Сибирская столица коммерческой недвижимости

Сладкий пирог
Наличие обоснованного спроса на объекты коммерческой недвижимости, естественно, вызывает желание инвестировать в этот сектор – как у многочисленных новосибирских строительных и девелоперских компаний («Сэлф-Центр», «СибирьСтройИнвест», «Струг», «Ангоб», «АвиаСтрой», ИСК «Заельцовская», АН «Сайл» и др.), так и у московских инвесторов («РосЕвроДевелопмент», DVI, «Группа Плаза», «Финансовая Корпорация», «ГлобэксБанк» и др.)
Естественно, делиться сладким пирогом «за так» никто не хочет – на пути московских инвесторов встают многочисленные бюрократические препятствия и обременения. Да и сами новосибирские компании активно конкурируют друг с другом и с москвичами за хорошие участки строительства. Яркий пример – история с продажей земельного участка компании IKEA. Шведской компанией был выбран подходящий участок площадью 42 га, однако схема аренды на 49 лет ее не устраивала – принципиальной позицией была покупка в собственность. Городская администрация (в соответствии с Земельным кодексом) согласилась продать в собственность только через аукцион – 5 ноября 2003 года состоялся первый в Новосибирске земельный аукцион, который выиграла компания «Труд», предложившая за участок 84,6 млн. руб., к чему шведы, не предполагавшие, что кто-то в Новосибирске отважится купить столь большой участок, оказались не готовы. Зачем «Труд» купил этот участок, пока остается тайной – за прошедшие два года никакого строительства там не началось. «Сейчас идет разработка концепции и проектирование первых объектов, которые появятся на территории «Солнечной долины», это займет еще 5–6 месяцев», – рассказывает Анатолий Пастушенко, начальник службы аренды УПК «Экопласт» (дочерняя компания «Труда», управляющая его объектами). Надо отметить, что на сегодняшний день и в обозримом будущем «Труд» – крупнейшая девелоперская компания города, изначально строившая здания не по долевой схеме, а именно для сдачи в аренду. Ей принадлежат торговые здания «Зеленые купола» (6200 кв. м), «Флагман» (4430 кв. м), «Премьер» (7500 кв. м), бизнес-центры «Димитровский» (6100 кв. м) и «Зеленые купола» (5140 кв. м), ведется строительство центров «Манхэттен» (45 тыс. кв. м), «Кобра» (15 тыс. кв. м), «Москва» (22 тыс. кв. м).
Один из способов конкурентной борьбы – использование возможностей влиятельных коммунальных служб-монополистов. Такие компании, как «Новосибирскэнерго», МУП «Горводоканал» могут выставлять практически невыполнимые технические условия, отбивая желание у девелоперов, которые с ними «не дружат», участвовать в аукционе на земельный участок. Более того – одна из дочерних компаний «Новосибирскэнерго», ЗАО «Строитель», уже выигрывала конкурсы на несколько лакомых участков. Ярким примером новосибирских технических условий является организованный в августе 2005 года мэрией конкурс на земельные участки в пойме реки Каменки, где создается общественный центр городского масштаба. Стоимость технических условий (сметных работ на тепло- и электроснабжение) для участка площадью 6,3 га составляла 513 млн. руб., а стоимость годовой аренды – более чем в 3 раза меньше – 125 млн. руб. В июле 2005 года участок в центре города площадью 0,8 га у автовокзала был продан на аукционе за 57 млн. руб. с обременениями: в 62,6 млн. руб. – от
«Новосибирскэнерго» и 612 млн. руб. – от городских теплосетей. Интересно, что оба участника этого аукциона представляли холдинг «Сибирский гигант». В то же время даже таких «дорогих» участков в городе осталось немного. «В Новосибирске методом выделения (когда это еще разрешалось) застройщики получили около 1200 участков, а осваивается только 350, из них около 150 – под коммерческую недвижимость, самые интересные участки на аукционе уже не купишь», – отмечает директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева.
Понимание особенностей строительной индустрии города и способов их преодоления помогает новосибирским компаниям. Но для создания качественных объектов часто им не хватает опыта и знаний. Яркий пример – история со строительством торгового центра компанией «Нидан Фудс». В 2004 году она получила участок под возведение торгового центра в районе Димитровской дамбы. Однако через некоторое время представители компании обнаружили, что поблизости строится большой торговый комплекс компанией «Сибирский гигант», и строительство было заморожено. Почему маркетологи компании не удосужились изучить конкурентную ситуацию до начала строительства – неизвестно. Впрочем, времена меняются, и, как отмечает Ермолаева из RID Analytics, новосибирские строительные компании постепенно начинают обращаться к специалистам для проведения исследования или разработки концепции будущего здания.
Московские компании в большинстве своем таких промахов уже не допускают. Поэтому новосибирцы, которые лучше знают «изгибы коридоров» местной власти и монополистов, постепенно находят общий язык с москвичами, обладающими столь необходимыми инвестициями, опытом и знаниями – за последние годы от противостояния стороны пришли к разумному взаимодействию. Яркие примеры – сотрудничество компаний «Красный проспект» и «РосЕвроДевелопмент», союз «СтройградИнвеста», «Группы Плаза» и «Финансовой корпорации». Причем у москвичей возможностей для выбора партнеров много. «Строительный рынок Новосибирска еще не сформировался и не монополизирован, в отличие от, например, Кемерово – в городе действуют сотни строительных компаний, каждая из которых потенциально может стать участником или инициатором создания объекта коммерческой недвижимости», – отмечает директор по маркетингу компании DSO Consulting Сергей Дьячков.
Одновременно с московскими девелоперами и инвесторами в город приходят и пока экзотические для местного рынка управляющие и эксплутационные компании. Например, в 2004 году офис в Новосибирске открыла немецкая компания Peter Dussmann, специализирующаяся на эксплуатации и обслуживании объектов коммерческой недвижимости (обеспечение безопасности, обслуживание технических систем, организация питания, уборка и т. д.) «Нам иногда сложно объяснить, например, что такое «клининг» – некоторые новосибирцы слов таких не знают, да и за сами услуги они не готовы пока платить – им привычнее бабка с тряпкой. Легче работать с приходящими в город москвичами – вместе с ними в городе приживутся и современные технологии эксплуатации объектов коммерческой недвижимости», – считает генеральный директор «Петер-Дусманн-Восток» Виктор Тимохин.

Офисы
Сегодня, по данным компании DSO Consulting, в городе насчитывается более 1 млн. кв. м площадей, используемых под офисы, из них в офисных центрах различного происхождения – не менее 230 тыс. кв. м (данные АН «Акрополь»). Заполнены эти площади на 95%. Средняя цена аренды, по данным АН «Акрополь», составляет 590 руб. в месяц за 1 кв. м, а рост цен за 2005 год прогнозируется на уровне инфляции – 10–12%. По оценке агентства RID Analytics, в Новосибирске пока нет офисных центров класса А, к классу В можно отнести несколько зданий общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. «Впрочем, если подходить к классификации более жестко, может оказаться, что реально к классу В относится 30-50 тыс. кв.м», - подчеркнула руководитель RID Analytics Елена Ермолаева.
Пока спрос на офисные помещения, особенно качественные, превышает предложение, однако, возможно, уже через несколько лет рынок офисной недвижимости достигнет насыщения, если все начавшиеся проекты будут достроены в срок. Изначально львиная доля офисных помещений возникла в бывших корпусах НИИ, административных корпусах заводов, проектных институтов, перепрофилированных квартирах и т. п. С конца 90-х годов началось строительство новых объектов – большинство из них создавалось по долевой схеме и имеет от 2 до 40 собственников. «Внутренний региональный продукт формируется за счет торговли и услуг, малого и среднего предпринимательства, в регионе нет полезных ископаемых и предприятий по их переработке, а значит, и источников крупных инвестиций, поэтому и преобладало долевое строительство», – объясняет Александр Астахов, заместитель директора АН «Акрополь».
Только с 2004 года рынок начинают заполнять объекты нового строительства, относящиеся строителями к классу А и B и предназначенные преимущественно для сдачи в аренду. Например, В 2005 году введен в строй бизнес-центр Golden Plaza площадью 6630 кв.м, где арендаторами стали Ernst & Young, Сибакадембанк, Приват-банк, представительство “Сосьете Женераль”. В 2005 году уже введены и еще будут введены офисные центры суммарной площадью около 50 тыс. кв. м, в 2006–2007 годах – еще более 150 тыс. кв. м. С 2002 года, по данным DSO Consulting, ежегодно вводилось по 25–30 тыс. офисных площадей, не считая площадей, строившихся крупными компаниями под свои офисы, но при этом на 20–30% сдающихся теперь в аренду.
Неплотная «сталинско-брежневская» застройка города предопределила возможность реализации многочисленных новых проектов именно в центральной части города (районы на правом берегу, прилегающие к площади Ленина и центральной части Красного проспекта). В центре города, по сути дела, создается Сити – офисные центры строятся на ул. Ленина, Челюскинцев, Семьи Шамшиных, Коммунистической, Крылова, Гоголя, Серебренниковской, пр. Димитрова и других. В 100 м от пл. Ленина компанией «СибирьСтройИнвест» будет возведена 30-этажная башня «PLAZA-Новосибирск». Правда, на участке, полученном три года назад, строительство так и не началось – из-за проблем с согласованиями по причине огромного количества коммуникаций, проходящих под землей, включая каналы секретной связи. Видимым с первого взгляда недостатком многих проектов является отсутствие достаточного числа парковочных мест. «Девелопер 12-этажного офисного здания с торговыми помещениями предусмотрел 180 мест на парковку. На мой вопрос, где будут стоять машины покупателей, он указывал на эту парковку, про нее же он говорил, когда пояснял, где будут стоить машины приехавших в офис сотрудников», – рассказывает управляющий партнер сети «Сибириада» Алексей Касимов.
Амбициозные и рискованные проекты связаны с созданием офисных площадей класса А. С одной стороны, город нуждается в таких площадях, поскольку помещения, соответствующие этому классу, составляют 1–2% от всего объема. По данным исследований компании «РовЕвроДевелопмент», потребность в таких площадях составляет 100 тыс. кв. м. С другой стороны, помещения в центрах класса А чересчур дороги для большинства местных предпринимателей. «По данным опроса, который мы провели, офис представительского класса (хорошая парковка, несколько телефонных линий, Интернет, отделка помещений) требуется только 15–20% работающих в Новосибирске компаний, причем значительная доля в этом числе – иногородние и иностранные компании», – рассказывает Александр Астахов.
Поэтому девелоперы будут привлекать на эти площади класса А заинтересованные в работе в Сибири крупные российские и зарубежные корпорации. Но хватит ли их на все объекты, неизвестно. Борьба ожидается между проектом строительной компании «Красный проспект», инвестирует и ведет который московский «РосЕвроДевелопмент», и проектами крупнейшего местного девелопера – компании «Труд». Они строят объекты класса А: «РосЕвроПлаза» («РосЕвроДевелопмент»), «Манхэттен» («Труд») и «Кобра» («Труд») – каждый площадью более 15 тыс. кв. м, друг напротив друга, на проспекте Димитрова. «Проекты позиционируются для разных целевых аудиторий, поэтому соперничества между ними не будет – в данном месте получится очень выгодный для обеих компаний проект, который за счет дополнения положительных сторон одного объекта положительными сторонами другого притянет сюда лучшие компании Новосибирска», – считает коммерческий директор компании «РосЕвроДевелопмент» Наталья Коротаева. В любом случае на пересечении пр. Димитрова и ул. Ленина через
полтора года появится новый деловой центр городского масштаба.

Торговля
По данным администрации города, на начало 2004 года в Новосибирске было 3000 торговых объектов общей площадью 768 тыс. кв. м. Средняя цена аренды, по данным АН «Акрополь», составляет 975 руб. за 1 кв. м в месяц и вырастет за 2005 год на 25%.
В начале 90-х годов рынок торговых помещений состоял из муниципальных и приватизированных магазинов, ЦУМа, ГУМа, множества рынков, ярмарок, оптовых и мелкооптовых баз. За 10 лет появились современные торговые комплексы, были выкуплены и переоборудованы сотни супермаркетов и магазинов. Однако рыночная торговля продолжает играть немалую роль. Так, на Гусинобродском шоссе работает крупнейший в Сибири вещевой рынок, на котором закупаются предприниматели и жители не только Новосибирска, но и Кемерово, Барнаула, Омска, Томска и других городов. Убийство двух вице-мэров города связывают с желанием поставить под контроль торговлю на этом рынке.
По данным исследований RID Analytics, в конце 2004 г. общая площадь современных торговых центров в Новосибирске не превышала 61 тыс. кв.м. При этом, за последние годы было построено лишь 3-4 современных ТЦ. Тем не менее, если строительным компаниям удастся завершить начатые объекты, то к концу 2007 г. общая площадь современных ТЦ достигнет 450 тыс. кв. м.
Подавляющий процент торговых площадей в городе – встроенно-пристроенные помещения. В центральных торговых коридорах (в первую очередь Красный проспект и Вокзальная магистраль) значительная доля – переведенные из жилого фонда помещения. Небольшие торговые комплексы возникали на первых этажах НИИ, институтов, жилых зданий, на стадионах, в Доме быта и т. д. Крупнейшие торговые объекты города – ЦУМ, ГУМ, «Фестиваль», «Мегас», «Зеленые купола», «Флагман» – по площади не превышают 20 тыс. кв. м (каждый). Надо отметить что ЦУМ (18 тыс. кв. м), как и ГУМ, сохранил формат универмага – в планировке и навигации основное внимание уделяется не маркам, а ассортиментным группам. И это несмотря на последовавшую после пожара в 2001 году реконструкцию. Единственный арендатор, отвоевавший право работать отдельной секцией «как в торговом центре», – Ile De Beaute.
Первый классический торгово-развлекательный центр «Континент» (25 тыс. кв. м) открыт в спальном районе в июле 2005 года компанией ООО «Итера». Примечательно, что уровень развития торговых операторов в городе позволяет наполнять торгово-развлекательный центр полностью за счет местных предпринимателей. В «Континенте» продуктовым оператором стали «Солнечные продукты» (сеть принадлежит ООО «Итера»), товары для дома представлены магазинами «Чудодом» и «Перестройка», бытовая техника – «СибВез», многозальный кинотеатр открыт компанией «АртСайнСинемаДистрибушн», которая управляет сетью из 7 современных кинотеатров в Новосибирске; ресторанный дворик организован новосибирской компанией NewYorkPizza.
Первым современным объектом, который решили заполнить известными московскими и зарубежными марками, стал «Фестиваль» (открыт в конце 2004 года), принадлежащий группе московских компаний. Среди учредителей новосибирской компании ОАО «Турсиб» – генеральный директор московского агентства «Турист» Игорь Ялышев, генеральный директор компании «Белфорд» Найля Ялышева и ООО «Промтехноинвест». Построен комплекс в нижней части здания недостроенной гостиницы на пл. Маркса (левый берег). В центр встали «Ростик’с», Mexx, Ecco, Sela, Adidas, Intersport, Oggi и т. д., до этого предпочитавшие размещаться вдоль основных торговых коридоров правого берега (ул. Советская, Вокзальная магистраль, Красный проспект). Значительные площади занял московский оператор бытовой техники «Мир». Но с московским продуктовым арендатором – сетью «Патэрсон» – отношения не сложились, и его место занял местный «Холидей Классик».
Характерная черта Новосибирска – торговля тяготеет к станциям метро, где находятся интенсивные транспортные развязки и идет пересадка с метро на наземный транспорт. Так, на пл. Маркса (левый берег), где работает «Фестиваль», есть также оставшийся в собственности муниципалитета ГУМ, строятся крупные торгово-досуговые центры компаниями «Гранит» и «СБС-309». У станции метро «Красный проспект», где находится центральный рынок, торговые площади возводят «Сэлф-Мастер» и «Труд» (ТЦ «Москва»). Последний будет введен в строй в декабре 2005 года, и его арендаторами будут «Ив Роше», «Связной», «Бюстье», супермаркет, боулинг-центр. Участвует в сдаче площадей в аренду компания Noble Gibbons. Впервые в городе откроется подземная стоянка. «Это будет первый торговый центр с известными московскими и зарубежными марками на правом берегу Новосибирска – до сих пор такие магазины размещались на Красном проспекте, Вокзальной магистрали и в «Фестивале» на левом берегу», – рассказывает Анатолий Пастушенко. Строящийся поблизости от »
Москвы» «Сэлф-центр» – тоже в своем роде уникальный объект. Девелопер проекта – компания «Сэлф-мастер» – задумала в 1998 году огромный торгово-офисный центр (140 тыс. кв. м) и взяла кредит в Новосибирском банке «Сибконтакт», но деньги кончились раньше, чем была построена первая очередь (торговый центр площадью 25 тыс. кв. м). В итоге теперь главным в проекте является банк «Сибконтакт».
Статус торговой столицы Сибири предопределил развитие мощных торговых операторов, которые могут действовать на территории не только Новосибирска, но и всей Сибири. Это такие сети, как «Россита», «Монро», «Холидей-Классик», «Сибирский гигант», «Быстроном», «Топ-Книга», «Сибвез». Многие из них уже перешли к девелоперской деятельности – не только покупают и арендуют объекты, но и строят их. «Сибирский гигант» создает сеть районных торговых центров, гипермаркетов и cash & carry в спальных районах и на основных магистралях Новосибирска, а также получил участок для строительства cash & carry в Барнауле. Надо отметить, что компания в 2004 году открыла в спальном районе Новосибирска ТЦ районного масштаба – «МЕГАС» с продовольственным гипермаркетом, магазином «Эльдорадо», химчисткой, салоном сотовой связи, магазином джинсов, подарков, часов, цветов и кафе. Это один из первых торговых объектов города с внятной концепцией, видимо оттого и ставший известным всему Новосибирску, несмотря на свой небольшой размер (8000 кв. м). Аналогичный ТЦ строится у автовокзала «В этом проекте мы исправим некоторые ошибки существующего «Мегаса», например, парковку», - отмечает Роман Загуменный, директор компании «Сибирский гигант». Также подобный объект возводит сеть «Сибириада» в Северо-Чемском жилмассиве.
Экспансия сибиряков, уральцев, москвичей в Новосибирск только начинается. Из крупнейших московских торговых операторов в город пока проникли только «Мир», «СпортМастер», «Эльдорадо» и продовольственная «Пятерочка» (по франчайзингу), пока вытесненная на окраины города. «Рамстор» активно ищет площадки как у девелоперов, так и через администрацию города. А «Патэрсон» после первых неудачных опытов взаимодействия с новосибирскими девелоперами временно охладел к столице Сибири. «Через 9–12 месяцев мы будем активно осваивать города Сибири, в том числе используя франчайзинг, но не сейчас – мы сосредоточены на расширении сети в городах, где магазины уже введены в строй», – говорит Надежда Сенюк, пресс-секретарь сети «Патэрсон». Активно осваивают город сотовики – «Евросеть» и «Связной». Работает несколько магазинов барнаульской сети бытовой техники и электроники «Айсберг».
Бурно развивается индустрия питания – так, сеть ресторанов компании «Фуд Мастер» объединяет более 10 точек под марками «Жили-Были», «Грильмастер», «Вилка-Ложка», «Макарони», «Пицца-Паста». Сеть Эрика Шогрена NewYorkPizza и отколовшаяся от нее «NewYorkPizza. Новосибирск» насчитывает десятки точек. «NewYorkPizza.Новосибирск» насчитывают десятки точек. Работает СП московского «Росинтера» и новосибирских предпринимателей – компания «Росинтер-Новосибирск», открывшая в городе три «Ростик’са», две «Мока-Локи-», «IL Патио», 2 «Планеты Суши» и «Сибирскую Корону». Активно развивается сеть «Ресторатор», включающая рестораны «Ангар», «Депо», People’s и др. Планы экспансии новосибирских рестораторов распространяются на Красноярск, Новокузнецк, Барнаул, Томск, Омск, Кемерово.
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет связано с «варягами» и приведет к увеличению доли крупных торговых объектов и торгово-развлекательных центров. Так, красноярский холдинг «Сибирская губерния» выкупил заводской цех у компании «Электрокомплектсервис» и строит гипермаркет «АЛПИ», екатеринбургский «Кит-Кэпитал» получил участок под торговый центр на левом берегу, решают земельный вопрос московские DVI и «РосЕвроДевелопмент», IKEA взяла в аренду участок на левом берегу, в районе Бугринской рощи, инвесторами проекта «Апельсин» на вокзальной площади (пл. Гарина-Михайловского) выступают московские «Финансовая корпорация» и PLAZA. «ГлобэксБанк» в 2003 году выкупил у «Торгового Квартала» недостроенный торговый центр и сейчас решает, как его достроить. Стоимость услуг компании SMT-Developments по доработке и оптимизации концепции проекта составляет $63 527. Помимо SMT-Developments активно работает в городе компания Jones Lang LaSalle – над проектом компании «Автоярус» на Красном проспекте. «Одним из участников и соинвесторов проекта выступает компания «Синема-парк», оператор мультиплексов, (запланировано 10 залов)», - отмечает Екатерина Земская, менеджер проекта от компании JonesLangLaSalle.
Если все заявленные проекты будут реализованы, объем торговых площадей в городе за три года вырастет на 70%, и скорее всего часть из ныне востребованных площадей окажутся неинтересными торговым операторам. Пока же востребованными оказываются все площади. «Сейчас площади под супермаркет можно купить в городе за 30–80 тыс. руб. за 1 кв. м. Ниже 30 тыс. никто не опустит цену даже на окраине города. Свободные качественные помещения находить для аренды и продажи с каждым годом все труднее, поэтому и более-менее подходящие помещения в объектах нового строительства быстро разбирают. При таком дефиците мы начали строить супермаркеты в спальных районах самостоятельно», – рассказывает Алексей Касимов.

Склады
Новосибирск является крупным центром оптовой торговли и транспортной логистики, поэтому относительно востребованными оказываются и объекты складской недвижимости. DSO Consulting оценивает городской объем складских площадей в 650 тыс. кв. м, основная доля которых – металло- и овощебазы, высвободившиеся производственные помещения, сохранившиеся с советских времен складские базы. Средняя стоимость аренды в них, согласно DSO Consulting, составляет сейчас около 140 руб. в месяц. Реальный спрос на современные складские помещения класса А ограничен несколькими компаниями, и многие из них предпочитают строить склады для личного пользования. Так, собственные помещения в Новосибирске имеют «Пепси», «Балтика», «Сибирский берег», «Красный Восток», «Инмарко», «Электрокомплектсервис». Для общего пользования современный складской терминал площадью 10 тыс. кв. м ввел только Tablogix. Складской комплекс, который будет введен ближайшей зимой, возводит «Национальная логистическая компания» (10 тыс. кв. м). Склад для алкогольной
продукции (21 тыс. кв. м) строит компания «Септима», учредившая компанию «Сибирский грузовой терминал» – первая очередь уже введена. Планируют строительство: Новосибирская дистрибьюторская компания «Караван» (20 тыс. кв. м), «Русская логистическая служба» (40 тыс. кв. м), «РосЕвроГрупп» (25 тыс. кв. м), FM Logistik (более 10 тыс. кв. м), AZ WMS и даже «Новосибирскэнерго» – на площадях купленного завода «Альбумин».