Воронеж продолжает строиться

Последние несколько лет в Воро­неже активно развивался ры­­нок недвижимости, причем не пос­леднюю роль здесь сыграла позиция Центрально-Черноземного банка Сбер­банка России, кредитующего большинство крупных проектов. Основные местные игроки рынка коммерческой недвижимости – «Талай», Воронежская девелоперская компания (входит в группу компаний Евгения Хамина), CHG (ассоциация «Галерея Чижова»), НСТ (Krays Group), «Висант», «Аксиома», Строительно-фи­нансовая группа. Также в городе на сегодняшний день без помех работают несколько федеральных компаний: ОТО Group, «Крокус-Групп», «Два капитана», Metro Cash & Carry.

В Воронеже приняты градостроительные регламенты, генеральный план развития города прошел процедуру публичных слушаний. Практически весь рынок земли в городе вторичный. Сегодня свободных участков в исторической части города просто нет, единственный способ их получения – расселение ветхого жилого фонда (и это предусмотрено проектом генплана) либо вынос за границы города производственных предприятий. Окраины города активно застраиваются. В первую очередь Воронеж прирастает Коминтерновским районом, а именно Северным жилым районом; здесь же наибольшее количество свободных площадок.

Торговля

Местный рынок торговой недвижимости стал бурно развиваться в последние несколько лет. Работающих и строящихся торговых центров в городе более чем достаточно – новые проекты Воронеж вряд ли сможет переварить. В ближайшее время в городе будет реализовано сразу несколько масштабных проектов общей площадью около 500 тыс. кв. м.

Основное строительство идет на севере и юго-западе города. Единственный относительно крупный торговый центр, работающий в центре, – «Галерея Чи­­жова». В основном представлены ТЦ районного масштаба, но есть и несколько объектов площадью больше 100 тыс. кв. м. Первый торговый центр в современном понимании появился в Воронеже в декабре 2004 года. Это ТЦ «Магнит», площадь которого составляет 7,6 тыс. кв. м, якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Перекресток», магазины Peacocks (одежда), «Фабрика обуви» и «Альбинос» (хозяйственные товары, посуда).

За последние три года численность торговых центров значительно выросла. Среди крупных ТЦ, работающих в городе, можно назвать ТРЦ «Московский прос­пект» (общая площадь – 60 тыс. кв. м, торговая – 30,2 тыс. кв. м). Проект осуществила Воронежская девелоперская компания (ВДК). Это первый суперрегиональный торговый центр в городе. В этом году открылся DIY-гипермаркет «Твой дом» («Крокус»), его площадь – почти 60 тыс. кв. м.

В начале октября на рынок вышел торговый центр «Арена» (девелопер – ОТО Group), площадь проекта – 65 тыс. кв. м, среди якорных арендаторов, с которыми уже подписаны договоры, – «Медиа Маркт», «Люксор», супермаркет Billa, «Фэмили Рум», O'Stin. Для разработки концепции была привлечена шведская компания «Центрум Групп», архитектором выступила польская компания Blank Architects. Управляющая компания – ООО «Талай». Общая площадь ТРК составит 65 тыс. кв. м, торговая – 45 тыс. Проектом предусмотрена наземная парковка на 2 тыс. мест. 4-этажное здание с двумя атриумами предполагает наличие эксплуатируемой кровли с прогулочной площадкой. В составе ТРЦ разместится фитнес-центр с бассейном и SPA-салоном. Как дополнительные «якоря» в проект включены открытые теннисные корты и поле для мини-футбола, которое будет использоваться как городской каток в зимнее время.

Среди строящихся объектов можно выделить многофункциональный комплекс «Свободный город» (общая площадь – 166 тыс. кв. м) в самом сердце города. Проект предполагает создание 25-этажного бизнес-центра класса В+ «Вершина» (14 тыс. кв. м), 17-этажного конгресс-отеля Sheraton (22 тыс. кв. м, 270 номеров) и 7-уровне­вого торгово-развлекательного центра общей площадью 130 тыс. кв. м. Проект ведет компания «Галерея Чижова». Примечательно, что после ввода в эксплуатацию в торговый центр переедут арендаторы, сейчас занимающие старое здание «Галереи Чижова», которая, в свою очередь, закроется.

Кроме этого строится ТРЦ «Максимир» (девелопер – компания ВДК). Общая площадь проекта – 109 тыс. кв. м. Помимо 42,1 тыс. кв. м торговой части проект предусматривает еще 3,5 тыс. кв. м для офисных помещений, рекреационную зону на 12,3 тыс. кв. м и паркинг на 985 машино-мест. В проекте будет также спортивная зона на 10 га и прогулочная на 50 га. Примечательно, что управлять развлекательной частью Воронежская девелоперская компания планирует своими силами.

Большинство ТЦ видят себя в сегменте «средний», «средний минус». В городе представлено довольно много крупных торговых сетей. Среди прочих – X5, «Линия», «Вестер», Billa, «Магнит», «М.видео», готовится к открытию Media Markt. Местные сетевые операторы Воронежа – «Фенко» (электроника и бытовая техника), «Таит» (женская одежда), «Управдом», «Строймикс», (строительные материалы), «Акватория» (сантехника), «7 Дней» (бытовая химия, парфюмерия, косметика), «Мир вкуса» (продуктовые супермаркеты), мебельные сети «Мебель Черноземья», «Кристина», «Ангстрем», «Графская кухня». Стоит отметить, что многие из них переживают сегодня тяжелые времена.

В городе действует несколько рын­ков, крупнейшие из них – Юго-За­падный, Центральный, «Придача» (ост. Димитрова). Интересны также специализированные торговые площадки – авторынок, строительная ярмарка на окружной (ул. Холмистая) и ярмарка на улице Донбасской.

Офисы

Рынок офисной недвижимости Воронежа нельзя назвать перенасыщенным, особенно если речь идет о БЦ класса А и В+. До недавнего времени дефицит подстегивал рост ставок, но кризис внес свои коррективы – сегодня цена аренды ползет вниз.

В Воронеже работает ряд крупных федеральных и международных компаний. Например, Microsoft, British American Tabacco, Siemens Management и так далее. Соответственно, качественные офисы в городе пользуются достаточным спросом. Основную массу предложения составляют продукты редевелопмента – перестроенные промышленные помещения или старые НИИ. Можно выделить, в частности, БЦ «Мегион» площадью 20 тыс. кв. м. Офис соответствует классу B+. Здесь открытая планировка, зимний сад, вентилируемый фасад, высота потолков – 3,4 м. Еще один яркий объект – БЦ «Октябрьский», также детище компании «Мегион». Это 7-этажное здание общей площадью 14 тыс. кв. м. Благодаря оригинальному архитектурному решению арендаторы могут располагаться в автономном офисном пространстве, интегрированном в единый архитектурный ансамбль. БЦ отличает высокий уровень отделки, возможность организации свободного внутреннего пространства офиса (open space). Хотя бизнес-центр представляет собой реконструированное старое здание, по техническим характеристикам и по уровню развития инфраструктуры он отвечает критериям B+.

Также среди недавно вышедших на рынок объектов можно выделить запущенные ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ) (контролируется московской фирмой «Пасифик Констракшн») бизнес-парк «Московский» (B+) площадью 12 тыс. кв. м, ставший победителем CRE Federal Awards – 2009, а также БЦ «Премьер» (площадь 22 тыс. кв. м), заявленный как первый в городе бизнес-центр класса А.

В феврале ожидается сдача в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ площадью 14 тыс. кв. м, входящего в проект ассоциации «Галереи Чижова» «Свободный город». Продолжается строительство пятиэтажного торгово-офисного центра «Коммерсантъ» на 15 тыс. кв. м (на участке, принадлежащем ОАО «Концерн „Созвездие“»), который в Воронеже возводит ЗАО «Финансовая компания „Аксиома”».

Ряд объектов, находящихся на начальных стадиях, заморожен на неопределенный срок. Несмотря на кризис, арендные ставки долго оставались достаточно стабильными и начали снижаться только с января. Пока снижение незначительное – в среднем по рынку 7–10% в рублях.

Склады

Воронеж выгодно расположен на пересечении направлений транспортных коридоров Север – Юг и Запад – Восток. Однако рынок складской недвижимости города еще находится на этапе становления. Основную массу помещений составляют склады класса С и D, их суммарная площадь – не более 400 тыс. кв. м. Ритейлеры говорят о том, что им необходимы склады категории А и В. В условиях дефицита компании вынуждены строить или приобретать в собственность склады.

В конце прошлого года в Рамонском районе Воронежской области на федеральной трассе «Дон» ООО «Воронежская логистическая компания» (торговая марка Direct Logistics) открыла первую очередь логистического центра класса А площадью в 21 тыс. кв. м и стоимостью (с учетом инфраструктуры) $31,5 млн. Ожидаемая площадь всего комплекса – 150 тыс. кв. м.

В марте 2009 года заявлено начало строительства еще одного логистического центра класса А площадью 200 тыс. кв. м (девелопер – группа компаний, крупнейший актив которой – ЛВЗ «Бутурлиновский»). Необходимо также отметить областной инвестиционный проект по созданию мультимодального транспортного узла, в составе которого будет логистический комплекс класса А. Впрочем, пока все эти проекты не сошли с бумаги, и, учитывая сложившуюся на рынке сегодня неблагоприятную конъюнктуру, предсказать их будущее не прос­то.

Гостиницы

Согласно исследованию компании LCMC, к середине 2006 года в Воронеже насчитывалось 16 гостиниц, общий номерной фонд которых составлял 867 номеров (2009 мест). Сегодня ситуация почти не изменилась. За минувшие два года в эксплуатацию введены только два значительных проекта – конгресс-отель «Бенефит-Плаза» и отель премиум-класса в составе многофункционального комплекса «Петровский пассаж».

В Воронеже всего один объект имеет категорию 5* – это гостиница «Арт-Отель» (расположена в центре, отличается индивидуальной архитектурой, имеет качественное «наполнение» и обслуживание). Интересен также отель «Яр» (4*), который находится на въезде в Воронеж со стороны Москвы по трассе М4 «Дон».

О готовности выйти в регион заявила группа компаний «Корстон». Она планирует построить в Левобережном районе Воронежа мультиформатный центр (МФЦ) Korston Hotel & Mall Voronezh общей площадью 100 тыс. кв. м, в составе которого будет четырехзвездочная гостиница на 200 номеров.

Как и другим городам, Воронежу по-прежнему не хватает самых «ходовых» гостиниц – категории 3*.