Конец света

Где-то в середине дня возник вопрос – а как обстоят дела с бизнес-центрами класса А и торговыми центрами на юге Москвы? Все должно быть в порядке, не так ли? Ведь центры класса А просто обязаны иметь автономную систему бесперебойного энергоснабжения, которая может обеспечивать непрерывную подачу электроэнергии по крайней мере в течение нескольких часов, подумали мы. И ошиблись. «Если рассматривать офисное здание класса А с позиции международных норм, то для поддержания основных систем обеспечения жизнедеятельности там, безусловно, должна быть резервная система энергоснабжения, – разъяснил Даррелл Станафорд, старший директор отдела промышленной недвижимости и агентских услуг компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. – Здание должно иметь достаточно мощностей для остановки систем, обеспечения работы лифтов в течение максимум одного-двух часов». «Соглашения, по которому здания класса А должны иметь источник бесперебойного энергоснабжения, не существует, – подтверждает Ли Тимминс, старший вице-президент компании Hines. – Но существует соглашение, по которому здание должно иметь достаточный резерв электроэнергии в целях безопасности при аварии. Устанавливать для целого здания систему бесперебойного энергоснабжения, способного подавать энергию часами, очень дорого. Во многом это решение зависит от клиента. Например, банку, который в случае перепада напряжения может потерять информацию на миллионы долларов, вероятно, потребуется такая система». Юристы подтвердили существование только одного законодательного акта по поводу нехватки электроэнергии для офисных, торговых и развлекательных комплексов, который содержится в СНиПах и обусловливает наличие маршрута безопасной эвакуации. Все остальное – обеспечение дополнительными системами, а также определение основного принципа классификации офисного помещения класса А и высококлассного торгового центра в России – остается на усмотрение девелопера/управляющей компании.

Офисы
В свете сказанного в большинстве московских зданий класса А, с представителями которых мы связались на следующий день, все было в норме. Сотрудник крупной компании, снимающей помещение в здании «Авроры Бизнес Парка», рассказал нам следующее: «Электричество отключилось где-то в 13 часов, и мы вынуждены были остановить работу. Телефоны тоже не работали, так что наш рабочий день был потерян». Екатерина Кутумова, директор по связям с общественностью и рекламе Colliers International – еще одной компании, арендующей помещение в этом здании, – отметила: «У нас все прошло не так уж гладко. Кроме освещения, больше ничего не работало. Думаю, аварийная система сработала, но смогла обеспечить только свет, а спустя час не стало и его. В городе электричество включили в 5 вечера, но к этому времени большинство сотрудников уже ушли домой. Телефоны работали». Людмила Потапова, директор по маркетингу Forum Properties, управляющей компании здания, сообщила: «Система электроснабжения «Авроры Бизнес Парка» была установлена во время строительства первой очереди проекта. Наша подстанция питается от двух независимых источников. По причинам, связанным с определенными ограничениями по данному зданию, мы не могли пользоваться одним из этих источников до завершения второй очереди строительства «Авроры». Другой источник, к сожалению, был поврежден в связи с отключением электричества. Как только будет завершена вторая очередь строительства, подобная ситуация больше не повторится».
Через дорогу, в «Риверсайд Тауэрс», ситуация обстояла еще хуже. По словам Юлии Турухиной, директора по связям с общественностью и маркетингу компании Jones Lang LaSalle, «с 10.30 до 18.30 ничего не работало: ни лифты, ни освещение, ни телефоны – все отключилось». Управляющая компания не отвечала на высланную по электронной почте просьбу прокомментировать происходящее.
Тем не менее ситуация в «Риверсайд Тауэрс» стала исключением. Во многих зданиях есть альтернативные системы бесперебойного энергоснабжения. В бизнес-центре «Романов Двор», заметила директор по связям с общественностью White & Case LLC Наталья Барышникова, «никаких проблем не было. Энергия отключилась на пару минут и включилась снова. Все работало – и телефоны, и Интернет; трудности были только у тех, кто пользовался сайтами .ru, – работа с сайтами .com вообще не прерывалась.
В «Павелецкой Плазе» включилась аварийная подача энергии, которая обеспечила достаточно мощности для поддержания работы основного оборудования. Марина Хромых, администратор-менеджер Brunswick UBS, одного из арендаторов здания, отметила: «Проблемы начались с 11 часов утра. Аварийная система включилась, но мощности хватало только на некоторые лифты и компьютеры, частичное освещение. Мы поняли, что система энергоснабжения долго не протянет, сохранили все свои документы и файлы, выключили компьютеры и покинули здание. К пяти вечера Enka полностью подключила нас к электроэнергии». «Наш генератор, система бесперебойного энергоснабжения, АТС, аварийное освещение, система турникетов, система наблюдения, диспетчерская система, а также гаражные ворота и, что самое главное, лифты – все работало, – говорит Эфе Бенер, директор по эксплуатации бизнес-центра «Павелецкая Плаза». – Дело в том, что у нас был запас дизельного топлива – 1 т, этого хватает часов на 7–8. Однако когда мы осознали, что отключение масштабное, мы подумали, что электричество может не появиться и через 24 часа, как в 2003 году в Нью-Йорке. Я задавался вопросом, где можно достать топлива, поскольку все близлежащие генераторы накачки бездействовали. Так что не хотелось рисковать полным расходованием топлива. Из 12 имеющихся лифтов я отключил 4, а 8 остались работать. Арендаторы не обязаны были покидать здание, но кое-кто ушел, т. к. не работал Интернет, хотя телефоны функционировали по-прежнему. Не было воды, так как отключились городские насосы».
В другом здании компании Enka – новой «Башне на Набережной», по-видимому, проблем не было. По словам Галины Данилиной, менеджера по связям с общественностью IBM – одного из арендаторов здания, «с электроэнергией проблем не было, и телефоны, и все остальное работало. Единственной трудностью было то, что у тех людей, с которыми мы работаем, были неполадки с телефонами и электричеством и многое осталось несделанным, поскольку офисы других компаний были закрыты. Это подтвердил и Толга Гузельдже, управляющий директор отдела маркетинга коммерческой недвижимости компании «Энка»: «Наши офисы находятся здесь, и я могу вас заверить, что все было благополучно».
В центре Москвы, на Гоголевском бульваре, 11, ситуация тоже была под контролем. Максим Кунин, глава отдела недвижимости компании Flemings Family & Partners в Москве, рассказывает: «Мы не получали электроэнергии от города часов с 11 утра. Но у нас хватило собственных резервов, чтобы обеспечить для всех арендаторов работу необходимого оборудования – лифтов, света, телефонов, компьютеров. Мы не могли обеспечить только работу системы кондиционеров, но, даже несмотря на то, что день был жарким, жалоб мы не получили. Думаю, люди осознавали, что «снаружи» происходит настоящий кризис».

Торговые центры
В этом сегменте царил истинный хаос. Пострадали практически все торговые центры юга Москвы – они были закрыты через пару часов после отключения электричества. Можно было бы предположить, что крупнейшие торговые центры, как и офисы класса А, должны иметь генераторы, способные обеспечить работу систем по крайней мере на несколько часов. Однако все оказалось не совсем так. «Насколько я знаю, не существует нормативных актов, согласно которым торговые центры должны иметь аварийный генератор электроэнергии, – прокомментировал ситуацию директор Департамента розничной торговли компании Noble Gibbons Джеф Кершо. – Даже в Калифорнии, с ее строгим законодательством, есть несколько законов по части систем жизнеобеспечения, но ни в одном из них не говорится, что торговый центр должен продолжать работу – что должны, например, работать кассы и т. д. Нормы по пожарной сигнализации и огнетушителям здесь довольно строгие, но это уже другой вопрос». Михал Щверчински, заместитель начальника отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отмечает: «Из опыта моей работы в качестве девелопера в Польше могу заявить, что разработать и установить генератор, способный генерировать столько киловатт, сколько требуется, чтобы обеспечить работу всего торгового центра, практически невозможно. Но в Польше необходимо – и, полагаю, это предусмотрено законом – иметь достаточно мощностей для обеспечения аварийного освещения, что не предполагает обязательную работу лифтов и эскалаторов».
Потери операторов торговых центров должны быть значительными, особенно учитывая упущенный сбыт и необходимость замены испорченных продуктов. Операторы не обнародовали цифры, но можно подсчитать, что если в один посещаемый крупный гипермаркет ежечасно приходит 4000 покупателей, а сумма на кассовом чеке в среднем составляет 1000 руб., то только пять часов упущенных продаж составляют солидную сумму, а еще и возмещение порчи товаров. Если, конечно, последнее имело место.
Электричество отключилось и в крупнейшем представителе торговых центров в Москве – «Меге» в Теплом Стане. «Да, электричества не было, и комплекс не работал», – сказали нам в PR-агентстве «Правда». Больше комментариев не последовало. Опрошенные арендаторы «Меги» подтвердили информацию: «Где-то до обеда отключилось электричество, и в тот день мы не работали». В ТЦ «Калужский» света не было, но резервная система была зафиксирована. В компании «Калужская управляющая компания», управляющей «Калужским», сообщили, что они «на такие длительные отключения не рассчитывали».
В администрации торгового центра «Л-153» сообщили, что комплекс проработал после отключения света еще час-полтора на автономном питании, после чего его пришлось закрыть.
Татьяна Королева, коммерческий директор ООО «Братиславский круг», управляющего ТЦ «БУМ», рассказала, что около 12 часов отключились свет, компьютеры и мобильные телефоны. Выяснить, что происходит, удалось лишь после того как кто-то все-таки прозвонился по сотовой связи. Из торгового центра были удалены все арендаторы и покупатели, и центр закрыли. Ряд систем продолжал работать на UPS, однако через шесть часов отключились и они. Гендиректор сети «Киномакс» Владимир Федоров сообщил, что проблемы с электричеством в кинотеатре «Солярис», расположенном в «БУМе», начались с того, что снизилось напряжение в сети с 220В до 127В, что негативно сказалось на дорогостоящем оборудовании. «Картинка стала тусклой, но, что происходит, поняли не сразу; в конце концов кинопоказ остановили, вернули зрителям билеты». Напряжение для кинотеатра восстановили к 9 часам вечера.
Арендаторы ТЦ «Черемушки» рассказали, что между 11 и 12 часами по громкой связи было объявлено о закрытии центра, свет был отключен уже после закрытия. «У нас сохранялось питание по резервному вводу, ввиду чего отключилась только половина торгового центра, – объясняет Антон Малахов из компании «Оптиматехностимул», – арендаторы просто не разобрались, что происходит». «Электропитание было восстановлено уже в 13.30; в комплексе есть дизель-генератор, но он работал для офисной части (Cherry Tower). Работа торгового комплекса после включения электричества уже не возобновлялась, в целом аварию мы пережили не очень болезненно, только день потеряли».
Всплесков мародерства и паники, по словам арендаторов и управляющих, удалось избежать даже в тех центрах, где электричество отключилось внезапно. «Охрана у нас очень хорошо сработала, – отметила Татьяна Королева, – все покупатели спокойно вышли в течение часа».

Причины
Эксперты отмечают системно-структурный характер причин аварии. Tемпы роста экономики Московского узла превышают даже резервные возможности созданной еще в советское время энергосистемы, темпы же роста инвестиций в энергоинфраструктуру сейчас явно недостаточны. Авария с оборудованием и пожар на подстанции в Чагино, построенной в 1960-е годы, приведшие к остановке всей деятельности в Москве, видятся началом будущих проблем.
Тем не менее единого подхода к решению данной проблемы среди собственников и операторов первостепенных столичных объектов недвижимости не существует. Программа мероприятий у каждого своя. «Мы оказались незащищены в этой ситуации, – считает Татьяна Королева, – и от повторения ее никто не застрахован, поэтому необходимо готовиться, чтобы в случае чего выйти из нее с наименьшими потерями». «Наши технические службы рассматривают возможность усовершенствования технических систем, хотя торговый центр еще новый; идет речь и об установке дизель-генератора, о генераторе, насколько мне известно, думают в «Седьмом континенте». «Ситуация явно форс-мажорная, – считает Антон Малахов, – один дизель-генератор у нас уже есть для офисной части, хотя она и не идет в классификации по высшему классу, не думаю, что генератор необходим и для торговой части».
Один из выходов в сложившейся ситуации – обеспечение новых зданий множественными источниками энергии или по крайней мере альтернативным внешним источником, как, например, на Гоголевском, 11. «Подключение здания к двум и более внешним источникам энергии сокращает возможность аварии, – считает Ли Тимминс. – Вначале это требует большего количества вложений, но взамен обеспечивает определенную безопасность». Тем не менее организовать подобное в Москве – дело непростое, в некоторых районах просто нет альтернативных систем энергоснабжения, за исключением стратегических зданий с обеспечением снабжения по II классу. По словам Ли Тимминса, неясно, запланирована ли альтернативная система энергоснабжения для проекта «Москва-Сити». Однако даже она не сможет помочь в случае полного прекращения энергоснабжения, как это случилось в 2003 году в Нью-Йорке.
В условиях наличия стареющей энергетической инфраструктуры и отсутствия согласованности у федеральных и местных властей девелоперам и управляющим компаниям предстоит самим находить оптимальные варианты для своих проектов, ориентируясь на потенциального клиента, для которого данное здание предназначено.