Рынок купли-продажи офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобретения. Известность же получают только те сделки, что осуществлялись крупными российскими или иностранными компаниями. В большинстве случаев операции купли-продажи не афишируются, дабы не привлекать внимание налоговых органов. Ведь до сих пор на рынке распространена форма оплаты, любовно именуемая «чемоданной».

Решение о покупке или аренде офиса индивидуально для каждой компании. По мнению Андрея Постникова, начальника отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, оценка плюсов и минусов того или иного варианта основывается на финансовом анализе, учитывающем в том числе бизнес самой компании. Ведь покупка офиса – это инвестирование собственных средств на довольно продолжительный период. При анализе особое внимание уделяется сравнению доходности от вложения средств в собственный офис или собственный бизнес. Но это не единственный показатель, анализ проводится комплексно. Во внимание принимаются различные факты, например, следует помнить, что покупка недвижимости – это «утяжеление» баланса компании.
Некоторые иностранные компании, ранее приобретавшие недвижимость в собственность, сегодня ведут политику планомерного от нее избавления. Так, например, «Сити-банк» предлагает на рынке здание на ул. Гашека, а Credit Swiss Boston уже продал здание на Гоголевском бульваре, 11 и в настоящее время выставляет и другие свои объекты. По мнению многих экспертов, такое стремление в первую очередь обусловлено тем, что владение недвижимостью для этих компаний – непрофильный бизнес, который вместе с тем отнимает определенные ресурсы. Также одна из причин может крыться в тенденциях рынка – чтобы более эффективно организовать свой бизнес, ряду компаний требуется разместиться в одном-двух зданиях.
Кроме того, сейчас в стране наблюдается экономический рост, плавно растут объемы продаж, увеличивается штат компаний. Покупка офиса в условиях постоянного расширения – это заведомое ограничение гибкости компании. При прогнозировании собственного развития компании часто ошибаются и недооценивают свои потребности. И тогда через несколько лет они могут оказаться в ситуации, когда нужно будет покупать еще один офис либо продавать имеющийся и приобретать больший по размеру. Но, с другой стороны, ставки аренды сегодня в Москве очень высоки, поэтому, арендуя офис, компания несет очевидные потери. К тому же иметь собственный бизнес-центр – это огромный плюс для имиджа компании в целом.
Сегодня спрос на покупку офисов достаточно высок, он, как и на рынке аренды, превышает существующее предложение. По данным компании Jones Lang LaSalle, из 850 тыс. кв. м поглощенных площадей в прошлом году 29% было выкуплено в собственность. По данным отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, лишь 19% от общего объема сделок являлись неинвестиционными. К инвестиционным в компании относят сделки, связанные с продажей здания, заселенного арендаторами, либо продажей здания на стадии проекта. Соответственно, все остальные операции купли-продажи причисляются к разряду неинвестиционных.
Итак, собственники зданий не спешат продавать свою недвижимость. Причин тому масса. Как замечает Татьяна Звонецкая, ведущий маркетолог-аналитик компании Becar. Commercial Property, причина подобного поведения рынка кроется прежде всего в туманности земельного, налогового законодательства и инвестиционного климата. Нехватка, а также сложная схема получения участка под строительство объекта, экономические и политические риски формируют ситуацию нестабильности для девелоперов, связанных как с проблемами получения новых участков под застройку, так и с дальнейшей возможностью реализации новых проектов. Большинство девелоперов склоняются в сторону присутствия стабильного актива в своем портфеле с фиксированным финансовым потоком в виде арендных платежей, откладывая возможность единовременных сделок на «светлое завтра». Еще одним сдерживающим фактором для собственника при продаже недвижимости является величина налога, который он должен будет уплатить, в некоторых случаях «оброк» делает сделку невыгодной.
Нехватка предложения на рынке вызывает и рост цен купли-продажи. По данным Jones Lang LaSalle, в среднем цены продажи в классе А поднялись с отметки около $2,5 тыс. за 1 кв. м в 1999 году до $4 тыс. за 1 кв. м в 2004-м. В классе B за последние пять лет ставки поднялись до $3 тыс. за 1 кв. м в прошлом году ($2 тыс. за кв. м в 1999-м).
Как отмечает Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы «АЛМ-Девелопмент», покупатели отдают предпочтение эксклюзивным проектам в сегменте помещений высокого класса. Причиной тому служит высокая капитализация данных зданий. Основная масса востребованных проектов располагается в центре и до ТТК, а также в ЗАО и СЗАО. В компании также отмечают оживление спроса на офисы класса В в районе бывших промзон на набережной Яузы (ст. м. «Бауманская», «Семеновская» и «Электрозаводская»). К последним сделкам компании «АЛМ-Девелопмент» можно отнести продажу весной бизнес-центра на ул. Мытная, 21 (3000 кв. м) и летом на ул. Тверская, 9, стр. 7 (5700 кв. м).
По наблюдениям Сергея Храмова, генерального директора компании 4Rent Estate, высоким спросом пользуются офисы до 300 кв. м – это очень популярный метраж. Среди желающих заполучить офис в собственность – компании, занимающиеся кинобизнесом и туристические. Как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, одной из особенностей рынка купли-продажи является тот факт, что здания класса B продаются по более высокой цене, чем А. Зданиями класса B, выставленными на продажу, чаще всего являются отдельно стоящие особняки. И цены на них традиционно устанавливают выше, даже если эти объекты не соответствуют стандартам класса А.

Офис по частям
Одна из составляющих предложения на рынке купли-продажи офисных помещений – это площади в бизнес-центрах. Один из недавних примеров подобного предложения – бизнес-центр «Аэропорт» на 4-й ул. 8-го Марта, 6а общей площадью 16 тыс. кв. м, девелопером которого выступила компания «МР групп». Строительство бизнес-центра было завершено в ноябре 2004 года, но активная продажа площадей началась еще на этапе котлована. В целом площади в офисном центре продавались по цене от $1400 до $2000 за 1 кв. м.
Зачастую девелоперы бизнес-центров идут на продажу целых этажей или блоков в офисных центрах на этапе строительства по самой очевидной причине – нехватке средств на его завершение. Таким образом, будущий собственник квадратных метров выступает одновременно и соинвестором строительства. «Данная практика еще распространена на региональных рынках недвижимости. В Москве девелоперы редко идут на такие шаги, так как прекрасно понимают размер упущенной прибыли от досрочной продажи», – говорит Глеб Ялымов. Еще одна причина – это наличие у девелопера других проектов, которые потенциально могут принести ему гораздо большую прибыль. Тогда он стремится поскорее «выйти» из текущего проекта и выставляет его на продажу.
Впрочем, для некоторых девелоперов привлечение средств будущих собственников на этапе строительства является политикой бизнеса, а не сиюминутным желанием или неизбежностью. Так, например, одним из вариантов сотрудничества, которые предлагает компания «Дон-Строй» в отношении коммерческой недвижимости в составе элитных жилых комплексов, является именно приобретение площадей в собственность.
Другой политики придерживаются в компании «Капитал Груп»: «Продажей небольших офисов в бизнес-центрах мы не занимаемся. Мы продаем офисные здания полностью. Когда в бизнес-центре появляется много собственников, то владельцы офисов оказываются в ситуации, которая очень напоминает жизнь в коммунальной квартире».
Вопрос управления отдельными блоками в здании может обернуться настоящей головной болью. Как поясняет Александр Шарапов, президент компании Becar. Commercial Property, существует несколько форм собственности на помещения бизнес-центров. Например, объект недвижимости приобретался несколькими собственниками в долях, и, соответственно, теперь находится в долевой совместной собственности. Это форма оформляется в виде договора простого товарищества, решение по данному объекту принимаются совместно всеми собственниками. В этом случае управляющая компания работает с советом директоров, где постановления принимаются большинством голосов или в соответствии с размером вклада каждого участника. Такая форма взаимодействия УК и лендлордов может омрачаться необходимостью достижения консенсуса со всеми собственниками объекта. Хуже, когда на объекте собственники владеют помещениями. Эти помещения могли приобретаться в разное время. В результате собственники оказываются «соседями по неволе». В этом случае, заключив договор на услуги управления и эксплуатацию с основным владельцем здания, управляющая компания вынуждена согласовывать свои действия с остальными собственниками, которые, возможно, и не стремятся заполучить к себе в помощники управляющую компанию.
Аналитики компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko не рекомендуют девелоперам продавать блоки или этажи в строящихся бизнес-центрах, поскольку это резко снижает привлекательность проекта для потенциальных арендаторов. Ведь предугадать политику и действия собственника, допустим, этажа в отношении всего здания практически невозможно.
«Покупка части здания влечет за собой целый букет вопросов, связанных в первую очередь с совместной эксплуатацией здания с другими собственниками. Но также есть и юридические трудности, связанные с выделением части здания, оформлением его в собственность. И, наконец, довольно трудно в таком случае определить, как между сособственниками будет поделен участок земли», – говорит Андрей Постников.
Как полагают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в офисных комплексах стоит продавать только абсолютно независимые друг от друга здания, не имеющие общих инженерных систем и коммуникаций. Зачастую в комплексах из, например, трех зданий одно продается, как правило, с целью минимизировать финансовые риски.

Когда кусочка не хватает…
Как считают специалисты компании «Капитал Груп», рынок купли-продажи офисов сегодня только формируется. Благодаря стабильной экономической ситуации многие международные компании, банковские структуры, крупные российские промышленные компании заинтересованы в покупке зданий бизнес-центра. Приобретают бизнес-центры и для собственных нужд, и для инвестирования излишних средств.
По мнению Андрея Постникова, если у собственника по каким-либо причинам возникает желание продать здание после того, как оно было построено и заселено арендаторами, то возможны три варианта развития событий. Первый – это инвестиционная продажа. Это тот случай, когда заинтересованный инвестор приобретает здание с существующими договорами аренды и в дальнейшем продолжает получать доход от аренды помещений.
Второй вариант – это ситуация, когда здание продается арендатору, который занимает его целиком либо большую его часть. По замечанию Андрея Постникова, во многих случаях при заключении договора аренды в него включается пункт о возможном выкупе здания в дальнейшем. Хотя это и не дает стопроцентной гарантии, однако подтверждает стремление собственника иметь долгосрочные партнерские отношения с компанией-арендатором. Третий вариант – когда собственник продает здание новому пользователю, разрывая при этом договорные отношения с существующими арендаторами. Как правило, новый владелец планирует использовать здание для собственных нужд.
Как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, инвестиционные сделки пока все еще редки: с 2001 года на открытом рынке их было заключено всего 14. Но игроки на рынке инвестиционной недвижимости становятся все более активными, и за первое полугодие 2005 года было зарегистрировано уже 3 сделки (такое же количество было зарегистрировано за весь 2004 год).

Покупка здания с историей
Обычно процесс покупки начинается с подбора соответствующего объекта, который бы соответствовал требованиям покупателя. Далее наступает период первичных переговоров, когда происходят «смотрины» и в первом приближении оговариваются финансовые аспекты. По мнению некоторых экспертов, в большинстве случаев заинтересованная в сделке сторона нанимает независимых оценщиков для подтверждения цены продажи. Если на этой стадии обе стороны достигли консенсуса, то между ними заключается некий договор о намерениях, и процесс плавно перетекает в следующую стадию, а именно в стадию проверки.
Если сделка по купле-продаже совершается на вторичном рынке, то следует учесть ряд важных юридических и финансовых аспектов. Например, немаловажной является проверка «юридической чистоты» офиса. Все предыдущие сделки с объектом должны быть легитимны. «Надо четко понять, как прошла приватизация объекта и не был ли нарушен закон, – говорит Глеб Ялымов. – Практика показывает, что в 90 случаях из 100 приватизация проходила с нарушением, и порой за сделками тянется длинный шлейф уголовных дел».
Недвижимость является одной из распространенных форм залога в банке. Таким образом, нужно убедиться, что будущий офис нигде не заложен. За годы эксплуатации помещения в нем могли произойти роковые для потенциального покупателя сносы стен, передвижка дверей и другого рода перепланировки. Следует проверить, на все ли изменения и отклонения от первоначального плана БТИ у собственника имеются соответствующие разрешения и согласования. «Если в момент совершения сделки с объектом выяснится, что его изменения не узаконены, это может грозить еще и штрафом», – говорит Глеб Ялымов.
На первичном рынке дело обстоит несколько проще во многом благодаря отсутствию богатого на сюрпризы прошлого, хотя здесь тоже не обойтись без проверки надлежащих правоустанавливающих документов: права аренды на земельный участок, разрешения на строительство, выполнения обязательств перед городскими властями и др.
Естественно, когда речь идет об инвестиционных сделках, эта стадия становится более длительной, так как проверка происходит по стандарту due diligence. Если покупатель проводит его по всем правилам и в соответствии с мировыми стандартами, это займет больше года, что может себе позволить далеко не каждый. Но зачастую сделке по купле-продаже завершаются в течение одного-двух месяцев, при этом due diligence в полной мере не проводится, и сделка проходит на основании доверия покупателя или консультанта покупателя к продавцу. Это влечет за собой определенные риски, но в целом помогает избежать снижения доходности объекта, которая происходит при длительном процессе due diligence.
Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки объекта недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформлено здание. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сама сделка представляет из себя покупку 100% акций компании.
Однако, естественно, на рынке заключаются и сделки через договоры купли-продажи. Правда, зачастую в договоре цена заведомо занижается, а основная сумма выплачивается «в портфеле». Однако сегодня «черных» денег на рынке в принципе становится меньше, и наблюдается тенденция к переходу на более прозрачные схемы взаимодействия.
Заключительный этап вышеописанного процесса – подписание договора купли-продажи и оформление соответствующих документов: регистрация в Комитете по регистрации и оформление нового свидетельства, а также переоформление договора аренды земли на нового собственника в Москомземе.