Подводный шопинг

В мире океанариумы строятся в основном за бюджетный счет и, как правило, не соседствуют с торговлей. Инициатору проекта «Планета Нептун» – ЗАО «Рубин» – не приходится рассчитывать на государственное финансирование. Поэтому перед ним стоит чрезвычайно сложная задача: сделать свой комплекс коммерчески эффективным не в ущерб зрелищности и при этом не задирать цены на входные билеты, чтобы «погружение в морскую пучину» было по карману петербуржцам и небогатым туристам из российской глубинки. Инвестор рассчитывает достичь этого, сочетав под одной крышей несколько функций и превратив океанариум в «магнит» для торговли и развлечений.

Бизнес-«матрешка»
Компания «Рубин» – один из старейших в Петербурге девелоперов. Она является дочерней структурой Центрального конструкторского бюро морской техники «Рубин». Планы по строительству коммерческого комплекса на площадке, прилегающей к зданию ЦКБ, появились у его руководства еще в период горбачевской перестройки. В 1991 году на набережной Обводного канала, 93а заработал первый в городе бизнес-центр. В этом же здании тогда открылся и первый в Северной столице отель, построенный на частные средства. Со временем офисные и гостиничные блоки расширялись, а к комплексу приросли ресторан и спортивно-оздоровительный центр. Сегодня МДЦ «Нептун» – это уникальный для города многофункциональный коммерческий объект общей площадью около 24 500 кв. м. В его составе: 6 тыс. кв. м офисных помещений класса В; отель на 150 номеров (категорий три и четыре «звезды»), входящий в международную сеть Best Western International; примерно 5 тыс. кв. м занимает оздоровительный комплекс с 25-метровым бассейном, саунами и джакузи, с боулингом на 8 дорожек, кортами для тенниса и сквоша, гольф-симулятором, фитнес-клубом и др.; имеется ресторан на 160 мест и несколько баров.
Работы по созданию МДЦ «Нептун» завершились осенью 2000 года. Тогда же возникла идея по освоению соседнего участка на углу Звенигородской ул. и ул. Марата, отделенного от действующего комплекса небольшим парком.

Взгляд поверх забора
Территорию площадью 18 800 кв. м в это время занимали полуразрушенная дет¬ская кон¬носпор¬тив¬ная шко¬ла и гаражи автотранспортного предприятия. Генеральный директор ЗАО «Рубин» Владимир Давыдов вспоминает: «Когда пять лет назад экс-губернатор Петербурга Владимир Яковлев приехал посмотреть наш комплекс «Нептун», то с высоты президентского номера ему открылся вид на живописную помойку, прикрытую забором: кучи мусора, развалины, поломанные машины. И все это в пяти минутах езды от Невского проспекта. Тогда мы и попросили у градоначальника отдать нам эту площадку. Тем более что неухоженный и неосвещенный пустырь – не лучшее соседство для бизнес-центра и гостиницы».
Губернатор инициативу одобрил, однако оформление документов растянулось на два года. Только в июле 2002 года городская администрация выделила «Рубину» участок под застройку. Но до сих пор властям не удалось разрешить все юридические проблемы. Часть территории по-прежнему занята АТП-18. Это предприятие доказывает в суде свои права на землю. Арбитражная тяжба, в которой интересы инвестора защищает Комитет по управлению городским имуществом, затянулась. «Я надеюсь, что точка в этом конфликте будет поставлена уже в ближайшие месяцы. Первая очередь «Планеты Нептун», которая сдается в эксплуатацию осенью, построена на участке, не являвшемся предметом спора, но земельная тяжба тормозит дальнейшую реализацию проекта, а по утвержденному городом графику мы должны приступить к строительству второй очереди в 2006 году», – сетует Владимир Давыдов.
По его словам, замысел океанариума возник сам собой: идея красивая и востребованная во всем мире. К тому же утилитарных торговых центров в Петербурге уже предостаточно.
В результате «Рубин» снова взялся за принципиально новый для города проект. Впрочем, для ЦКБ морской техники, основная деятельность которого связана с конструированием и строительством подводных лодок, океанариум – родственная среда.

Волны за классическим фасадом
«Планета Нептун» располагается в центре Петербурга, недалеко от ст. м. «Пушкинская» и Витебского вокзала. Поскольку в этом квартале не было ценной исторической застройки, инвестор получил возможность возвести с нуля современное здание. Правда, из-за ограничений по высотности комплекс получился двухэтажным (плюс цоколь). Он спроектирован компанией Eagle Group International (Финляндия) при участии ее петербургского офиса «Игл Груп СПб». У финских архитекторов – давнее партнерство с «Рубином». Они участвовали в реализации проекта МДЦ «Нептун». В послужном списке Eagle Group Int. – Ледовый дворец (главная зимняя арена Петербурга) и несколько других статусных строек, например табачная фабрика «Филип Моррис», здание Центробанка на набережной реки Фонтанки, малоэтажный жилой комплекс «Новая Скандинавия». В Москве Eagle Group Int. спроектировала штаб-квартиру Промышленно-строительного банка на Тверском бульваре. Кстати, у компании есть в активе и построенный океанариум в г. Котка (Финляндия).
Несмотря на оригинальную морскую «начинку», здание «Планеты Нептун» выдержано в строгом классическом стиле и по-скандинавски неброско. Фасады отделаны камнем, тонированным стеклом, металлом. Крышу рассекает световой фонарь, расположенный над главным торговым променадом. «Я считаю, что здание не должно напоминать рождественскую елку, особенно в центре Петербурга, с его особенной архитектурой», – считает главный архитектор Eagle Group Int. Ханну Лайтила.
Общая площадь ТРК – около 68 тыс. кв. м. На первую очередь приходится 28 тыс. «квадратов», из них океанариум занимает почти 5 тыс. кв. м в цоколе, на 1-м и на 2-м уровнях. В цокольном этаже также предусмотрен паркинг на 200 машин. Еще до 250 авто можно будет разместить на крыше. Кстати, этот распространенный на Западе конструктивный прием тоже используется в Петербурге впервые.
Перемещаться с этажа на этаж можно на 4 лифтах и 4 эскалаторах. Цоколь с первым уровнем связывают травалаторы. Техника поставлена фирмами «Штейн» и OTIS.
Здание обслуживают автономная газовая котельная мощностью 4,5 МВт, смонтированная компанией «Энергоформ» на базе немецких котлов, и трансформаторная подстанция (3,2 МВт). Морским обитателям вряд ли пришлись бы по вкусу перебои с электричеством и теплом, типичные для петербургского центра. Комплекс будет иметь единую систему диспетчеризации всех его жизненных систем.
Генподрядчик строительства – петербургская компания «Компакт», которая специализируется на сложных инженерных объектах, в том числе подземных. Океанариум, с его мощными бетонными емкостями, наполненными водой, создаст серьезную дополнительную нагрузку на фундаменты. Поэтому на стройке применялись особые технологии.

Летучие рыбы
Океанариум в «Планете Нептун» спроектировала новозеландская компания Marinescape Project, созданная в 1984 году и уже успевшая сконструировать около 20 морских аквариумов в Европе, Китае, Австралии, Казахстане и т. д. В 2003 году ее объекты посетило 70 млн. человек.
По словам директора-распорядителя группы компаний Marinescape Яна Меллсопа, ему впервые приходится встраивать океанариум в торговый центр. «Как правило, мы предпочитаем работать с одноэтажными отдельно стоящими зданиями. Петербургский проект накладывает определенные ограничения. Например, приходится считаться с имеющейся сеткой колонн и с тем, что земля под торговыми объектами дорогая. Поэтому этот океанариум будет трехуровневым. Мы были вынуждены сделать главный аквариум компактнее, чем обычно, но не в ущерб зрелищности. Вообще, на мой взгляд, соседство морской и торговой стихии очень привлекательно и для посетителей, и для коммерции», – комментирует г-н Меллсоп.
32 танка общим водоизмещением 1500 куб. м обживут обитатели семи климатических зон. Наряду с экзотическими животными здесь поселятся и ладожские рыбы. Часть аквариумов будут открытыми, в них можно заглянуть и даже потрогать живность. Главный танк предназначен для четырехметровых акул, скатов, мурен. Через него будет проложен туннель из акрилового стекла длиной около 35 м. Это своеобразный фирменный знак проектов Marinescape. Ступив на движущуюся ленту, посетители пересекут аквариум в толще воды, оказавшись в окружении крупных хищников.
Интерьеры будут создавать соответствующий антураж – искусственные кораллы, трехметровые акульи челюсти, тропическая растительность. Через некоторое время в специальное помещение, где будет поддерживаться температура не выше +16С, «въедут» пингвины.
Для оборудования океанариума используется оборудование из США, Швеции, Малайзии и др. стран. Здесь есть и свой учебный класс, где биологи проведут занятия для экскурсантов.
Рыбы будут плавать в невской воде, которую очистят в специальной установке и насытят солью, завозимой с Красного моря. Чтобы запустить океанариум, ее потребуется около 30 т.
Отдельная проблема – доставка морских обитателей к новому месту жительства. «Рыбы могут путешествовать не более 48 часов (а некоторые виды – не более 36). Их упаковывают в специальные контейнеры и перевозят самолетами. Сейчас мы как раз выбираем компанию-перевозчика и разрабатываем маршруты. Это очень ответственный процесс, поскольку расходы на транспортировку, как правило, многократно превышают стоимость самих рыб. В сентябре сюда поступят первые экземпляры. Мы надеемся договориться с таможенниками, чтобы они проверяли наш груз непосредственно на площадке. Оказалось, что проблемы с оформлением документов решать труднее всего», – делится Ян Меллсоп, традиционно сетуя на непредсказуемость российской бюрократии.
Некоторое время после запуска океанариума Marinescape будет осуществлять авторский надзор за проектом. Однако эксплуатацией океанариума, как и всего комплекса, займется дочерняя структура «Рубина» – управляющая компания «Планета Нептун». Ее персонал, имеющий опыт работы в бизнес-центре класса А «Атриум» (на Невском пр., 25), уже проходит соответствующее обучение.
По предварительным оценкам, себестоимость строительства океанариума составляет около $2000 за 1 кв. м. «Мы рассчитываем, что входной билет будет стоить $10 – примерно как в Европе. Естественно, мы предусматриваем различные социальные программы. Например, предложили администрации организовать бесплатные экскурсии для всех младших школьников города. Каждый день можно было бы принимать по 2–3 класса. Мы делаем ставку на российских туристов, которые ничего подобного не видели в своих городах. Если океанариум выйдет на запланированную посещаемость – 500–600 тыс. человек в год, то, я думаю, он окупится за 4–6 лет», – говорит Владимир Давыдов.
Площади, занятые океанариумом, перейдут в собственность компании, 80% которой принадлежат ЗАО «Рубин», а остальные 20% – другому российскому компаньону.
Помещения, занятые под торговлю и развлечения, сдаются в аренду.

Магазины приводняются
Генеральный консультант и агент проекта – компания «Ай Би Групп» (ее менеджеры в свое время разработали концепцию для петербургского ТК «Сенная» и заполнили его арендаторами). «Океанариум вызывает огромный интерес у арендаторов. На этого «живца» мы приводим в город новые марки. По всем коммерческим помещениям 1-й очереди идут переговоры. Оферты подписаны на 75% площадей», – рассказывает управляющий партнер «Ай Би Групп» Юрий Борисов.
Расчетная посещаемость ТРК «Планета Нептун» – около 15 тыс. человек в день. Из них несколько тысяч пойдут в океанариум и будут вынуждены провести некоторое время в очереди. Это дополнительный стимул для шопинга.
«Слоган этого проекта – «50 магазинов на берегу океана!» Выходя из зоны аквариумов, покупатель должен попасть в такой же яркий и праздничный торговый мир. Поэтому мы делаем акцент на демократичные и оригинальные бренды одежды (Oggi, Ostin, Be Free, R2 и др.), ориентированные на стиль casual. Человек, коротающий время в ожидании экскурсии, больше склонен к импульсным покупкам, поэтому мы и не стремимся привлечь дорогие марки», – поясняет руководитель проекта от «Ай Би Групп» Дмитрий Бердиган. В комплексе также предусмотрена галерея из 5 монобрендовых магазинов спорттоваров. Она начала формироваться с магазина Аdidas, уже арендовавшего 500 кв. м.
Второй этаж в основном отдан детям. Около 1000 кв. м здесь займет центр развлечений «Дино-Парк» с движущимися фигурами динозавров (оператор – петербургский). Плюс еще один магазин Аdidas на 180 кв. м (с детским ассортиментом), магазин «Дети» (650 кв. м) и др.
Главный торговый «якорь» «Планеты» – супермаркет «Перекресток». Это будет один из самых крупных магазинов столичной сети в Петербурге (2700 кв. м), по уровню отделки и ассортименту в большей степени напоминающий московские аналоги. По словам представителей «Ай Би Групп», кандидатура продовольственного сетевика отбиралась на жестком тендере.
В первой очереди комплекса фуд-корт не предусмотрен, однако кухня здесь будет разнообразной. Среди операторов – «МакДональдс», «Крошка-Картошка», «Аль Шарк», японский ресторан, несколько кофеен.
Диапазон арендных ставок на 1-м этаже – $100–120 за 1 кв. м в месяц (для 50-метровых магазинов); на 2-м – $60–80 (для 100–200-метровых помещений). Коммунальные услуги и расходы на эксплуатацию в ставку не включены. Плата достаточно высока даже для центра города.
В настоящее время идет работа над концепцией 2-й очереди ТРК. Она более масштабна – 40 тыс. кв. м – и будет включать многоярусный паркинг. Возможно, в ее состав войдет аквапарк и еще несколько развлекательных «якорей», в том числе интерактивный центр детских развлечений. Окончательно функциональное зонирование еще не утверждено. «Для реализации 2-й очереди мы ищем стратегического партнера-соинвестора и готовы учитывать его видение проекта», – говорит Владимир Давыдов.
По данным ЗАО «Рубин», общая сумма инвестиций в создание «Планеты Нептун» составит около $60–70 млн. Стоимость 1-й очереди оценивается в $30 млн., из которых $18 млн. – кредит «Сбербанка», выданный застройщику на пять лет.
«По мере насыщения городского рынка торговых площадей людям становится скучно просто ходить за покупками. И, естественно, в конкурентной борьбе выиграют те ТК, у которых есть яркие отличительные черты и где можно интересно провести время. Океанариум – это хорошая «изюминка». Другое достоинство «Планеты Нептун» – расположение вблизи наб. Обводного канала, которую я бы сравнил с Третьим транспортным кольцом в Москве», – комментирует старший консультант департамента исследований и консалтинга компании Colliers International Николай Казанский.
«Я желаю проекту успеха. Тем более что в Петербурге пока еще очень мало «идейных» торговых центров с выдержанной концепцией. Правда, несколько смущает экономический размер этого комплекса. Его местоположение не идеально для торговли, кроме того, недалеко находится ТК «Сенная». Безусловно, океанариум – мощный «магнит» для привлечения арендаторов. Однако и шопинг здесь должен быть соответствующий – семейный и демократичный, что подразумевает торговые марки среднего уровня. Их в городе в принципе немного, и не все выдержат заявленные арендные ставки. Поэтому, я думаю, ценовая политика ТК будет несколько скорректирована», – полагает руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» Марина Шарова.

Информация:

Торгово-развлекательный комплекс «Планета Нептун»

Адрес: Санкт-Петербург, перекресток ул. Марата и ул. Звенигородской

Общая площадь здания: 68 тыс. кв. м, из них 1-я очередь – 28 тыс. кв. м

Количество уровней: 2 плюс цоколь (1-я очередь)

Размер паркинга: 450 машино-мест (1-я очередь)

Сроки реализации проекта: 2002–2005 гг. (1-я очередь)

Заказчик и инвестор: ЗАО «Рубин»

Генпроектировщик: Eagle Group International (Финляндия) при участии «Игл Груп СПб»

Генподрядчик: ЗАО «Компакт»

Проектировщик и генподрядчик океанариума: Marinescape Project (Новая Зеландия)

Генеральный консультант и агент: группа компаний «Ай Би Групп»

Управляющая компания: УК «Планета Нептун»

Объем инвестиций: около $60–70 млн., из них $30 млн. – стоимость 1-й очереди