Бутик-отель Golden Apple

В середине 90-х гг. прошлого века гостиницы «не для всех» появились во всех знаковых городах мира: Нью-Йорке, Париже, Лондоне, Амстердаме, Венеции… Теперь список городов пополнился Москвой. В середине сентября прошлого года на углу Дегтярного переулка и Малой Дмитровки в перестроенном здании доходного дома открылся отель Golden Apple. «До недавнего времени в Москве не существовало формата бутик-отелей. Приезжим приходилось довольствоваться сетевыми гостиницами, предлагающими один и тот же набор услуг во всем мире, – рассказывает Ольга Пасещнюк, генеральный управляющий гостиницы. – Учитывая же, что бутик-отели очень востребованы за рубежом, мы решили, что и в Москве, крупном мегаполисе планеты, такой формат может быть популярен. Изучив опыт работы формата за рубежом, мы придумали свою собственную концепцию и воплотили ее в жизнь». По словам авторов проекта, сегодня гостиница целиком и полностью соответствует концепции бутик-отеля – она небольшая и уютная, здесь применены уникальные дизайнерские решения и современные технологии, созданы особая атмосфера и персонифицированный сервис. «Я бы охарактеризовал бутик-отель как правильный дизайн для правильного места, правильных людей и правильного бизнеса, – говорит Рафаэль Шафир, архитектор проекта. – Наша целевая аудитория – люди, которые уже заработали достаточно денег, много путешествуют и не довольствуются типовым дизайном обычных гостиниц».

От замысла к воплощению
В 2001 году генеральному директору компании «Кингинвест» Михаилу Дубину пришла идея инвестировать средства в строительство гостиницы. Присмотрев историческое здание в непосредственной близости от Пушкинской площади, было решено перестроить его в отель 3-звездочной категории. Инвестор руководствовался конъюнктурой рынка, учитывал фактическое отсутствие гостиниц подобного класса в Москве. Между тем впоследствии от этой идеи пришлось отказаться. Архитектор Рафаэль Шафир, который был приглашен для реализации гостиничного комплекса, смог по достоинству оценить выгодное местоположение будущего строения и понять, что трехзвездочный отель в историческом центре Москвы – дорогое удовольствие. «Только гостиница высокого класса могла быть оправданна на этом месте, – рассказывает Рафаэль Шафир. – Здесь, в центре, земля стоит очень дорого, поэтому каждый метр нужно было использовать с максимальной отдачей».
В это же время пришла идея реализовать здесь концепцию бутик-отеля, весьма успешно работающую на Западе. Это решение не подкреплялось маркетинговыми исследованиями – было трудно изучать рынок, которого нет. Не были привлечены к проекту и профессиональные консультанты – авторы идеи руководствовались лишь западным опытом работы подобных гостиниц. С верой в то, что в Москве как крупном туристическом и деловом центре бутик-отель станет востребованным, инвестор принялся за реализацию идеи.
Девелопером проекта и генеральным подрядчиком выступила компания, аффилированная инвестором – «Кингтраст». «Решение не привлекать стороннюю компанию к строительству гостиницы было связано как с экономическими соображениями, так и с несколькими печальными примерами сотрудничества наших коллег с независимыми девелоперами, – рассказывает Михаил Дубин. – Поменять генподрядчика в процессе строительства всегда очень сложно: он числится во всех документах, проходит по финансовым бумагам и т. д. При этом кто может гарантировать надлежащее качество исполнения работ сторонней компанией? Тем более если речь идет о нетиповом объекте».
Строительство гостиницы заняло 3 года. Столь длительный срок объясняется несколькими причинами. «Мы хотели увеличить площадь существующего здания, поэтому получали дополнительные разрешения на отстройку 5, 6, 7, этажей. Это заняло определенное время. Учитывая, что документы мы получали, когда строительство шло полным ходом, пришлось менять проектную документацию, финансовые показатели всего проекта», – рассказывает Михаил Дубин.
Львиную долю времени отняла реализация дизайнерской концепции. Практически каждая деталь внутреннего пространства спроектирована архитектором Рафаэлем Шафиром и изготовлена в Канаде. Пепельницы, крючки для полотенец, кровати, светильники и даже скатерти в ресторане имеют свой дизайн. «Авторские предметы интерьера не делаются на конвейере, именно поэтому материализация дизайнерских разработок заняла много времени», – рассказывает Ольга Пасещнюк.
«Было довольно много банальных проблем, которые тоже нужно было решать. Например, мне, как человеку, осуществляющему авторский надзор, приходилось справляться с внутренним сопротивлением строителей, которые привыкли к типовому строительству и не хотели принимать нестандартные решения, реализовывать нетрадиционный подход», – говорит Рафаэль Шафир.
Как бы то ни было, в августе прошлого года проект был завершен и уже в середине сентября отель принял первых посетителей.

В чем вся соль?
Отличительной особенностью бутик-отеля является строгая концепция дизайна. При отделке интерьеров архитектором используется 4 основных материала: темно-коричневый мореный дуб, металл, стекло, природный камень и бетон. Вся архитектура гостиницы подчинена двум основным принципам. Первый – принцип противопоставления, контраста. Гладкое дерево (массивная паркетная доска на полу, ею же отделаны и перегородки) соседствует с отбитым бетоном на поверхности несущих колон (терразит), монохромная стена, выполненная из стекла, сплошь усыпанного наклеенной на него стеклянной крошкой, контрастирует с яркой мягкой мебелью.
Второй принцип дизайнерской концепции – унификация. Это относится к модульности пространства и к дизайну различных элементов. Один из примеров такого подхода – использование стального квадратного профиля, который неизменно появляется всюду: в расшивке полов, дизайне лестницы; мебели, изготовленной по индивидуальному проекту; вешалок и прочих аксессуаров.
При том что в гостинице использованы довольно смелые архитектурные решения, они – не самоцель. Основной задачей авторов проекта была максимальная оптимизация рабочего пространства и эффективность его использования. Интерьер изобилует стеклом и зеркалами – они помогают визуально расширить небольшие площади, а система нестандартных перегородок, разделяющих здание на зоны, делает пространство более функциональным.
Интерьер лобби, в которое попадает посетитель сразу с улицы, достаточно простой и сдержанный. Единственное яркое цветовое пятно здесь – огромное золотое яблоко, которое является одновременно имиджевой рекламой и диваном для ожидающих посетителей. Лобби расположено в угловой части здания, и архитектор расширяет пространство этой зоны за счет стеклянных стен-окон. Последние особенно оправданны, учитывая, что назначение яблока – быть заметным каждому прохожему с улицы.
Зона бара в отличие от лобби «переполнена» идеями. Одну стену образует матовая светящаяся поверхность, вторую занимает яркое панно Юрия Злотникова. Пестрая мебель, стеклянная стена, как будто наполненная кубиками льда – это и многое другое создает интересный эклектичный интерьер.
«Пространство ресторана анимировано насыщенным красным светом и работает как в системе гостиницы, так и самостоятельно – попасть в него можно напрямую из Дегтярного переулка, – рассказывает Ольга Пасещнюк. – Таким образом, структурирование пространств отвечает функциональной логике гостиницы и работает на коммерческую успешность предприятия – критерий, который сам автор рассматривает как один из главных показателей успешности всего проекта».
Стоит отметить особую роль цвета в дизайнерском решении. Каждый гостевой этаж отеля выдержан в собственном цвете: красный, оранжевый, желтый, зеленый, синий и фиолетовый. Поднявшись на второй уровень, вы оказываетесь на желтом этаже: на фоне ковра цвета мокрого асфальта и серых стен благодаря цветной подсветке выделяются желтые двери комнат. В обивке мягкой мебели, в абажуре торшера и других предметах интерьера также используется акцентный цвет этажа.
При небольшом метраже номеров расположение предметов продумано таким образом, чтобы максимально «очистить» и без того замкнутое пространство. Показателен дизайн журнального столика – благодаря стеклянной столешнице он как будто незаметен, его прозрачность визуально открывает пространство.
В ванной комнате все тоже подчинено логике. Стены выложены натуральным белым мрамором, наливные полы имеют функцию подогрева, вся сантехника и аксессуары изготовлены на заказ в Бразилии и грамотно вписаны в существующий метраж.

Инженерные системы и автоматика
Для создания комфортных условий пребывания гостей в отеле использовано различное инженерное оборудование: приточно-вытяжная вентиляция с центральным кондиционированием воздуха и встроенными в систему пароувлажнителями. В вентиляционной системе используются современные технологии сбережения и аккумулирования энергоресурсов посредством рекуперации тепла. Во всех помещениях отеля установлены фанкойлы, позволяющие создать индивидуальные климатические условия в соответствии с желанием гостя. Здание оборудовано полным комплексом противопожарных мероприятий: автоматической установкой водяного пожаротушения, пожарной сигнализацией, системой дымоудаления, пожарным водопроводом и т. д. Работа всех инженерных систем полностью автоматизирована и управляется с компьютера диспетчера.

Инфраструктура здания
Услуги, предлагаемые отелем: ресторан, бар, бизнес-центр, фитнес-центр, обменный пункт, круглосуточная служба консьержей, прачечная служба, химчистка одежды, аренда автомобилей, беспроводной доступ к Интернету на всей территории отеля, мультиплексные телефонные линии, интерактивное и платное телевидение.

Финансовые показатели
Авторы проекта не раскрывают карты в отношении вложенных инвестиций. Единственный финансовый показатель, который они озвучивают, – срок окупаемости. «Вернуть инвестиции мы ориентируемся в среднем через 6–7 лет. Между тем сейчас ситуация развивается довольно оптимистично, и если мы будем продолжать в таком же духе, срок окупаемости может снизиться», – рассказывает Ольга Пасещнюк.
Стоимость одноместного стандартного номера – $280. За комнату Superior придется выложить на $20 больше. Номер Deluxe обойдется в $330. Для самых взыскательных клиентов предусмотрены апартаменты стоимостью $1200 (55 кв. м.) и $1400 (75 кв. м.) в сутки.
На сегодняшний день среднегодовая заполненность отеля составляет около 60%. В будущем авторы проекта рассчитывают увеличивать этот показатель.

Управление гостиницей
Несмотря на то что на гостиничном рынке Москвы работает несколько международных гостиничных операторов, инвестор решил создать под проект собственную управляющую структуру. «Не боги горшки обжигают. Сегодня принято считать, что иностранные специалисты лучше российских справляются со своими обязанностями. Это не так. Менеджмент, который у нас работает, получил опыт работы в международных гостиничных цепях. Этот опыт ничуть не хуже опыта экспатов, привлекаемых в гостиничный сектор», – говорит Михаил Дубин.
Для обслуживания отеля была создана компания Target Hospitality, которая сегодня обеспечивает на объекте круглосуточную охрану, занимается уборкой внутренних помещений и прилегающих территорий здания, продает номерной фонд и ресторанные услуги, занимается связями с общественностью и т. д. Компания декларирует персонифицированный сервис к своим клиентам. «Поскольку в нашей гостинице менее 100 номеров, – рассказывает Ольга Пасещнюк, – мы можем уделять каждому гостю больше внимания. В отличие от больших сетевых отелей, где персонал просто не имеет времени для полноценного общения с клиентом, у нас есть возможность исправить эту ошибку. Когда гость приезжает в Golden Apple, мы можем подробно рассказать ему об отеле, всех предоставляемых здесь услугах, и проводить его в номер».
Эффективно решать задачи помогает установленная на объекте специализированная система управления OPERA. «Особое внимание мы уделяем комфорту и безопасности наших гостей, что и обеспечивается самыми современными технологиями. Это и система климат-контроля, и Wi-Fi-Интернет, и электронные замки, и интерактивное телевидение с кабельными и спутниковыми каналами. Но одной из самых сложных и важных задач, стоявших перед нами, была проблема выбора современной многофункциональной автоматизированной системы управления», – говорит Ольга Пасещнюк. Помимо традиционных функций фронт-офиса, она включает в себя систему автоматизации отдела продаж и маркетинга, управления качеством обслуживания, управления мероприятиями, оптимизации прибыли, модуль бронирования через Интернет, а также решение «Мультиотель», позволяющее сети гостиниц, имеющих общее управление, работать в единой базе данных.

Маркетинг
Продвигать проект достаточно сложно, учитывая его персонифицированную направленность. «Прежде всего мы занимаемся прямыми продажами, работаем напрямую с компаниями, которые заинтересованы в расселении своих сотрудников», – говорит Ольга Пасещнюк. Кроме взаимодействия с корпоративными клиентами, компания использует центральную систему бронирования, паблисити (как местные, так и интернациональные профильные издания) и незначительную долю прямой рекламы.

Перспективы
Может ли эксклюзивность быть сетевой? «Почему бы и нет», – убеждены представители Golden Apple. «Сделать сетевую концепцию для бутик-отелей, бесспорно, можно. Но если гостиницы стандартных цепей едины в своей похожести, в данном случае принципом, объединяющим сеть, может быть персонифицированный сервис, уют, особая атмосфера. Для реализации сетевой концепции вовсе не обязательно штамповать одинаковый продукт», – считает Михаил Дубин. Как бы то ни было, пока создание цепи из подобных отелей у инвестора Golden Apple лишь в прожектах. Будет ли воплощена идея в жизнь, зависит от успешности первого проекта, его финансовых параметров. Объективно же их оценить можно будет через 2–3 года полноценной работы отеля.