По течению Оки

Московский капитал вслед за москвичами-дачниками движется в прилегающие регионы. В поисках «лучшей доли» инвесторы рассматривают множество альтернатив – и одной из них является ведение бизнеса на территории Калужской области. В активе региона – близость к Москве, хорошая транспортная сеть, наличие профессиональных кадров, активная позиция руководства региона в сфере привлечения инвестиций. Через область проходят Киевское и Калужское шоссе, здесь расположились заводы «Калужской пивоваренной компании» (SAB Miller), STORA ENSO, «Венталл», Калужский завод автоэлектрооборудования, «Калуга-Шон-Заря», Калужский турбинный завод. В пассиве области – относительная бедность, характерная для всех регионов, окружающих Москву. Хотя средняя зарплата и доход в области больше, чем, например, в соседней Тульской, но меньше, чем в Московской области, не говоря уже о самой Москве.

Население: 1028,8 тыс. чел
Средняя зарплата, апрель 2005 года: 6257 руб.
Средний доход, апрель 2005 года: 4751 руб.
Оборот розничной торговли на душу населения, 2004 год: 30,6 тыс. руб.

Недвижимость в полях
Одним из перспективных направлений инвестиций в коммерческую недвижимость стало создание так называемых индустриальных парков. Не минула «чаша сия» и Калужскую область. «По опыту нашего общения с инвесторами объектов промышленного назначения им нужно чистое поле с развитой инфраструктурой, не далее 100 км от Москвы. Площади на большем удалении – в районе Калуги, а уж тем более на юге Калужской области – им не интересны. Поэтому и появился проект создания индустриального парка в районе Ворсина», – рассказывает Максим Ширейкин, заместитель министра экономического развития Калужской области. Предполагается, что рядом с селом Ворсино, в 80 км от Москвы, между железной дорогой и автотрассой Москва – Киев, будет создан парк площадью 500 га. К 2007 году эти земли будут переведены из сельскохозяйственного в промышленное назначение, здесь будут проведены электролинии на 100 МВт, газопроводы на 120 млн. куб. м. Это уже второй проект индустриального парка, реализуемый в области. Первый – технологический парк в наукограде Обнинске (население – 100 тыс. чел). В его рамках в августе 2005 года будет запущен завод Kraftway мощностью 1 млн. компьютеров в год (инвестиции составили $15 млн.), планируется строительство фармацевтического завода «ХемоФарм». Есть и другие проекты на территории Калужской области – создание сети АЗС, ряда торгово-сервисных центров, зон отдыха и туризма. Под них также выводятся земли сельскохозяйственного назначения. Например, есть проект создания спортивно-туристического комплекса «Квань» в пойме реки Ока – с горнолыжным центром, гостиницами, спортивным комплексом, пляжами, открытым аквапарком, однако земли эти находятся в ведении совхоза. «Мы считаем, что при соблюдении определенных условий и наличии дополнительных обоснований существующее законодательство позволяет осуществлять перевод земель сельскохозяйственного назначения. Мы уже перевели несколько участков под интересные проекты – торгово-сервисный центр, заправочную станцию, фабрику», – рассказывает Владимир Жипа, замминистра экономического развития Калужской области. «В перспективе на территории области возможно создание крупного логистического парка в районе аэропорта Ермолино (86 км от Москвы) – однако, несмотря на наличие таможенного терминала, пока для перевозчиков мы не столь привлекательны, как район Внуково или Домодедово», – отмечает Владимир Жипа.
Участники рынка индустриальной и складской недвижимости пока открыто не заявили об активном инвестировании в проекты на территории области, предпочитая закрытые переговоры. В отличие от них некоторые торговые сети уже создали целые программы освоения основных населенных пунктов и приступили к их реализации. Например, президент ТД «Копейка» Александр Самонов на Калужском инвестиционном форуме заявил о намерении инвестировать к 2007 году $35 млн. и создать в 7 городах области сеть из 17 магазинов, причем два из них уже работают. Представляет интерес область и для других торговых сетей – в г. Малоярославец открылся магазин «Самохвал». Основные события в сфере торговой недвижимости происходят и будут происходить в Калуге – например, сеть «Копейка» 9 из 17 магазинов откроет в столице области.

На улице Кирова
Рынок коммерческой недвижимости в Калуге начал формироваться только 2–3 года назад. «Раньше нежилыми помещениями мало кто интересовался, катализатором процесса стали слухи о закрытии вещевого рынка – тогда предприниматели начали искать места под магазины», – отмечает Кирилл Луневский, генеральный директор Калужской службы недвижимости. Наибольшим спросом пользуется главная улица города – ул. Кирова – и прилегающие к ней улицы на 1–2 квартала вглубь. Здесь расположены крупнейшие объекты города – универмаг «Калуга», «Детский Мир», ТРЦ «XXI Век», гостиница «Калуга», ТК «Пассаж», кинотеатр «Центральный», Дом обуви, Центральный рынок. Лучшие офисные здания также находятся здесь – офисы «КалугаГлавСнаб», «Фора-банк», Центрального банка. Здесь же расположены многочисленные торгово-офисные центры (первые этажи – торговля, выше – офисы), созданные на месте бывших жилых домов и административных зданий. «Объекты на первых линиях центральных улиц продаются раньше, чем вводятся в строй, и по ценам до $3000 за 1 кв. м» – отмечает Кирилл Луневский, генеральный директор Калужской службы недвижимости. Неудивительно, что львиная доля новых проектов строится именно в районе ул. Кирова. Так, местными строительными компаниями «Монолит» и «Саланг», ранее активно работавшими в области строительства жилья, возводится несколько торгово-офисных центров. Сберегательному банку выделен участок под строительство офиса – на месте пока еще работающего автовокзала. «Проект рассматривался на градостроительном совете в конце мая и получил одобрение», – отмечает представитель города. В мае 2005 года начал работу торговый комплекс около рынка с рестораном «Ростик’с» и салоном связи «Беталинк». Наибольшим спросом помещения на центральной улице пользуются у салонов сотовой связи – «Евросеть», «Связной», «Беталинк», открылся здесь и магазин «Спортландия». Порой под магазины на центральной улице и прилегающих продаются даже квартиры на первых этажах пятиэтажек. Цены продажи квартир на красной линии – около $1500 кв. м.
Второй по популярности улицей города является ул. Дзержинского – здесь находятся калужский аналог Горбушки, вещевой рынок, универсам, ТК «Эльдорадо-Торнадо», Дом мебели; компанией «Саланг» ведется строительство ТОЦ, компанией «Стройингард» вводится в строй офисный центр. «Упрощенно схема реализации проектов коммерческой недвижимости такова – выделяется на градостроительном совете участок на проектирование. Потом проект проходит обсуждение и одобрение. Затем идет отселение жителей, освобождение участка от прав третьих лиц – все это за счет инвестора», – рассказывает представитель замглавы города Александр Галинин. «Калуга практически не пострадала во время войны. Поэтому в городе сохранилась очень плотная малоэтажная историческая застройка. Найти свободный участок в центре, согласовать вопросы расселения очень сложно», – отмечает Кирилл Луневский.
Еще один путь выхода инвесторов на рынок коммерческой недвижимости города – выкуп его имущества и имущества МУП, которое должно быть, согласно ФЗ 131, продано до 2008 года. «Сейчас разрабатывается план приватизации на 2006 год. К сожалению, в связи со сменой главы города и состава Думы утвердить план ранее было невозможно», – говорят в администрации города.
В целом по городу наиболее активен рынок торговой недвижимости. На нее претендуют местные продовольственные сети «Планета» (около 20 магазинов), «Калужские продукты», «Елена», федеральные «Копейка» (1 магазин) и «Магнит» (6 магазинов), непродовольственные – «Эльдорадо», «Электрофлот» и местные «Бинэс», «ТПЦ Калуга», «ЛиСи», многочисленные частные предприниматели, переходящие от рыночной торговли к более современным формам. «В отличие от торговых площадей, которые заняты на 99%, офисные площади пользуются меньшим спросом – они заняты на 90%. На территории города пока нет ни одного офисного центра, хотя бы класса С», – отмечает Кирилл Луневский. Под складские помещения используются территории заводов, автобаз, складских баз.
Происходит становление индустрии досуга, туризма, развлечений. Так, реконструирована гостиница «Калуга» на 83 номера, работает боулинг-клуб «Б-45», к переоборудованному в 2000 году кинотеатру «Центральный» в 2005 году присоединился двухзальник «Пять звезд» на 320 мест в ТРЦ «XXI Век». Руководство МУП «Кинотеатр «Центральный» планирует к концу 2006 года реконструировать здание кинотеатра, расположенное на пересечении двух главных улиц города (Кирова и Московской). Он превратится в крупнейший в городе семейно-развлекательный центр площадью 18 тыс. кв. м. «Мы бы хотели разместить там 5 кинозалов, боулинг, игровой центр, ресторанный дворик. В нашем предложении мы учитываем конкуренцию с развлекательными зонами ТРЦ «XXI Век» и «Центрум Парк». Окончательный проект будет зависеть от пожеланий нынешнего владельца – городской администрации, разработанной схемы инвестирования проекта, его участников», – рассказывает Федор Боринских, директор кинотеатра «Центральный». Еще один проект МУП – развитие зоны развлечений в парке культуры и отдыха, отданном ему в управление. «Мы предполагаем создать там к следующему лету всесезонный парк развлечений с аттракционами», – делится планами Федор Боринских.

Население: 347,5 тыс. чел

Средняя цена аренды офисных помещений: 500–1000 руб. за 1 кв. м в мес. – центр 150–200 руб. за 1 кв. м в мес.- окраина

Средняя цена аренды торговых помещений: 800–1600 руб. за 1 кв. м в мес.– центр

Средняя цена аренды складских помещений: 50–150 руб. за 1 кв. м

Основные продовольственные сети: «Планета», «Калужские продукты», «Копейка», «Магнит»

Основные непродовольственные сети: «Связной», «Беталинк», «Евросеть», «Эльдорадо», «Электрофлот», «Бинэс», ТПЦ «Калуга», LCi

Крупнейшие ТК: Универмаг «Калуга», «Детский Мир», «XXI Век», «Империя», «Эльдорадо-Торнадо», «Пассаж»

Основные строительные проекты: ТОЦ Плеханова – Дзержинского («Стройингард») – завершен ТОЦ Рылеева – Кирова («Монолит») – строится ТОЦ Дзержинского («Саланг») – строится Ул. Кирова – Автовокзал (Сбербанк) – одобрен проект Ул. Кирова у «Детского Мира» («Саланг») – строится ГОЦ, ул. Гагарина – Королева («Монолит», $6,3 млн.) – строится ОЦ Воробьевская – Кутузова (неизвестно) – завершен ул. Московская «Центрум Парк Калуга» – $36 млн. – готовится к строительству ТОЦ Кирова, 1 (ООО «Калуга – XXI Век», «Ташир», 180 млн. руб.) – завершен

Шведско-армянские достижения
Крупнейшим игроком на рынке коммерческой недвижимости является ГК «Ташир», созданная компанией «КалугаГлавСнаб» во главе с Самвелом Карапетяном. Начиная с эпохи приватизации в 1992 году, армянская диаспора создала сеть магазинов «Ташир» (ныне закрытую), сеть пиццерий «Ташир», открыла несколько торговых комплексов («Мини-пассаж» на ул. Кирова и др.), гостиниц. Для основного банка «Ташира» («Фора-Банк») и компании «КалугаГлавСнаб» построены одни из крупнейших офисных зданий города. Интересы «Ташира» вышли далеко за пределы Калуги – открыт ТЦ «Парадиз» в Туле и ТЦ «Рио» в Москве, готовится открытие ТЦ «Фараон» в Ярославле. Главным достижением компании в Калуге стало создание многофункционального комплекса «XXI Век», в составе которого – гостиница, торговый центр, развлекательный центр, супермаркет. Как и остальные крупнейшие торговые объекты города, он расположился на центральной улице – ул. Кирова. Реализация проекта началась еще в эпоху прежнего мэра Валерия Иванова. Для этого после проведения инвестиционного конкурса, который «Ташир» выиграл, было создано совместное предприятие городской администрации и компании. Администрация внесла землю и имущество (здание построенной в 1960-х годах гостиницы «Калуга»), а инвестор потратил деньги на реконструкцию и строительство, а кроме того, за свой счет восстанавливает здание кирхи, которая в будущем станет Домом музыки. «В рамках проекта мы произвели капитальный ремонт здания гостиницы и строительство 3-этажной пристройки торгово-развлекательного центра», – рассказывает генеральный директор «Калуга XXI Век» Ирина Анисимова. К разработке концепции проекта и заполнению центра арендаторами была привлечена компания Colliers International. «Ее участие позволило заключить арендные договоры с такими компаниями, как «5 карманов», «Для душа и души», «Электрофлот», TJ Collection», – отмечает г-жа Анисимова. Всего в центре разместилось около 80 арендаторов, причем на первом уровне – сразу четыре салона средств связи: «Связной», Divizion, «Евросеть» и «Беталинк». Задействован для заполнения и франчайзинг – местные предприниматели приобрели франшизы «Красный Куб» и SELA. На верхнем уровне – двухзальный кинотеатр «Пять звезд» московского кинооператора «Парадиз», боулинг-клуб со спортбаром, мини-каток, ресторанный дворик, который занят различными концептами от «Ташира» – «Ташир-Пицца», «Суши-Бар» и др. Впрочем, до сих пор нет всех правоустанавливающих документов, но центр успешно функционирует. «Несмотря на имеющиеся недостатки в планировке и реализации проекта, он поднял на новый уровень торговлю в городе, проекта такого качества у нас еще не было», – отмечает директор МУП «Кинотеатр «Центральный» Федор Боринских. Пока центр еще только становится на ноги – заполняет пустые секции, ведет активную рекламную кампанию (в прессе, на радио, телевидении), 28 мая в его стенах прошел концерт «Фабрики Звезд», в июне открылась парковка на 300 автомобилей. «Доля в проекте, которую мы получили, в дальнейшем может быть реализована – когда центр выйдет на запланированные показатели. Пока же продавать нет смысла, так как стоимость будет занижена», – отмечает Александр Галинин.
К концу 2006 года на территории города появится еще более современный и масштабный проект – торгово-развлекательный центр «Центрум Парк». Концепция его отличается от «XXI Века», примерно как московский «Атриум» от «Меги». Центр площадью 46 тыс. кв. м будет расположен рядом с дорогами на Москву и Тулу, в спальных районах, заселяемых переселенцами из Казахстана. Якорными арендаторами станут гипермаркет «Рамстор» (6800 кв. м), магазин бытовой техники (2500 кв. м), магазин товаров для дома DIY (11 600 кв. м, предположительно OBI), многозальный кинотеатр с боулингом и фуд-кортом. Всего запланировано более 100 арендаторов. Проектом предусмотрена парковка на 2320 мест, автобусный терминал, кроме того, за счет средств инвестора будет построена троллейбусная линия до центра города. Девелопером проекта выступила компания Centrum Utveckling, бывшая консультантом проекта IKEA – «Мега-Теплый Стан». В отличие от некоторых местных компаний шведы делают все строго в рамках закона, поэтому, несмотря на содействие властей области и города, все разрешения для начала строительства пока еще не получены. «Такие большие проекты – редкость для городов с населением 300–350 тыс. человек – нет стандартной схемы согласований, что создает дополнительные задержки по времени реализации проекта. Подобный проект мы могли бы реализовывать в любом другом регионе Центрального федерального округа, но именно в Калужской области нашли наибольшее понимание интересов инвестора, подписали инвестиционный договор», – отмечает менеджер по строительным проектам Centrum Utveckling Михаил Баринов. Несмотря на многочисленные согласования уже пройден первый этап – получен в аренду земельный участок площадью 35 га. Для его оформления понадобились не только усилия администрации города и области, но и разрешение Министерства обороны – часть земли находилась в его ведении. «Из выделенных 35 га под ТЦ будет использовано только 18 га – мы рассматриваем перспективные варианты использования оставшейся территории под офисы, гостиницы, спортивные сооружения», – рассказывает Михаил Баринов. В октябре 2004 года был заложен «камень». Строительство проекта должно начаться осенью 2005 года. Привлечением арендаторов в центр уже занимается компания Stiles & Ryabokobylko.