производственно-складской недвижимости, мы недавно столкнулись с невозможностью найти подходящий объект для иностранного заказчика под промышленное производство ТНП и склад площадью от 8 до 10 тыс. кв. м с промкоммуникациями до 2,5 МВт электроэнергии и газом не для отопления, а для технологических нужд. Интересно, что заказчик готов рассмотреть как аренду, так и покупку, оперируя вполне адекватными суммами», – приводит пример Михаил Хабнер.
Сегодня в городе строятся несколько логистических комплексов класса А, общая площадь которых составляет более 500 тыс. кв. м. «Окончание их строительства ознаменует первое локальное насыщение рынка. При этом можно прогнозировать дефицит на рынке складских помещений как минимум до 2010–2011 года», – замечает Илья Володько. По его мнению, дефицит качественных помещений вынуждает крупные компании возводить собственные складские комплексы высокого класса. Например, «Ростсельмаш» построил для собственных нужд логистический центр класса А площадью 33 тыс. кв. м. Терминал был построен в течение 2007 года, стоимость проекта превысила 400 млн руб. Собственные склады предпочли построить «Донской табак», «Магнит», «Балтика-Дон», «Иманго» и многие другие.
Основная часть спроса на склады формируется за счет потребности мелкооптовых и розничных торговых организаций в помещениях класса С и D площадью до 250–300 кв. м. Как правило, они предпочитают арендовать склад в черте города, на расстоянии наименьшей удаленности от точек продаж, что обусловлено более высокой скоростью доставки и снижением транспортных расходов. В связи с этим высоким спросом пользуются склады «Сельмаша»: от улицы Троллейбусной до рынка «Меркурий», Межинского – 50-летия «Ростсельмаша», Орская.
Как отмечает Максим Хмель, пересчет кадастровой стоимости земли (иногда выше рыночной) и, как следствие, повышение ставок аренды и налога на нее значительно снизили рентабельность логистического бизнеса, поскольку складские комплексы занимают значительные по площади земельные участки.
По данным Macon Realty Group, общий объем предложения на рынке складских услуг составляет около 400 тыс. кв. м. Объем качественных складских помещений класса А – 10 тыс. кв. м, или 2,5% от общего объема. Единственным складским комплексом класса А владеет компания «НЛК» в г. Батайске.
Общая площадь складских помещений класса В составляет 59 тыс. кв. м, или 14,5% имеющихся на рынке площадей. Остальные складские помещения классифицируются как некачественные и относятся к С и D классу. Объем этих площадей – 331 тыс. кв. м, или 83% предложения.
Доля вакантных площадей низкого качества оценивается на уровне 6–9% в классе А и 3–4% в классе В. К наиболее крупным складским хозяйствам Ростова-на-Дону можно отнести: ООО «Северо-кавказское логистическое предприятие» (22 тыс. кв. м), комплекс ООО «Южная логистическая компания» (14 тыс. кв. м), складской комплекс ОАО «Донской Табак» (10 тыс. кв. м), комплекс ООО «Национальная логистическая компания» (10 тыс. кв. м).
Обеспеченность складскими площадями находится на уровне 3340 кв. м на 1 млрд руб. товарооборота.
По данным Macon Realty Group, в течение 2009 года арендная ставка на не отапливаемые склады осталась на прежнем уровне и по состоянию на июль 2009 года составила 100 руб./кв. м, что объясняется относительно низкой ценой и в докризисный период и увеличившимся спросом на самые дешевые складские площади. Арендная ставка на отапливаемые склады класса С снизилась на 18% и составила около 330 руб./кв. м в месяц.
Как видим, кризис отбросил Ростов-на-Дону назад, однако, хотя многие сейчас переживают тяжелые времена, жизнь продолжается. Появляются новые лица: непрофильные инвесторы, решившие не упускать момент и покупать дешево, пока есть возможность, торговые сети, которые начали работать в нижней ценовой нише. Уже отчетливо видны новые тенденции, которые и определят вектор развития рынка на ближайшие несколько лет. На смену неопределенности, на которую все жаловались еще полгода назад, пришли четкие перспективы. Пусть не самые блестящие, однако по крайней мере понятные деловому сообществу.
Назад
Загрузка...